Byrådssak 270/14 ESARK

Transkript

1 Byrådssak 270/14 Bergenhus, gnr 164, bnr 860 og 861 m.fl., Nygårdsgaten 91 og 93 / Johannes Bruns gate, Arealplan-ID Forslag til detaljregulering med konsekvensutredning (KU)2.gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Autogaragen Nye og Etat for utbygging et planforslag for Nygårdsgaten 91 og 93 og Johannes Bruns gate 16a i Bergenhus bydel. Planområdet inkluderer deler av Johannes Bruns gate. Mot Nygårdsgaten følger plangrensen fortauskanten. Planområdet utgjør ca 3,7 dekar. Planforslag Illustrasjonsplan Illustrasjon U1 Øvre parkeringsplan uten BIR Nett terminal Planarbeidet omfattes av forskrift om konsekvensutredninger, 4a), jamfør vedlegg II. Planprogrammet ble fastsatt av byrådet , sak Formålet med planforslaget er å legge til rette for rivning av eksisterende bebyggelse for å bygge nye boliger, forretning og kontor. I tillegg legges det til rette for eventuell terminal for BIR Nett (tidligere BossNett) samt parkeringskjeller. Planforslaget innebærer ca m 2 BRA nytt nærings- og boligareal fordelt på 7 etasjer over bakkenivå mot Nygårdsgaten og 5 etasjer over bakkenivå mot Johannes Bruns gate. I tillegg kommer 2 etasjer under bakkenivå, hvorav øverste plan U1 vil være forbeholdt parkering for bolig og forretningsdrift og del av nederste plan U2 er forbeholdt terminal for BIR Nett. Første etasje mot Nygårdsgaten vil være forbeholdt publikumsrettede virksomheter. Kontorvirksomhet er planlagt plassert i mellometasjene og boligformål i de øvrige etasjene. Foreslått grad av utnytting for planområdet over bakkeplan er 660 % BRA. Maksimal byggehøyde er satt til kote +32,5 m. Hovedadkomst er planlagt fra Nygårdsgaten. Felles uteoppholdsareal er planlagt delvis på fellesarealer på tak og delvis i offentlig park. For utfyllende opplysninger vises til fagnotat med vedlegg. Materialet i plansaken er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. 1

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 16 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelser fra Jernbaneverket, Riksantikvaren/ Hordaland Fylkeskommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen i Hordaland. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Kritisk til valg av adkomstveg og etablering av terminal for BIR Nett i bygningen/planområdet, særlig med tanke på myke trafikanter, innsigelse fra Statens vegvesen Planen bryter med statlig areal- og transportpolitikk (parkering) og statlige støyretningslinjer samt kommunens bestemmelser knyttet til støy, innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland Konsekvensene for verneverdig bebyggelse i og rundt planområdet vurderes å være stor, innsigelse fra Hordaland Fylkeskommune/ Riksantikvaren Volum og byggehøyder oppfattes til å være for dominerende Tilknytningsplikt til fjernvarmenett Kritisk til varelevering på gateplan Det må vektlegges en god gjennomgang fra Johannes Bruns gate til Lars Hilles gate. Ferdsel til fots og med sykkel langs Nygårdsgaten må ivaretas Eksisterende trær bør bevares Tiltakets nærhet til jernbanesporet til Dokken og eventuell risiko knyttet til dette, innsigelse fra Jernbaneverket Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Reduksjon i parkeringsdekning slik at den er i samsvar med gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune Det er lagt inn snuhammer i Johannes Bruns gate Omarbeiding og tilføyelse i forslag til bestemmelser basert på innsigelser og merknader til offentlig uttalelse Planbeskrivelse er oppdatert i henhold til endringene i plankart og bestemmelser Utarbeidet oppdatert VA - rammeplan Fagetatens vurdering Fagnotatet kommenterer aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Hovedformål Fagetaten slutter seg til planens hovedformål, sentrumsformål, som er i tråd med Kommuneplanens arealdel (KPA). Området har vært ett av flere lokaliseringsalternativ for terminal for BIR Nett. Planforslaget legger derfor til rette for dette formålet, dersom det skulle bli aktuelt. Kulturminne I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Hordaland fylkeskommune/riksantikvaren (RA) innsigelse til planforslaget. Begrunnelsen var mulig konflikt med nasjonale kulturminneinteresser (universitetsbyggene, gammel bensinstasjon) og mangelfull belysning av konsekvenser. På bakgrunn av revidert materiale sendt RA i juni 2012, har RA trukket innsigelsen. Se vedlegg G og K. Utnyttelsesgrad/byggehøyde/estetikk Foreslått byggehøyde er satt til kote +32,5 m. Fagetaten har ment at foreslått utnyttelse var for høy blant annet av hensyn til kulturminne av regional og nasjonal verdi. I samråd med byantikvaren er takformen endret fra flatt til skrått tak. Fagetaten slutter seg 2

3 til uttalelsen fra RA og vurderer det foreliggende bygningsvolumet til å være bedre tilpasset det verneverdige bygningsmiljøet det er og skal være en del av. Samtidig understrekes det at en i det videre prosjekteringsarbeidet må vektlegge bebyggelsens betydning i bylandskapet og tilpasning til terreng. Uteoppholdsarealer Krav om felles uteoppholdsareal løses på tak og i offentlig park. KPA krever at min 25% av dette skal ligge på bakkeplan. Fagetaten mener at det i dette tilfellet likevel kan åpnes for at felles uteoppholdsareal løses på tak og i park, da alternativer med fellesarealer på bakkeplan innenfor eller inntil parkområdet vil virke privatiserende på et viktig offentlig parkdrag. Trafikk og adkomst/jernbane/tilfluktsrom Statens vegvesen fremmet innsigelse til planforslaget på grunn av komplisert adkomstløsning fra Nygårdsgaten til parkeringsanlegg i underetasjen og etablering av terminal for BIR Nett. Arealet mot Nygårdsgaten er trangt med potensial for mange konflikter mellom fotgjengere, syklister og biltrafikk. Etter møter og justeringer av planforslaget trakk Statens vegvesen innsigelsen pr Løsningen går i hovedsak ut på at trafikkøy forlenges, og linjemaling erstattes med kantstein for å hindre venstresving fra avkjørsel. Byggeliv og adkomst trekkes inn på eiendommen og samtidig lengre bort fra kryssområdet. Eksisterende avkjørsel fra Nygårdsgaten 91/93 som betjener dagens næringsdrift, stenges og erstattes av ny avkjørsel mot nord. Arealet ved eksisterende avkjørsel omreguleres til gangareal. Rekkefølgekrav sikrer at tiltakene gjennomføres. Også Jernbaneverket fremmet innsigelse til planforslaget. Etter endring av bestemmelsene 2.7 og ble innsigelsen trukket. Samtidig er det medtatt en bestemmelse som sikrer at adkomst til eksisterende tilfluktsrom opprettholdes som gangbar tilkomst for alle. Fagetaten vurderer de forannevnte trafikale forhold til å være tilstrekkelig ivaretatt. Planforslaget sikrer videre etablering av gangforbindelse mellom Nygårdsgaten og Johannes Bruns gate / Universitetet via park og gatetun. Gangforbindelsen er ikke vist i plankartet, men sikres opparbeidet i bestemmelse 7.1. For å illustrere overordnede gangforbindelser inngår dette også i pågående planarbeid for del av universitetsområdet. Parkering Fylkesmannen i Hordaland sin innsigelse gjaldt parkeringsdekning og håndtering av støy. Forslag til reguleringsbestemmelser imøtekommer nå krav fra Fylkesmannen, og innsigelsen er trukket på begge punkter. Grønnstruktur Grønn etats innspill er innarbeidet i bestemmelsene 2.1, og 7.1.Bl.a skal detaljert utomhusplan for park og gatetun sendes Grønn etat til uttalelse. Eksisterende trær skal så langt som mulig bevares. Planområdet er bebygget og vurderes ikke å være i konflikt med naturmangfold-loven. Støy Som nevnt framfor, fremmet Fylkesmannen i Hordaland innsigelse angående støy. Forslag til bestemmelser 2.4 er nå bearbeidet slik at de imøtekommer merknaden fra fylkesmannen. Samtidig er det medtatt en bestemmelse som sier at BIR Nett terminalen skal lydisoleres i henhold til gjeldende teknisk forskrift. 3

4 Skole/barnehage Planområdet sogner til Møhlenpris barneskole og Rothaugen ungdomskole. Bergenhus bydel er en av bydelene der utfordringene er størst med å nå målet om å gi alle barn som ønsker det, tilbud om barnehageplass i egen bydel. Etter offentlig ettersyn er det medtatt en bestemmelse som sier at ved søknad om tiltak skal skole- og barnehagekapasitet dokumenteres før boligformålet kan realiseres. Rekkefølgekrav Planen har rekkefølgekrav knyttet bl.a. til trafikksikring i Nygårdsgaten, opparbeiding av uteoppholdsarealer, parker og gatetun, VA-rammeplan, avfallsplan m.m. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets bemerkninger Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens anbefaling. Planforslaget legger til rette for en god byformmessig avslutning av et i dag uferdig kvartal i utkanten av Nedre Nygård. Planområdet grenser mot en historisk og karakteristisk del av universitetsområdet på Nygårdshøyden. Nybygget vil dessuten markere begynnelsen av den tette byen for de som kommer fra sør. Det er et godt grep at den regulerte, men nå uaktuelle «oppfartsvegen» til Nygårdshøyden fra sør, erstattes med et parkdrag og en gang- og sykkelforbindelse. I tillegg til nye sentrumsboliger og næring, legger planforslaget til rette for at det kan etableres bossterminal i tilknytning til felles underjordisk parkeringsanlegg. Endelig lokalisering av boss-terminaler er ikke avklart. Alternativ lokalisering kan være Nygårdstangen. Det er imidlertid ønskelig at det foreligger flere alternative tomter når endelig beslutning skal tas. Byrådet har følgende merknader til planforslaget, som anbefales tatt til følge. Illustrasjonsplan og planbeskrivelse viser ulike parkeringsløsninger. Byrådet forholder seg til foreliggende illustrasjonsplan datert og vedlagte snitt. Illustrasjonsplanen viser et øvre parkeringsplan i alternativet der boss-terminal utgår. Parkeringskjelleren vil i det tilfellet kunne få plass til flere biler enn parkeringsnormen tilsier. Byrådet mener bruk av evt overflødig areal i forhold til gjeldende parkeringskrav skal godkjennes av kommunen. Dette må framgå av ny reguleringsbestemmelsene under I bestemmelse legges det til rette for at bygninger på de to eiendommene, S1a og S1b, kan oppføres uavhengig av hverandre. Det er da en risiko for at en høy branngavl på 7 etasjer blir stående eksponert mot byen i kortere eller lengre tid. Om samtidighet blir vanskelig, kan et avbøtende tiltak være å gi branngavlen en form for dekorasjon, kunstnerisk utsmykning eller bearbeiding som gjør fasaden mer tiltalende. Bygging av garasje under bakken er vist som en felles løsning og vil trolig være vanskelig å bygge som to byggetrinn. Trinnvis/delt utbygging av S1a og S1b vil i første fase kunne skape overkapasitet på parkering og generere uønsket trafikk. Det fremgår ikke av planmaterialet hvordan overflaten over terreng i tilfelle skal utformes ved evt etappevis gjennomføring. Byrådet foreslår at det ved søknad om tiltak må gjøres rede for gjennomføring og evt midlertidig opparbeiding av overflaten. Det bemerkes at det er uoverensstemmelse mellom areal oppgitt i fagnotatet 17750m 2 BRA og illustrasjonsplan som viser 12550m 2. Eksakt areal må legges til grunn når parkeringsanlegget skal dimensjoneres. 4

5 Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering med konsekvensutredning (KU): 1. Bergenhus, gnr 164, bnr 860 og 861 m.fl., Nygårdsgaten 91 og 93 / Johannes Bruns gate, arealplan-id , vist på plankart sist datert og tillhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Med følgende tilføyelser til reguleringsbestemmelsene: a) «Dersom S1a og S2a ikke oppføres samtidig, skal plan for midlertidig opparbeiding av utearealene utarbeides.» b) «Bruk av evt overflødig areal i forhold til parkeringskravene i 1.2 skal godkjennes av kommunen.» c) «..Om nabotomt står ubebygget i mer enn ett år, skal eksponert brannvegg gis en form for dekorasjon, kunstnerisk utsmykning eller bearbeiding som gir fasaden en mest mulig tiltalende fremtoning.» Dato: 26. august 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1.Fagnotat datert A. Plankart datert , B. Reguleringsbestemmelser, datert , C. Forslagsstillers planbeskrivelse, D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, E. Illustrasjonsplan datert, F. Snitt datert, G. Redegjørelse etter innsigelse fra Riksantikvaren, do H. Notat angående innsigelse Statens vegvesen, I. Brev datert fra Fylkesmannen der innsigelsen trekkes J. Brev datert fra Jernbaneverket der innsigelse trekkes K. Brev datert fra Riksantikvaren der innsigelse trekkes L. Brev datert fra Statens vegvesen der innsigelse trekkes 5