Ytrebygda, gnr. 114, bnr. 367, Brakehaugen næringsområde. Detaljplan til andre gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 125/14 Ytrebygda, gnr. 114, bnr. 367, Brakehaugen næringsområde. Detaljplan til andre gangs behandling NIHO ESARK Hva saken gjelder: Norconsult AS fremmer på vegne av Rieber Eiendom AS forslag til detaljregulering for Birkeland Næringsområde, Brakehaugen i Ytrebygda bydel. Planområdet grenser mot sør til Flyplassvegen, mot vest til Ytrebygdsvegen og mot øst til planlagt trasé for Ringveg Vest. Hoveddelen av planområdet ligger i et ubebygget område vest for Birkelandsvatnet og består i hovedsak av landbruksmark. Området er relativt flatt og åpent, men mot vest og nord er det mer småkupert. Planforslaget viser en park midt i planområdet og grønt dekke mellom kontorbyggene. Skråfoto med planlagt bebyggelse Planforslaget var på høring fra 15. august til 28. september 2010 og fra 6. januar til 19. februar I høringsuttalelsene har berørte naboer motsatt seg at deres eiendommer blir omregulert fra boligformål til næring, og det kom inn flere merknader til det planlagte høyhuset. Det kom også merknader til 1

2 parkeringsdekningen og de planlagte gang- og sykkelvegene. Merknadene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C. Planforslaget bygger på kommuneplanens intensjoner om å styrke og videreutvikle næringsområdene i Ytrebygda, og fagetaten anbefaler at de fem boligene på felt K5 Brakehaugen blir omregulert til næringsformål. Dette er i samsvar med overordnet plan, og en konsekvens av at boligene ligger inneklemt mellom reguleringsplan for Ringveg vest, Flyplassvegen og Ytrebygdsvegen. Trafikksituasjonen, støyproblematikk og nærhet til bybane er blant faktorene som tilsier at de fem boligene bør omreguleres til næringsformål. Ved omregulering til næringsformål legges det til grunn et prinsipp om at boligene kan bestå så lenge grunneierne selv ønsker. Fagetaten anbefaler at i planbestemmelsene får følgende ordlyd: «Eksisterende boliger i område K5 kan benyttes til boligformål. Mindre ombygginger og mindre tilbygg som ikke er i strid med hovedformålet kan tillates. Det tillates ikke etablering av nye boenheter. Boligene kan gjenoppføres ved uforutsette hendelser som brann eller lignende.» På felt K/H lengst sør i planområdet, legges det opp til å bygge et høyhus på 12 etasjer med fasadehøyde på 49 meter. Bygget var opprinnelig planlagt med 19 etasjer, men er etter krav fra Avinor redusert med 7 etasjer. Fagetaten anbefaler at høyhuset reduseres med ytterligere 5 etasjer til 7 etasjer, siden et høyhus i dette landskapet vil bli svært synlig og medføre store endringer i det eksisterende landskaps-, natur- og bebyggelsesmiljøet. Fagetaten har likevel forståelse for et ønske om signalbygg, siden planområdet er strategisk plassert i forhold til knutepunkt, bybane og hovedveger. Fagetaten viser for øvrig til at det er planlagt en spektakulær bro over Bybanen og Flyplassvegen i Birkelandskrysset. Fagetaten mener broen kan fungere som et landemerke og portal til området, og at et høyhus kan bli en visuell konkurrent til broen. På feltene K1, K2, K3 og K4 foreslås det i hovedsak bygg med 4-6 etasjer og utnyttelsesgrad BRA= 120 % %. Ved planlegging av byggehøyder, er det tatt hensyn til variasjoner i terrengnivå. Den maksimale kotehøyden for de ulike byggenes gesimshøyder er således holdt på noenlunde samme nivå. Innenfor felt K5 der det i dag er 5 eneboliger, er det foreslått en tomteutnyttelse på maksimal % BRA = 100 %, med tre bygg på tre etasjer. Siden ny bebyggelse blir liggende oppå Brakhaugen, er det tatt hensyn til at bebyggelsen ikke skal bli for dominerende i landskapet. For utfyllende kommentarer og illustrasjoner vises det til vedlagte fagnotat. Kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland er foreløpig ikke sendt på høring, men i denne kommunedelplanen vil det kunne bli forslått endringer som berører både vegsystemet sør for Flyplassvegen og selve Flyplassvegen. Birkelandskrysset kan få en annen funksjon enn i dag, og i reguleringsplan for Brakehaugen har forslagsstiller derfor lagt inn en hensynssone (H430) i felt K1a opp mot Birkelandskrysset. Hensynssonen er knyttet til rekkefølgekrav om at det ikke kan gis rammetillatelse til tiltak før utforming av krysset Ytrebygdsvegen/ Flyplassvegen er avklart. Næringsområdet Brakehaugen har svært god kollektivdekning med korte avstander til bybanestopp og bussterminal. Bybanestoppet får gangforbindelse via ny gangbro og rampe ned til gang- og sykkelveg langs Ytrebygdsvegen. Gang- og sykkelvegen langs Ytrebygdsvegen er foreslått videreført gjennom planområdet med en påkobling til gang- og sykkelvegen langs Flyplassvegen. Fylkesmannen fremmet høsten 2010 innsigelse til planforslagets parkeringsbestemmelser på grunn av for høy parkeringsdekning. Fylkesmannen har siden trukket innsigelsen etter at parkeringsdekningen ble justert ned. Fagetaten viser til kommuneplanens bestemmelser og påpeker at Kokstad og Sandsli tilhører sone P3 og ikke sone P4 slik forslagstiller har lagt til grunn. Fagetaten viser også til vedtatt plan for Statoil og forslag til områdereguleringsplan for Kokstad der parkeringsdekning tilsvarende P3 er lagt til grunn. Forslag til 1.8 Parkering i planbestemmelsene må derfor endres fra «minimum 5 og maksimum 2

3 15 plasser for personbil» til «6 plasser for personbil» pr 1000 m 2 BRA kontor. Tilsvarende må parkeringsdekning for hotell reduseres fra «minimum 4 og maksimum 8 plasser for personbil» til «5 plasser for personbil» pr 10 gjesterom. Det framgår av planbestemmelsene at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn ved planlegging av tiltak i områder regulert til «bebyggelse og anlegg». Dette følger også av kravene i TEK10 om at arbeidsbygg med tilhørende uteareal skal være universelt utformet. Det skal legges vekt på energibruk ved plassering og utforming av bebyggelsen. Videre er det fastsatt et mål om at bygningene i prosjektet skal framstå som energi- og miljøriktige. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og har således tilknytningsplikt. Det kan i medhold av 27-5 i planog bygningslovens gjøres helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, dersom det kan dokumenteres at alternative løsninger er miljømessig bedre enn tilknytning. Fagetaten oppfatter forslaget til bestemmelser i 1.3 slik at det ønskes lagt til rette for unntak fra tilknytningsplikten og har ikke innvendinger mot dette. Fagetaten mener likevel at det bør framgå av bestemmelsene at det er tilknytningsplikt i området, og foreslår følgende tillegg til bestemmelsenes 1.3: «Bebyggelsen skal, jf. 3.5, være tilrettelagt for tilknytning til fjernvarmeanlegg. Det er i utgangspunktet krav om tilknytning til / bruk av fjernvarmeanlegget, men dersom det kan dokumenteres at en høyere energiklasse nås med andre energikilder vil det ikke bli stilt krav om en slik tilknytning.» Barn og unges interesser er vurdert i konsekvensutredningen, men det er funnet få spor etter lek i planområdet. Planområdet er et rent næringsområde, og det er ikke satt av egne aktivitetsarealer. I planforslaget vises det til at det inngår et parkbelte og en bekk i planområdet, i tillegg til flere gang- og sykkelforbindelser gjennom området. Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet næring og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetatens begrunnelse framgår av vedlagte fagnotat datert 17. februar Byrådets merknader: I Bergen kommunes strategier for byutvikling er det et etablert prinsipp at god kollektivdekning og gode gang- og sykkelveger skal kunne åpne for å drøfte høyere utnyttingsgrad innenfor et planområde. Når Bybanen er bygget ferdig til Flesland, vil både Kokstad og Sandsli få et svært godt kollektivtilbud, samtidig som det allerede er på plass en god sykkelveg langs Flyplassvegen. Brakehaugen Næringsområde ligger innenfor parkeringssone P3, noe som vil medføre en vesentlig reduksjon i tallet på parkeringsplasser sammenlignet med tidligere praksis i dette området. Ved vurdering av høyhus innenfor planområdet, kan byrådet slutte seg til fagetatens merknad om at hensynet til eksisterende landskaps-, natur- og bebyggelsesmiljø bør tillegges stor vekt. Planområdet Brakehaugen grenser inntil forslag til områdeplan for Kokstad øst, men ligger på et litt lavere nivå. I områdeplanen for Kokstad øst er det på et par mindre arealer foreslått gesimshøyder opp til kote meter, men Avinor har fremmet innsigelse til byggehøyder over kote 95 meter. På næringsområdet Brakehaugen felt K/H har Avinor fremmet innsigelse til gesimshøyde over 90 meter, og planforslaget er tilpasset denne høyden ved at det i planen foreslås å begrense bygget til 12 etasjer. Byrådet kan ikke se at planområdet for Brakehaugen er vesentlig forskjellig fra Kokstad øst med hensyn til hvilken kotehøyde som bør kunne tillates på gesimsen. Planforslaget er innenfor Avinors krav, og selv om bygget vil bli et godt synlig landemerke, foreligger det i denne plansaken ikke et beslutningsgrunnlag med tilstrekkelig tungtveiende argumenter mot høyhus på felt K/H. Byrådet vil derfor anbefale at høyhuset på 12 etasjer godkjennes. 3

4 Byrådet mener det er viktig at planforslaget tilpasser seg kommuneplanens parkeringsnormer. Dette innebærer at tallet på parkeringsplasser ikke kan overstige normen for parkeringssone P3. Byrådet vil også understreke betydningen av å tilrettelegge for sykkelparkering under tak og gode garderobeforhold for syklister. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningsloven er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende forslag til detaljregulering: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas: A. Ytrebygda gnr. 114, bnr. 367 m/fl, Brakehaugen Næringsområde planid , vist på plankart datert B. Tilhørende bestemmelser siste revidert , med følgende endringer: a) Teksten i 1.3 får følgende tilleggspunkt: «Bebyggelsen skal, jf. 3.5, være tilrettelagt for tilknytning til fjernvarmeanlegg. Det er i utgangspunktet krav om tilknytning til/bruk av fjernvarmeanlegget, men dersom det kan dokumenteres at en høyere energiklasse nås med andre energikilder, vil det ikke bli stilt krav om en slik tilknytning.» b) I teksten til 1.8 første strekpunkt punkt a. gjøres følgende endring: «minimum 5 og maksimum 15 plasser for personbil» erstattes med «6 plasser for personbil» c) I teksten til 1.8 første strekpunkt punkt b. gjøres følgende endring: «minimum 4 og maksimum 8 plasser for personbil» erstattes med «5 plasser for personbil». d) Teksten i 1.8 siste strekpunkt strykes og erstattes med følgende tekst: «Minimum 50 % av sykkelparkeringsplassene skal legges under tak og ha en plassering og utforming som gir rask og enkel tilkomst til målpunktet. Ved etablering av bygg for mer enn 20 ansatte skal det i tilknytning til sykkelparkeringen etableres garderobetilbud.» e) Teksten i strykes og erstattes med følgende tekst: «VA- rammeplanen skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Prinsippene i VA-rammeplan datert fra Multiconsult skal legges til grunn. Det vises for øvrig til pkt. 1.1.» f) Det legges til en ny planbestemmelse 2.3 med følgende ordlyd: «Illustrasjonsplan sist datert er retningsgivende for bebyggelsesstrukturen i planområdet, med blokker utformet som punkthus med varierende byggehøyder og plassering som gir varierte siktakser mellom bygningene. Bebyggelsen i område K1a-b og K/H skal utformes slik at takflate på sokkeletasje gis en tilpasning og kontakt mot omkringliggende landskap.» g) Teksten i strykes og erstattes med følgende tekst: «Eksisterende boliger i område K5 kan benyttes til boligformål. Mindre ombygginger og mindre tilbygg som ikke er i strid med hovedformålet kan tillates. Det tillates ikke etablering av nye boenheter. Boligene kan gjenoppføres ved uforutsette hendelser som brann eller lignende.» 4

5 C. Plankart, bestemmelser og illustrasjonsplan rettes opp i samsvar med bystyrets vedtak punkt B før kunngjøring. Dato: 8. april 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse, merknadskommentarer og oppsummering av endringer Illustrasjonsplan datert Snitt datert Snitt datert Skylines datert Sol- skyggediagrammer datert Fotomontasjer Perspektiver VA-rammeplan datert Støyutredning datert Klimanotat datert Kulturminnedokumentasjon Ringveg vest datert Kulturminnegrunnlag Ringvei Vest datert april 1998 Miljø- og kvalitetsmål for Birkeland datert Kapasitetsanalyse Birkeland datert Veg- og trafikkvurderinger Kokstad-Flesland datert