Ytrebygda, gnr. 110, bnr. 33 m.fl., Flesland næringsområde. Detaljregulering. Arealplan-ID , 2.gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 316/14 Ytrebygda, gnr. 110, bnr. 33 m.fl., Flesland næringsområde. Detaljregulering. Arealplan-ID , 2.gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Selskapet Flesland Property AS fremmer planforslag for et nytt næringsområde formet som en næringspark på Lønningen, like sør-øst for nytt terminalbygg på Flesland lufthavn i Ytrebygda bydel, se figur 1 og 2. Planforslaget er innenfor næringsområdet I/K/L 10 i KPA2010. Planområdet er på 133 daa.. Hovedformål er kontor og kombinert formål forretning/ kontor/ hotell, samt naturområde. Planforslaget overlapper den østligste delen av flyplassens område (Kongshaugen). Utnyttelsesgraden for byggeområdene varierer fra 250 til 352 %BRA som totalt kan gi m 2 nytt bruksareal til næringsvirksomhet. For hele planområdet tilsvarer utnyttelsesgraden 143 %BRA. Det er foreløpig prosjektert utbygging i en første fase med et bruksareal på m² til kontor og m² til forretning/kontor/hotell. Næringsområdet har kapasitet til nærmere arbeidsplasser ved full utbygging over lengre tid. Første byggetrinn i fase 1 er et hotell med tilhørende konferansesenter på delfeltet BKB1, som ligger nærmest det nye terminalbygget på flyplassen. Hotellet planlegges ferdigstilt samtidig med åpningen av Avinors terminalbygning våren Tilkomst til hotell og området er i fase 1 basert på eksisterende veisystem til fly-plassen og det som er regulert gjennom plan for flyplassen. Videre utbygging av vegsystemet med to rundkjøringer nord og sør for BKB1 og fire felts kjørevei, med tilhørende GS-anlegg, vil først være aktuelt i fase 2. Det er knyttet rekkefølgekrav til opparbeiding eller sikret opparbeiding av nødvendig trafikkinfrastruktur for delfeltene BKB2, BK1 og BK2. Det er ikke knyttet rekkefølgekrav til utbygging av BKB1 i første fase. Byggehøyder er tilpasset krav om et hinderfritt plan for evt. utbygging av en rullebane 2. Parkeringskapasitet skal bygges ut trinnvis og innenfor bestemmelser om parkeringsdekning for sone P4 i KPA2010. Utforming av løsninger for Lønningsvegen gjennom området er koordinert med forslag til 1

2 Figur 1: Planområdet og lokalisering ved flyplassen. Figur 2: Plankart Kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland, som foreliggende planforslag er en del av. Ut fra tiltakets store omfang er det utarbeidet konsekvensutredning etter kravene i plan- og bygningsloven for å sikre at hensyn til miljø og samfunn er tilstrekkelig vurdert. Forslag til planprogram lå ute til offentlig høring i perioden Det kom i alt 14 merknader fra private og offentlige høringsinstanser. Konsekvensutredning, og merknader er innarbeidet i planforslaget. Planprogrammet ble fastsatt i byrådssak i møte Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 12 uttalelser fra offentlige høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten, se vedlegg. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Fylkesmannen i Hordaland fremmet i brev datert to innsigelser til planforslaget, ut fra forsøk om statlig samordning av innsigelser til arealplansaker. Innsigelsen fra fylkesmannen som regional statlig miljøvernmyndighet begrunnes med at planforslaget er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging ved at området ikke er tilstrekkelig sentralt beliggende for en høy utnyttelse med høy tetthet av arbeidsplasser. I tillegg har området store utfordringer knyttet til trafikkavvikling på lokal- og hovedvegnettet i rushtiden. Detaljplanlegging i dette konkrete området må sees i sammenheng med og avvente de avklaringene som skal skje i forbindelse med pågående kommunedelplanarbeid for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland. Innsigelsen fra Avinor er begrunnet med at planforslaget kommer i konflikt med (deler av) vedtatt plan for Bergen Lufthavn og at planens byggehøyder vil hindre etablering av fremtidig parallell rullebane. Gjennom bearbeiding av planforslaget i 2.gangs behandling i fagetaten, er punktene i innsigelsen kommet i møte og innsigelsen fra Avinor er frafalt, se vedlegg. I uttalelsene og merknadene til høringsforslaget blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Forhold til kommunedelplan / KDP i arbeid Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune vurderer at omfang og plassering av bebyggelse må avvente KDP Utnyttelse av tomt med tidligere vist som KBA3 Byggehøyder og hensyn til fremtidig rullebane 2 Veiløsninger for gående, syklende og kjørende Mangler i rekkefølgebestemmelsene mht. utbygging av veisystemet For høy parkeringsdekning, mht. nærhet til bybanestopp Planforslaget er endret etter høring og planmaterialet er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Utvidelse og omforming av nordøstlig del av planområdet, slik at planforslaget nå forholder seg til Lilandsveien på en mer hensiktsmessig måte, jfr. begrenset høring om dette. Tidligere KBA3 er avsatt til annen veggrunn BKB2 er redusert på sørsiden av Lilandsveien (nå vist som del av Naturområde). Bestemmelse 2.1 er tatt inn som er ment å sikre at bygningsvolumene ikke kommer i konflikt med krav til hinderfritt plan for flyplassen. Byggehøyder i plankartet likevel ikke redusert tilsvarende krav om hinderfritt plan fra Avinor Lønningsvegen o_sv1 er vist med fire kjørefelt, som gjør at tidligere bestemmelsesområder 1-3 kan utgå. Omlegging av gang- og sykkelveisystemet, med ny GSveg SGS1 vist på vestsiden av lønningsvegen gjennom hele planområdet En rekke plantekniske justeringer i materiellet inkl. plankart og bestemmelser. For nærmere informasjon om planforslaget vises til vedlegg. 2

3 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle tema, men kommenterer kun aktuelle hovedpunkt i fagnotatet i saken. Fagetaten vurderer at planmateriell, konsekvensutredning og planforslag er tilfredsstillende utarbeidet etter kravene i plan- og bygningsloven. Omfang, estetikk og detaljeringsgrad Fagetaten peker på at planforslaget primært viser løsninger for hovedformål, trafikk, byggvolum og byggehøyder, men har få føringer på en mer detaljert utforming i samsvar med intensjoner og parallelt arbeid med prosjektering. Fagetaten ser positivt på viste illustrasjoner som gir gode føringer for planlagt bebyggelsesstruktur, spesielt de sentrale arealene som er vist med «torgfunksjon», at bygningslegemene er lagt i lameller, med grønne akser mellom volumene, og at det er kurvatur i bygningsvolumenes utovervendte vegger. Kurvaturen gir et inntrykk av oppdelte organiske former. Fagetaten har forståelse for at det er ønskelig med fleksibilitet i utforming av kommende bebyggelse, men ser likevel behov for å ta inn bestemmelser som kan gi nærmere føringer på utforming og bruk. Utfra dette anbefaler fagetaten at det tas inn krav om at foreliggende illustrasjonsplaner for fase 1 og fase 2 skal legges til grunn og være bindende for videre utforming. Byggehøyde Maksimal byggehøyde på kotenivå er foreslått til kt+ 81 m for alle felt i planområdet, dersom rullebane 2 ikke blir aktuell. Med rullebane 2 vil maksimal byggehøyde være ca kt+70 m., med tilhørende lavere utnyttelsesgrad. Uansett er det et krav om et hinderfritt plan i forhold til Avinor sine krav for at innsigelse kan trekkes. Forslagsstiller sitt forslag til bestemmelse inneholder krav om hinderfritt plan, men også en fleksibilitet på byggehøyde i forhold til rullebane 2. Fagetaten vektlegger at det legges til grunn at rullebane 2 kan realiseres og anbefaler at fleksibiliteten i bestemmelsen tas ut ved at maksimal byggehøyde justeres tilsvarende ned. Dersom det senere blir grunnlag for å bygge høyere må planforslaget endres på punkt om byggehøyde og utnyttelsesgrad. Rekkefølge i overordnet planlegging Fagetaten deler oppfatning med Fylkesmannen i Hordaland i at det er prinsipielt uheldig dersom et privat planforslag som har så store konsekvenser ut over eget planområde for fremtidig stedsutvikling vedtas, før arbeidet med kommunedelplanen har kommet langt nok til å avklare aktuelle overordnede planløsninger for området foreliggende planforslag er en del av. Foreliggende planforslag legger store føringer for de overordnende trafikkløsningene i (kommunedelplan)området, samtidig som det foreslås trafikkskapende virksomhet gjennom utbygging av et område med høy utnyttelsesgrad. Fagetaten vurderer likevel at forslagsstiller ved konsulent Opus Bergen AS har imøtekommet denne problemstillingen, ved fortløpende gjennom prosessen å konferere med Etat for plan og geodata, fagetaten, Avinor, Statens vegvesen og andre involverte aktører, slik at planforslaget i så stor grad som mulig har kunnet tilpasse seg til de behov som er kjent i kommunedelplanarbeidet. Dette har gitt seg utslag bl.a. i forslag om bestemmelse 2.1 der Avinors krav til hinderfritt plan for fremtidig rullebane nummer 2 imøtekommes og at veien Lønningsvegen blir regulert til fire kjørefelt i stedet for to, og med tilhørende gang- og sykkelveger. Rekkefølgebestemmelser om utbygging Planforslaget har forslag til rekkefølgebestemmelser, men disse kom inn først ved 2. gangs behandling, og har derfor ikke blitt drøftet med andre relevante myndigheter i særlig grad. Viktige punkt er at veg, annen veggrunn og gang- og sykkelvei skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før igangsettingstillatelse for BKB2, BK1 og BK2 kan gis. Fagetaten anbefaler at også fortau tas med i denne bestemmelsen. Første byggetrinn består av BKB1, men inngår ikke i forslag til rekkereguleringsbestemmelser. Det er da en prinsipiell åpning i planforslaget for å kunne bygge ut BKB1 med m² BRA, uten at tiltaket blir 3

4 berørt av krav til opparbeiding av nødvendig infrastruktur. Fagetaten foreslår derfor at BKB1 tas med i bestemmelsen om rekkefølgekrav på lik linje med de andre feltene. Areal vist tidligere som KBA3, gnr 110, bnr 79/82 m.fl. En vestlig del av planområdet, eiendom gnr 110, bnr 79 eies av Dolviken Eiendom AS, som ved flere anledninger og senest ved begrenset høring har tatt opp ønske om å få regulert eiendommen på en slik måte at den kan utnyttes bedre gjennom foreliggende planforslag. I forslaget til høring ble det vist et utbyggingsformål som delfelt benevnt KBA3 på denne eiendommen, se figur. I 2.gangsbehandling er det vektlagt hensyn til utvidelse av Lønningsvegen til 4 felt og med gangog sykkelveger, slik at fagetaten ikke kan anbefale utbygging til næringsvirksomhet på gjenstående del av denne eiendommen. Fagetaten vurderer også at en skissert bebyggelse innenfor KBA3 kan fungere som en barrikade som sperrer av for de vestvendte aksene som er lagt inn i hovedområdene og at utnyttelsen ville være uforenlig med de estetiske grepene foreslått for BK-arealene, med oppdelte volumer og kurvede bygningslegemer, samt for funksjonelle kvaliteter slik som lysinnslipp og energibehov for bygningene i BK2. Figur 3: Ortofoto som viser det aktuelle arealet, utsnitt av plankart ved offentlig ettersyn og utsnitt av plankart ved 2. gangs behandling (kilde: bergenskart.no og Opus Bergen AS). Etter fagetatens vurdering bør ikke KBA3 på nåværende tidspunkt settes av til byggeformål, men til f.eks. annen veggrunn grøntareal, slik at en naturlig overgang mellom veien o_sv1 og bebyggelsen i BK2 gjøres mulig. Det vil også sikre nødvendig grad av fleksibilitet som det kan vise seg å bli behov for, avhengig av hvilket veialternativ prosessen med kommunedelplanen etter hvert lander på. Av hensyn til videre fremdrift for foreliggende plan er fagetatens anbefaling derfor at en fremtidig utnyttelse av denne tomten i så måte bør skje gjennom en egen planprosess. Fagetaten viser til at det har vært kontakt mellom Dolviken Eiendom og forslagsstiller om mulig utnyttelse av eiendommen, bl.a. ut fra skisser om mulige sammenhenger, se figur 4 Figur 4: Illustrasjon signert ABO som viser forslag til utnyttelse av det aktuelle arealet, levert inn i forbindelse med begrenset høring. Rød stiplet linje skiller mellom det aktuelle arealet og planforslaget for øvrig. Fagetaten har for ordens skyld aldri utelukket at det aktuelle arealet har utnyttingspotensiale, men har forholdt seg til det som har blitt levert inn i forbindelse med behandlingen av planforslaget. Den mest 4

5 nærliggende muligheten til å utnytte det aktuelle arealet ville vært gjennom en beskjeden utvidelse av planlagt bebyggelse BK2 og mot vest, innenfor det som viser seg å være mulig i forhold til byggegrense mot fremtidig vei, men ikke i samme grad som det som er levert inn til kommunen, vist i figur 4. Med begrunnelse i overnevnte og i mangel på samarbeid mellom aktørene, står fagetaten ved vurderingen av at en eventuell utnyttelse av denne tomten i så måte må skje gjennom en egen planprosess. Fagetaten vil vise til at forslagsstiller ikke har sett seg tjent med å ta inn forslaget fra Dolviken Eiendom AS så seint i prosessen, men ønsker å fremme sitt eget planforslag til 2. gangs behandling. Det eneste gjenværende alternativet er at planforslaget ikke vedtas i sin nåværende form, men at det sendes tilbake til forslagsstiller for å ta med en utvidelse inn det aktuelle arealet. Dette vil i så fall utløse behov for nytt offentlig ettersyn og ny 2. gangs behandling av saken. Dette alternativet inngår ikke i fagetatens forslag til vedtak. Støy Området er sterkt belastet av flystøy, og befinner seg i hovedsak innenfor rød flystøysone. Bestemmelse punkt er ment å sikre at innendørs støynivå blir tilfredsstillende. Miljø Prosjektet sikter på en såkalt BREEAM-NOR sertifisering for oppfylling av høyere krav til energi- og miljøtema enn byggteknisk forskrift TEK10 og har tatt inn krav om dette i forslag til bestemmelser. Fagetaten ser positivt på dette. Når det gjelder kravet i bestemmelsene om vegetasjonsdekke på minimum halvparten av takflatene som en del av overvannsløsning og estetiske hensyn, anbefaler fagetaten at alle takflater burde vært en del av kravet. Når det gjelder spørsmål om lokalisering av stort næringsprosjekt med mange arbeidsplasser i stor avstand fra bysentrum, peker fagetaten på god kollektivdekning med gangavstand til bybanen, eksisterende gang- og sykkelveger, samsvar med område I/K/L10 i kommuneplanen, knapphet på næringsareal og at alternativ bruk av et område med flystøy er vanskelig å finne. Parkering Planområdet ligger innenfor sone P4 om parkeringsdekning og planforslaget foreslår dekning innenfor kommuneplanen sine bestemmelser. Ut fra vektlegging av god kollektivtilgjengelighet med gangavstand til bybanen anbefaler fagetaten reduksjon av foreslått parkeringsdekning for kontor- og hotellformålene. Dette gjelder fra 5-15 p-plasser for kontor til maksimalt 6 plasser pr m 2, og fra 4-18 p-plasser for hotell til maksimalt 4 plasser pr 10 gjesterom. I tillegg anbefaler fagetaten at det tas inn krav om 5 % p-plasser med universell utforming, siden dette ikke er tatt med i forslaget og det heller ikke er henvist til parkeringsbestemmelsene i kommuneplanen. Vurdering i henhold til Naturmangfoldsloven Planforslaget har satt av ca 22 daa til naturområde i nordlig og østlig del av planområdet. Planforslaget er vurdert i forhold til Naturmangfoldsloven gjennom konsekvensutredningen. Aktuelle natur- og vegetasjonstyper er beskrevet og verdisatt om aktuelle tema som er: hjort, hjortetrekk, fugl, hul eik og kystmyr. Det er ikke påpekt truete vegetasjonstyper eller rødlistede arter. Totalt vurderes omfanget av tiltaket til å være/ha liten/intet negativt omfang. Det er primært et hjortetrekk som berøres av utbyggingen. Dette følger også av andre planer for utbygging i Fleslandsområdet. Det pekes på behov for sammenhengende grønne korridorer for hjorten sin del. Barn og unges interesser I konsekvensutredningen påpekes at planområdet representerer ikke områder som er viktig for barn og unge. Barn og unges interesser berøres dels av planforslaget ved nærhet til områdene i østlig retning fra planlagt bebyggelse som er mye brukt av to barnehager og skolen i nærområdet. Bedring av trafikkforhold vil ha positiv betydning for barn og unges ferdsel i området. 5

6 Oppsummering Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet kontor og kombinert formål forretning/ kontor/ hotell og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: BKB1 må tilknyttes rekkefølgekrav på samme måte som resterende byggeområder Byggehøyder på plankartet må basere seg på antakelsen om at det vil komme en rullebane 2 Opparbeidelse av fortau må inngå i rekkefølgebestemmelsene Estetiske og arkitektoniske grep vist i planforslaget må sikres Parkeringsdekningen må innskrenkes for kontor og hotell Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Det presiseres at planforslaget fremmes med innsigelse fra Fylkesmannen. Dette innebærer at planforslaget ikke kan egengodkjennes av kommunen med mindre innsigelsen blir trukket etter eventuell mekling. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på forslaget om utbygging av et større næringsområde til kontor-, hotell- og tjenesteformål med sentral lokalisering til flyplass, nærhet til andre næringsområder og med god kollektivtilgjengelighet fra bybane, gang- og sykkel. Byrådet anser spesielt at nærheten til flyplassen gir grunnlag for å utvikle flyplassrelatert næringsvirksomhet i byen og regionen. Når det gjelder hotellformål, ser byrådet utbyggingsplanen samlet sett som en styrke for dekning av behovet, selv om det også skal bygges et større hotell på tilliggende reguleringsplan i sør. Byrådet ser videre positivt på formålet om forretning ut fra et behov i et større næringsområde med mange arbeidsplasser, og at avgrensningen til en størrelse på m 2 understreker denne sammenhengen. Byrådet slutter seg til hovedpunktene i fagetatens vurderinger og anbefalinger av endringer, og vil understreke noen hovedpunkt nærmere: Forhold til Bergen Lufthavn Flesland Planforslaget overlapper østlig del av flyplassformålet i reguleringsplanen for Flesland, herunder om gjennomføring av tiltak innenfor en fase 1 basert på hovedtrekk i eksisterende veistruktur. Reguleringsplanen ble vedtatt av bystyret i Bergen med blant annet følgende føringer: 3. Før igangsettingstillatelse for «utbyggingstrinn 2» kan gis, skal to avklaringer foreligge: a.) Vist offentlig vegsystem i planen skal være avklart med forslag til offentlig veisystem i kommunedelplan Birkeland, Liland og Espehaugen og vedtak av plannr for Flesland næringsområde, gnr 110 m.fl, bnr.3 m.fl. Etter byrådets vurdering er forslaget til vegsystem for avkjøring fra flyplassterminal, hovedvegsystem og tilkomst til næringsområdet bearbeidet og avklart med Avinor, Statens vegvesen og koordinert med forhold til kommunedelplanarbeidet, og oppfyller således forutsetningen fra bystyret. Dette gjelder også skisserte planer for utbygging av både flyplassområdet og næringsområdet i fase 1 og 2. Denne avklaringen er også grunnlaget for at Avinor kan trekke sin innsigelse på dette punktet. Når det gjelder maksimal byggehøyde i forhold til hinderfritt plan for en evt. rullebane 2, slutter byrådet seg til fagetaten sin anbefaling om å redusere byggehøyden tilsvarende, av hensyn til den regionale betydningen flyplassen har. Forhold til arbeidet med kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland Byrådet vil understreke at planforslaget er koordinert med hovedpunktene i planarbeidet med kommunedelplanen som skal legges ut til offentlig ettersyn til høsten Næringsformålet er i samsvar med kommunedelplanen og forslag til vegsystem i reguleringsplanen gir rom for aktuelle vegløsninger for Lønningsvegen som skal avklares nærmere i kommunedelplanprosessen. 6

7 Byrådet vil peke på at det er prinsipielt uheldig at det føres frem et stort planarbeid innenfor kommunedelplanen før denne er ferdig avklart, av hensyn til behov for helhetlige vurderinger og utforming av aktuelle bestemmelser. I denne saken anser byrådet at det foreligger en tilstrekkelig avklaring i forhold til helheten og vektlegger behovet for å sikre fremdrift for planarbeidet for næringsparken ut fra betydning for utvikling av næringsvirksomhet og arbeidsplasser. Når det gjelder aktuelle rekkefølgekrav knyttet til utbygging av et stort næringsprosjekt innenfor et stort kommunedelplanområde, anser imidlertid byrådet at det foreløpig ikke foreligger tilstrekkelig koordinering. Deler av aktuelle rekkefølgekrav til hovedvegsystemet i Fleslandområdet fanges opp gjennom rekkefølgekrav til (hoved)vegsystemet som er innenfor foreliggende planforslag, men planforslaget bør også omfattes av andre aktuelle rekkefølgekrav i kommunedelplanforslaget på linje med planer og prosjekt ellers i dette området. Ut fra en rimelighetsvurdering vil byrådet anbefale at det tas inn et rekkefølgekrav om tiltak utenfor planområdet. Dette gjelder tiltak knyttet til utbygging av «tilkomstvegene» fra rundkjøring ved Statoilstasjon på Flyplassvegen og fra vegkryss ved Fleslandsvegen langs Lønningsvegen til planområdet. Krav om sikring av gjennomføring er aktuelle å knytte til fase 2 i foreliggende prosjekt. Kravene må også sees i sammenheng med fremdriften for utbygging av vegnettet til flyplassen innenfor bestemmelsene for reguleringsplanen for lufthavnen og i sammenheng med avklaring av alternativ for hovedvegnettet i kommunedelplanen. Det er ikke direkte hjemmel for å knytte foreliggende planforslag til forslag om rekkefølgekrav i en plan som ikke er ført frem til vedtak. Ut fra dette anser byrådet at det foreløpig kan aksepteres at rekkefølgekravet til hovedvegsystemet innenfor foreliggende plan, med tillegg om rekkefølgekrav for nærmeste tilkomstveger, er dekkende. Byrådet vil videre understreke at næringsområdet er en del av planområdet for kommunedelplanen og legger til grunn at foreliggende planforslag vil bli omfattet av tilhørende rekkefølgekrav i kommunedelplanen ved kommende vedtak av denne. Ut fra skissert langsiktig utbygging av næringsområdet anser byrådet at tyngden av videre utbygging av tiltak i næringsområdet slik sett vil bli omfattet av aktuelle rekkefølgekrav i kommunedelplanen. Forhold til utforming av bebyggelse og estetikk Planforslaget regulerer hovedformål, byggehøyder, veistruktur og utnyttelsesgrad. Forslag til bestemmelser gir føringer og krav til detaljering av delområdene basert på en utarbeidet masterplan og krav om utarbeiding av en kvalitetshåndbok. Masterplanen er basert på arbeidet med parallelle arkitektoppdrag. Masterplanen foreligger ikke som et dokument i saken, utover illustrasjonsplaner for fase 1 og 2. Byrådet slutter seg til fagetaten sin anbefaling om noe mer krav til detaljering av hovedform og struktur for å kunne gi en større grad av forutsigbarhet for en utbygging over lengre tid. Ut fra dette anbefales at illustrasjonsplanene tas inn i bestemmelsene som retningsgivende for gjennomføring av utbygging. Forhold til fjernvarme som energiløsning og BREEAM NOR Byrådet ser positivt på forslag om høye krav til energi- og miljøløsninger, med krav i bestemmelsene om redegjørelse for valg av energiløsning knyttet til byggetiltak. Herunder er det tatt inn krav i bestemmelsene om tilretteleggelse for fjernvarme. I denne sammenheng vil byrådet peke på at planforslaget ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme som gir tilknytningsplikt for nybygg med samlet areal over 500 m 2, jf. bestemmelse i pkt i KPA2010. Det kan gis unntak for tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg dersom utbygger kan dokumentere at byggtiltaket har energiløsninger som er bedre ut fra et miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt. For å ta vare på utgangspunktet for valg av energiløsning vil byrådet anbefale at foreliggende tilknytningsplikt tydeliggjøres i bestemmelsene: «Ny bebyggelse skal tilknyttes fjernvarmeanlegg i området og tilrettelegges for fjernvarme.» Byrådet ser positivt på at det for planlagte byggetiltak siktes på et høyt nivå etter BREEAM NOR standarden, som er høyere enn kravene enn byggteknisk forskrift om energi- og miljørettede løsninger. 7

8 Byrådet ser videre positivt på at dette kravet er tatt inn i bestemmelsene, som en del av fremtidsrettede energiløsninger. Lovverket har foreløpig ikke hjemmel for denne type krav, men byrådet anser at det er viktig å kunne vinne erfaring med å stille krav i bestemmelser utover minimumskrav. Forhold til eiendom gnr 110, bnr. 79, Dolviken Eiendom AS Byrådet tar til orientering at det er ønske om utbygging på eiendommen og at det har vært kontakt med forslagsstiller om dette. Byrådet ser at eiendommen kan ha et avgrenset potensiale for utbygging og antar at dette best kan avklares nærmere i et konstruktivt samarbeid med forslagsstiller. Ut fra foreliggende plan og prosjekt sin betydning og behov for hensyn til utbedring av vegsystem, vil byrådet vektlegge fremdrift av foreliggende forslag slik det foreligger. Ut fra den langsiktige karakteren på utbygging av næringsparken, vil byrådet videre anse at det kan være rom for en nærmere bearbeiding av prosjektene i en senere fase. Innsigelser Innsigelse fra Avinor om hensyn til flyplassen er kommet i møte og trukket. Når det gjelder innsigelse fra fylkesmannen er det gjennomført et dialogmøte om hovedpunktene i saken den Ut fra fylkesmannen sin konklusjon på møtet anser byrådet at innsigelsen kan trekkes med bakgrunn i planforslaget sin positive sammenheng med kommunedelplanarbeidet, prinsippene om fortetting langs bybanen og god kollektivtilgjengelighet. Referat fra møtet ettersendes når det foreligger. Oppsummering Byrådet ser positivt på forslaget om utbygging av næringsområdet Flesland Næringspark og anser at plankart og bestemmelser gir et godt grunnlag for utbygging av en næringspark. Byrådet anser at mottatte innsigelser kan trekkes og anbefaler at planforslaget kan vedtas med egengodkjenning. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens av , vedtas følgende: 1. Ytrebygda, gnr. 110 m.fl., bnr. 3 m.fl., Flesland næringsområde, Detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert , med følgende endringer: Byggehøyder justeres ned i.h.t. endring i bestemmelser, slik at disse gjenspeiler utbygging basert på at en rullebane 2 kan realiseres. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a. Bestemmelsene i endres som følger: 1.8.4: For BKB1, BKB2 og BK1 må areal regulert til følgende formål være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan og bygningslovens 20 1 a, b og d: o_sv1, o_sv2, o_sv3, o_sgs1, o_sgs2, o_sgs3, o_skf, o_svg og o_sf Mindre avvik i overnevnte tiltaks plassering tillates, forutsatt vegmyndighetenes godkjenning. b. Ny bestemmelse 1.8.6: For BKB2, BK1 og BK2 må følgende parseller av tilkomstveger utenfor planområdet være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter pbl 20-1 a, b, og d: Flyplassvegen, regulert vegareal i plan ,, fra rundkjøring ved bensinstasjon til planområdet og Lønningsvegen fra vegkryss med 8

9 Fleslandsvegen til plangrense. Parsell langs Lønningsvegen sees i sammenheng med krav i kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland. c. Ny bestemmelse 1.8.7: Illustrasjonsplan for fase 1 og fase 2 datert er retningsgivende for utbygging. Dette gjelder i særskilt grad for kurvatur i bygningsvolumenes utovervendte vegger og for akser mellom bygningsvolumene. Mindre avvik kan likevel tillates, forutsatt bygningsmyndighetenes godkjenning. d. Endring i 1.4.2, endring av 2.setning til: Ny bebyggelse skal tilknyttes fjernvarmeanlegg i området og tilrettelegges for fjernvarme. e i reguleringsbestemmelsene strykes og erstattes med følgende: Det skal avsettes maksimalt 6 parkeringsplasser for bil og minimum 7 parkeringsplasser for sykkel med overdekking pr 1000 m 2 kontor. f i reguleringsbestemmelsene strykes og erstattes med følgende: Det skal avsettes maksimalt 4 parkeringsplasser for bil og minimum 2 plasser for sykkel med overdekking pr. 10 gjesterom. g. Ny bestemmelse (nåværende gis nytt nummer 1.9.6): Minst 5 % av parkeringsplassene for bil skal tilpasses bevegelseshemmede. h. 2.1 i reguleringsbestemmelsene strykes og erstattes med følgende: Byggehøydene innenfor byggeområdene skal ikke komme i konflikt med utbygging av rullebane 2 på Flesland flyplass, og de til enhver tid gjeldende krav til hinderfritt plan. Krav til hinderfritt plan går foran hensyn til utnyttelse. 3. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 14. oktober 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert , med følgende vedlegg: A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Planbeskrivelse, datert D. Illustrasjonsplan fase 1, datert E. Illustrasjonsplan fase 2, datert F. Merknadsskjema, begrenset høring, datert G. Merknadsskjema, offentlig ettersyn, datert H. Innsigelse, FMH, datert I. Innsigelse, Avinor, trukket i brev datert J. Grafikk, Flesland næringsområde K. Snitt AA og BB 9

10 L. Snitt CC M. Lengdeprofiler gang sykkelveger Flesland næringsområde N. Kulturminnedokumentasjon, datert O. VA-rammeplan med vedlegg, datert