Ytrebygda, del av gnr 33, 34 og 111. Områdereguleringsplan Kokstad vest og Storrinden. PlanID Forslag til 2.

Transkript

1 Byrådssak 417/15 Ytrebygda, del av gnr 33, 34 og 111. Områdereguleringsplan Kokstad vest og Storrinden. PlanID Forslag til 2. gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Planforslaget med tilhørende konsekvensutredning er utarbeidet av Asplan Viak AS på vegne av Bergen Tomteselskap AS i samarbeid med Bergen kommune. Grunneiere i området er Forsvarsdepartementet v/skifte eiendom, Bergen tomteselskap AS, Rieber Eiendom AS og West Coast Invest. Planområdet ligger i Ytrebygda mellom friluftsområdet ved Storrinden i vest og eksisterende næringsområde på Kokstad i øst. Storrinden Justert planområdet (blå) tegnet inn på utsnitt av KPA2010. Opprinnelig plangrense i brunt Foreliggende planforslag Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge både for arbeidsplassintensiv næringsvirksomhet med høye ambisjoner i utforming av områdene i tilknytting til bybaneholdeplassen, og områder for mer arealkrevende næringer. Planen skal og sikre friluftsinteressene i området rundt Storrinden og tilgjengelighet til grøntområdene. Planen har ambisjoner om felles infrastruktur med høy kvalitet med attraktive offentlige rom og møteplasser som særlig tilrettelegger for fotgjengere og syklister. Planstatus I gjeldende kommuneplan KPA 2010 er planområdet avsatt som industri/kontor/lager og forsvarsformål på Storrinden (Storrinden er mye brukt friluftsområde) Planforslaget berører flere gjeldende reguleringsplaner: 1

2 1) Reguleringsplan for bybanen og plan for verksted og depot 2) Plan for gang og sykkelveg, 3) En mindre del av gjeldende reguleringsplan for Kokstad Øst, som er under replanlegging parallelt, 4) Eldre plan fra 1963 i nord avsatt til boligformål og butikk/kontor, men har vært båndlagt av forsvaret og aldri realisert. Planforslaget Planforslaget legger til rette for nytt næringsområde mot eksisterende næringsområde på Kokstad, og sikrer samtidig friluftsinteressene mot Storrinden. Planområdets areal er på 1334 daa. Det åpnes for en total utbygging av nye nærings- og kontorareal på til sammen 410 daa med et byggepotensiale på m 2 BRA. I tilknytting til nytt bybanestopp ved Flyplassvegen er det foreslått et senterområde (47 daa) for kontor og arbeidsintensiv virksomheter. 34 daa er avsatt til idrettsanlegg, kontor og/eller messehall. Det tillates ikke boliger i området pga flystøy. Nord i planområdet er det regulert inn tre større områder for industri og lager på til sammen 257 daa. Disse arealene egner seg for arealkrevende næringsvirksomhet. Det foreslås en hovedveg gjennom området nord/sør som vil, når den knyttes sammen med eksisterende veger i næringsområdet Kokstad øst, inngå i en intern ringveg som betjener de to områdene. Det åpnes også for en forlengelse av den nye vegen mot sør, over Flyplassvegen, mot et eventuelt fremtidig næringsområde på Liland. Friluftsområdet som inngår i planforslaget er på 852 daa. Arealene og korridorene opp mot Storrinden er foreslått regulert til friluftsformål, totalt 852 daa. Etter offentlige høringer er deler av Storrinden tatt ut av planområdet pga forsvarets interesser. Prosess Som del av arbeidet ble det i 2010 gjennomført en egnethetsvurdering og senere en mulighetsstudie utarbeidet av tre ulike konsulenter/grupper: Rambøll Norge Og arkitekter as og Metropolitan Workshop CODE, Various Arckitects og Lalaland Rambøll Norge OG arkitekter as og CODE, Various Architects og Lalaland Metropolitan Workshop På bakgrunn av utredningene og mulighetsstudiene ble det utarbeidet et planforslag. Forslag til plan var utlagt til offentlig ettersyn fra 9.februar til 25.mars Det er kommet inn 31 høringsinnspill til planen derav innsigelser fra Forsvarsbygg og Avinor. Innsigelsene er nå trukket etter endringer i planforslaget, slik at bystyret kan egengodkjenne planen. Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer i planen: Planområdet er redusert, basert på innspill og innsigelser fra Forsvarsbygg og Avinor 2

3 Ny veg gjennom området er justert for bedre å ta hensyn til terrenget Formålet Energianlegg er tatt ut og arealet er tatt inn i næringsområde I/L 2 Hensynssonen Brann- og eksplosjonsfare er tatt ut etter innspill fra Forsvarsbygg Utnyttelsen av næringsområdene I/L 1-3 er økt fra 100% til 150 % BRA og på den måten tilpasset tilgrensende næringsområder i Kokstad øst Det er regulert sykkelfelt i veibanen stedet for to-sidig sykkelveg langs vegene med bakgrunn i mange avkjørsler Bestemmelsene er justert basert på innsigelser og merknader til offentlig ettersyn Planbeskrivelsen og VA-rammeplanen er oppdatert i henhold til endringer i plankart og bestemmelser Problemstillinger Terrenginngrep To av de største grunneierne i området, Skifte Eiendom as og GC Rieber Eiendom as, mente at større deler av planområdet burde reguleres til næringsformål. Utbygging av delfeltene og veganlegget ville i så fall medført store terrenginngrep. Næringsområdene er i foreliggende planforslag avgrenset for å redusere disse inngrepene, men grad av utnyttelse er økt fra 100% til 150% BRA etter offentlig ettersyn. Skifte har senere meldt at de forholder seg til planforslaget slik det foreligger. Vegføringer, kobling til tilgrensende områder, Plangrensen mot Kokstad øst er justert siden oppstart av hensyn til regulering av ny veg. Bevaring av friluftsområde - innsigelse Det ble varslet innsigelse til planen fra Forsvarsbygg og Avinor. Etter varsel om innsigelse fra Forsvarsbygg er Forsvarets eiendommer på toppen av Storrinden tatt ut av planen. I vest er plangrensen trukket tilbake med bakgrunn i innspill fra Avinor, i tillegg til noe justering av byggehøyder. Varsel om innsigelser er trukket som følge av disse endringene. Område for verksted og depot for bybanen er regulert i egen plan. Oppheving av reguleringsplan til boligformål nord i området I forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget ble det varslet oppheving av eldre reguleringsplan , del av gnr 34 bnr 4, Dolvik i Fana, vedtatt i Det er ikke kommet noen merknader til oppheving av denne planen i løpet av høringen. Reguleringsplan fra 1963 Fagetatens anbefaling Planen er i tråd med gjeldende kommuneplan. Etter fagetatens vurdering ivaretar planen behov for nye næringsareal, samtidig som landskaps- og friluftsinteressene rundt Storrinden er ivaretatt. Det er stilt rekkefølgekrav til de ulike delfeltene knyttet til opparbeiding av veger og annen offentlig infrastruktur, som ivaretar muligheten for etappevis utbygging. Utbygging av Kokstad vest forutsetter oppgradering av eksisterende vegnett på Kokstad, i tråd med reguleringsplan for Kokstad øst (planid ) som er under behandling. Reguleringsplanen er koordinert med pågående reguleringsplan for Kokstad øst ( ), inkludert tilpassing av vegnett, turveger, gangakser og løsning for sykkel. Fagetaten mener at reguleringsplanen er tilstrekkelig detaljert for sentrumsområdene SE 1-9, slik at dette området kan bygges ut uten krav til detaljreguleringsplan. Hovedprinsippet for området er effektiv 3

4 arealutnyttelse og kvalitet på uteområdene, i tråd med kommunens strategier for senterområder. Det er utarbeidet et kvalitetsprogram for dette området. Utbygging av SE 1-9 forutsetter en omstrukturering av eksisterende eiendommer. Dette kan gi utfordringer for gjennomføring, men bør kunne løses gjennom utbyggingsavtaler og makeskifte. Representant fra Kokstad utvikling as har i møte signalisert at grunneierne i sørlige del av senterområdet har kommet til enighet i tråd med planforslaget. For næringsområdene I/L 1 3 er det krav til detaljreguleringsplan for å løse utfordringer knyttet til massebalanse og interne veger. I en detaljreguleringsplan kan det tas hensyn til konkrete behov for ulike typer næringer og aktører. Fagetaten anbefaler planen slik den nå foreligger. Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens anbefaling som er nærmere underbygget i vedlagt fagnotat. Plangrep og prosess Det er positivt at man er kommet frem til et omforent forslag med Forsvaret og Avinor der både friluftsinteressene, næringsinteressene og Forsvaret/ Avinors interesser ivaretas. Planen viser et godt grep ved å legge det til rette for stor arbeidsplasstetthet nær bybanestopp, slik at arbeidsreiser i størst mulig grad kan skje med kollektivtransport, mens arealkrevende og mindre arbeidsplassintensive arealer legges inn der biltilgjengeligheten for nyttetransport er god, mens kollektivdekningen er lavere. I sentrumsområdet foreslås en urban kvartalsstruktur med bilfri hovedgate og torg der det også kan etableres gode møteplasser og handel på inntil 1500 m2. På grunn av flystøy tillates ikke boliger i området, noe som ellers kunne vært ønskelig for å skape mer liv over døgnet. Med høy kvalitet på opparbeidelse og etablering av tjenester som betjener næringsområdet, vil stedet kunne utvikles om en attraktiv og levende, urban næringspark Byrådet konstaterer at det har vært gjennomført en bredt anlagt planprosess ved hjelp av mulighetsstudie, medvirkning, konsekvensutredning (KU) og ROS-analyse. Tilhørende kvalitetsplan viser hvordan overvann fra Storrinden og næringsområdet kan håndteres ved hjelp av åpne vannveier, fordrøyningsbasseng og grønne tak, og på den måten bidra til et robust område overfor klimaendringer og estetiske kvaliteter i området. Kjøpesentra Det er ikke ønskelig med trafikkskapende handel og kjøpesentra inni næringsområdet, med unntak av mindre utsalg av plasskrevende varer tilknyttet industri og lager i området. Dette er presisert i bestemmelsene for sentrumsområdet, men bør etter byrådets mening også presiseres i bestemmelsene for området for Industri/ lager og i området Forretning / kontor / lager som formulert i forslag til vedtak. Samordning av Kokstad vest og Kokstad øst Byrådet bad ved 1. gangs behandling om samordning av de to planene for Kokstad øst og vest slik at de i større grad kunne utvikles som et enhetlig næringsområde. Prinsippene med sammenhengende sykkelløsning i Kokstad øst og Kokstad vest er nå vist med tosidig sykkelfelt langs ny veg, Kokstadflaten og Kokstadvegen i nord. I reguleringsplan for Kokstad øst blir det regulert sykkelveg langs Kokstadvegen da denne er bydelsrute for sykkel. Adkomsten til I/L2 og I/L3 er sikret i rekkefølgebestemmelsene, 3, via Kokstad øst, der adkomsten vil bli lagt inn som hensynssone. 4

5 Samordning av Kvalitetsprogrammet for Kokstad vest og Kokstad plantemeny er imidlertid ikke fulgt opp. Den sistnevnte skal sikre estetiske kvaliteter, være en guide for beplantning langs offentlige veier og private tomter og gir anbefalinger i forhold til plantevalg og utførelse. Byrådet anbefaler at Kokstad plantemeny tas inn i bestemmelsene slik at denne blir felles og retningsgivende også for plantevalg i Kokstad vest så langt dette lar seg gjøre. Når det gjelder sikring av hjortetråkk, se fig t.h., fremgår det av planbeskrivelsen at ivaretakelse av vassdragene trolig vil være tilstrekkelig for å ivareta hensynet til hjortetrekkene. Byrådet vil imidlertid påpeke at hjort som krysser bilveg, kan være en trafikkfare. Om dette blir et problem, må avbøtende tiltaksom gjerder, rydding av vegetasjon langs vegen eller viltbro vurderes og tas opp som egen sak. Vilttrekk Byrådet ønsket ved første gangs behandling av de to planene for Kokstad øst og Kokstad vest skulle behandles samtidig ved 2. gangs behandling, for å sikre en best mulig samordning mellom områdene. Fremdriften for Kokstad øst, har imidlertid trukket noe ut i tid. Med de endringene/tilleggene som framgår av innstillingen til bystyret, er byrådet kommet til at angjeldende planforslag kan behandles uten at det får uheldige konsekvenser for Kokstad øst. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Ytrebygda, del av gnr 33, 34 og 111. Områdereguleringsplan Kokstad vest og Storrinden. Plannummer , vist på plankart sist datert B. Tilhørende bestemmelser datert/revidert med følgende endringer/tillegg: a) 2.4 Kvalitetsprogram endres til: 2.4 Kvalitetsprogram og Kokstad Plantemeny Kvalitetsprogram datert skal være retningsgivende for prosjektering og opparbeidelse av alle offentlige anlegg innenfor planområdet. Kokstad plantemeny for Kokstad øst, datert august 2010 skal så langt råd er, være veiledende for beplantning og plantevalg også innenfor Kokstad vest. Formålet med kvalitetsprogrammet og plantemenyen er å utvikle de offentlige områdene i en helhet. Kvalitetsprogrammet omhandler prinsipper om arealbruk, universell utforming, materialbruk, møblering, belysning og avfallshåndtering, behandling av skjæringer/ fyllinger, overvannshåndtering mm. Plantemenyen skal være er en guide for beplantning langs offentlige veier og private tomter og gi anbefalinger i forhold til planevalg og utførelse. Plantemenyen skal så langt råd er være veiledende for Kokstad vest. b) 4.4 Industri/lager tilføyes: a. Det er tillatt med mindre handel med plasskrevende varer knyttet til industri og lagervirksomhet i området. Det er ikke tillatt med detaljhandel og kjøpesenter i området. c) 4.5 F/K/T Forretning/ kontor /tjenesteyting tilføyes: a. Det er ikke tillatt med detaljhandel med bruksareal over 1500 m 2 BRA. b. Det er ikke tillatt med kjøpesenter i området. 2. De vedtatte endringer tas inn i bestemmelsene før bystyrets vedtak kunngjøres 3. I medhold av plan- og bygningsloven oppheves reguleringsplan , del av gnr 34 bnr 4, Dolvik i Fana. 5

6 Dato: 20. oktober 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert Plankart datert Reguleringsbestemmelser, datert Merknader og innspill med fagetatens kommentarer Planbeskrivelse, revidert VA-rammeplan, revidert VA-rammeplan tegning HB001 VA-rammeplan tegning HB003 VA-rammeplan tegning HB002 Kvalitetsprogram, datert ROS-analyse, datert Kokstad Plantemeny datert august 2010 Sammenstilling av plankartene Kokstad vest og Kokstad øst 6