Ullensaker kommune Plan og næring

Transkript

1 Ullensaker kommune Plan og næring SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 139/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR NORDRE DEL AV GARDERMOEN NÆRINGSPARK I - OFFENTLIG ETTERSYN Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven 12 10, å legge forslag til områderegulering for «Nordre del av Gardermoen næringspark I», som vist på plankart datert , med tilhørende planbestemmelser, planbeskrivelse og risiko- og sårbarhetsanalyse datert , ut til offentlig ettersyn i minimum seks uker. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2011/ Side 1 av 10

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 10 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2011/5748 Side 2 av 10

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven 12 10, å legge forslag til områderegulering for «Nordre del av Gardermoen næringspark I», som vist på plankart datert , med tilhørende planbestemmelser, planbeskrivelse og risiko- og sårbarhetsanalyse datert , ut til offentlig ettersyn i minimum seks uker. Ullensaker, Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2011/5748 Side 3 av 10

4 Saksbehandler: Elisabet Frøyland Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, datert Forslag til planbeskrivelse, datert Retningslinjer for krav til kvalitet og estetikk, datert Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), datert COWI, trafikkanalyse datert Høringsuttalelser/innspill gjennom planprosessen (scannet samlet). 8. Sammendrag av tidligere uttalelser med rådmannens vurdering, datert Andre saksdokumenter: Planprogram, vedtatt sak 245/12. Saksutskrift HOP sak nr. 245/12. Brev grunneiere, orientering planprosess, datert Saksdokumenter og saksutskrift Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP), sak 146/13 den Herredsstyrets vedtak i sak 35/11 (Områdeplan for Gardermoen Næringspark II B og C- Sluttbehandling, den ) SAKEN GJELDER Saken gjelder utleggelse av forslag til områdereguleringsplan for «Nordre del av Gardermoen næringspark I» til offentlig ettersyn. Saken ble fremmet for 1. gangs behandling i hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) den (sak 146/13). Hovedutvalget vedtok da at saken skulle utsettes. Administrasjonen ble oppfordret til å ha tettere dialog med grunneierne, arbeidet er i etterkant videreført i samarbeid med de to største grunneierne. Planarbeidet har det siste året avventet arbeidet med finansiering av infrastruktur i Gardermoen næringspark. Planforslaget fremmes nå på ny til 1. gangs behandling i samme møte som sak om finansieringsmodell. Planforslaget må ses i sammenheng med nevnte sak. VURDERINGER/DRØFTINGER Plandokumentene Planen består av plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse, risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er også utarbeidet estetiske retningslinjer (retningslinjer for krav til kvalitet og estetikk) og gjennomført en trafikkutredning (COWI, datert ) til planforslaget. For å gjøre planforslaget mer tilgjengelig, vurderer rådmannen det som formålstjenlig i denne saken å kun ha et kortfattet saksframlegg med henvisninger til planbeskrivelsene. Planbeskrivelsen gir en grundig beskrivelse av planforslaget og dets konsekvenser. Det vises til at planarbeidet er en områdereguleringsplan, og kommunens plan jf plan- og bygningslovens 12. Om planområdet Området er på totalt 613 daa, og inngår i en eldre reguleringsplan fra Planområdet ligger langs E6 sentralt i Gardermoen næringspark (GNP) direkte nord for framtidig adkomst (nytt næringspark-kryss V23). Saksnr. 2011/5748 Side 4 av 10

5 Formålet med planarbeidet Formålet med planarbeidet er å gjennomføre et planvedlikehold som ivaretar områdets potensiale og legger til rette for variert næringsstruktur i kommunen iht. kommunens overordnede nærings- og arealpolitikk, herunder legge til rette for små- og mellomstore bedrifter, kontoretableringer og handel med plasskrevende varer. Dette er et helhetlig grep, som må ses i sammenheng med forslag om transformasjon av søndre del av Jessheim næringspark jf. Byplanen vedtatt av kommunestyret (sak 53/14). Områdereguleringsplanen skal sikre kvalitet på grønnstruktur, bygg og uteområder, herunder krav til miljø og framtidsrettede trafikale løsninger. Planforslaget er tilpasset tidligere utført planarbeid for Gardermoen Næringspark, samt vedtatt reguleringsplan for V23 og V24 (vedtatt av kommunestyret den sak 47/14). Ullensaker kommune har selv eiendom innenfor området, som planlegges solgt. Bakgrunn Områdereguleringsplanen er utarbeidet av kommunen, i samarbeid med Ferd og Veidekke. Området er tidligere regulert til næringsformål i en større flatereguleringsplan, vedtatt av Ullensaker herredstyre Utviklingen i etterkant tilsier at det er behov for en oppdatert plan. Med etablering av ny hovedatkomst for næringsparken, «næringsparkkrysset» (V23), får området en svært sentral beliggenhet i Gardermoen næringspark (GNP) og god adkomst til E6. Beskrivelse av planområdet Planområdet brukes i dag til grusuttak og bearbeiding av masser (produksjon av asfalt og betong) for bygge- og anleggsformål. Ragn Sells er også etablert i området med sin virksomhet (behandling av avfall). Det vises til planbeskrivelsen for nærmere beskrivelser. Planstatus I kommuneplanen er området avsatt til byggeområde, med formål erverv. Gjeldende kommuneplan for området ble vedtatt , arbeid med rullering pågår med sikte på vedtak i kommunestyret høsten Det foreslås ingen endring for planområdet i forbindelse med rulleringen av kommuneplanen. Gjeldende reguleringsplan for denne delen av Gardermoen næringspark ble som tidligere nevnt vedtatt av Ullensaker herredstyre den Reguleringsformålet er næring; industri, transport, terminal, lett industri med tilhørende kontor og forretning. Det foreligger en godkjent bebyggelsesplan for en mindre del av planområdet (Ragn Sells Gardermoen AS). Nærmere om planavgrensningen (for kart, se kap. 4 i planbeskrivelsen Mot sør grenser området mot den framtidige adkomstvegen til næringsparken fra E6, V21. I vest grenser området til Vilbergvegen og Gardermoen næringspark II b og c, og i øst grenser området til E6. Mot nord avgrenses området av regulert framtidig nordlig adkomstveg (V22) til Gardermoen Næringspark II b og c. Avgrensningen er redusert i forhold til varsel om oppstart av reguleringsarbeidet. Dette bl.a. som følge av reguleringsplanarbeidet for E6 kryssene med veglenker. Videre er områdets avgrensning redusert i nordlig retning, avgrensningen er lagt inn mot planavgrensningen for områdereguleringsplanen for Gardermoen næringspark II b og c. Saksnr. 2011/5748 Side 5 av 10

6 Om planprosessen og innspill til planarbeidet Det ble sendt inn 11 uttalelser ved høring av planprogrammet (jf. HOP-sak 245/12, vedtatt den ), og som ble vurdert i den sammenheng. Uttalelsene er nå på ny oppsummert og kommentert i eget vedlegg. Flere av innspillene er relevante i forbindelse med utarbeidelsen av planforslaget, ikke kun planprogrammet. Herunder vises det til at det bør fastsettes rekkefølgebestemmelser knyttet til planen som sikrer finansiering av nødvendig infrastruktur, spesielt E6-krysset (V23). Bergmoen AS viser til at disse ble vedtatt i områdereguleringsplanen for GNP II b og c, og Herredsstyrets klart uttrykte intensjon i vedtaket i sak 35/11 om at tilsvarende rekkefølgekrav skulle legges på øvrige reguleringsplaner hvor dette er relevant. Bergmoen AS forventer tilsvarende rekkefølgebestemmelser i områdeplan for nordre del av Gardermoen næringspark I, og at de som nyter godt av infrastrukturen skal bidra til finansiering av denne. Fra grunneierne er det ønskelig at det åpnes opp for handelsvirksomhet, dvs. såkalt storhandel. Dette begrunnes med at handel med plasskrevende varer ikke egner seg for sentrumsområder, og at det er knapphet på egnede områder for slik type handel i Ullensaker. Videre foreligger det innspill om å sikre en høyest mulig andel av området til utbyggingsformål. Regionale myndigheter fraråder at det åpnes opp for handel og andre trafikkgenererende formål innenfor planområdet. Under henvisning til prinsippene om samordnet areal- og samferdselsplanlegging og statlige styringssignal om å dempe veksten i biltrafikken, varsler regionale myndigheter at det kan bli fremmet innsigelse. Planprogrammet ble vedtatt av Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) den , sak 245/12. Det ble fattet følgende vedtak: 1. Hovedutvalg for overordnet planlegging, HOP, vedtar planprogram for nordre del av Gardermoen næringspark I, datert Tiltak for beskyttelse av grunnvann og andre berørte vannforekomster må gjelde alle faser av områdets utvikling, herunder anleggsfasen. 2. Om det skal åpnes for handelsvirksomhet innenfor planområdet og omfanget av dette, vil avklares gjennom den videre planprosessen. 3. I planarbeidet legges det vekt på å sikre framtidsrettede plangrep som også innebærer helhetlige løsninger for hele næringsparken. Behovet for planvedlikehold i øvrige deler av næringsparken, herunder spesielt Gardermoen Næringspark II b og c, skal vurderes parallelt. 4. Planprosessen skal gjennomføres i god dialog med berørte grunneiere/andre interessenter. Vedtaket er lagt til grunn for planarbeidet. Planarbeidet er utført innenfor de rammene som er satt i planprogrammet. I etterkant av vedtak av planprogrammet har det kommet et innspill fra Hafslund Nett vedrørende etablering av ny transformatorstasjon nord for V22, innenfor det som var varslet som mulig planavgrensning ved offentlig ettersyn av planprogrammet. I etterkant er planavgrensningen trukket sør for V22 (jf. tidligere beskrivelse). Det er avholdt et eget møte med Hafslund våren Henvendelsen fra Hafslund er ivaretatt i arbeidet med rullering av kommuneplanen. Saken ble fremmet for 1. gangs behandling i hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) den (sak 146/13). Hovedutvalget vedtok da at saken skulle utsettes. Administrasjonen ble oppfordret til å ha tettere dialog med grunneierne. Planbestemmelser og plankart er vesentlig omarbeidet etter forslag fra Ferd og Veidekke. Saksnr. 2011/5748 Side 6 av 10

7 Det gjenstår nå fortsatt flere problemstillinger hvor aktørene ønsker andre løsninger enn det som ligger i planforslaget. Dette skyldes at kommunen i dette arbeidet har et ansvar som samfunnsutvikler, herunder helhetlige grep for Gardermoen næringspark. En del av problemstillingene er også knyttet til arbeidet med finansieringsmodell for infrastrukturen i Gardermoen næringspark. Rådmannen har som tidligere nevnt, avventet å fremme sak om utleggelse av områdereguleringsplanen til offentlig ettersyn, i påvente av avklaringer i arbeidet med finansieringsmodell. Dette for å sikre at problemstillingene kan ses i sammenheng. Øvrige grunneiere ble orientert pr brev om at planen ville fremmes for utleggelse til offentlig ettersyn våren Kort om planforslag (for utdypende beskrivelse se kap. 4.2 i planbeskrivelsen) Området foreslås benyttet til næringsformål med tilhørende grønnstruktur, samferdselsanlegg og annen infrastruktur. Næringsarealene kan brukes til ulike typer næring, herunder plasskrevende handel, kontor, lager og lett industri, samt tjenesteformål mv. Det foreslås følgende formål på utbyggingsarealene: kombinert bebyggelse og anlegg Forretning, kontor, næring, tjenesteyting. To områder (88 daa): FKNT1, FKNT2 Næring, kontor, tjenesteyting. Tre områder (234 daa): NKT1, NKT2, NKT3 næring - tre områder (173 daa): N1, N2, N3 Felt FKNT1 og FKNT2 (forretning/kontor/næring og tjenesteyting) Innenfor områdene tillates forretning, kontor, næring og tjenesteyting. Handel er begrenset til totalt m 2 handel med plasskrevende varer, og 300 m 2 strøkstjenende handel. Totalt m 2 kontor («rene» kontorformål). Utnyttelsesgraden er satt til 125 BRA % for begge områdene. Største tillatte byggehøyde settes til kote +240, dvs. en gesimshøyde/byggehøyde på ca. 40 m, noe som i størrelsesorden tilsvarer etasjer. Felt NKT1, NKT2 og NKT3 (næring/kontor/tjenesteyting) Innenfor områdene tillates næring, kontor og tjenesteyting. Handel er begrenset til 300 m2 strøkstjenende handel i området NKT1 (lengst vekk fra E6). Totalt m2 kontor («rene» kontorformål). Utnyttelsesgraden er satt til 80 BRA % for alle tre områdene. Felt N1, N2 og N3 (næring) Innenfor områdene kan det etableres bygg og anlegg for industri, håndverk, lager, truckstopp (bensinstasjon/vegserviceanlegg for tungtrafikk) samt midlertidige eller permanente utstillinger for bygg og anlegg. Maksimal utnyttelse settes til 80 % BRA for N1 og 75% for N2 og N3. Grønnstrukturen er i hovedsak lagt innenfor byggegrensene i ytterkant av planområdet og langs veger. Det er i tillegg lagt inn en diagonal struktur mellom feltene FKNT1 og NKT1 som skal sikre forbindelse for gående og syklende inn mot sentrale deler av parken med god kollektivbetjening. Det er satt av totalt 78 daa til dette formålet. I planområdet er det lagt inn en hovedvegstruktur (V1-5). Hovedadkomsten fra V21, V1 og V2. Den eksisterende kommunale Næringsparkvegen (V6.1 og V6.2) inngår i planområdet. Saksnr. 2011/5748 Side 7 av 10

8 Endringer i forhold til planforslaget fra 2013: De viktigste endringene som er gjort i planforslaget i etterkant av 2013 er som følger: -det er lagt inn mer areal til utbyggingsformål: -grønnstruktur er samlet langs hovedvegene og begrenset i omfang -kravet om park på 5 daa er fjernet, diagonal grønnstruktur er også endret og lagt mer direkte øst/vest-retning. -bredde for veger er redusert i områdereguleringsplanen -økning i areal til handelsformål. -planbestemmelsene. Struktur og innhold er endret vesentlig, herunder -krav til begrenset fotavtrykk (maks BYA) på tomtene er fjernet. -krav til andel av parkering i parkeringshus/p-kjeller er redusert, det er åpnet for markparkering i langt større grad enn tidligere. -kravene til omfang av arealer avsatt til små- og mellomstore bedrifter (SMB) er fjernet. -de estetiske retningslinjene er moderert. Det gjenstår en del problemstillinger hvor det etter rådmannens vurdering bør utvises forsiktighet mht. gjøre endringer. Dette av hensyn til likebehandling, samt å unngå tyngre innsigelser. Dette gjelder: -rekkefølgebestemmelser -infrastruktur (eierskap, rekkefølgekrav mv.). Krav om at de interne vegene i området skal være offentlige (se utdyping senere i saksframlegget). -rekkefølgekrav ekstern infrastruktur -E6 kryss med veglenker. Her anbefaler rådmannen tilsvarende rekkefølgekrav som øvrige deler av næringsparken. Det vises også her til kommunestyrets vedtak i sak 35/11 (Områdeplan for Gardermoen Næringspark II B og C- Sluttbehandling, den ). Videre vises det til Statens vegvesens varsel om innsigelse i brev datert dersom dette ikke blir ivaretatt. Planprosesser i etterkant har vist at Statens vegvesen konsekvent håndhever dette kravet. Etter innspill fra Ferd og Veidekke er det også lagt inn en alternativ formulering i rekkefølgebestemmelsenes om at det er tilstrekkelig at samferdselstiltakene er «sikret etablert». Tilsvarende gjelder i vedr Vilbergvegen (se omtale i neste avsnitt). -Vilbergvegen. Det er lagt inn et rekkefølgekrav på opparbeidelse av del av Vilbergvegen (mellom rundkjøring med V21 og ny adkomst til næringsområdet i vest). Dagens veg har dårlig standard og ligger ikke i framtidig trase (høyde/linjeføring). Det er ikke avklart at dette veganlegget vil få finansiering gjennom Regional Samferdselsplan. Rådmannen viser til de stramme prioriteringene som ligger i gjeldende Regional samferdselsplan, andre fylkesveger i området vurderes også som viktigere. -Krav om å unngå støyende virksomheter nær boligbebyggelsen på Vilberg og Lie. -Begrensninger i utbyggingsområdet, utnyttelsesgrad og formål (begrenset omfang av kontor/handel pga. trafikkgenering). - gang-/sykkelvegene opprettholdes med bredde 4 m (sikre skille mellom ulike trafikantgrupper). Saksnr. 2011/5748 Side 8 av 10

9 Om utbyggingsareal, og grunnlaget trafikkanalyse Tomteutnyttelse er angitt som maksimalt tillatt % BRA (bruksareal). Områdene som er avsatt til byggeformål er på totalt 495 daa, med den angitte utnyttelsesgraden gir dette et samlet utbyggingsvolum på m2 bruksareal (BRA). Det foreslås noe mer trafikkgenerende formål enn gjeldende flatereguleringsplan fra Utbyggingsvolumet som er angitt er av den grunn begrenset, slik at trafikkgenereringen for området samlet ikke skal overstige en virkesdøgntrafikk (VDT) på Dette er det trafikkvolumet fra området som er lagt til grunn for arbeidet med prosjektering av E6-kryssene V23 og V24. Faktorene som er benyttet for beregning av trafikk er valgt ut fra den bredden i muligheter som formålene gir. I etterfølgende detaljreguleringsplanarbeid vil formålene konkretiseres, oppdaterte trafikkutredninger kan da avklare rom for en høyere utnyttelsesgrad. I framtiden kan det også vise seg/vil det også bli klart at det overordnede vegnettet med nye E6 kryss og tilhørende veglenker tåler mer trafikk fra området enn VDT på Omfanget av handel vil vurderes i etterkant av høringen. Finansieringsmodell Kommunen har siden 2011 på ulike måter arbeidet med løsninger for å sikre finansiering av V23 og V24 med tilhørende veglenker, i samarbeid med Statens vegvesen, Akershus Fylkeskommune og næringsaktørene. Finansieringen av V24 er ivaretatt gjennom Nasjonal Transportplan (NTP) og forskuttering av Avinor/OSL. V24 skal etter planen stå ferdig bygd til åpningen av Terminal 2 i Dette arbeidet pågår etter planlagt framdrift. Finansieringen av V23 er statens ansvar, men ligger ikke inne i NTP. Kommunen har foretatt flere henvendelser til Samferdselsdepartementet om dette. Vinteren 2015 startet det pp et arbeid med en bredere finansieringsmodell hvor også intern hovedvegstruktur og grøntstruktur inngår. Rådmannen forelegger som nevnt hovedutvalget egen sak for å ta stiling til ulike forhold vedr dette. Fra aktørene i Gardermoen Næringspark er det framsatt ønske om at kommunen skal overta private veger innenfor området. Etter rådmannens vurdering må det foretas en helhetlig vurdering av dette for Gardermoen Næringspark. Det er derfor lagt til grunn samme løsning i høringsforslaget som det er vedtatt i områdereguleringsplanen for GNP II b og c. Kommunen kan i etterkant gjøre vedtak som endrer dette. Planvedlikehold i Gardermoen Næringspark De siste årene har det også vært framsatt ønsker om at kommunen gjennomfører et planvedlikehold for Gardermoen næringspark. Dette vurderes og vil ses i sammenheng med øvrige planoppgaver. Det vises her til utarbeidelse av ny planstrategi etter valg av nytt kommunestyre. Et planvedlikehold begrenses til rekkefølgekrav og infrastruktur. Dette må også ses i sammenheng med høring av regional plan for handel, service og senterstruktur som forventes høsten Om konsekvensutredning I planprogrammet for områdereguleringsplanen framgår det at det trolig vil være krav til konsekvensutredning for planarbeidet. Dette vurderes nå ikke som nødvendig jf. gjeldende forskrift om konsekvensutredning. Områdereguleringsplanen vurderes å være i samsvar med kommuneplanen, det foreligger også en flatereguleringsplan for området med vide formål. På grunn av stedets karakter (massetak) er konsekvenser knyttet til naturresurser og biologisk mangfold og miljø å anse som ubetydelige. Videre stilles det krav om detaljreguleringsplan med nødvendige utredningskrav for samtlige delområder. De vesentligste konsekvensene av planforslaget er først og fremst knyttet til trafikk. Av den grunn er det foretatt en egen trafikkanalyse. For øvrig vises det til bekrivelser av planens konsekvenser i planbeskrivelsen kap. 5. Saksnr. 2011/5748 Side 9 av 10

10 Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS-analysen) har ikke avdekket spesielle utfordringer. ROSanalysen viser at situasjonen med hensyn til risiko og sårbarhet ikke forverres, men bedres noe som følge av planen. Dette som følge av krav til miljøoppfølging, og tiltak for å forhindre negative miljøpåvirkninger mv. Oppsummering konsekvenser De totale samfunns- og miljømessige virkninger og konsekvenser av planforslaget vurderes som begrensede og innenfor gjeldende areal-, nærings- og transportpolitikk. Ved detaljregulering av de enkelte delområder må det vurderes om krav om konsekvensutredning utløses. Områdereguleringsplan for nordre del av Gardermoen Næringspark I vurderes med dette som tilstrekkelig utredet. Oppsummering og videre prosess Formålet med planarbeidet er å gjennomføre et planvedlikehold som ivaretar områdets potensiale og legger til rette for variert næringsstruktur i kommunen iht. kommunens overordnede nærings- og arealpolitikk. Herunder legger områdereguleringsplanen til rette for kontoretableringer og handel med plasskrevende varer. Saken gjelder 1. gangs behandling av forslag til områdereguleringsplan for «Nordre del av Gardermoen næringspark I». Høringsperioden er minimum 6 uker. Dersom planen vedtas utlagt gjennom vedtak i nevnte sak, vil høringsperioden strekke seg til om lag 1. september pga. sommerferien. Det gir mulighet for sluttbehandling høsten Avsluttende merknader Planprosessen har strukket ut i tid, det vises til tiden som har gått etter vedtak av planprogrammet i Ettersom det har skjedd relativt lite i tilgrensende områder og eiendomsstruktur, vurderes det derfor som forsvarlig å videreføre arbeidet. Det er av den grunn viktig at planarbeidet nå kan gis prioritet. Kommunen har egen eiendom i området som ønskes lagt ut til salg. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. KONKLUSJON Saken gjelder 1. gangs behandling av forslag til områdereguleringsplan for «Nordre del av Gardermoen næringspark I». Formålet med planarbeidet er å gjennomføre et planvedlikehold som ivaretar områdets potensiale og legger til rette for variert næringsstruktur i kommunen iht. kommunens overordnede nærings- og arealpolitikk. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2011/5748 Side 10 av 10