Årstad, gnr. 158, bnr. 93 m.fl., Damsgårdsveien 99 - Brohodet. ArealplanID Forslag til mindre reguleringsendring.

Transkript

1 Byrådssak 1206 /13 Årstad, gnr. 158, bnr. 93 m.fl., Damsgårdsveien 99 - Brohodet. ArealplanID Forslag til mindre reguleringsendring. FIWE ESARK Hva saken gjelder: BOB Eiendomsutvikling AS v/artec AS fremmer forslag om mindre endring av gjeldende reguleringsplan for Damsgårdsveien 99 Brohodet for å kunne realisere boligformålet i delfelt B2 som «Verdens høyeste hus i tre», se figurene 1-4. Endringene omfatter økning med 1-2 etasjer på vedtatt byggehøyde på 12 etasjer, med tilhørende justeringer av utnyttelsesgrad som følge av bruk av massivtre i konstruksjoner. Endringen omfatter også en presisering av bruk av byggemoduler i tre med hovedbæresystem i limtre og justering av rekkefølgebestemmelsene for hele planområdet for å kunne bygge ut trinnvis. Bakgrunnen for omsøkte endringer er knyttet til den praktiske gjennomføringen av prosjektet. Massivtre-konstruksjoner er mer plasskrevende og behovet for økt byggehøyde begrunnes med en mest mulig rasjonell utnyttelse av prosjektert bærekonstruksjon. Av byggtekniske hensyn skal bærekonstruksjonen beskyttes mot fukt og klimapåkjenninger ved å ha tett kledning på gavlvegger og glass mot nord og sør, se figur 1 og 2. Økt byggehøyde medfører økning fra 12 etasjer til 13 og 14 etasjer, med økt mønehøyde fra kt+45 m til kt+46,7 m og kt+50,2 m., med tillegg for topp rekkverk. Til sammenlikning har rådhuset en gesimshøyde på +51,65 m.. Gjeldende utnyttelsesgrad for hele regulerings-planen er % BRA=243 og øker til % BRA=270. For omsøkte delfelt B2 øker utnyttelsesgraden fra % BRA=660 til % BRA=865. Bruksarealet øker med m 2 og antall prosjekterte boenheter øker med 5 leiligheter. Bruken av byggmoduler gir leilighetskategorier på 43 m 2 og m 2 (2 og 3-roms). Trinnvis utbygging medfører at strandpromenade og fellesareal bygges ut i takt med byggene. Forslaget om mindre endring er forelagt berørte myndigheter og grunneiere i perioden Det ble mottatt 8 uttalelser fra myndigheter. Hovedpunkt var at tre blir brukt og synliggjort i fasaden, samt at nødvendig trafostasjon blir innregulert med eget formål. Det vises til vedlagte fagnotat med vedlegg for nærmere informasjon om planforslaget. Figur 1:Prosjektert trebygg, fasade mot sør Figur 2: Prosjektert trebygg, fasade mot nord 1

2 Figur 3: B2, planområde for omsøkte mindre endring Figur 4: Reguleringsplan for Damsgårdsveien 9, planid Fagetaten har vært skeptisk til store byggehøyder i dette området, men viser til at det i gjeldende reguleringsplan (bystyresak , ) er åpnet for et høyt bygg. Ut fra dette vurderer fagetaten at ulempene (bl.a. redusert sikt) med den økte byggehøyden ikke kan sies å være vesentlige og kan anbefale den foreslåtte endringen, se figur 5. Når det gjelder økt utnyttelsesgrad peker fagetaten på at økningen til %BRA= 270 er innenfor den maksimale utnyttelsesgraden på %BRA=280 fastsatt i Kommunedelplan Puddefjorden - Damsgårdssundet. Figur 5: Når det gjelder regulering av trafostasjon som eget formål, slutter fagetaten seg til forslaget fra utbygger, som sikrer aktuelle krav og hensyn gjennom forslag til i bestemmelsene. Fagetaten ser positivt på bruk av tre og peker på at kravet om bruk av tre ble tatt opp tidlig i planprosessen. Rådet for byforming og arkitektur (RBA) peker også på dette i sin uttalelse ved at: premisset for å åpne opp for et planforslag med bygningsvolum av en høyde som både strider mot gjeldende kommuneplan og kommunedelplan i dette området, nettopp var bruk av tre som byggemateriale, både konstruktivt og arkitektonisk. Dette i henhold til politiske føringer for øket bruk av tre som bygningsmateriale som en del av ny arkitekturpolitikk for Bergen, samt byens deltagelse i prosjektgruppen Fremtidens byer. Rådet finner at dette premisset ikke lenger ivaretas i planforslaget utfra signaler om at bærekonstruksjonen må innkles som en beskyttelse av bygget mot fukt og andre klimapåkjenninger. Med bakgrunn i forslagsstillers argumentasjon om bruk av tre bør det medtas en planbestemmelse som sikrer at massiv tre faktisk blir brukt- og at det gjøres synlig i fasaden. Det er branntekniske utfordringer knyttet til dette, men det er mulig å tenke seg løsninger som ivaretar begge hensyn. 2

3 Fagetaten slutter seg til RBA sine vurderinger og anbefaler at bestemmelse suppleres med «Bruken av tre skal gjøres synlig i fasaden.» Når det gjelder størrelse på aktuelle leiligheter peker fagetaten på at de ikke samsvarer med kravet om minimum 20 % av bruksarealet til leiligheter som er større enn 70 m 2 i Kommunedelplanen for Puddefjorden - Damsgårdssundet. Kommunedelplanen vektlegger varierte boligstørrelser som et av virkemidlene for å bedre levekårene i en bydel med lav levekårsindeks. Felles uteoppholdsareal for boligene skal løses med hoveddel på bakkeplan og med takterrasse. Når det gjelder kravet om privat uteoppholdsareal er det tatt inn en presisering om dette i bestemmelsene i forslaget, men basert på bestemmelsene til kommuneplanen om 6 m 2 pr boenhet. Fagetaten anbefaler at kravet økes til 7 m 2 for å være i samsvar med KPA Gjeldende bestemmelser for B2 (og B3) har bolig som reguleringsformål, men åpner også for blandet sentrumsformål i 1. og 2. etasje, jfr i bestemmelsene. Utbygger foreslår å unnta de to nederste etasjene fra kravet om privat uteareal. Bolig er imidlertid ikke opplistet som aktuelt formål i disse to nederste etasjene og fagetaten anbefaler heller ikke forslaget om unntak fra kravet om privat uteareal. Etter fagetatens vurdering er det ikke grunnlag i bestemmelsene for boligformål i 1. og 2. etasje og heller ikke egnet. Fagetaten kan ikke anbefale boliger i 1.etasje og peker på at en evt vurdering av dette krever en reguleringsendring. Intensjonen i gjeldende plan med blandet sentrumsformål i B2 og B3 er sammen med allmennyttig formål i B1 å kunne etablere et «Globe senter» med offentlig tilgjengelig uteareal foran B1 og B2. Når det gjelder parkeringsdekning slutter fagetaten seg til forslaget om en reduksjon fra 36 plasser til 25 plasser, etter innspill fra Trafikketaten om redusert bilbruk i sentrumsnære strøk og som har god kollektivdekning. Når det gjelder krav til universell utforming i forslag til bestemmelser anbefaler fagetaten at disse i innhold blir erstattet med formuleringer som er i samsvar med forslaget til KPA 2010, se pkt 1.c) i innstilling. Byråden ser positivt på ambisjonen om å bygge «Verdens største trehus» og ser dette som en viktig del av arbeidet med prosjektene Trebyen Bergen og Fremtidens Byer. Tre binder CO 2 og massivtre i bærende konstruksjoner tar også vekk behovet for bruk av betong og stål. Bygg og konstruksjon i tre bidrar til mindre klimagassutslipp. Videre vil kravet om tilknytting til fjernvarmenettet og redusert parkeringsdekning redusere utslipp til luft. Byråden ser også positivt på forslaget fra utbygger om forbud mot bruk av fossilt brennstoff (olje, gass, koks, kull) til oppvarming av bebyggelsen i hele planområdet, jfr i bestemmelsene. Kommunen skal gjennom plan- og bygningsloven sikre minimumskrav til utbyggings-løsninger, men har ikke hjemmel for å pålegge strengere krav enn det som fremgår av byggeforskrift. Byråden vil imidlertid peke på at kommunen kan åpne for vedtak av forslag fra utbygger som er strengere enn forskriftskrav. Det samme gjelder tema om å bygge i passivhusstandard som blir standardkrav i ny teknisk forskrift i Utbygger tar opp at dette skal vurderes, men har ikke tatt det inn som et forslag i bestemmelsene. Ut fra dette og de store ambisjonene med et energi- og miljørettet byggeprosjekt, vil byråden anbefale at det blir tatt inn i bestemmelsene et krav til 1.1 Utfyllende planer om at det skal foreligge en utredning om energi- og miljøløsninger til byggesaksbehandlingen, jfr. pbl 1-1, om å fremme en bærekraftig utvikling, se pkt 1.a) i innstilling. Byråden slutter seg til fagetaten sine vurderinger av økt byggehøyde, utnyttelsesgrad, krav til uteoppholdsareal, universell utforming og at bruk av tre skal gjøres synlig i fasaden, jfr punktene 1. b), c) og d). Byråden ser den byggtekniske utfordringen med synlig bruk av massivtre i «regn- og klimabyen» Bergen, men vil også vektlegge at Bergen har en solid tradisjon som treby det er viktig å ta vare på og 3

4 utvikle videre. Etter byråden sin vurdering, er det viktig at bygget også får et arkitektonisk uttrykk som et bygg i og med bruk av tre. Når det gjelder spørsmål om varierte størrelser på leiligheter og betydningen i et levekårsperspektiv, vil byråden peke på at selv om bestemmelsene ikke har et krav om dette, viser prosjekteringen en variasjon og størrelsen på 3-roms leilighet er tilnærmet i samsvar med kravet i kommunedelplanen for Puddefjorden-Damsgårdssundet om 70 m 2. Videre vil byråden peke på at planområdet også har et delfelt B3 med boligformål, slik at planområdet samlet sett kan få varierte boligstørrelser. I et levekårsperspektiv vil byråden også understreke at bruken av 1. og 2. etasje bør knyttes til formål og funksjoner innenfor blandet sentrumsformål fremfor bolig, som bestemmelsene gir rom for. Etter byråden sin vurdering, vil funksjoner innenfor blandet sentrumsformål også kunne bidra positivt til å revitalisere og bedre levekår i bydelen. Byråden viser her til fagetaten sin påpeking av intensjonene med reguleringsplanen som foreliggende forslag er en del av. Byråden vil særlig peke på at boligformål på bakkeplan mot plassen ikke er egnet, med vekt på intensjonene med planen og at det ikke er et privat- eller fellesuteareal tilknyttet et evt boligformål på bakkeplan for B2. Ut fra dette kan byråden heller ikke slutte seg til forslaget om å gi unntak fra kravet om privat uteareal for evt boliger i 1. og 2. etasje, jfr. punkt 1.b) i innstillingen. Når det gjelder fagetatens forslag om å øke kravet om privat uteareal fra 6 m 2 til 7 m 2 for å være i samsvar med KPA 2010, kan byråden ikke slutte seg til dette, selv om det kan være en ønskelig oppdatering. Byråden vil her legge vekt på forutsigbarhet og konsistens for gjennomføring av en relativt nylig vedtatt reguleringsplan. Det er videre svært nylig at KPA 2010 er blitt stadfestet av Miljøverndepartementet og satt i kraft. Når det gjelder ambisjonen om å bygge «Verdens høyeste trehus» er muligheten fremdeles til stede. Hittil i Norge er det under oppføring et trebygg i 8 etasjer til studenter på Ås i Østfold og det planlegges et trebygg på etasjer i Kirkenes. Byråden slutter seg til forslaget om mindre endringer som skal sikre viktige hensyn til bruk av tre, bokvalitet, energiløsninger og estetikk, og anbefaler forslaget vedtatt. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak av 22.juni 2009 om byrådets fullmakter, er myndighet til å vedta mindre endringer i reguleringsplaner i medhold av pbl 12-14, 2.ledd, delegert til byrådet. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende: 1. Årstad, gnr 158 bnr 93 m.fl., Damsgårdsveien 99 Brohodet. Mindre reguleringsendring. Arealplan ID , vist på plankart sist revidert med tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert og planbeskrivelse datert med følgende endringer og tillegg: a) 1.1 Utfyllende planer, tillegg: «Til byggesaksbehandlingen skal det foreligge utredning om energiløsninger med vekt på gode miljøløsninger.» b) 1.7 Uteoppholdsarealer, stryke siste ledd : «De to laveste etasjene i bygningene er unntatt fra dette kravet.» c) 1.12 Universell utforming, følgende underpunkt til bestemmelse utgår: , , og erstattes med følgende nye punkt: «Kravene i gjeldende byggteknisk forskrift skal oppfylles.» «Ved innsending av søknad om tiltak innenfor planområdet skal det redegjøres for forholdet til universell utforming både internt i planområdet og i forhold til omkringliggende områder.» d) B2 - bolig, nytt siste ledd: «Bruken av tre skal gjøres arkitektonisk synlig i fasaden.» 4

5 2. Bestemmelser revideres i samsvar med vedtatte endringer før endelig vedtak kunngjøres. Dato: 16. mai 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert, m/vedlegg: A. Plankart, datert B. Bestemmelser, datert C. Endringsliste, datert D. Planbeskrivelse, datert E. Tilbakemelding på barnehagedekning, datert F. Merknadsoppsummering (oppstart), datert G. Merknadsoppsummering (offentligettersyn) datert H. Illustrasjonsplan datert