Årstad, Gnr. 159, Bnr. 11 m.fl., Kronstadparken, felt N2, PlanID Forslag til detaljreguleringsplan, 2.gangs behandling.

Transkript

1 Byrådssak 12/13 Årstad, Gnr. 159, Bnr. 11 m.fl., Kronstadparken, felt N2, PlanID Forslag til detaljreguleringsplan, 2.gangs behandling. ASRO ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Kronstadparken Bolig AS forslag til privat reguleringsplan for et område i Kronstadparken, i Årstad bydel. Planområdet ligger vest for Bjørnsons gate, og avgrenses som vist nedenfor t.h. Kvartalet nord for planområdet er under utbygging. Planområdet ligger nær to bybaneholdeplasser og ikke langt fra den nye høyskolen som er under bygging på Kronstad. I kommuneplanens arealdel er området vist som en del av Næringskorridoren (I/K/L 7) Planområdet inngår i reguleringsplan for Kronstadparken, planid , vist som delfelt N2. Gjeldende plan stiller krav om «bebyggelsesplan» dvs detaljreguleringsplan etter ny plan og bygningslov. Planforslaget som her fremmes, er i hovedsak en detaljering av gjeldende reguleringsplan, med unntak av noen justeringer av byggehøyder. Planområdet er ca. 9,2 daa. Formålene er boliger og kombinert boligog næringsbebyggelse i øst mot foreslått torg. Reguleringsbestemmelsene setter krav til at det i områdene med kombinert bebyggelse skal etableres publikumsrettede funksjoner på gateplan, ut mot Bjørnsons gate. Samlet utnyttelse foreslås til % BRA = 373 % inkludert parkeringskjeller i to plan under hele området. Parkeringskjelleren skal løse parkering for planområdet og for andre deler av Kronstadparken. Verneverdig bygg mot Bjørnsonsgate forutsettes bevart. Foreslått høyde er 6 etasjer pluss inntrukket toppetasje for bebyggelsen mot sør, vest og nord. Mot Bjørnsons gate i øst er ny bebyggelsen 4 etasjer pluss to inntrukne toppetasjer. I tillegg til eksisterende hybler i Bjørnsons gate 11 gir planforslaget mulighet for å etablere inntil 235 nye boligenheter innenfor planområdet. Alle nye leiligheter vil ha privat uteoppholdsareal på balkong og alle vil i tillegg ha tilgang til felles uteoppholdsareal på takterrasse og på gårdsplass. 1

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Oppsummering og kommentarer ligger i vedlegg D. I uttalelsene og merknaden blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planforslagets tilpassing til den verneverdige bebyggelsen i Bjørnsons gate 11 og behovet for restaurering av bygningen. Krav om kulturminnedokumentasjon av bygninger som skal rives. Kvaliteten på uteoppholdsarealene, spesielt gårdsplassen. Estetikk, bygningshøyder og bygningsvolum. Behov for ytterligere illustrasjoner. Støy og luftforurensning. Problematikk knyttet til etablering av midlertidig veg i sør, samt høgder på kryss / veg mot område N 5 i gjeldende reguleringsplan. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår i all hovedsak av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Ytterligere nedtrapping og tilbaketrekking av BB1 mot bevaringsverdig bygg i Bjørnsons gate 11, nye fotomontasjer og 3D-illustrasjoner. Mer detaljert illustrasjonsplan for gårdsplanen og mer utfyllende beskrivelse av estetikk og uteoppholdsareal i planbeskrivelsen. Illustrasjonsplan for midlertidig vegløsning i sør er utarbeidet. Endringer i reguleringsbestemmelsene som en følge av merknader, samt behov for presiseringer. Fagetatens vurdering Planforslaget har en relativt høy utnyttelse av tomten og er i stor grad tilpasset rammene for arealkategorien Senterområde i gjeldende kommuneplans arealdel selv om det formelt er vist som del av I/K/L 7- Næringskorridoren. Dette gjelder både i forhold til grad av utnytting og krav til uteoppholdsarealer og lignende. Dette er et forhold som er avklart med etat for plan og geodata som har ansvar for rullering/utarbeidelse av kommuneplanens arealdel. Planområdet har en meget sentral plassering i forhold til kommende års byutvikling i Bergen da det ligger både mellom to bybanestopp og mellom Danmarks plass og kommende høyskole på Kronstad. Det er likevel en utfordring å skape gode forhold for bolig, næring og rekreasjon innenfor planområdet. I fagnotatet kommenteres aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Utnyttelsesgraden og byggehøyden ligger noe over gjeldende plan, men aksepteres av fagetaten da den harmonerer med planlagt bebyggelse på Kronstad forøvrig. Fagetaten hadde sett det som ønskelig med en nedtrapping mot det bevaringsverdige bygget, men viser til at byantikvaren har akseptert forslaget. 2

3 Uteoppholdsarealene er etter fagetatens vurdering tilfredsstillende løst etter samme normer som gjelder for sentrumsformål. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til håndtering av innendørs og utendørs støy. Felles uteoppholdsareal er lagt til gårdsrom og på takterrasser. Lokal luftforurensning vil være knyttet til Bjørnsonsgate. Luftkvaliteten er beregnet å ligge innenfor de nasjonale målene for luftkvalitet etter at bybanen ble åpnet jfr beregninger fra Felles gårdsrom skal skjermes mot støy og luftforurensning. Forslagsstiller skriver at takterrassene vil ligge over forurensningen fra veien og at byggene i planområdet skal skjerme gårdsplassen mot Bjørnsonsgate. Statens vegvesen har godkjent at Kjørevei 1 kan opparbeides med en midlertidig løsning slik at en unngår rivning av bygning i tilgrensende område i sør, N3. Barnehagekapasitet skal i henhold til reguleringsbestemmelsene dokumenteres. I følge skolebruksplanen for kan det bli kapasitetsproblemer på barne- og ungdomstrinnet. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på planforslaget som viser en urban utvikling av et sentrumsnært kvartal på Kronstad med boliger. Det vurderes som relevant å vurdere områdets utnyttelse i forhold til kommuneplanens rammer for sentrumsområder, selv om området er en del av Næringskorridoren. Planforslaget er utarbeidet som en følge av plankravet i reguleringsplan for Kronstadparken der området er foreslått med blanding bolig/næring. Bjørnsonsgate har fått mindre trafikk etter at bybanen kom og gaten ble enveiskjørt. Det er ønskelig som planforslaget viser, at det legges til rette for noen publikumsrettede funksjoner på gateplan mot Bjørnsonsgate og detaljhandel med vindusfasader. I tråd med gjeldende plan er eksisterende bevaringsverdige bygning foreslått tatt vare på og integrert i kvartalet. Byrådet mener imidlertid at planforslaget har noen avvik i forhold til kommuneplanens krav til sentrumsområder, noen forhold knyttet til gjennomføring og noen presiseringer i plankartet og bestemmelsene som byrådet mener bystyret bør kreve endret før planen kan gjøres rettsgyldig. *Krav til uteoppholdsareal må oppfylles på skjermede områder innenfor planområdet. Torg 1 og OP1 må utgå som uteoppholdsareal Byrådet er opptatt av at det er tilstrekkelig uteareal og gode kvaliteter i uterommene spesielt i sentrumsnære tette boligområder der det også legges til rette for barnefamilier. Det forutsettes derfor at kommuneplanens areal- og kvalitetskrav til uteareal oppfylles. Byrådet legger til grunn at hyblene i det verneverdige bygget skal tas med i beregningsgrunnlaget for uteoppholdsareal. Verneverdig bygg er på 1380 m 2 og benyttes til kontor/hybler. Antall hybler er ikke oppgitt. Byrådet mener inngangspartiet til felles gårdsplass fra sørvest (vist med rød ring på kart til venstre) vanskelig kan tilfredsstille kravene til gode uteoppholdsareal på grunn av brukskonflikt ferdsel - opphold, liten bredde og dårlige solforhold. Inngangspartiet på ca 170 m2 bør erstattes på takterrasse. Kommuneplanen stiller krav om 15 m 2 felles uteoppholdsareal pr boenhet og at 50 % av disse kan dekkes på takterrasse eller i nærliggende offentlige arealer som park gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. Krav til utearealet er i planen tenkt løst i gårdsrom (ca 50 %), på takterrasser (ca 15 %), o_torg 1 og offentlige arealer utenom planområdet blant annet offentlig uteareal OP1 i reguleringsplan for Kronstadparken. Dette arealet ligger i krysset mellom Bjørnsonsgate og Edvard Griegsvei. Byrådet mener at foreslått offentlige plasser og torg(torg 1 og OP1 i eksisterende plan) som ligger ut mot veikryss og som også skal fungere som areal for varelevering, ikke fremstår som tilfredsstillende uteoppholdsareal for barn og unge. Byrådet foreslår i stedet at takterrassene utvides slik at arealkravet oppfylles innenfor planområdet. Samlet takflate på nybygg er oppgitt til 3288 m2 3

4 En annen begrunnelse for at en større andel av uteoppholdsarealet legges på felles takterrasse, er dårlige solforhold på gårdsplassen. Bebygd areal (BYA) er redusert i forhold til gjeldende plan, men byggehøyden er endret fra 5+ 1 tilbaketrukket etasje i eksisterende reguleringsplan til tilbaketrukket etasje i nytt planforslag. Det er opplyst at bruksarealet over bakkeplan ikke er økt med mer enn 674 m 2 i forhold til gjeldende plan. Byrådet mener det er uheldig at økt byggehøyde aksepteres når det medfører mindre sol i gårdsrommet slik at dette vil være mindre egnet for lek og opphold. Kravene i kommuneplanen er at min. 50 % av uteoppholdsarealene skal ha sol kl.15. vårjevndøgn. Dette kan etter byrådets vurdering kompenseres ved opparbeiding av tilstrekkelig areal med gode kvaliteter på takterrasser. (Arealkravet til uteoppholdsareal for nye leiligheter er 235 *15m 2 = 3525 m 2. Gårdplassen er på 1562 m 2 om man trekker fra inngangspartiet i sørvest. Behov areal på takterrasse er ca 2000m 2 ) *Presiseringer i plankartet og bestemmelsene Byrådet mener at takterrassene vi ha ideelle solforhold og mulighet for god skjerming mot vind, støy og luftkvalitet. Det bør stilles krav i bestemmelsene om opparbeiding av tilstrekkelig felles uteoppholdsareal på takterrasser, minimum 2000 m 2. Videre bør det stilles krav om ferdigstilling av felles uteareal på takterrasse med vegetasjon, levegger, benker og bord før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis. Alternativet vil være at boligtallet ble redusert vesentlig og at kontorandelen økte slik at kravene til uteareal kunne oppfylles på bakkeplan. Illustrasjonene viser en svak avtrapping mot det bevaringsverdige bygget og mot inngangsparti til gårdsrom i sørvest, det siste for å gi bedre solforhold. Byrådet mener avtrappingen må vises på plankartet og at dette bør rettes opp i plankartet før vedtak kunngjøres. *Kvalitetskrav i kommuneplanen Byrådet mener at det er viktig med gode boliger og en variert sammensetning av boligstørrelsen. For å unngå dårlige planløsninger bør minimumsstørrelsen for boliger settes til 35 m 2, pluss boder jfr bestemmelsene i kommuneplanen 20, (vedtatt av bystyret ). Planbestemmelsene stiller krav om 6 m 2 privat uteoppholdsareal. Byrådet mener dette bør endres til 7 m 2 slik at det blir i tråd med kommuneplanens bestemmelser 20 (vedtatt av bystyret ). *Andre anbefalinger På illustrasjon i planbeskrivelsen er det også vist et åpent inngangsparti inn til gårdsplassen fra Torg 1 i sør øst. Byrådet mener dette trolig vil bli en lite gunstig løsning med hensyn til støy og luftkvalitet inne på gårdsplassen. Inngangspartiet ligger fra et veikryss og vil være knyttet opp mot forretnings og næringsområdet i følge planbeskrivelsen, samt benyttes til varelevering. Byrådet mener at det i tilfelle etablering av passasje, bør legges inn glassdører eller annen for skjerm mot støy og luftforurensing. Boliger med adkomst fra midtkorridor slik det omtales i planbeskrivelsen, betyr nord- og østvendte leiligheter mot Bjørnsonsgate med kun en fasade mot det fri. Byrådet mener nordvendte leiligheter og leiligheter mot trafikkert gate bør være gjennomgående med to fasader mot det fri. *Parkeringsdekning Planforslaget legger til rette for parkeringskjeller i to plan under hele kvartalet. Anlegget er i tillegg til å dekke eget behov, også foreslått å dekke parkeringsbehovet i N4 og N5 i reguleringsplanen for Kronstadparken. Den planen har en generell bestemmelse om at enkelte kvartaler kan gi parkeringsdekning for andre. Fremdriften i kvartalene N4 og N5 er imidlertid usikre. Det betyr at privat utbygger må forskuttere parkeringsanlegg for et behov som kan ligge langt frem i tid. Leieavtaler og prisnivå kan vanskeliggjøre fristilling av plassene på rett tidspunkt når behovet oppstår. Byrådet mener 4

5 parkeringsanlegget kun skal dekke parkeringsbehovet innenfor planområdet. Å legge til rette for parkering for fremtidige utbyggingsprosjekt, vil kunne medføre overkapasitet på parkeringsplasser både på kort og lang sikt. Avtaler vil ikke kunne gi tilstrekkelige garantimuligheter for fristilling av plasser til aktuell pris, når tiltenkte byggeprosjekter i fremtiden skal realiseres. Parkeringskravene vil bli uoversiktlige og kompliserte å håndtere for kommunal saksbehandling. *Fortau langs Bjørnsonsgate Byrådet mener at opparbeidelse av fortau langs Bjørnsonsgate bør ligge inne som et rekkefølgekrav, slik det gjør det i gjeldende plan. Oppsummering av byrådets anbefalinger: Plankartet skal vise avtrappingene mot inngangsparti i sørvest slik de er illustrert i fagnotat og planbeskrivelse. Kravet til felles uteoppholdsareal, 15 m2 pr leilighet, må løses på felles gårdsplass og takterrasser innenfor planområdet. Kravet skal også gjelde det verneverdige hybelbygget Begrunnelsen er at kvartalet har en svært høy utnyttelse, området er omgitt av trafikk, støy og luftforurensning. Gårdsrommet har dårlige solforhold. Gode uteoppholdskvaliteter er viktig for at området skal være attraktivt for barnefamilier. Parkeringskjeller under bygget skal dimensjoneres kun for behovet innenfor planområdet. Begrunnelsene er å hindre overkapasitet på parkering i området på kort og lang sikt. Kravene i kommuneplanen bør i utgangspunktet ligge fast og innarbeides i bestemmelsene. Dette gjelder i denne planen: minimumsstørrelse på boliger 35 m2 + boder krav om min 7 m 2 privat uteoppholdsareal (i stedet for 6 m 2 ) Det er ønskelig at bestemmelsen i gjeldende plan om at fortau langs Bjørnsonsgate tas med i bestemmelsene slik at kvartalet får en helhetlig opparbeidelse. Byrådets forslag til endringer 1) Reguleringsbestemmelsene endres i henhold til byrådets anførsler, sist datert se vedlegg 2, 2) Avtrapping av etasjer mot inngangsparti i sørvest skal vises med strek og angitt cotehøyde på plankartet. Nytt kart dateres med bystyrets vedtaksdato. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan - og bygningsloven er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf , vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Årstad, gnr. 159, bnr. 11 mfl., Kronstadparken, felt N2, Detaljregulering. PlanID , vist på plankart sist datert , med følgende endring: a) Avtrapping av etasjer skal vises med strek med angitt cotehøyde på plankartet. 2. Tilhørende planbeskrivelse datert

6 3. Byrådets forslag til planbestemmelser, sist datert , vedlegg Fremsendte reguleringsbestemmelser, sist datert avvises. Dato: 17. januar 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert A. Plankart datert , B. Forslagsstillers reguleringsbestemmelser, datert , C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert april 2012, E. Illustrasjonsplan, datert , F. Perspektivbilder, udatert, G. Flyfoto/fotomontasje, H. VA-rammeplan, datert , I. Snitt datert , J. Illustrasjonsplan midlertidig veg, datert , K. Illustrasjoner 3D-visualiseringer, datert 06. og Byrådets forslag til endrede reguleringsbestemmelser datert