BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /30

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /30 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: STHU Bergenshus, gnr. 164 bnr m.fl. Ørnenkvartalet. Plannummer Forslag til mindre reguleringsendring; fremleggelse til vedtak. Kort om planforslaget OPUS Bergen AS fremmer på vegne av OBOS Forretningsbygg forslag til endring av reguleringsplan for et område i Bergenhus bydel på Nedre Nygård ved Vestre Strømkaien. Planområdet utgjør ca 3,4 daa og er i dag bebygget med forretnings- og kontorbygg i opp til 6 etasjer. I gjeldende reguleringsplan for Ørnenkvartalet vedtatt i Bergen bystyre sak 73-08, er planområdet regulert til kombinerte formål bolig/kontor/forretning samt bolig/kontor/forretning/felles grøntareal. Planen omfatter også trafikkarealene rundt kvartalet.

2 Endring av reguleringsplanen består i formålsendring til hotell på gnr 164 bnr 1248 og kombinerte formål hotell/kontor/forretning på gnr 164 bnr Boligformål tas ut av planen. De ytre rammene for høyder og utnyttelse endres ikke. Bebyggelse Formål Areal Utnyttelse Høyde Hotell/kontor/forretnin g (H/K/F1) 775 m² BRA 600% Maksimalt kote + 27 (ca 8 etasjer) Hotell (H1) 970 m² BRA 1320% Søndre del: Maksimalt kote + 42 (ca 12 etasjer + 2 underetasjer) Nordre del: Maksimalt kote + 30 (ca 8 etasjer + 2 underetasjer) Innenfor felt H1 vil eksisterende bebyggelse erstattes av ny. Innenfor felt H/F/K1 vil eksisterende bebyggelse bestå, men på sikt kan det være aktuelt å bruke deler av bygget til hotellformål. Trafikkareal og parkering Atkomst vil skje fra Lars Hilles gate med nedkjøring til parkeringskjeller via Lyder Sagens gate. Lyder Sagens gate gjøres om til gatetun når nytt trafikkmønster for sentrum gjennomføres, og utkjørsel mot Vestre Strømkaien stenges. Det vil bli etablert snumulighet for personbil under nordøstre hjørne av bebyggelsen innenfor felt H/K/F1. Side 2 av 7

3 Det vil bli etablert parkeringskjeller under felt H1, men areal for parkering er begrenset. Hotellet har et parkeringsbehov på ca 25 plasser, og dette rommes i parkeringskjelleren. Det vises til planområdets sentrale beliggenhet med svært god tilknytting til offentlig transport. Bygarasjen med gode parkeringsmuligheter ligger på motsatt side av Fjøsangerveien og innenfor kort gangavstand til planområdet. For øvrig legger forslaget til reguleringsendring til rette for en sykkeldekning på 0,1 plasser pr rom som vil utgjøre mellom 20 og 25 plasser. Få gjester bruker sykkel til hotellet, men det kan eventuelt være aktuelt å tilby hotellgjestene sykkelutlån. Det er regulert fortau rundt bebyggelsen i tråd med gjeldende regulering. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Oppsummering endringer av reguleringsplan Formålsendringer; Eksisterende reguleringsplan Bolig/kontor/forretning Bolig/kontor/forretning/felles grøntareal Side 3 av 7 Endring Hotell/kontor/forretning Hotell Krav til parkeringsdekning for hotell som følger av gjeldende parkeringsnorm, er redusert fra 0,3 til 0,1 parkeringsplasser pr rom for biler og fra 2 til 0,1 plasser for sykkel pr rom Planbestemmelsene er justert slik at de er i samsvar med foreslåtte formålsendringer

4 Kart med tilhørende bestemmelser er oppdatert og utført i henhold til plan- og bygningsloven av 2008 og kart- og planforskriften av 2009 Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart og høring Oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i Bergens Tidende og Bergensavisen Naboer, grunneiere og offentlige etater ble varslet med brev datert Det kom inn i alt 8 forhåndsuttalelser fra offentlige instanser og ingen private merknader til oppstartsvarselet. Søknad om mindre endring av reguleringsplan er mottatt ved Etat for byggesak og private planer Før det treffes slikt vedtak skal saken i medhold av plan- og bygningslovens siste ledd, forelegges berørte myndigheter, og eiere og festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket. Saken ble oversendt berørte parter Det ble mottatt 7 uttalelser; alle fra offentlige instanser. Myndighetene er i stort sett positive til formålsendringene, der hotell anses som bedre egnet enn bolig. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg C og D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikkarealer; behov for å fjerne drosjelomme mot Bjørns gate, behov for tilstrekkelig plass med snumuligheter for varelevering, spørsmål om mulighet for å anlegge gang- og sykkelveg forbi Ørnenkvartalet. Kulturminner; sikre ivaretakelse av bevaringsverdige bygningsdeler ved riving, hensyn til de bygningsestetiske omgivelsene. Avfallshåndtering; krav om bossug Brannsikkerhet; sikre tilkomst for brannbiler Statens vegvesen sendte en innsigelse gjeldende drosjelomme i Bjørns gate. Drosjelommen er nå tatt ut av forslaget til mindre reguleringsendring; med den følge at Statens vegvesen har trukket innsigelsen, jf brev datert Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter høring Det er ikke gjennomført noen større endringer, og kort oppsummert innebærer endringene Drosjeholdeplass i Bjørns gate er tatt ut av planen Mindre karttekniske endringer; herunder justering av formålsgrensen under grunnen slik at det er større samsvar mellom grensene på og under grunnen Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. For øvrig er all kartinformasjon er samlet på ett plankart i henhold til Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse, vedlegg C. Generell vurdering Side 4 av 7

5 Saken er nøye belyst i forslagsstillers planbeskrivelse. Berørte myndigheter er stort sett positive til endringene. Reguleringsendringen omfatter kun formålsendring og vil derfor ikke føre til noen synlige konsekvenser for omgivelsene som ikke allerede er ivaretatt i gjeldende plan. Fagetaten anser hotellformål som klart bedre egnet for dette planområdet enn boligformål på grunn av planområdets meget sentrale beliggenhet, størrelse og omkringliggende virksomheter. Også sett i forhold til luftforurensningsproblematikken i området vurderes hotell å være et bedre egnet formål enn bolig, jf de vurderinger som ble gjort i forbindelse med gjeldende plan. Formålsendringen er derfor ønsket etter en planfaglig vurdering. Trafikkarealer Det presiseres at vist gatetun i Lyder Sagens gate ikke er en endring fra gjeldende plan da gatetun var formål på kartet til gjeldende plans fase II. Gjeldende rekkefølgebestemmelse i forhold til gjennomføring er videreført. Biltrafikken innenfor planområdet i Lyder Sagens gate prioriteres vekk og erstattes med et gatetun. Dette er i tråd med det pågående arbeidet med nytt trafikkmønster for sentrum og anses som en godt tilpasset løsning. Gater som brukes til vrimleareal, er ofte et godt innslag for bylivet. Side 5 av 7

6 Parkering Sett i relasjon til det pågående arbeidet med å revidere gjeldende parkeringsnorm, Fylkesmannen i Hordaland sin tilbakemelding i andre plansaker i sentrum eller i umiddelbar nærhet av bybanetraseen til Nesttun og nærheten til Bystasjonen (som et knutepunkt for kollektivtransporttilbudet i Bergen) og Bygarasjen, har ikke fagetaten noen spesielle innvendinger mot forslagsstillers argumentasjon og forslag om å redusere kravet til parkeringsdekning for både biler og sykkel, jf kapittel 8.5 i planbeskrivelsen. Det gjøres for øvrig oppmerksom på at det i det pågående arbeidet med å revidere parkeringsnormen legges det opp til å redusere antall sykkelplasser pr gjesterom fra 2 til 0,2; hvilket anses både å være mer realistisk og tilstrekkelig til å dekke behovet for både ansatte og gjester. Kravet om 0,1 parkeringsplasser for bil pr gjesterom som følger av forslagsstillers forslag til parkeringsbestemmelser, kan avhengig av endelig fordeling av de ulike formålene medføre krav om flere parkeringsplasser enn hva forslagsstiller klarer å dekke på egen eiendom. Disse kan det eventuelt søkes om frikjøp for i samsvar med gjeldende vedtekter i Bergen kommune. Universell utforming Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel stiller omfattende krav til praktisering av universelt utformede løsninger for nye byggeprosjekter. I reguleringsbestemmelse 1.6 er det stilt krav om at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for videre arbeid i samsvar med forutsetningene nevnt i kommuneplanens arealdel. Grønnstruktur/ barns interesser I tidligere reguleringsplan var det regulert inn felles grøntareal. Grøntarealet var tenkt til bruk for boligene. Nå er boligformålet tatt ut av planen, og det anses ikke lenger som nødvendig å sette av areal til felles grøntareal. Reguleringsformålet er følgelig tatt ut som del av det kombinerte formålet for eiendommen gnr 164 bnr Endringen av den aktuelle delen av Lyder Sagens gate fra kjøreveg til gatetun vil gi bedre premisser for myke trafikanter, deriblant barn og unge. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet og det planfaglige grepet i forslaget til mindre reguleringsendring. Endring av formål fra bolig til hotell er planfaglig sett en ønsket endring som gir en bedre løsning for arealbruken, jf sentral beliggenhet, knapt uteareal og problematisk luftforurensningssituasjon. Samtidig er ikke grad av utnytting, høyde eller volum endret; tema som var sentrale under behandlingen av gjeldende reguleringsplan. Forslaget til endring av reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 6 av 7

7 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til endring av reguleringsplan: a. Bergenhus, gnr. 164, bnr m.fl. Ørnenkvartalet. Mindre reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist revidert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Trykte bilag: A. Plankart datert , sist revidert , dok 29 fil 6 B. Reguleringsbestemmelser, sist revidert , dok 27 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 26 fil 3 D. Forslagsstillers oppsummering og kommentar til merknader, datert , dok 26 fil 2 E. Illustrasjon snuplass, datert , dok 21 fil 4 F. Brev fra Statens vegvesen, datert vedrørende tilbaketrekking av innsigelse, dok 23 Andre sentrale dokumenter: G. Kulturminnedokumentasjon, datert september 2006, dok 7 fil 4 H. Illustrasjon Fjøsangerveien, dok 7 fil 2 I. Illustrasjon Fugleperspektiv, dok 7 fil 3 J. Illustrasjon LHgt, dok 7 fil 5 K. Illustrasjon Ny fra Lars Hillesgt 1, dok 7 fil 6 L. VA rammeplan , dok 7 fil 8 M. VA rammeplan 7309_not1, dok 7 fil 10 N. Risiko og sårbarhetsvurdering, datert , dok 7 fil 11 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7