BYRÅDET. Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane, Reguleringsplan. Arealplan-ID gangs behandling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak Saksframstilling /18 Vår referanse: 2017/ Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane, Reguleringsplan. Arealplan-ID gangs behandling Hva saken gjelder: Kort om planforslaget Forum Arkitekter AS og Ard arealplan as fremmer på vegne av Heiane AS planforslag for området Heiane i Åsane bydel. Planområdet utgjør ca. 4,1 daa og ligger sentralt i Åsane, nord for krysset Åsamyrane - Heiane. Planforslag Oversiktskart Planforslaget legger til rette for en fortetting i et eneboligområde med 12 boenheter fordelt på tre bygninger på to etasjer. Samlet BRA er på 58 %. Parkering og sykkelparkering er vist under bakken Planforslaget forutsetter rivning av 2 eksisterende eneboliger med tilhørende garasjer. Planforslaget er i tråd med formål i overordnede planer. Utfordringen i planprosessen har vært forbedring av avkjørsel fra samleveien, optimal utforming av adkomstveien med akseptabel stigning og samtidig sikre et trygt og godt fellesareal/tun mellom de planlagte nye boligene, samt sikre barnetråkk gjennom området og hensyn til naboer. For utfyllende opplysning til uttalelser og merknader vises det til fagnotat og forslagsstillers planbeskrivelse, se vedlegg C. 1

2 Planområdet med ny bebyggelse, sett mot nordøst: Fagetatens anbefaling Formålet med boliger i planforslaget anbefales. Planlagt avkjørsel er en forbedring fra dagens situasjon. Fagetaten er positiv til valgte plangrep og arkitektur. Planforslaget anbefales slik det foreligger med endringer i planbestemmelsene om universell utforming og definisjon på ferdigstillelse av o_gt. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om at planforslaget vedtas slik det foreligger med noen endringer av bestemmelsene. Endret plangrep med veikryss og adkomstveg med akseptable stigningsforhold vurderes som langt bedre enn dagens løsning. Trafikksikkerheten ivaretas ved å legge adkomstvegen utenfor felles uteoppholdsareal/tun som i følge illustrasjonsplanen kan opparbeides med gode kvaliteter. Illustrerte bygninger har en tiltalende utforming og skala som er tilpasset omgivelsene. Bygningene er sammenstilt slik at de vil framstå som vegger i et felles tun. Barnetråkket mot Kyrkjekrinsen skole er sikret ved foreslått turvei gjennom området. Planforslaget legger til rette for boliger på mellom 80m 2 og 130 m 2. Byrådet påpeker at området slik det er utformet egner seg godt til barnefamilier. Det er positivt at bestemmelsene angir maks antall boliger, slik at oppdeling i mindre enheter ikke tillates. Byrådet mener imidlertid krav om at alle parkeringsplasser skal tilrettelegges med lading må inn i bestemmelsene. Parkeringsbestemmelsen med maks 1,4 p-plass pr 100m 2 er i samsvar med gjeldende KPA, men er høyt i forhold til dagens mål om nullvekst i biltrafikken. Byrådet viser til forslag til ny KPA 2016 og foreslår at parkeringskravet endres til min 0,6 og maks 1,2 p-plass pr 100 m 2. Byrådet foreslår at planforslaget vedtas slik det foreligger med endringer som framgår av forslag til vedtak. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. 2

3 Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Åsane, gnr. 191, bnr. 19, 20 mfl., Heiane, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Med følgende endringer: a. Ny bestemmelse «2.8 Universell tilgjengelighet. Ved søknad om byggetillatelse skal det dokumenteres at kravene til universell utforming og tilgjengelighet er ivaretatt.» b. Tillegg til 3.3 «..Turvei o_gt skal være ferdigstilt: Med ferdigstilt menes gruset gangvei uten hindringer.» c. Ny formulering 5.3.2: «Det skal etableres min 0,6 og maks 1,2 parkeringsplass per 100 m² BRA. Alle parkeringsplasser skal tilrettelegges for lading» 2. Før kunngjøring må reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen ovenfor. Dato: 13. februar 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Forslagstillers planbeskrivelse D Illustrasjonsplan E VA rammeplan F Oversiktsperspektiv (sist endret) G Snitt F og G (sist endret) H Sol og skygge jevndøgn (sist endret) I Sol og skygge 20.mai (sist endret) J Sol og skygge sommersolverv (sist endret) K Støyvurdering (sist revidert) L Støyvurdering nytt plangrep M Kulturminnedokumentasjon N Merknadsskjema off. ettersyn O Merknadsskjema begrenset høring

4 Saksframstilling: Nedenfor følger et sammendrag av fagnotatet der hovedpunktene i planforslaget kommenteres av fagetaten. For mer detaljert informasjon, se fagnotat. Innkomne merknader og uttalelser til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 4 private merknader og 5 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Nye bygninger oppfattes som for store til områdestrukturen. De vil ta sol fra eksisterende boliger og med det forringe eiendommene. De store bygningsvolumene vil gi støyresonans på de eksisterende boligene. Dette vil medføre mye støy på det som tidligere var en stille side for støy fra motorveien. Det kreves erstatning for verdiforringelsen av de eksisterende boligene. Endringer etter offentlig ettersyn Byggehøyde for BBB og BKS er redusert med 1 meter. Noen mindre endringer i planbestemmelsene. Endret planforslag. Nytt fagnotat. Fagnotat til 2.gangsbehandling ble første gang oversendt fra Plan- og bygningsetaten til Byrådsavdeling for byutvikling den Etter dette var det en del møteaktivitet mellom byrådsavdelingen og forslagstiller / plankonsulent. Den mottok fagetaten beskjed fra Ard Arealplan as om at saken ble trukket for ny behandling hos fagetaten. Den mottok fagetaten nytt planforslag, der internvei er flyttet, ett bygg er flyttet, samt at prosjektet er redusert fra 13 til 12 boenheter. Det nye planforslaget har vært på begrenset høring fra til Den mottok Plan- og bygningsetaten de siste dokumenter i saken. Merknader til begrenset høring: Bygg på BSF1 må flyttes da det i betydelig grad vil skygge for ettermiddags- og kveldsol for Heiane 31 og 33. BFS1 bør utgå i sin helhet da det er en ruvende bygningsmasse som vil begrense solforhold og gi støyrefleksjoner for Heiane 31 og 33. Den planlagte veien vil bli trafikkfarlig med begrunnelse i at 90 graders kryss i Heiane vil bli et potensielt ulykkesområde. Det fremkommer ikke hvordan skjæring langs eiendommen skal sikres med mur og gjerde, og dette må det stilles tydelige krav til. Videre etterlyses det en tiltaksplan for sprenging tett på eiendommen, og krav til estetikken av veiskjæringen. Endringer etter begrenset høring av nytt planforslag til 2.gangsbehandling. Veitraseen gjennom planområdet er flyttet mot vest i tråd med fagetatens anbefaling. Felles uteområdet er flyttet fra nordøst i planområdet til en sentral plass mellom boligene. Antallet boenheter er redusert fra 13 til 12. Barnetråkket er ivaretatt gjennom planområdet som o_gt. Noen mindre endringer i planbestemmelsene. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetatens vurdering og anbefaling: Generelt Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig. Plangrepet anbefales. 4

5 Planforslaget virkning på naboer: Naboer i Heiane 31 og 33 har påpekt at planforslaget vil ta sol, gi innsyn og skape støyresonans. Illustrerte konsekvenser for utsikt, innsyn og sol for nabo i Heiane 31 og 33 er vist i fagnotatet. Det er beregnet at planforslaget vil kunne gi noe mer støy på del av uteområdene til Heiane 31 og 33, men støyen vil ikke overstige 55 dba. Soldiagrammer viser at det er lite sol som forsvinner som følge av den nye bebyggelsen. Byggehøyden er også noe nedjustert for å ta hensyn til disse naboene. Fagetaten har derfor konkludert med at den ulempen som påføres naboene i Heiane 31 og 33 er påregnelig og forsvarlig. Det positive for naboene er at avkjørsel, adkomst og renovasjon for boligene blir vesentlig forbedret. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Planområdet er i gjeldende overordnet plan (KDP Åsane sentrale deler ) vist som boligområde. I gjeldende KPA er området avsatt til «Bebyggelse og anlegg» med maks 60 % BRA. Planforslaget gir en samlet % BRA på 58 %. Det legges til rette for 2 tomannsboliger og en blokk med til sammen 12 boliger. Det tillates maksimalt 2 etasjer. Parkeringskjeller legges under bakken. Byggehøydene er redusert noe i forhold til eksisterende bygg. Planforslaget viser 829 m² felles areal som oppfyller kravene i KPA som ligger på 440 m². Rådet for byforming og arkitektur har uttalt at de illustrerte volumer er svært vellykket. Fagetaten slutter seg til denne vurderingen og vurderer tiltaket til å være i tråd med overordnet plannivå og generelle kvalitetskrav. Støyforhold. Planområdet ligger i gul støysone. Det er utarbeidet flere støyvurderinger som har vist for mye støy på utearealer. Siste støyvurdering der også resonansstøy er tatt med, viser at støysituasjonen nå er i henhold til T Fagetaten legger derfor til grunn at støy er tilstrekkelig ivaretatt. Trafikk, adkomst Planforslaget forutsetter sanering av gjeldende avkjørsel til området og etablering av ny lenger nord, gjennom gnr/bnr. 191/31 (se bilde t.v.). Ny avkjørsel etableres etter gjeldende krav og er en klar forbedring av dagens avkjørsel. Planområdet har god kollektivdekning gjennom høy frekvens på bussavganger i Liavegen (ca meter fra planområdet). Åsane kollektivterminal er imidlertid ca. 2 km unna. Illustrasjonsplan. Viser dagens avkjøring. Ny avkjøring ved den røde bilen Ny avkjørsel. 5

6 Fagetaten vurderer den nye avkjørselen fra Heiane som bedre enn den eksisterende og anbefaler foreslått veiløsning. Ny veiløsning gjennom planområdet er i tråd med fagetatens tidligere anbefaling. Parkeringsanlegg Bilparkering og sykkelparkering foreslås plassert under bakken. Området ligger i P4 i KPA 2010 der det tillates maks 1,4 plasser pr. 100m² boenhet. I saken tilføyes det «ikke færre enn 1 plass pr boenhet». Uteoppholdsarealer og lekeplass (f_blk) Uteoppholdsarealet er større enn kravene i KPA og har gode solforhold. Utearealene ligger godt synlig fra boligene og er skjermet for støy og trafikk. Universell tilgjengelighet Planforslaget har ingen bestemmelser om universell utforming. Fagetaten foreslår at det legges inn en planbestemmelse om krav til dokumentasjon om universell utforming av bygninger og uteareal ved søknad om byggetillatelse. Grønnstruktur/ barns interesser Det er registrert barnetråkk over eiendommen og til friområdet øst for planområdet. Barnetråkket som brukes av elever ved Kyrkjekrinsen skole, foreslås erstattet av offentlig turvei. Forholdet til forslag til ny KPA. I forslag til ny KPA er planområdet avsatt til fortettingssone 2. Planforslaget er ikke i strid med forslag til ny KPA. Fagetatens anbefaling Formålet med boliger i planforslaget anbefales. Planlagt avkjørsel er en forbedring fra dagens situasjon. Fagetaten er positiv til valgte plangrep og arkitektur. Planforslaget anbefales slik det foreligger med endringer i planbestemmelsene om universell utforming og definisjon på ferdigstillelse av o_gt. Byrådets vurdering og konklusjon Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om at planforslaget vedtas slik det foreligger med noen endringer av bestemmelsene. Endret plangrep med veikryss og adkomstveg med akseptable stigningsforhold vurderes som langt bedre enn dagens løsning. Trafikksikkerheten ivaretas ved å legge adkomstvegen utenfor felles uteoppholdsareal/tun som i følge illustrasjonsplanen kan opparbeides med gode kvaliteter. Illustrerte bygninger har en tiltalende utforming og skala tilpasset omgivelsene. Bygningene er sammenstilt slik at de vil framstå som vegger i et felles tun. Barnetråkket mot Kyrkjekrinsen skole er sikret ved foreslått turvei gjennom området. Planforslaget legger til rette for boliger på mellom 80m 2 og 130 m 2. Byrådet påpeker at området slik det er utformet egner seg godt til barnefamilier. Det er positivt at bestemmelsene angir maks antall boliger, slik at oppdeling i mindre enheter ikke tillates. Byrådet mener imidlertid at krav om at alle parkeringsplasser skal tilrettelegges med lading må inn i bestemmelsene. Parkeringsbestemmelsen med maks 1,4 p-plass pr 100m 2 er i samsvar med gjeldende KPA, men er høyt i forhold til dagens mål om nullvekst i biltrafikken. Byrådet viser til forslag til ny KPA og foreslår at parkeringskravet endres til min 0,6 og maks 1,2 p-plass pr 100 m 2. 6

7 Byrådet foreslår at planforslaget vedtas slik det foreligger med endringer som framgår av forslag til vedtak. 7