Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei, boliger, Reguleringsplan. Arealplan-ID Anbefales ikke fremmet.

Transkript

1 Byrådssak 265/16 Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei, boliger, Reguleringsplan. Arealplan-ID Anbefales ikke fremmet. ASRO ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder et privat planforslag der hovedhensikten er omregulering av ballbane og gangveg til boligformål med til sammen 34 leiligheter fordelt på to blokker på 5 etasjer. Ballbane og gangveg i eksisterende plan, er vurdert som et godt plangrep, men ble aldri opparbeidet bl.a. pga eierforholdene, manglende økonomi og vilje til gjennomføring. Fylkesmannen har fremmet innsigelse mot planforslaget. Byråden anbefaler at planforslaget ikke fremmes, men at planområdet innlemmes i pågående områdereguleringsplanen for Fyllingsdalen med formål offentlig nærmiljøanlegg, slik at området kan innløses og opparbeides til ballbane. Om planforslaget. Ard arealplan as fremmer på vegne av forslagstiller (Montasje kompagniet as) forslag om reguleringsplan for Ture Nermans vei 75 m.fl. Planområdet er totalt på ca 13 daa og grenser i nord mot Smiberget borettslag med blokkbebyggelse og Ture Nermans vei i sør. Østre del av området som i dag er regulert til ballbane, foreslås omregulert til boligformål med til sammen 34 leiligheter fordelt på to blokker på 5 etasjer. Parkering er planlagt delvis oppå bakken, og delvis i parkeringsanlegg med uteareal oppå parkeringsanlegget. Eksisterende eneboligtomt i vestre del av planområdet foreslås fortettet med to eneboliger med maks 45% BRA Felles adkomst er lagt fra Ture Nermans vei i sør. Fig. 1 oversiktsfoto Fig 2:Planforslaget Terrenget er relativt flatt før det stiger bratt opp mot Smiberget borettslag i nord. Arealet er for en stor del gjengrodd av krattskog, men en kolle mot borettslaget har fin furuskog. Det er kommet innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland på endring av formål. Reguleringsmessige forhold I kommuneplanen (KPA) er arealet angitt som bebyggelse og anlegg. 1

2 Området inngår i analyseområdet for igangsatt områdereguleringsplan for Fyllingsdalen. Det er ikke tatt stilling til om området skal inngå i endelig planforslag, men mulig fremtidig arealbruk vil få en overordnet vurdering. Gjeldende reguleringsplan for østre del er fra 1964, og viser angjeldende område med ballbane og en gangvei som forbinder ballbanen med Smiberget og Ture Nermans vei Se fig 3 neste side. Fig. 3 Gjeldende plan Trafikk og støy Ture Nermans vei, som går langs planområdet, er kommunal 2 felts kjørevei av god standard m/ensidig fortau (mot planområdet). Trafikkbelastningen er liten og området er ikke støyutsatt etter gjeldende forskrifter. Tidligere planforslag Et forslag til omregulering av ballbane til ca 27 leiligheter, fordelt på flere bygg fra 2 til 6 etasjer, ble 1.gangs behandlet og utlagt til offentlig ettersyn i 2006 (sak 1558/06). Fagetaten anbefalte at arealet ikke ble omregulert til boligformål, med henvisning til at området utgjorde en viktig arealreserve for fremtidige fellesfunksjoner i nærmiljøet. Området er i privat eie og borettslaget har ikke vært villig til å ta på seg kostnadene ved innløsning og opparbeiding. Fagetaten foreslo at området burde reguleres som offentlig friområde og om nødvendig innløses. Byrådet støttet fagetatens syn på hovedpunktene, men ønsket likevel at saken ble lagt ut på høring før endelig beslutning skulle tas. Etter høringen innkom 3 private (inkl. grunneier) og 8 offentlige uttalelser. Av de private uttalelsene var en negativ og en positiv til boligbebyggelse. Borettslaget bekreftet at de ikke så det som aktuelt å benytte arealet som nå ble søkt omregulert. De viste til at laget hadde godt opparbeidete utendørs leke- og oppholdsarealer på eget område. Av de offentlige uttalelsene var Grønn etat negativ til en omregulering. De mente det ville være uheldig å omregulere dette arealet av hensyn til fremtidens behov for fellesfunksjoner i nærmiljøet. De påpekte ellers at landskapskollen i nordre del har landskapsestetiske verdi og at den regulerte stien måtte ivaretas. Fylkesmannen viste til uttale fra Grønn etat og frarådde også den omsøkte omreguleringen. Etter høringen ble plansaken lagt i bero av forslagsstiller. Plansaken ble formelt avsluttet av kommunen ved brev datert

3 Nytt planforslag til behandling Det ble avholdt nytt oppstartsmøte , og det framgår av referat at fagetaten da stilte seg negativ til oppstart planarbeid. Formelt varsel om oppstart planarbeid ble likevel kunngjort i dagspressen Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Ved utgang av merknadsfristen var det innkommet en privat merknad og 9 offentlige uttalelser. Den private merknaden stiller spørsmål vedrørende ny avkjørsel og plassering av gjerde. Grønn etat opprettholder sitt tidligere syn og frarår i sin uttale til oppstartvarslingen at arealet omreguleres til boligformål. De viser til at dette arealet utgjør en viktig arealreserve i forhold til å ivareta viktige, fremtidige fellesfunksjoner i nærmiljøet. De påpeker ellers at furukollen i planområdets nordre del har landskapsestetisk verdi som det er verdt å ivareta. Fylkesmannen varslet mulig innsigelse pga planområdets verdi som grøntområde. Planforslag til 1.gangs behandling ble mottatt Planforslaget ble lagt frem for Byrådet som i vedtak den vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn. Innsigelse Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet til Det kom inn en privat merknad og 9 uttalelser fra høringsinstanser, herav innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten, se vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser: Arealbruk bør være som i gjeldende plan, ballbane. Viktig å ivareta grøntareal For høy utnyttelse. Innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Innsigelsen går på endring av formål fra ballbane/friområde/lek til boligformål. Fylkesmannen i Hordaland mener at arealet som er regulert til ballbane må bevares som grøntområde. Private merknader: Gjelder i hovedsak plassering av avkjørsel og ivaretakelse av disse. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Bygg C er fjernet. % BRA er redusert i BBB til 90% BRA fra 200% BRA på plankartet. Årsaken til reduksjonen er at i 2.gangssaken er utearealer medregnet. I fagnotatet til 1.gangssaken er % BRA beregnet til 108 % inkl. uteareal. Avkjørsel flyttet noe østover, ca 5 meter. BFS er oppdelt i 3 eiendommer BFS har endret utnyttelse fra BYA 30 % til BRA 45 %. Bygg B har fått en ny etasje, fra 4 til 5 etasjer. Maks byggehøyde endret fra 60 til 63 moh. Forslagsstillers begrunnelse for å fremme saken Forslagstiller viser til at reguleringen er fra 1964 og mener at området nå er godt dekket med ballplasser både private (borettslag) og offentlige. Smiberget borettslag som er nærmest, har egne gode fellesareal, og har ingen interesse av å opparbeide denne ballplassen. Forslagstiller mener at alt ligger vel til rette for et 3

4 fortettingsprosjekt på dette stedet. Infrastrukturen er godt utbygget og prosjektet vil ikke bli til direkte sjenanse for naboer. Forslagstiller har på denne bakgrunn valgt å gå videre med planprosessen. Fagetatens vurdering og konklusjon Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. I fagnotatet kommenteres de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planmateriale. Bestemmelsene for området med frittliggende eneboliger (BFS) har mangler og må bearbeides dersom det er aktuelt med videreføring av planarbeidet. Dette gjelder adkomst forhold og grad av utnyttelse. Fig 5 Forslagstillers illustrasjon sett fra sør. Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB): Fagetaten har merknader til manglende samsvar mellom plankart og bestemmelser når det gjelder % BRA. (dette er imidlertid rettet opp). Fagetaten bemerker videre at fellesarealet som heter f_but3 har for store deler av arealet et stigningsforhold på 1:2 og kan ikke inngå i beregningsgrunnlaget, kun den øverste delen er egnet til uteoppholdsareal. Dette arealet er ikke tilgjengelig for boligene i denne planen, og arealet må derfor utgå i sin helhet. Planbeskrivelsen mangler opplysninger om størrelse på fellesarealene. Byggegrensene er kommet for nærme naboer og veiarealer. Byggegrense mot f_sv7 må være minimum 2 meter. Byggegrense mot Smiberget borettslag må være min 4 meter eller halve byggets høyde. Fig 6: snitt nord-sør (fra forslagstillers planmateriale). 4

5 Fagetaten mener planforslaget legger opp til for høy utnyttelse. Området er ikke definert som senterområde dvs ikke fortettingsområde i henhold til KPA. Fagetaten mener at bebyggelsen ikke er godt tilpasset terrenget. Fig 6 viser store skjæringer i kollen mot borettslaget (grønn strek viser dagens terreng). Denne kollen har fin furuskog og har vært spesielt fremhevet som et viktig landskapselement det var verdt å ta vare på. Grøntområder er lagt på dekke over garasjen som for det meste er plassert over terreng. Den østre blokken er plassert på en sokkel, noe som vanskeligjør universell og sikker adkomst til utearealene f_ BUT 1, f_ BUT 2 og f_blk. Fagetaten mener det er uheldig at regulert gangsti er fjernet. I tilfelle det blir åpnet for boliger, så mener fagetaten at inn til 25 leiligheter kan gi mulighet for en bedre tilpassing til eksisterende terreng, og totalt sett gi bedre bokvaliteter. Barn og unges interesser. Forholdet til barn og unges interesser er omtalt av forslagstiller i pkt 9.7, hvor det fremgår at forslagstiller mener at barn og unges interesser i nærmiljøet ikke blir berørt at tiltaket. Fagetaten deler ikke denne oppfatningen. Fagetaten mener at barn og unges interesser ikke ivaretas ved at ballplassen blir boligområde. Ballbanen blir ikke erstattet på annet nærliggende område. Uteområdet sør for blokkene blir privatisert. Akebakker og skog til lek og rekreasjon forsvinner. Gode utearealer er en mangelvare i en by med mye støy og forurensing. Dette området ligger solrikt til med lite eller ingen støy og forurensing. Området kan tilrettelegges med ballbane, lekeplasser og til dels urørt natur. Fagetaten mener at bygging av boliger her vil ha åpenbare negative konsekvenser for barn og unge i nærområdet. Forslagsstillers argumentasjon om at området i dag er overgrodd, og ikke opparbeidet/i bruk som lekeareal, ansees ikke som tilstrekkelig begrunnelse for en omregulering som omsøkt. Fagetatens oppsummering og konklusjon Forslagstiller og plankonsulent er tidlig i planprosessen opplyst om at fagetaten trolig ville gi en negativ innstilling til utbygging på dette arealet. I fagnotatet til 1.gangsbehandlingen anbefalte ikke fagetaten planforslaget. Fagetaten opprettholder sitt tidligere standpunkt i saken og frarår en omregulering som foreslått. Arealet bør i stedet avsettes til lek for barn og unge. Fagetaten vil derfor ikke anbefale at denne plansaken videreføres. Fylkesmannen i Hordaland har kommet med innsigelse på omdisponering fra ballbane til boligformål. Slik fagetaten ser det, bør arealbruken for denne eiendommen vurderes i en overordnet sammenheng. Spesielt vises da til det pågående områdeplanarbeidet. Den aktuelle del av planområdet bør eventuelt reguleres til offentlig friareal. Området betraktes som viktig å bevare for bruk av fremtidige generasjoner. Det anbefales derfor at planforslaget ikke fremmes. Dersom det aktuelle planarbeidet skal videreføres vil fagetaten anbefale at forslaget reduseres i omfang og bearbeides i tråd med fagetatens kommentarer. Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering og anbefaling om at området må sikres som grøntområde for framtiden, og ikke bebygges med boliger. Området har i dag gode kvaliteter som et stille naturområde med muligheter for aking, lek og rekreasjon. Dersom området opparbeides til ballbane, kan disse kvalitetene ivaretas. Ballbane og gangveg i eksisterende plan, er vurdert som et godt plangrep, men ble aldri opparbeidet bl.a. pga eierforholdene, manglende økonomi og vilje til gjennomføring. Nytt planvedtak etter plan og bygningsloven om ballplass/nærmiljøanlegg er nødvendig for å oppnå hjemmel for etablering. Dette kan foretas i arbeidet med områdereguleringsplan for Fyllingsdalen. Forslagsstiller har den 6. juni 2016 sendt inn en justert illustrasjonsplan der boligblokken lengst øst er redusert med 5 boenheter og mulige stiforbindelser mot nord er vist. Forslagsstiller ber om et møte for å diskutere saken. 5

6 Byrådet kan ikke se at henvendelsen tilfører saken nye momenter. Forslagsstiller har imidlertid anledning til å legge frem synspunkt på saken som muntlig innlegg for komiteen. Byrådet anbefaler at planforslaget ikke fremmes, men at området innlemmes i pågående områdereguleringsplanen for Fyllingsdalen med formål offentlig nærmiljøanlegg, slik at området kan innløses og opparbeides til ballbane. Illustrasjonsplan til planforslaget datert Justert illustrasjonsplan datert Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte å ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av fremmes ikke følgende reguleringsplan: Fyllingsdalen Gnr 22 Bnr 36 Ture Nermans vei. Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. 3. Området for ballbane innarbeides som offentlig nærmiljøanlegg i pågående områdereguleringsplan for Fyllingsdalen. Dato: 09. august 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan datert F. Snitt datert G. 3D-illustrasjoner datert

7 H. E-post fra forslagsstiller datert 06.06,2016 I. Illustrasjonsplan datert J. Snitt datert