BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /40 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: TRES YTREBYGDA, GNR. 121, BNR. 445, NORDÅSGRENDA, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Opus fremmer på vegne av Vestbo AS planforslag for Lindehaugen i Fana bydel på Nordås, like nord for Kilden senter. Figur 1: Ortofoto som viser planområdets lokalisering, markert med rød sirkel (kilde: Atlas.no). Planområdet er innenfor senterområde S19 i kommuneplanens arealdel (KPA) vedtatt Planområdet er tilsvarende avsatt til senterområde i ny KPA, vedtatt , men som ikke er rettskraftig. Planlagt bygg er en boligblokk med 5 boenheter fordelt på 3 etasjer, i tillegg til P-kjeller. I gjeldende reguleringsplan er området etter reguleringsendring vedtatt i 1979 avsatt til bolig, allmennyttig formål og offentlig kjørevei (planid: ).

2 Figur 2: skråfoto av det aktuelle planområdet med illustrering av planavgrensning (Kilde: EFS) og utsnitt av plankart t.v. Planforslaget innebærer en videreføring av boligformålet fra gjeldende plan, men dette endres fra småhusbebyggelse til blokkbebyggelse. Planområdet er 2,9 daa stort og består i hovedsak av Lindehaugen, som i dag utgjør et naturlig høydedrag i området, og som dermed bidrar noe til lokal terrengvariasjon. Det er lagt opp til utnyttelsesgrad på % BRA = 120 % og byggehøyde på 63 m.o.h. Gjeldende plan tilsier en utnytting på U=0,15. I KPA åpnes det i S19 opp for % BRA = 250 %. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 private merknader og 5 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Grad av utnyttelse: naboer påpeker at grad av utnyttelse blir forholdsvis høy sett i sammenheng med allerede etablert bebyggelse. Forslagsstiller svarer med at de er innenfor kommuneplanens bestemmelser, og at tomten inngår i område avmerket som senterområde, hvilket innebærer at de kan ha en forholdsvis høy utnyttelsesgrad samtidig som de holder seg innenfor rammene i kommuneplanens bestemmelser. Det påpekes videre at felles uteoppholdsarealer lider som en konsekvens av forholdet mellom tomtens størrelse / form og utnyttelsesgraden, i tråd med hva fagetaten har uttalt tidligere. Barns lek / skolevei og trafikksikkerhet: det uttrykkes bekymring i forhold til økt trafikkbelastning på Nordåsgrendaveien generelt, og sikkerheten ved adkomstløsningen spesielt, med hensyn til siktlinjer og stigning på adkomstrampe fra parkeringskjeller. Oversiktlig utkjørsel er ekstra viktig med hensyn til naboene i Obersthaugen borettslag, som er for funksjonshemmede og som har mange beboere som daglig benytter seg av rullestol. Forslagsstiller svarer i merknadsskjema med at de forholder seg til gjeldende veinorm. I tillegg forholder de seg til samferdselsetatens vurdering i forbindelse med oppstart om Side 2 av 7

3 at planforslaget ikke må resultere i ny avkjørsel fra Nordåsgrendaveien. Når det gjelder barns lek så er ikke konklusjonen like enkel. Grønn etat registrerte spor etter barnelek på sin befaring, seksjon for private planer gjorde det ikke. Heller ikke forslagstiller mener å ha funnet spor, men det fremkommer i merknad fra en av naboene at området i det minste har vært brukt til lek o.l. tidligere. Støy: Naboer er bekymret for økt støy. I merknadsskjema svares det at bygget sannsynligvis vil fungere som støyskjerming for bakenforliggende bygninger. Ivaretakelse av strøkets mangfold og livskvalitet: Naboer påpeker i merknad at planen frarøver kvaliteter fra nærområdet uten å gi noe tilbake. Forslagsstillers svar kan sees i merknadsskjema Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av forslagsstillers planbeskrivelse datert , vedlegg C. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene ingen innholdsendringer i planens som sådan, men kun i beskrivelsen av den, herunder forhold som tidligere har vært problematisert av fagetaten og av naboer i merknader. Spesielt gjelder dette 8.4 og 8.7 i vedlegg C, vedrørende henholdsvis felles uteoppholdsareal og adkomstløsning for kjørende. I tillegg er bestemmelsene omarbeidet i punkt 1.3.1, og 3.2. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Barn og unges interesser Planforslaget innebærer at nærområdet mister et grøntareal (Lindehaugen) som tidligere har vært benyttet av barn til lek, jf merknader fra naboer og uttalelse fra grønn etat. I lys av at planen er forholdsvis liten med hensyn til både areal og til antall boenheter, samt at området har relativt god tilgang på grønne arealer for øvrig, finner fagetaten det nærliggende å vurdere overnevnte konsekvens som uheldig men akseptabel. Universell tilgjengelighet Planforslaget imøtekommer krav til universell tilgjengelighet. Trafikkforhold Naboer har i planprosessen varslet bekymring overfor trafikksikkerhetsaspektet ved adkomstløsningen for kjørende som planforslaget legger opp til. I lys av uttalelse fra samferdselsetaten kan imidlertid ikke planen løse adkomst på noen annen måte. Dokumentasjonen rundt vurderingene som er gjort av forslagsstiller kan sees bl.a. i vedlegg D. Støy: Fagetaten vil bemerke at veldig lokale virkninger av støy er vanskelig å forutse: bygningen kan fungere som støyskjerm for noen og reflektor for andre, avhengig av retningen støyen kommer fra og i hvilken vinkel den treffer bygningen, bygningskroppens overflatemateriale, vind, vær m.m. Støyrapport som følger planmateriell tar utgangspunkt i situasjonen innenfor Side 3 av 7

4 planavgrensningen, og fokuserer herunder på hvilke tiltak som er nødvendige for å få tilfredsstillende støyforhold for beboerne internt i planen. Felles uteoppholdsareal Den oppdaterte planbeskrivelsen dokumenterer at mengdekravet til felles uteoppholdsareal kan tilfredsstilles, uten at grenseverdiene for støy og solforhold overskrides, jf kommuneplanens bestemmelser. Fagetaten har gjennom planprosessen formidlet skepsis i forhold til måten planen legger opp til å løse behovet for felles uteoppholdsareal. Sannsynligheten er for eksempel liten for at planen slik den foreligger kunne blitt vedtatt i Oslo kommune, jf deres utearealnormer anno Mai 2012, der de som et ledd i å sikre hensynet til sammenheng i felles uteoppholdsarealer stiller krav om at arealet skal ha en hovedform der lengde- /breddeforhold ikke overstiger 2:1, altså at arealet ikke kan være mer enn dobbelt så langt som det er bredt eller vice versa. På den måten unngår de at fragmenterte restarealer med dårlig sammenheng og bruksverdi nyttes til felles uteoppholdsareal. Det er i forhold til sammenheng og kvalitet at vi er bekymret for hvilke muligheter som kan la seg realisere på disse arealene. Samtidig kan vi ikke utelukke at man kan få til gode kvaliteter, som trosser utfordringene tomten legger på planen med henhold til topografi, mengde disponibelt areal og fordelingen av arealene, støy, nærhet til gangvei, m.m. Figur 3: illustrasjoner hentet fra s. 31 i planbeskrivelsen som illustrerer utfordringer i forhold til støy og solforhold. Ivaretakelse av strøkets mangfold og karakter: Strøkskarakteren består i dag av en blanding mellom bolig og noe næring, hvor eneboliger dominerer og med enkelte klynger av lave boligblokker. Fagetatens vurdering er at vi ikke kan se hvordan innholdet i planen kunne vært vesentlig justert, i lys av at planens mangel på fleksibilitet, hvilket blant annet henger sammen med at tomten er utfordrende å utnytte til boligformål. Planen er liten og utløser ikke i seg selv behov for oppjustering av infrastruktur, og den gir altså ikke noe tilbake til nærområdet. Oppsummering Tomten er utfordrende å utnytte til boligformål, og planen imøtekommer disse utfordringene på en god måte, men med det resultat at det har vært lite manøvreringsrom for justeringer underveis i planprosessen. En konsekvens av planen er at nærområdet mister en grønn lunge, et naturlig høydedrag i terrenget og et potensielt lekeområde, en situasjon som gjør seg gjeldende for stadig økende antall av kommunens innbyggere, og kanskje spesielt i de to sørligste bydelene. Forholdet mellom den utnyttelsesgraden forslagstiller ser for seg, og kravene spesielt til støy, men også adkomstløsning, solforhold m.m. gjør at man ikke uten videre kan endre på ett aspekt ved planen uten at det ødelegger for et annet. Dette ville ikke vært tilfelle dersom man la opp til en lavere utnyttelsesgrad, men da er det ikke gitt at planen ville vært økonomisk levedyktig. På bakgrunn av overnevnte, og ikke minst at tomten i Side 4 av 7

5 kommuneplanen inngår i et senterområde (S19) kan vi ikke se noe annet alternativ enn å anbefale vedtak av planen. Konklusjon Fagetaten slutter seg til boligformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 7

6 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: - Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 445, Nordåsgrenda, Reguleringsendring. Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal Seksjonsleder Side 6 av 7

7 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /40 A. Plankart, datert , del av dok nr 40 B. Reguleringsbestemmelser, datert , del av dok nr 40 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 40 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert del av dok 40 E. Merknadskart, datert F. Lengeprofil, kjørerampe, datert G. T.om. K: 3D-illustrasjoner av innkjørsel Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 7 av 7