BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /93 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HELY Bergenhus, gnr. 167, bnr. 831 m.fl., Skuteviksveien. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av A/S Den Norske Metallpakningsfabrikk & Vestlandske Kunst- og Metallstøperi planforslag for et område i Skuteviken, Bergenhus bydel. Planområdet utgjør ca. 2,3 dekar. Tomten har adkomstvei fra Nye Sandviksveien via Skuteviksveien. Foreslått hovedformål er boligbebyggelse. Figur 1: Oversiktskart og skråfoto viser planavgrensning. Bakgrunnen for planforslaget er at forslagsstiller ønsker å flytte dagens produksjon til mer egnede og moderne lokaler. I den sammenheng ønsker forslagstiller å omregulere eiendommen gnr 167 bnr 831, Skuteviksveien 30, til boligformål. De ønskede endringene går i hovedsak ut på følgende punkter: Boligformål Det åpnes opp for en omregulering av formål, fra næring til bolig (BB1). Eksisterende byggs takform og fasade mot Skuteviksveien bevares. Øvrig del av bygget foreslås revet. Foreslått byggehøyde er kote 31,5 meter. Dette vil gi maksimalt 3 etasjer over bakken + 2 underetasjer. Byggegrensen utvides mot sørvest og sørøst. Areal og bruksareal BRA for ny bebyggelse er henholdsvis 402 m 2 og 2200 m 2. Det foreslås maksimalt 18 leiligheter. Eksisterende trehusbebyggelse i planområdet bevares (BKB1 og B/F/K). Side 1 av 9

2 Uteoppholdsareal Det er satt av ca. 460 m 2 til felles uteoppholdsareal (f_au1) for boligfelt BB1, og om lag 206 m 2 av dette arealet er ikke brattere enn 1:3. Det resterende arealet dekkes i nærliggende parker, eksempelvis Bergenhus festning - Sverresborg. Privat uteoppholdsareal utgjør minimum 7 m 2 og skal løses som balkong eller terrasse. Vegsystem Parkering for boligfelt BB1 foreslås løst i kjeller. Adkomst løses via eksisterende vegnett; Nye Sandviksveien og Skuteviksveien. Foreslått parkeringsdekning er i henhold til P1 i kommuneplanens arealdel Atkomstveg for utrykningskjøretøy foreslås løst via eksisterende vei sør for BB1. Videre er følgende tiltak er foreslått for Nye Sandviksveien: Eksisterende busslomme reguleres til kantstopp. Eksisterende fortau utvides fra ca. 2 til 3 meter. Veibredden reduseres til ca. 6 meter. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget ble sendt til høring og lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 7 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Riksantikvaren. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene fra høringsinstansene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Innsigelsen fra Riksantikvaren er knyttet til byggets høyde og utstrekning mot / virkning på Sverresborg og Skuteviken som nasjonalt og regionalt kulturminne - Kombinert formål bolig/ næring fremfor et rent boligprosjekt - Det må tas hensyn til bydelrute for sykkel (mot Åsane) I de private merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Volum og byggehøyder oppfattes til å være for dominerende (sollys, utsikt/ siktlinjer). - Atkomstveg/ trafikk - Rivning og sprenging i byggeprosessen Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 9

3 Endringer etter offentlig ettersyn I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Riksantikvaren (RA) innsigelse til planforslaget. På bakgrunn av revidert materiale sendt til RA i september 2014, har RA funnet å kunne trekke innsigelsen (vedlegg F). Innsigelsen trekkes under forutsetning om at byggehøyden reduseres med to etasjer, tilsvarende dagens byggehøyde, og at vinkelen på bygningen mot Bergenhus festning er endret. Endringene som er foretatt etter 1. gangsbehandling/ offentlig ettersyn, fremgår av planbeskrivelsen, kapittel 8.1 (vedlegg C.). Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Utvidet plangrense/ vegsystem Planområdet er utvidet frem til og med eksisterende overgangsfelt i nord (Nye Sandviksveien). Det er lagt opp til brede fortau og minimumsbredde for kjørebane og kantstopp (i stedet for busslommer). Boligfelt BB1 Formålsgrensen er redusert i vest og deler av byggegrensen i sørøst er trukket tilbake (se figur 2). Byggehøyden er redusert fra k+ 37 til k+ 31,5, som tilsvarer dagens byggehøyde. Deler av byggegrensen i sørøst er trukket inn (figur 2). Felles uteoppholdsareal I gjeldende reguleringsplan (plan - ID ) er det vist et felles uteoppholdsareal for Von der Ohes vei 1, 2, 3, 4, Skuteviksveien nr. 28 og 31. Dette arealet er videreført i foreliggende planforslag (punkt 3.1.1). Figur 2: Gjennomsiktig farge viser formålsgrensen ved 1. gangsbehandling. Endring av byggegrense er vist med turkis farge. Kulturminner Punkt i gjeldende bestemmelser for Skuteviken (plan- ID ) er videreført i forslag til bestemmelser (se punkt ). Foreliggende plankart; Det er lagt inn hensynssone kulturmiljø, jf. plan og bygningsloven punkt 11-8 c for hele planområdet. Juridisk linje 1210 for bygg, kulturminner, som skal bevares er supplert med båndlegging etter lov om kulturminner. Side 3 av 9

4 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Endringene etter offentlig ettersyn, herunder utvidelsen av planområdet, er forslagsstillers forsøk på å ivareta de merknader og innvendinger som ble mottatt gjennom avholdt høring/ offentlig ettersyn. Endringene er av en slik karakter at de vurderes å være tilstrekkelig varslet gjennom egne merknader fra naboer og offentlige høringsinstanser, slik at fagetaten har ikke funnet det nødvendig med en begrenset høring eller ny høring/utleggelse til offentlig ettersyn. Kulturminneinteresser Skuteviken 30 (BB1) utgjør et mur og betonghus, som er oppført i flere byggetrinn (fra ca ). Byantikvaren har i planprosessen gitt uttrykk for at det er fasaden mot Skuteviksveien det er knytt verneverdier til, og ikke resten av bygningsmassen. Som følge av dette foreslås det for følgende: o Formålsendring fra næring til bolig o Fasade mot Skuteviksveien foreslås bevart, mens resten av bygningsmassen på eiendommen blir revet (vist med # 1). Fagetaten slutter seg til forslaget. I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Riksantikvaren (RA) innsigelse til planforslaget. Innsigelsen var knyttet til bebyggelsens byggehøyde og utstrekning inn mot borgens forterreng. I ettertid har RA trukket innsigelsen under forutsetning om at byggehøyden reduseres med to etasjer, tilsvarende dagens byggehøyde, og at vinkelen på bygningen mot Bergenhus festning er endret (se figur 2). Fagetaten slutter seg til Ras vurderinger og de foreslåtte endringer. Tomteutnyttelse, estetikk I planforslaget åpnes det opp for at byggegrensen skal følge formålsgrensen, med unntak av noe areal i øst (se figur 6,a). Dette vil medføre en utvidelse av byggegrensen mot nordvest, sørøst og sørvest, på henholdsvis 2, 3 og 10 meter. Fagetaten var til 1. gangs behandling negativ til foreslått utvidelse mot av byggegrensen mot sørøst og sørvest. Det vises til punkt 15 i gjeldene reguleringsplan (plan- ID ): Innenfor bevaringsområdene skal den gamle bebyggelsen og gatenettet bevares. Hensynet til det verneverdige bygningsmiljøet blir også fremhevet i Kommunendelplan for Sandviken og Fjellsiden nord (plan ID ). Videre mål for videre utvikling av Skuteviken; Boligområdet og kaiarealet skal vernes i den hovedstruktur og form det har i dag. Etter fagetatens vurdering vil en utvidelse mot sørøst forringe dages siktlinjer fra Von der Ohes vei/ Skuteviksveien, samt føre til at Skuteviksveien 28 (BKB1) blir mer «inneklemt». Se figur 3-5. Dette huset er fra siste halvdel av 1700 tallet og SEFRAK registrert 1. Byggets fasade vender ut mot Skuteviksveien, samtidig som den baker delen (mot vest) nesten er bygget igjen. Med foreslått plangrep kan nybygget (BBB1) plasseres i eiendomsgrensen, se figur 6,a. 1 SEFRAK registrert (SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminne i Noreg) er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen omfatter i prinsippet alle bygninger bygget før Side 4 av 9

5 Forslagstiller har uttalt at de ikke ønsker å redusere byggegrensen ytterligere (se figur 2), da dette ikke passer inn med ønsket plangrep. Figur 5: Skuteviksveien 28 sett fra Skuteviksveien. Figur 5: Rommet mellom Skuteviksveien 28 og 30 er ca. 5 meter. Figur 5: Bildet viser siktlinjen mellom Skuteviskveien 28 og 30. Bildet er tatt fra Von der Ones vei. Etter fagetatens vurdering må hensyn til kulturminner og eksisterende bebyggelsesstruktur gå foran grad av utnytting. Slik fagetaten ser det kan foreliggende planforslag legge til rette for en utbygging som bedrer forholdet/ rommet mellom Skuteviksveien 28 og 30. Det vises til eksisterende bygningsmiljø som består av mange mindre smug/ gløtt. Et mindre volum vil føre til mer sollys/ åpenhet for uteoppholdsarealene (f_au1). Byantikvaren samstemmer og fremhever at det er viktig å sette premisser for utforming av bygningsmassen, som gjør at den innordner seg bygningsmiljøet utover det at fasaden mot Skuteviksveien bevares. Figur 6: Formålsgrensen for bolig er vist med gul farge. Skuteviksveien 28 (BKB1) er vist med en tykk sort strek. Side 5 av 9

6 VA rammeplan Foreliggende VA rammeplan må revideres. Det visest til uttalelse fra VA etaten i e-post datert (vedlegg L): Utbygging i området skal ikke føre til økt avrenningssituasjon. Innsendte beregninger har ikke tatt hensyn til klimaendringene. Klima faktoren skal tas med i beregningen for ettersituasjonen, dette er ikke gjort. Dette medfører at fordrøyningsmagasinet er dimensjonert for lite. Det tillates ikke tilført mer overvann til det kommunale systemet etter utbygging Dette medfører at VA- rammeplan må revideres/ ferdigstilles før rammetillatelse før kan gis. Dette er ivaretatt i forslag til bestemmelser, punkt Uteoppholdsareal I henhold til KPA 2010 vil ønsket plangrep, med inntil 18 boenheter, medføre et krav om 450 m² uteoppholdsareal. Det settes i planforslaget av 464 m² felles uteoppholdsareal (f_au_1). I følge planbeskrivelsen vil 258 m² av uteoppholdsarealet ikke være brattere enn 1:3. Mer enn halvparten av arealene vil ha sol etter kl. 15:00 ved vårjevndøgn. Etter fagetatens vurdering er planforslaget innenfor kommunens arealkrav da inntil 50 % av uteoppholdsarealet kan dekkes av nærliggende offentlige areal. I gjeldende reguleringsplan er det vist et felles uteoppholdsareal for Von der Ohes vei 1, 2, 3, 4, Skuteviksveien nr. 28 og 31. Dette arealet (f_au_2) er videreført i foreliggende planforslag (punkt 3.1.1). Etter fagetatens vurdering er det naturlig at Nye Sandviksveien 46 (B/F/K) også tas med, da bygningen grenser mot uteoppholdsarealet. Formål Ved 1. gangsbehandling stilte fagetaten spørsmål ved forslaget om å omregulere eiendommen til rent boligformål. Bebyggelsen i nærområdet (se figur) ikke er fullt så ensartet som fremstilt. Blant annet er bebyggelse langs Nye Sandviksveien og deler av Skuteviksveien regulert til bandet formål. Videre favner begrepet næring om flere kategorier enn kontorer. Eksempelvis mindre butikker eller håndverksmessige bedrifter. Det vises videre til gjeldende bestemmelsene for senterområdet S8 (KPA 2010) som sier at handel, service og arbeidsplasser skal lokaliseres til byrommene. Skuteviksveien 30 Figur 7: Utsnitt av reguleringsplanen nord (planid ) for Skuteviksveien 30. Byggene merket med gult og blått er regulert til bolig/næring. Rådet for byforming og arkitektur fremhever også nærområdets historiske verdi; Skuteviken 30 vurderes som et flott hus fra en tid da bolighus og arbeidsplasser lå vevd i hverandre i bystrukturen. Denne funksjonsblandingen er i seg selv et element som utgjør en kulturell Side 6 av 9

7 verdi i dette verneverdige i miljøet. Det vil være trist å oppgi næringsandelen i område til fordel for rene boligbygg. En del av områdets preg vil gå tapt. Forslagsstiller har ikke endret synspunkt etter offentlig ettersyn, og påpeker at strøkskarakteren i Skuteviksveien og området rundt skiller seg fra Nye Sandviksveien, som er en sentral gjennomfartsåre, der det er færre bygninger som kombinerer næring med bolig. Fagetaten viser til vurderingene som er gjort til 1. gangsbehandling. Samtidig har etaten forståelse for forslagstillers argumentasjon. Trafikkløsninger Statens vegvesen (SVV) påpekte i forbindelse med offentlig ettersyn at det måtte settes av tilstrekkelig areal til areal til å kunne etablere sykkelfelt på begge sider av Nye Sandviksveien. Forslagstiller har tatt uttalelsen til følge. Det vises til revidert plankart (vedlegg A.) og planbeskrivelsen, kapittel 8.1 (vedlegg C.). SVV har bekreftet at revidert planmateriell er i henhold til deres krav (e-post datert ). Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Barnehage- og skole Bergenhus bydel har ikke full barnehagedekning. Det kan også bli plassmangel ved de nærmeste skolene i området, Krohnengen og Rothaugen, etter Etter fagetatens vurdering vil foreslått utbygging ikke føre til en stor økning av barnefamilier, og derfor i liten grad påvirke disse forholdene. Fagetaten anbefaler likefult at det medtas et krav om at barnehagedekningen i området må dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Barn og unges interesser Planområdet er hovedsak fullt utbygd og følgelig ikke brukt til lek. I foreliggende planforslag legges det til rette for felles uteoppholdsareal for nye boenheter. Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Universell utforming Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for både planlegging og gjennomføring, jamfør bestemmelsene i TEK10. Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Naturmangfold Foreslått tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Risiko og sårbarhet Planområdet inngår i aktsomhetsområde 1 hvor det er høy sannsynlighet for forurenset grunn. Den Norske Metallfabrikk er også registrert som aktsomhetsbedrift i 2004 og Punkt 1.9 i forslag til bestemmelser sikrer at eventuelle tiltak i grunnen blir håndtert etter dagens krav. Fagetaten har ingen kommentarer ut over dette. Side 7 av 9

8 Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Byggegrensen trekkes tilbake fra f_au1 slik at vegglivet til fremtidig bygg samsvarer med vegglivet til dagesbygg. Det vises til figur 6, B) fagetatens forslag. Bebyggelsen i Nye Sandviksveien 46 (B/F/K) skal inkluderes i felles uteoppholdsareal (f_au_2) Det må medtas en ny bestemmelse med krav til dokumentasjon av barnehagedekning i områdes senest med søknad om igangsettingstillatelse. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 167, bnr. 831 m.fl., Skuteviksveien. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert med følgende endringer: o Plankart; Byggegrensen trekkes tilbake fra f_au1 slik at vegglivet til fremtidig bygg samsvarer med vegglivet til dagesbygg. Det vises til figur 6 B) fagetatens forslag. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert med følgende endringer: o Ny bestemmelse Barnehagedekning må dokumenteres senest ved søknad om igangsettingstillatelse. o Punkt Uteoppholdsareal (f_au_2) skal også være felles for Nye Sandviksveien 46 (B/F/K). Plankart med tilhørende bestemmelser må være i samsvar med bystyrets vedtak før kunngjøring. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: Dokument Dok. nr. Fil nr. A. Plankart 93 5 B. Reguleringsbestemmelser C. Planbeskrivelse 93 3 D. Merknadsskjema 93 9 E. Merknadskart F. Vilkår for å trekke innsigelsen (RA) 93 8 G. Illustrasjonsplan 93 6 H. Snitt og oppriss I. Sol- og skyggeillustrasjoner J. Fotomontasje / perspektiv 93 2 K. VA-rammeplan L. Uttalelse fra VA - etat O. Illustrasjon avkjørsel Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9