BERGENHUS, GNR. 166 BNR. 188 MFL. BELLEVUE. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /88 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO BERGENHUS, GNR. 166 BNR. 188 MFL. BELLEVUE. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Byggmester Markhus AS planforslag for et område på Bellevue, i Fjellsiden. Planområdet utgjør ca. 4 daa. Planområdet sett fra sør Oversiktskart Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommene Bellevue 2 og Washingtons vei 13. Bellevue 2 er ubebygd. Villaen som stod på eiendommen, ble totalskadet i brann i Eksisterende villa i Washingtons vei 13 er oppført i Denne forutsettes revet. Gjennom planforslaget legges det til rette for oppføring av boligblokker, to bygningsvolumer, som varierer fra to til seks etasjer. Utnyttelsesgraden er oppgitt til % -BRA=120 %. Totalt planlegges inntil 16 boenheter. Felles uteoppholdsarealer er plassert på bakkeplan og takterrasser. Planforslaget viser også en ny gang- /trappeforbindelse fra Bellevue til Washingtons vei. Adkomsten er vist fra Bellevue via ny/utbedret avkjørsel fra Fjellveien. Parkering er planlagt under bebyggelsen. Skredfarevurderingen foreslår sikringstiltak. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 1 av 5

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 16 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det, med hovedvekt på tema der det er innvendinger/motforestillinger/innspill, pekt på følgende: For store avvik i forhold til kommunedelplanen Tar ikke hensyn til den kulturhistoriske bebyggelsen i området Både bygningsvolum og antall boenheter må reduseres Økt trafikk vil forverre trafikksituasjonen i området Behov for trafikksikringstiltak En ekstra parkeringskjeller (for nabolaget) er ikke nødvendig Uteoppholdsareal på bakkeplan bør innarbeides Skredrisikoen er ikke tilstrekkelig utredet Bekymringer for rystelser i forbindelse med utsprenging Manglende medvirkning Endringer etter offentlig ettersyn Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetaten vurderer det slik at disse ikke krever ny varsling. Kort oppsummert innebærer endringene: Redusert bygningsvolum, både bygg A og B Redusert fasadelengde, både bygg A og B Redusert byggehøyde, bygg A Maksimalt antall boenheter er redusert fra 17 til 16 Økt avstanden til nabo (Washingtons vei 11) med 1 m Den ekstra parkeringsetasjen for nabolaget er tatt ut av planforslaget Avsatt uteoppholdsareal på bakken Tidligere behandling Det er tidligere utarbeidet et planforslag for samme område, saksnr Denne plansaken ble avsluttet uten endelig vedtak. Planforslaget viste tre boligbygg med totalt 16 boenheter og et bruksareal på ca m² (eksklusiv fellesarealer og parkering). Byggehøyder på inntil 5 etasjer. Plansaken ble 2. gangs behandlet i Komité for miljø og byutvikling Planforslaget ble avvist. Det fremkommer imidlertid av vedtaket at komiteen i utgangspunktet var positiv til prosjektet, forutsatt at det ble foretatt enkelte endringer. Kort gjengitt dreier dette seg om at bygningsvolumene må reduseres og i større grad samsvare med bestemmelsene i kommunedelplanen for Fjellsiden sør. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene/de mest sentrale temaene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 2 av 5

3 Grad av utnytting, byggehøyder og strøkstilpassing Kommunedelplanen for Fjellsiden sør har detaljerte bestemmelser om bebyggelsens omfang; maksimal fasadelengde 18 m, maksimalt bebygd areal 20 % BYA, maksimalt 120 m² grunnflate, maksimal gesimshøyde 9 m samt at bebyggelsen skal være åpen villamessig. Hensikten med bestemmelsene er at Fjellsidens karakter som bebygget «grønn vegg» med frittstående bygninger skal bevares. Kommunedelplanen anbefaler ikke omfattende fortetting, men legger til grunn innfylling innenfor skalaen i eksisterende bebyggelse. Planområdet inngår også i kommuneplanens hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Nærværende planforslag legger til rette for en bebyggelse som klart bryter med ovennevnte bestemmelser; fasadelengder på over 30 m, grunnflater på 697 m 2 (parkeringsetasje) og 429 m 2 over parkering for bygg A og 386 m 2 for bygg B samt byggehøyder på over 18 m. Planlagt bebyggelse kan heller ikke karakteriseres som åpen villamessig. Problemstillingen blir således hvorvidt det bør kunne tillates avvik fra de spesifikke enkeltbestemmelsene. En slik avgjørelse må bygge på flere forhold, herunder kommunedelplanens intensjon, utviklingen og praksisen siden planen ble vedtatt (2001), planers troverdighet/forutsigbarhet, forholdet til nabolaget og avbøtende tiltak. Når det gjelder kommunedelplanens intensjon i forhold til fortetting, fremheves det at bebyggelsen bør ha karakter av enkeltbygninger i terrenget, tilpasset strøkskarakteren og være gode representanter for vår tid. Videre fremkommer det at større fortettingsprosjekter ikke anbefales fordi grensen mellom bebyggelse og natur ikke skal flyttes oppover, adkomst- og parkeringsforholdene er vanskelige, stor avstand til kollektivtrafikknettet og tjenestetilbudet samt mangel på offentlige uteoppholdsarealer. Store terrenginngrep anbefales ikke. Etter fagetatens vurdering viser planmateriellet et forholdsvis stort fortettingsprosjekt som bryter med strøkskarakteren. Illustrasjonene viser imidlertid bygg av vår tid med høy kvalitet på arkitektur og materialbruk. Utbyggingen krever store terrenginngrep, men illustrasjonsmateriellet viser et sluttresultat som representerer gode løsninger for fortetting i sterkt skrånet terreng. Planforslaget viser også tiltak for å bedre trafikksikkerheten og adkomstforholdene, jf. nedenfor. Planområdet betjenes av buss, linje 11. Fagetaten er opptatt av at vedtatte planer skal følges. Vedtatte planer skal imidlertid ikke være til hinder for nye gode løsninger, og således er det ikke unaturlig at eldre planer utfordres (KDP Fjellsiden sør vedtatt 2001). I denne aktuelle saken vurderer fagetaten det slik at intensjonen og de viktige grepene i kommunedelplanen kan opprettholdes selv om spesifikke enkeltbestemmelser fravikes. I slike saker er det imidlertid viktig med gode planprosesser samt sikre at det ikke legges til rette for utbygging som kan danne uheldige presedensvirkninger. Etter fagetatens vurdering tar nærværende planforslag hensyn til nabolaget i forhold til sol- og utsiktsforholdene. Noe økt innsyn må likevel påregnes. Forholdet til kulturmiljøet er også, slik fagetaten vurderer det, ivaretatt. Det presiseres her at kommuneplanens hensynssone for bevaring av kulturmiljø er fastsatt utfra et overordnet nivå og omfatter både sentrum, Sandviken og Fjellsiden. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter og da særlig innen grønnstruktur, gangforbindelser og trafikksikring. I denne plansaken vil trafikksikring av Fjellveien/avkjørselen og gangforbindelsen til Washingtons vei være gode kvaliteter som tilføres nærmiljøet. I tillegg legger planforslaget til rette for en sentral møteplass på bakkeplan, ved den planlagte gangforbindelsen. Dette er positivt for nabolaget. Side 3 av 5

4 Fortettingsprosjektet er redusert/forbedret etter offentlig ettersyn og er nå omtrent på størrelse med forslaget fra Fagetaten vurderer imidlertid nærværende planforslag som et vesentlig bedre prosjekt i forhold til terreng- og strøkstilpassing. I tillegg er sol- og utsiktsforholdene for naboene bedre ivaretatt. Planforslaget viser fremdeles et forholdsvis stort fortettingsprosjekt som tøyer grensen for hva som skal kunne tillates i Fjellsiden, men etter en samlet vurdering finner imidlertid fagetaten grunnlag for å kunne anbefale planforslaget. Leke- og uteoppholdsarealer Aktuelle krav fra kommuneplanens bestemmelser; 7 m² privat areal og 30 m² fellesareal per boenhet. Inntil 50 % av arealkravet for fellesarealer kan legges på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngangen. Nærværende planforslag viser totalt vel 27 m² fellesareal per boenhet. Disse er plassert på takterrasser (70 %) og bakkeplan, universell utforming. Dersom også uteoppholdsareal som kun er tilgjengelig via trapp medtas, utgjør arealene vel 34 m 2 per boenhet. Alle boenhetene får i tillegg romslige private uteoppholdsarealer. Arealene får gode solforhold. I tillegg viser planforslaget en gjennomgående gangforbindelse, fra Bellevue til Washingtons vei, som knytter sammen de tre nivåene med fellesarealer. Selve gangforbindelsen er ikke universelt utformet (trapper), grunnet stor høydeforskjell. Etter fagetatens vurdering viser nærværende planforslag totalt sett tilfredsstillende løsninger for uteoppholdsarealer, til tross for utfordringer knyttet til sterkt skrånete terreng. Trafikk- og parkeringsforhold Fjellveien er en kommunal samleveg. Fortausbredden er på det smaleste ca. 1,3 m. Strekningen fra Lyststedet Bellevue og frem til planområdet er vist som «utrygghetsstrekning» i Trafikksikkerhetsplan Foreslåtte tiltak er her innføring av 30 km/t fartsgrense supplert med fartsdempende tiltak. Kommunedelplanen anbefaler også trafikksikring og heving av standarden for fotgjengere på denne strekningen. For å bedre fremkommeligheten i busstraseen anbefales det i kommunedelplanen å innføre parkeringsforbud langs deler av traseen samt etablering av felles parkeringsanlegg for nabolaget. Nærværende planforslag viser utbedring/trafikksikring av krysset Fjellveien Bellevue. I tillegg er det inntatt i bestemmelsene at det, i samarbeid med trafikketaten, skal utarbeides en plan for trafikkregulerende tiltak på den aktuelle vegstrekningen. Når det gjelder kommunedelplanens føringer vedrørende felles parkeringsanlegg for nabolaget, er imidlertid dette tatt ut av planforslaget etter offentlig ettersyn. Forslagsstiller begrunner dette med at det er vist liten interesse for tiltaket. I tillegg vil fjerning av en parkeringsetasje medføre reduksjon i det totale bygningsvolumet/byggehøyden. Tanken om et parkeringsanlegg for nabolaget er god og ville i teorien kunne ført til redusert kantparkering (bedre fremkommelighet og trafikksikring). Det er imidlertid ikke klart hvordan en slik løsning med et privat fellesanlegg skal driftes og kontrolleres slik at det kommer nabolaget til gode. Et offentlig beboeranlegg, kombinert med soneparkering, ville kunne gitt en bedre løsning. På denne bakgrunn vil fagetaten ikke motsette seg at tiltaket tas ut av planforslaget. Rassikring Multiconsult har utført en skredfarevurdering for skråningen bak de aktuelle tomtene. Firmaet konkluderer med at planområdet oppfyller kravene til sikkerhet mot skred i henhold til TEK 10 dersom de skisserte sikringstiltakene blir utført. Det pekes på flere tiltak både før utbygging, i byggeperioden og i bruksfasen. Dette er ivaretatt i forslaget til bestemmelser. Side 4 av 5

5 Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering er barn og unges interesser tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Konklusjon Plansaker som omhandler fortetting er spesielt krevende. I slike saker må det foretas skjønnsmessige vurdering av ulike og motstridende interesser. I denne aktuelle plansaken har fagetaten forsøkt å balansere ønsket om fortetting opp mot nærmiljøets interesser og føringene i gjeldende planer. Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget og vil etter en samlet vurdering kunne anbefale planforslaget. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 166 bnr. 188 mfl. Bellevue. Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok.nr. 94 filnr. 2 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.nr. 92 filnr. 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert , dok.nr. 93 filnr. 2 D. Merknadsskjema datert , dok.nr. 89 filnr. 7 E. Illustrasjonsplan datert , dok.nr. 89 filnr. 10 F. Illustrasjonsplan, utsnitt, datert , dok.nr. 89 filnr. 11 G. Snitt datert , dok.nr. 89 filnr. 13 H. Sol- og skyggeillustrasjoner datert , dok.nr. 89 filnr. 12 I. Perspektiver datert , dok.nr. 89 filnr. 16 J. Skredfarevurdering datert , dok.nr. 31 filnr. 17 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 5 av 5