REGULERINGSSPØRSMÅL TIL PRINSIPPAVKLARING

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "REGULERINGSSPØRSMÅL TIL PRINSIPPAVKLARING"

Sigrun Ulriksen
6 år siden
Visninger:

1 REGULERINGSSPØRSMÅL TIL PRINSIPPAVKLARING Saksnr.: /9 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: THHE Dato: LAKSEVÅG, GNR. 151, BNR. 83m.fl, VÅGEDALEN BOLIGER, REGULERINGSPLAN. Foresprsel om viderefring av planarbeid. Prinsippavklaring. Sammendrag StorBergen Boligbyggelag anmoder om at sprsmålet om å få regulere et boligområde i Vågedalen, Laksevåg til blokkbebyggelse fremmes for behandling i henhold til plan- og bygningsloven , annet ledd; Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringssprsmålet som tas opp i det private forslaget. Laksevåg Senter Kringsjåveien Planområdet Figur 1: Kartutsnitt som viser planområdets beliggenhet. Planområdet er på ca. 16,4 daa og ligger i Vågedalen, tett på bydelssentret i Laksevåg. Det består av 11 flerfamilie boliger bygget under og etter andre verdenskrig. Atkomsten til området er fra Kringsjåveien, via den kommunale veien Vågedalen. Forslagsstiller nsker å sanere eksisterende bebyggelse til fordel for ny blokkbebyggelse.

Figur 2: Skråfoto av planområdet de 11 enhetene skaper en helhet som går godt med den vrige strukturen i området.

Fagetaten antok å kunne anbefale oppstart av planarbeid, og viste spesielt til kommuneplanens bestemmelser pkt. 23 Byggeområde som frende for arbeidet.

byggehyder. Forslagsstillers argumenter for å rive eksisterende bolighus er at de er nedslitt og dårlig vedlikeholdt.

De mener derfor det er riktig å foreta en styrt sanering av bygningsmassen og deretter gjennomfre en fullstendig fornyelse med ny blokkbebyggelse.

2 Figur 2: Skråfoto av planområdet de 11 enhetene skaper en helhet som går godt med den vrige strukturen i området. Forslagsstillers planer ble fremlagt for fagetaten i oppstartsmte Fagetaten antok å kunne anbefale oppstart av planarbeid, og viste spesielt til kommuneplanens bestemmelser pkt. 23 Byggeområde som frende for arbeidet. Formålet med planarbeidet Forslagsstiller nsker å sannere de 11 eksisterende enhetene til fordel for ny blokkbebyggelse, det er skissert en lsning med 8 blokker med varierende byggehyder. Forslagsstillers argumenter for å rive eksisterende bolighus er at de er nedslitt og dårlig vedlikeholdt. De årlige vedlikeholdskostnadene har kt de siste årene, og vil trolig fortsette å ke uten at boligstandarden vil heves i nevneverdig grad. De mener derfor det er riktig å foreta en styrt sanering av bygningsmassen og deretter gjennomfre en fullstendig fornyelse med ny blokkbebyggelse. Forslagsstiller er av den oppfatning at det er forsvarlig å heve utnyttelsesgraden og byggehyden utover de fringer som er gitt i kommuneplanens arealdel. På vegne av forslagsstiller har OG Arkitekter As utfrt en mulighetsstudie hvor de mener dagens 60 leiligheter kan erstattes av rundt 100 leiligheter fordelt på 8 blokker, en blokk med 8 etasjer, en med 5 etasjer, to med 4 og fire blokker med 3 etasjer. For ytterligere begrunnelse vises til forslagsstillers brev, datert , vedlegg B. Side 2 av 5

3 Figur 3:Iillustrasjoner hentet fra innlevert materiell, utarbeidet av tidligere Arkitektkontoret Vaardal-Lunde AS, nå OG Arkitekter AS. Historikk/saksgang Reguleringssprsmålet ble fremlagt for Etat for byggesak og privat planer i oppstartsmtet Fagetaten antok å kunne anbefale planoppstart og viste til kommuneplanens bestemmelser som gir fringer for planarbeidet. Forslagsstiller nsker imidlertid å gå utover de grensene som er satt i kommuneplanen, hva angår utnyttelsesgrad og byggehyder, og ber derfor om at reguleringssprsmålet fremmes for politisk behandling i samsvar med mulighetene som flger av plan- og bygningsloven Gjeldende plangrunnlag I kommuneplanenes arealdel er planområdet regulert til byggeområdet, og spesielt pkt. 23 Byggeområdet gir overordnede fringer; Ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strkskarakteren. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljer. Maksimal byggehyde er 9meter. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige TU = 50%. Deler av veien Vågedalen er regulert i plan vedtatt , ellers er planområdet uregulert. Dagens situasjon Boligfeltet ble i frste omgang bygget ut i 1942, i 1953 ble feltet fortettet med bygninger godt tilpasset de opprinnelige, fortettingen bevarte og forsterket strukturen i området. Planområdet består av 11 bygningen med totalt 60 utleieleiligheter, og fremstår i dag som en samlet helhet. Enhetene har ulike lsninger for parkering og uteoppholdsarealer med varierende strrelse og kvalitet. Fagetatens vurdering Side 3 av 5

4 Da det ikke kan trekkes konklusjoner på bakgrunn av det innleverte materiellet er fagetatens vurdering forelpig. Saken må belyses ytterligere fr endelige vurderinger kan gjres. Eksisterende bebyggelse Plansprsmålet innebærer at 11 bygninger rives. Bebyggelsen fremstår i dag som en helhet og har en struktur godt tilpasset vrig bebyggelse i området. Den eksisterende bebyggelsen har en miljmessig verdi, og som tidstypisk boligbebyggelse kan bygningene også ha en verneverdi. Bebyggelsen ligger godt plassert i terrenget i dalen med en struktur godt tilpasset bebyggelsesstrukturen i Laksevåg. Dette er kvaliteter som er viktig å bevare, fagetaten forutsetter at forslagsstiller viderefrer kvalitetene i et evt. nytt boligområde. Byantikvaren har gitt uttale til reguleringssprsmålet, men kan ikke ta stilling til sanering av et så hyt antall bygninger fr det er gjort en nærmere kulturminnedokumentasjon av bygningsmassen. På generelt grunnlag påpekes at et så homogent boligområde fra krigen/etterkrigstiden har en stor sannsynlighet for å være verneverdig. Økt utnyttelsesgrad og kte byggehyder: Planområdet er i kommuneplanens arealdel satt av til byggeområde, dette gir fringer om en maksimal utnyttelsesgrad på TU = 50 %, og en maksimal byggehyde på 9meter. Det har ikke vært intensjonen at dette området skal bebygges med blokker på 8etasjer slik forslagsstiller skisserer. Planområdet er i imidlertid av en slik karakter at en hyere utnyttelsesgrad og byggehyde kan vurderes for deler av planområdet. Planområdet ligger sentrumsnært og det er god kollektivtrafikkdekning i Kringsjåveien, men planområdet er nordvendt og undersolt. En viktig forutsetning for kt utnyttelsesgraden er at det er nok tilgjengelig uteoppholdsareal som oppfyller kvalitetskravene i kommuneplanens arealdel. Dette må dokumenters med sol- og skyggeillustrasjoner utarbeidet i henhold til fagetatens kravspesifikasjon. Bebyggelse i nordvendte områder krever mer energi til oppvarming enn bebyggelse i srvende områder. Ved fortetting i nordvendte områder anbefaler fagetaten at forslagsstiller gjennom planprosessen har fokus på og drfter energibesparende lsninger. Gode fotomontasjer og snitt vil kunne vise virkningene av kte byggehyder, på grunnlag av illustrasjonene kan det vurderes om deler av planområdet tåler en noe hyere byggehyde enn kommuneplanes arealdel åpner for. Det er viktig å ta hensyn til utsynet fra eksisterende og kommende boenheter. Forutsetninger for videre planarbeid: I det videre planarbeidet er det viktig å ta spesielt hensyn til flgende punkter: - For å kunne vurdere verneverdien i eksisterende bebyggelse må det utarbeides kulturminnedokumentasjon for planområdet. - I dag er strukturen i områder helhetlig, denne kvaliteten må viderefres i planforslaget. Nye bygg og tiltak skal utformes bevisst i forhold til terreng og bygdeomgivelser, god arkitektur og estetisk kvalitet skal vektlegges. - Det må legges spesielt vekt på gode private- og felles uteoppholdsarealer. Disse må tilfredsstille kravene til strrelse og kvalitet i henhold til kommuneplanens arealdel. - Området er undersolt, det vil si at utbyggingen krever mer stasjonær energi. Kompenserende tiltak ved alternative energilsninger er derfor viktig forutsetning for fortetting i dette området. Side 4 av 5

5 - Planområdet ligger i nedbrsfeltet til det som defineres som Kystvassdrag Laksevåg. Dette er et av de prioriterte vassdragene i Bergen kommunes forvaltningsplan for vassdrag. Vassdraget som renner gjennom planområdet må ikke lukkes, og de deler av vassdraget som evt. er lagt i grunnen må tas frem og brukes aktivt som en viktig del av grnnstrukturen i området. - Det er nskelig med gangtilkomst til byfjellene uavhengig av kjretilkomsten, gjerne samlokalisert med vassdraget som går gjennom området. Gangtilkomsten må samordnes med hovedgrnnstrukturen i planområdet. Konklusjon Reguleringssprsmålet fremmes som en prinsippsak etter plan- og bygningsloven for å få en nærmere avklaring i forhold til sanering av eksisterende bebyggelse, utnyttelsesgrad og byggehyde som overstiger grensene satt i kommuneplanens arealdel. Forutsatt at det videre planarbeidet tar hensyn til de forholdene som er nevnt ovenfor, kan fagetaten anbefale at det åpnes opp for et planarbeid i samsvar med forslagsstillers nsker. Fagetatene bruker imidlertid anledningen til å presisere at det skisserte forslaget må bearbeides på flere punkter fr planforslaget leveres inn til frstegangsbehandling. Den videre planprosessen vil fre frem til nærmere konkusjoner angående eventuell verneverdi i eksisterende bebyggelse, samt eventuell kning av byggehyde og utnyttelsesgrad. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven anbefales oppstart av planarbeidet som har til hensikt å legge til rette for sanering av eksisterende bebyggelse og anleggelse av blokkbebyggelse på eiendommene: Laksevåg, gnr. 151, bnr. 83, 85, 86, 87, 88, 94, 95, 96 og 98 Vågedalen. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: A. Byantikvarens uttalelse, datert , dok.nr. 10, fil.nr. 1. B. Forslagsstillers foresprsel, datert , dok.nr. 5, fil.nr. 2. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 5 av 5

Like dokumenter

REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201019062/15 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: THHE Dato: 02.11.2012 LAKSEVÅG, GNR. 151, BNR. 196 M.FL., LAKSEVÅG INDUSTRIHUS. REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER