BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /3 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAGE Dato: Fana, Gnr. 89, Bnr. 18 m.fl., Titlestad/ Solegård, Reguleringsforespørsel. Prinsippsak. Kort om planforslaget Abo Plan & Arkitektur har på vegne av grunneierne fremmet forespørsel/forslag om detaljregulering av et område langs Solegårdsvegen på Titlestad i Fana. Ortofoto som viser planområdet Utsnitt av kommuneplanen som viser planområdet Det er tidligere avholdt oppstartsmøter for to ulike plansaker innenfor planavgrensningen; gnr 89 bnr 128 m.fl. den (saksnr ) og for gnr 89 bnr 18 m.fl. den (saksnr ). Fagetatens tilbakemelding i de foregående plansakene var at oppstart av planarbeid ikke kunne anbefales for gnr 89 bnr 128 m.fl. Dette da planområdet var avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan. For gnr 89 bnr 18 m.fl. var fagetaten usikker om oppstart av reguleringsarbeid kunne anbefales, da planområdet i gjeldende reguleringsplan var avsatt til jordbruksformål, mens kommuneplanen viste byggeområde. Kommuneplanen 2010 viser nå grønnstruktur som arealformål. Forslagstiller har nå slått sammen disse to plansakene til et planarbeid, og området som var i konflikt med LNF er redusert. Side 1 av 7

2 Planområdet fremgår i kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 som henholdsvis LNF (gnr 89 bnr 128), grønnstruktur (gnr 89 bnr 18) og en mindre del som bebyggelse og anlegg (gnr 89 bnr 273). Hele området ligger i KPA 2010 innenfor hensynssone bevaring av kulturmiljø og sammenhengende landbruk i Fana. Området er i gjeldende reguleringsplan, fra 1981, regulert til jordbruk. Dette arealet er ikke lenger i drift til jordbruksformål. Figur 1: Utsnitt av reguleringsplan på gnr. 89 bnr. 18, planid: (Tilsvarer område B1 i skisseforslaget) Forslagstiller ønsker med planforslaget å tilrettelegge for boligbebyggelse. Det legges i hovedsak opp til konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse med eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og noen mindre leilighetsbygg. I område B1 skisserer forslagstiller ca. 40 enheter med leiligheter, rekkehus og eneboliger, i B2 og B3 ca. 15 enheter med tomannsboliger og rekkehus. I område B4, hvor det ligger en forskningsstasjonen i dag, er det skissert ca. 25 enheter med leiligheter og tomannsboliger. Totalt vil dette bli ca. 80 enheter (se figur 2 under). Det er ikke tatt stilling til om bebyggelsen som huser forskningsstasjonen på eiendommen gnr 89 bnr 273 skal rives eller bygges om til bolig. Side 2 av 7

3 Figur 2: Skisse fra ABO datert , viser byggeområdene. Fagetaten ønsker å få belyst politisk i en prinsippsak: - om det bør åpnes for omdisponering av grønnstruktur og LNF. - hvilke premisser som må legges til grunn for å kunne anbefale å starte reguleringsarbeidet for disse grøntarealene/lnf. - om dette må avklares gjennom å kreve egen konsekvensutredning for reguleringsplanen, eller avvente og meldes inn til rullering av KPA (med tilhørende KU) Saken legges frem for politisk behandling som en prinsippsak/planforespørsel på bakgrunn av forespørsel fra forslagstiller i henvendelse datert Byrådet har i sak 1356/09, om strakstiltak for reduksjon av kø i saksbehandlingstid, og sak 1091/10 om delegasjon i denne type saker, slått fast at fagetatens terskel for å avklare prinsipielle reguleringsspørsmål gjennom byrådet i tidlig fase skal være lav. Videre heter det at tiltakshaver skal slippe å legge for mye ressurser i en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede resultat er nærmere avklart. Følgelig behandles prinsippsaken på grunnlag av grove og foreløpige skisser fra forslagstiller. Vedlagte notat datert og ases som dekkende for dette formålet. Uttalelser fra aktuelle faginstanser Side 3 av 7

4 Til foreliggende prinsippsak har følgende faginstanser kommet med uttalelser til planforslaget. Etat for landbruk Etat for landbruk har i sine kommentarer til planforslaget uttrykt at jordbruksområdene ikke bør bygges ut, og vil frarå regulering til bolig på eiendommene i det sammenhengende landbruksområdet. Dette gjelder både LNF området gnr 89 bnr 128 og området regulert til jordbruk gnr 89 bnr18. «[ ]Etat for landbruk mener det er svært uheldig å fravike planbestemmelsene i kommuneplanens arealdel. En omdisponering av dyrkbar jord som foreslått, samt en utbygging som ikke er forankret i overordnet planverk, kan føre til press om videre nedbygging av verdifull jord og forringe verdien av kulturlandskapet i området. Utbygging til boliger kan også føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Konklusjon: Den foreslåtte planen er i strid med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Etat for landbruk vil frarå regulering til boliger på eiendommen i det sammenhengende landbruksområdet.» Grønn etat «Grønn etat mener på et generelt grunnlag at diskusjoner omkring omdisponering fra LNF til byggeområde må skje i forbindelse med kommuneplanprosessene. At LNF-formålet videreføres i KPA 10 og at området er del av et sammenhengende landbruksområde, mener vi underbygger vårt syn på at arealet bør forbli et ubebygget landbruks- og naturområde.» Til område gnr. 89 bnr. 18, regulert jordbruk/grønnstruktur, har grønn etat uttalt at det ikke er noe som tyder på at eiendommen er spesielt viktig for biologisk mangfold, men at deler av eiendommen er myrareal. «[ ]Generelt sett mener vi at myrarealer bør ivaretas, da myr er en naturtype som utfører viktige økosystemtjenester, både i forhold til karbonlagring og som levested for mange arter. Prinsipielt sett mener vi også at det vil være uheldig å omdisponere et areal som forholdsvis nylig er avsatt til Grønnstruktur i KPA.[ ]» Fylkesmannen «Vi stiller oss kritisk til forslag om endring av planformål fra LNF og regulert landbruk til boligformål. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging legger klare føringer på fremtidig arealplanlegging i byer og tettsteder med vekt på kompakt byutvikling. Videre boligutbygging skal skje som fortetting og ved kollektivknutepunkt. Områdene benevnt som B1, B2 og B3 i skisse fra ABO datert må således utgå.» Fagetatens vurdering Generelle betraktninger Fagetaten tar kommentarene fra de aktuelle fagetatene til etterretning. Vi slutter oss til skepsisen til et utbyggingsprosjekt som vil føre til press på videre nedbygging av regulert jordbruksareal og LNF område i et område man fortrinnsvis ikke ønsker vesentlig fortetting, på grunn av avstand til etablert senterområde og hovedkollektivåre. Eiendom 89/18 er regulert til jordbruk i eldre reguleringsplan og vist som grønnstruktur i KPA At området ikke er aktivt i bruk til landbruksvirksomhet i dag er ikke nødvendigvis et argument for utbygging. Området er en del av et større sammenhengende LNF-område, der denne delen ligger som en lomme inn i et boligstrøk. Her må man se på Side 4 av 7

5 potensialet området har for fremtidig drift og videre hva som kan være en hensiktsmessig avgrensing mellom LNF-områdene opp mot bygge-områdene. Det kan også være et moment at det aktuelle arealet har potensiale for å kunne videreutvikles som grønnstruktur for omkringliggende boligområder. I en eventuell reguleringsplan vil det være viktig å fastsette grensen for landbruksarealet og å sikre en grønnstruktur i et område med lite felles uteoppholdsarealer. I en eventuell planprosess må det foreligge grundige vurderinger og fremlegges god dokumentasjon på arealenes kvalitet og funksjon. Her må en bl.a. vurdere områdets egnethet til landbruksformål, også med tanke på mulig fremtidig drift, kulturlandskapet, landskapskvaliteter i området, kvalitet som lokalt rekreasjonsområde, verdi for barns lek og lokale snarveier. Det må dessuten vektlegges å videreføre/forbedre de grønne interessene i planområdet og sikre at tiltaket tilfører større positive virkninger som kompenserer for bortfallet av grønnstruktur/lnf. 89/18 89/128 89/273 Hensynssone bevaring landbruk og kulturmiljø Planområdet ligger innenfor KPA hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570) og hensyn landbruk (H510). I KPA bestemmelse Hensyn landbruk heter det: «Innenfor de sammenhengende landbruksområdene skal landbrukets ressursgrunnlag, herunder jordressursene, vurderes i et langsiktig (100års) perspektiv. Det skal utføres en streng forvaltningspraksis der fremtidige generasjoners behov for å kunne produsere egen mat på egen jord skal være et svært tungtveiende hensyn ved alle spørsmål om for eksempel omdisponering eller deling av dyrket mark. [ ]» Bevaring kulturmiljø, Jordbrukslandskap, Fana/Stend: Side 5 av 7

6 «Kulturlandskapet skal bevares som helhetlig kulturminnemiljø der enkeltobjekter med høy verdi må bevares og i størst mulig grad restaureres og tilbakeføres. [ ]» Fagetatens ser på det som svært viktig å tenke langsiktig og å bevare landbruksressurser til fremtidige generasjoner. Dersom det skal være aktuelt å omregulere deler av grøntområdene til byggeformål vil det etter fagetatens syn være en forutsetning at det blir strebet etter å opprettholde størst mulig sammenheng i grøntarealene, for å bevare en mulighet for fremtidig landbruksvirksomhet. Bebyggelse og infrastruktur bør ikke dele opp grøntområdene mer enn de er i dag, så både fysisk sammenheng og siktlinjer blir bevart. Fagetaten mener man kan vurdere muligheten for en moderat utbygging på inneklemte LNFarealer, tilpasset eksisterende bebyggelsesstruktur og strøkskarakter. Område B 4 i skisse fra ABO datert (se figur 2), hvor det ligger en forskningsstasjon i dag, er i KPA 10 vist som Bebyggelse og anlegg. Her ser fagetaten mulighet for noe utbygging. Eventuell ny infrastruktur bør heller ikke dele de sammenhengende jordbruksarealene, men søkes å legges ved/gjennom eksisterende bebyggelsesområder. Areal og transport I henhold til kommuneplanen og kommunens fortettingsstrategi skal mest mulig av boligproduksjon skje i prioriterte fortettings- og transformasjonsområder, dvs. innenfor det sentrale byområdet, i bydels-/lokalsentre og langs bybanekorridoren. Titlestad er således ikke et område der kommunen fortrinnsvis ønsker vekst, da det ligger langt fra nærmeste senterområde og offentlig tjenestetilbud. Kollektivdekningen i området er begrenset, med 1/2-1 time mellom bussavgangene, pluss noen ekspressavganger morgen og kveld. Omsøkte tiltak vil åpne for flere boliger som vil være avhengig av privatbil. Fagetaten vil dessuten peke på behovet for å oppruste Titlestadvegen, da vegen i dag har dårlig standard og tåler ikke vesentlig mer trafikk. Bussene i rute 60, har få passeringsmuligheter på den smale bygdevegen. Bussene må ofte (nesten daglig ) rygge for å kunne for å kunne slippe forbi møtende busser og biler. Konklusjon På bakgrunn av forannevnte vil fagetaten ikke anbefale oppstart av planarbeid slik det foreligger. Omdisponering fra LNF og regulert jordbruk til byggeområde skal fortrinnsvis skje gjennom vurderinger i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. Innspill om å endre formål fra LNF til utbyggingsområde (for hele gnr 89 bnr 128) fikk avslag ved rullering av KPA Fagetaten anbefaler derfor at forslag til omdisponering av regulert jordbruksareal på nytt meldes og vurderes gjennom neste rullering av kommuneplanen ( ). -Utbygging av eiendommene gnr. 89 bnr. 18, 128 m.fl kan derfor ikke anbefales nå. Side 6 av 7

7 -Utbygging av eiendom gnr. 89 bnr. 273, der forskningsstasjonen ligger i dag, kan i prinsippet vurderes i en egen plan. Fagetaten vil likevel anbefale at eventuell ny utbygging i det skisserte planområdet ses i en samlet planprosess. Da vil det kunne fastsettes en fremtidig grense mellom byggeområder og LNF-områdene, samt kunne sikre felles leke- og uteoppholdsarealer, grønststruktur, og gang- og sykkelforbindelser. Forslag til vedtak: - Det anbefales ikke oppstart av planarbeidet med detaljreguleringsplan for Fana, Gnr. 89, Bnr. 18 m.fl., Titlestad / Solegård. - Begrunnelsen fremgår av saksfremlegget. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Planskisse datert , dok 1 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7