Saksnr.: /18. Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø. Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø. Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /18 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: SIFJ ÅSANE, GNR 181, DEL AV BNR 1, 2 OG 27 M.FL. ULSETSTEMMA NÆRINGSPARK. PLANID REGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING. FASTSETTING AV PLANPROGRAM. Bakgrunn Forslag til planprogram er utarbeidet av Rambøll Norge AS, på vegne av Svendsen Eiendom AS og er knyttet til arbeidet med detaljregulering m/ konsekvensutredning (KU) for næringsområdet Ulsetstemma næringspark. Planområdet Ulsetstemma BKK Trafo Salhusvegen ø Åsane Senter Figur 1: Kartutsnitt med planområdet. Planområdet ligger langs Salhusvegen (Fv 564), mellom Salhusvegen og Ulsetstemma, og grenser mot BKK's - transformatorstasjon i sør-øst. Formålet med planarbeidet er en utbygging av del av næringsområdet benevnt I/K/L3 i kommuneplanens (Kpl) arealdel (se kartutsnitt neste side). Planens grense er imidlertid lagt etter eksisterende eiendomsgrenser, og medtar derfor også større "grønne" arealer (LNF -). Det vil likevel være Kpl-arealbruk som skal legges til grunn for mulige utbyggingsformål. Svendsen Eiendom ønsker i hovedsak å fremme en detaljreguleringsplan for sine egne eiendommer langs Salhusvegen (bnr 27 og 33 og 36, jf vedlegg C, som er en eiendomsoversikt der også næringsområdet i Kpl er angitt). I forbindelse med oppstartmøtet anmodet kommunen om at planområdet ble utvidet til å ta med hele del av I/K/L3 beliggende Side 1 av 5

2 på den aktuelle siden av Salhusvegen. Forslagstiller har etterkommet dette, og meldt oppstart planarbeid for et område totalt på ca 100 daa. Den resterende del av I/K/L3, på motsatt side av Salhusvegen, omfattes av et pågående planarbeid der det ble meldt oppstart i oktober- 07 (sak nr ). I/K/L 3 Planområdet I/K/L 4 Ulsetstemma Utsnitt av KPL som viser næringsområdene ved Salhusvegen. Rød linje angir trase for ny E39, blå linje grensen mot Kdp-Åsane sentrale deler. I notat av har forslagstiller antydet en utbygging av egne eiendommer (ca 27 daa) til ca m 2 BRA med en investeringskostnad på ca mill. En stor del av planområdet er i Kp angitt som LNF - område, det vil også berøres av ny trase for E 39 mot Nordhordlandsbrua. Naboeiendommene har ikke konkrete utbyggingsplaner, men har et areal innenfor I/K/L3 på ca 25 daa, som også gir et betydelig utbyggingpotensiale. Ut fra dette er det god grunn til å anta at et samlet utbyggingspotensial for planområdet totalt vil utløse krav om konsekvensvurdering i henhold til forskrift om konsekvensutredning 2, vedlegg 1 (planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften): Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m 2 ". På denne bakgrunn har fagetaten konkludert med at oppstart planarbeid på omsøkte areal vil medføre behov for utarbeidelse av konsekvensvurdering. Forslagstiller skriver selv (vedlegg A pkt 6.1) at det taes forbehold om at dersom konkrete planer for utbygging av bnr 1 ikke foreligger tidsnok vil deler av dette området utgå av planen da en detaljregulering kun er gyldig i 5 år. Til dette vil fagetaten bemerke at en detaljreguleringsplan har gyldighet utover den nevnte 5 års grensen, men tillatelser til gjennomføring av planen kan da ikke gies uten nytt planvedtak. Planvedtaket kan for øvrig søkes forlenget med inntil 2 år av gangen. Fagetaten ser derfor ingen grunn til at planområdet reduseres senere i planprosessen. I alle fall forutsetter fagetaten at KU- arbeidet vil omfatte hele planområdet for å kunne få en helhetlig KU. Det vil være en del av det videre KU - arbeidet å utrede og belyse hvor stor utbygging planområdet tåler totalt. Formålet med en behandling etter forskrift om konsekvensutredning er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning ved utarbeidelse av reguleringsplanen. Forslag til planprogram skal bl.a. inneholde overordnede rammer, hvilke utredninger som skal gjøres, samt opplegg for informasjon og medvirkning. Side 2 av 5

3 Forslag til planprogram skal fastsettes av ansvarlig myndighet, dvs. Bergen kommune ved planmyndigheten. Planforslag med konsekvensutredning skal så utarbeides på bakgrunn av det fastsatte planprogrammet. Forslag til planprogram Det vises til vedlegg A. I det følgende gis kun en kort oppsummering: Beskrivelse av tiltaket Forslagstiller ønsker å utvikle et ubebygd område til et næringsområde i tråd med føringene i Kpl. I forhold til ny Kpl er det ikke foreslått endringer vedr det omsøkte næringsområdet. Forslagstiller har imidlertid signalisert ønske om også å få en nærmere vurdering av byggeområdets avgrensning mot kommuneplanens LNF- område, når det gjelder området mellom kdp - Åsane sentrale deler og I/K/L3, se kartutsnittet forrige side. Det er på dette stadiet kun foretatt studier av utbyggingspotensialet for egne eiendommer. Det vil være en del av det videre planarbeidet å utrede og belyse hvor stor utbygging området som helhet bør få og kan tåle. Utredningsprogram Forslagstiller har i korte trekk foreslått at følgende tema vil bli konsekvensutredet: - Næring - Naturmiljø og biologisk mangfold - Friluftsliv Informasjon og medvirkning Det planlegges ikke åpne informasjonsmøter da dette ikke vurderes som et aktuelt behov. Imidlertid vil det holdes tett kontakt mot relevante offentlige instanser. Spesielt vil Statens vegvesen være en viktig premissgiver. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planprogrammet lå ute til offentlig ettersyn sammen med varsel om oppstart planarbeid, i tidsrommet Det kom inn 1privat merknad samt uttale fra Syklistenes landsforening, og 9 uttalelser fra off høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg B. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Ingen av merknadene/uttalelsene er direkte tilknyttet planprogrammet, og det er ikke fortatt endringer i dette etter utleggelsen. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Statens vegvesen frarår reguleringsarbeidet da de mener det ikke er realistisk med en planavklaring før det foreligger reguleringsplan av kryss mellom Fv 564 (Salhusvegen) og ny E39 til Nordhordlandsbrua. Dette kan ikke forventes før i Utover generelle opplysninger om tekniske forhold fokuserer uttalelsene særlig på et verdifullt landskap og "grønne" verdier. Den private merknaden påpeker veiretter, og ønsker for øvrig medtatt i planområdet eiendommene gnr 184, bnr 9-13 (og bnr 4, opplyst som felleseie, ikke registrert i matrikkelenheten) til utbyggingsformål. Fagetatens kommentarer Fagetaten anser i hovedsak forslaget til planprogram for å være tilfredsstillende i henhold til forskriftens krav. Vedr utvidelse av planområdet iht privat merknad vil fagetaten ikke kunne anbefale en slik utvidelse. De nevnte eiendommer ligger i sin helhet i kommuneplanens LNF - område (vest for planområdet mot Ulsetstemma), og er uaktuelle som utbyggingsområde. Dette området ble Side 3 av 5

4 vurdert som utbyggingsareal ved forrige rullering av Kpl, og ble endret tilbake til LNF i det endelige vedtaket etter behandling av innsigelse. Eventuelle formelle veiretter mv forutsettes vil bli ivaretatt i det videre planarbeidet, dette er for øvrig forhold av privatrettslig karakter. Trafikk Det er satt i gang forberedende arbeider med en offentlig områdeplan for ny E39 for den aktuelle strekningen. Sak vedr planoppstart og planprogram for tilhørende KU er oversendt byrådsavdelingen og kan påregnes behandlet like etter ferien. Det er i denne saken antydet planvedtak i På tross av anbefalingen fra Statens vegvesen om å avvente dette planarbeidet ønsker forslagstiller å satse på en parallell planbehandling. Dette på bakgrunn av at der er aktuelle leietakere for det planlagte anlegget på egen eiendom (jf tilleggskommentar bilag B). For å kunne bidra med løsninger som vegvesenet vil kunne akseptere vil de derfor engasjere vegingeniør som kan vurdere alternative kryssløsninger sett i forhold til planlagt ny trase for E39. Fagetaten ser trafikkforholdene, og da spesielt en ev. fremtidig tilknytting ev direkte til det planlagte hovedvegsystemet (E 39) som en viktig premissgiver for planarbeidet. Deler av en ny kryssløsning med ramper vil for øvrig kunne gripe inn i planområdet, og dermed også kunne påvirke lokalisering av ny bebyggelse. Fagetaten mener at "trafikk og logistikk" må taes inn som et eget punkt i planprogrammet der også sikkerhet for myke trafikkanter må vektlegges. Det vil være en forutsetning at det aktuelle planarbeidet ikke vil hindre det offentlige planarbeidet/og en ev. senere gjennomføring av ny E39. Alternativvurderinger: Siden formålet med planarbeidet i hovedsak ansees å være i samsvar med arealbruken i Kpl vil det ikke kreves utredet alternative lokaliseringer. Imidlertid vil fagetaten forutsette at det i tillegg til 0-alternativet konkretiseres noen alternative utbyggingsløsninger for hele planområdet samlet, ikke kun for forslagstillers eget planforslag (jf pkt 7.2 vedlegg A). F.eks. kan nyttes høy og middels utnytting sett i forhold til tilkomst fra eksisterende Salhusveg og direkte fra planlagt kryssløsning, med 2 forskjellige utbyggingsmønstre som underalternativer. Slik fagetaten ser det vil estetikk og landskapstilpassing knyttet til de forskjellige alternativene være en viktig premissgiver, spesielt på bakgrunn av nærheten til Ulsetstemma og friluftsområdene. Fagetaten vil foreslå at "estetikk og landskapstilpassing" også taes inn som et eget utredningspunkt i planprogrammet. Dersom en ønsket utbygging viser behov for en arrondering av utbyggingsformålet i forhold til LNF området, slik nevnt foran, må dette etter fagetatens syn belyses ved at de aktuelle alternativer forholder seg både til Kpl avgrensing av I/K/L3, og til den ønskede arrondering av næringsområdet. Utredningsbehov I følge forslagstiller vil utredningene basere seg på eksisterende rapporter og registreringer. Det vises da spesielt til KU utarbeidet som ble utført i forbindelse med vedtatt kdp for E39. Denne er imidlertid relativt gammel (før 2001, da kdp ble vedtatt) og tilpasset et overordnet plannivå. Vegkontoret har sendt inn forslag til planprogram som nå skal behandles i forbindelse med at det skal startes arbeid med en offentlig områdeplan for ny E39. I første rekke er det trafikktekniske forhold som må oppdatertes, bla må ny E39 vurderes i forhold til regelverk som inngår i EØS-samarbeidet. Fagetaten forutsetter derfor at det også skjer en nødvendig koordinering opp mot pågående KU-arbeid for E39. Det presiseres for øvrig at en rekke andre forhold som vanligvis vurderes i en planprosess, men som ikke inngår i foreliggende planprogram, vil bli vurdert og omtalt i planbeskrivelsen som vanlig. Dersom det f. eks. ikke medtaes ROS analyse i KU-utredningen skal dette likevel inngå i det øvrige planmateriellet. Side 4 av 5

5 Fremdriftsplan Forslagstiller har skissert en fremdriftsplan jf pkt 10, vedlegg A. Til denne vil fagetaten bemerke at det er behov for en oppdatering. Først i forhold til vedtak planprogram, men også tiden som er avsatt til 1. og 2. gangs behandlingen virker for knapp. Forholdet til ny E 39 og det offentlige planarbeidet kan også medføre usikkerhet i fremdriften. Konklusjon Planprogrammet anbefales fastsatt i det fagetaten forutsetter at de nevnte tillegg innarbeides i det endelige planprogrammet. Forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-9 fastsettes følgende forslag til planprogram: Åsane, gnr 181, del av bnr. 1, 2 og 27 mfl. Ulsetstemma næringspark datert PlanID Planprogrammet fastsettes med følgende tilleggstema: a. Estetikk og terrengtilpassing. b. Trafikk og logistikk. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg A: Forslag til planprogram for reguleringsplan med konsekvensutredning, datert Vedlegg B: Sammendrag m/kommentarer til uttalelser og merknader samt tilleggskommentar til SVV. Vedlegg C: Oversikt over eiendomsforhold og arealformål (i Kpl). Side 5 av 5