Åsane Gnr 188 Bnr 4, 9 m. fl., Myrdalsveien, Boliger, idrettsanlegg m. m.. Prinsippsak

Transkript

1 Byrådssak 1171 /16 Åsane Gnr 188 Bnr 4, 9 m. fl., Myrdalsveien, Boliger, idrettsanlegg m. m.. Prinsippsak FIWE ESARK Hva saken gjelder: Opus AS (konsulent) har på vegne av Åsane Arena AS (forslagstiller) fremmet forespørsel om oppstart av detaljregulering for boliger, idrettsanlegg, tjenesteyting og infrastruktur på Myrdal i Åsane. Planområdet er på ca 290 daa og ligger nordvest for Åsane senter og omfatter Blokkhaugen, Stornipa og deler av Myrdal. Planområdet omfatter også Blokkhaugen skole og aktuelt areal for utvidelse av Midtbygda sykehjem. Mot nordøst grenser området til Myrdal idrettspark som har et pågående og parallelt planarbeid, og dels har overlappende områder, se planområder på figur 2. Byggeformålene er generelt mulige formål innenfor areal til Bebyggelse og anlegg i kommuneplanen, men kommunedelplan for Åsane sentrale deler gjelder foran, med områder til Friområde (ca 80 daa), Friluftsliv (ca 125 daa) og LNFformål (ca 80 daa), se figur 3. Forslagstiller skisserer boligformål med høy utnyttingsgrad på Blokkhaugen-området og med lavere utnyttingsgrad i nærmeste deler av området opp mot Stornipa. Tilkomster er skissert med gang- og sykkelvegsystem til senterområdet og kjøreatkomst fra Myrdalsvegen/Åsane senter i sør/øst og Hesthaugvegen/Myrdalskogen i vest. Et boligantall er ikke skissert i forespørselen, men ut fra arealets størrelse og en høy utnyttelsesgrad ( % BRA) er det generelt et potensial for minimum flere hundrede boliger på et areal på ca 100 daa. Skissert tjenesteyting-formål er mulighet for ev utbygging av kapasitet på skole og sykehjem. Skissert idrettsformål gjelder mulige supplerende formål til idrettsparken (undervisning, treningssenter o.l.) i (LNF)området ved barnehagen nordøst i planområdet. Det er også skissert en mulig aktivitetspark for Vennebyen i området ved barnehagen i Myrdal. Figur 1: Oversikt over planområdet Figur 2: Oversikt over Åsane sentrale deler, omsøkt planområde med rød strek og tilgrensende planområde med blå strek 1

2 Forslagsstiller viser til kommunens målsettinger om økt fortetting, grønn- og bærekraftig utvikling, kollektivtransport, gange- og sykkelbruk og effektivisering av arealbruken som argumenter for utbygging i området, se vedlegg for nærmere informasjon. Det ble avholdt oppstartsmøte om planarbeidet. Fagetaten anbefalte ikke oppstart da formål bolig vurderes ikke å være i tråd med KDP for Åsane sentrale deler vedtatt i 2006, jfr. vedlagte notat fra oppstartsmøtet. Forslagstiller påpeker at det har vært startet opp privat planarbeid for området tidligere, og stiller spørsmål ved hvorfor det nå kreves en prinsippsak om (endret) arealbruk til bolig. Detaljplan for Åsane idretts- og fritidspark, ble startet opp i 2006 med krav om planprogram og konsekvensutredning. Planprogram ble fastsatt i byrådssak Det har imidlertid fra kommunens side ikke vært registrert aktivitet i dette planarbeidet etter Planområdet omfattet den gang også arealene avsatt til Idrett i KDP Åsane sentrale deler. Utbyggingen var da skissert på arealet avsatt til idrett, og deler av arealet avsatt til friområde i kommunedelplanen. I 2015 ble det av Arena Nord AS startet et nytt planarbeid for arealet avsatt til idrett, som Myrdal idrettspark. Planområdet for foreliggende planspørsmål ble da redusert og tilpasset planavgrensningen for idrettsparken. Hovedformålet ble samtidig endret til bolig. Selv om det nå forespurte planområdet har vært inkludert i en tidligere planprosess, kan fagetaten ikke anbefale oppstart da gjeldende KDP ikke åpner for formålene bolig og tjenesteyting innenfor den forespurte planavgrensningen. Saken er vurdert i sammenheng med tilgrensende arealspørsmål i byrådssak om fastsetting av planprogram for Myrdal idrettspark. Den saken omhandler forslag om lokalisering av haller, stadion og funksjoner, der de ulike behov for areal til idrettsanlegg og haller kan løses innenfor parken sitt eget planområde. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, jf. plan- og bygningslovens 12-3, 2. ledd. Ved behandling av privat forslag skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet, jf. plan- og bygningsloven 12-8, 1. ledd. Dette innebærer at selv om det ikke anbefales at en reguleringsplan fremmes, står forslagsstiller fritt til likevel å gjøre dette. Saken legges frem for politisk behandling som en prinsippsak om oppstart av planarbeid på bakgrunn av forespørsel fra forslagstiller i e-post av Fagetaten viser til Byrådets vedtak i sak nr. 1356/09 om strakstiltak for reduksjon av kø og saksbehandlingstid og 1091/10 om delegasjon i denne type saker. I saken heter det at fagetatens terskel for å avklare prinsipielle reguleringsspørsmål gjennom byrådet i tidlig fase skal være lav, og at tiltakshavere skal slippe å legge for mye ressurser i en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede resultat er nærmere avklart. Følgelig behandles prinsippsaken basert på en forespørsel uten et konkret forslag. Fagetatens vurdering Omfanget av utbyggingen og lokalisering av formålene kommer ikke tydelig frem av forespørselen, men det er skissert at «I KDP er det ønskede boligområdet avsatt til grønnstruktur». Fagetaten antar ut fra dette at det er Friområdet I KDP Åsane sentrale deler forslagstiller foreslår endret til boligformål, se figur 3. Det er ikke oppgitt type bolig (blokker, rekkehus osv.) eller utnyttelsesgrad, men forslagsstiller skisserer at arealet bør ha høy tetthet ut fra sentralt beliggenhet i Åsane. Omdisponering av friområdet på Blokkhaugen til boligformål? Fagetaten peker på at områdets karakter og formålspotensiale er grundig vurdert gjennom en omfattende planprosess for vedtaket om gjeldende KDP. Terrenget i Blokkhaugen utgjør en markert grønn arm inn i senterområdet og er en viktig opplevelses- og brukskvalitet for det bebygde arealet. Senterområdet er 2

3 under fortetting. Store boligreserver i og rundt Åsane senter er regulert eller er under regulering. I tillegg til spørsmål om egnethet av arealet til boligbygging, kan det reises spørsmål om det er behov for å omdisponere areal avsatt til grønnstruktur til byggeformål, samt hvilke konsekvenser nedbygging av den skogkledde kollen vil få for allerede eksisterende og planlagte boliger. Gjeldende overordnet plan har en tydelig intensjon om å ivareta de grønne kvalitetene i området: «Bygg eller anlegg skal ikke lokaliseres slik at den overordnede grønnstrukturen bygges ned eller forringes», jfr. KDP 5. Nedbygging av arealer avsatt til friområde, friluftsområde og LNF-område vil føre til at 5 i KDP ikke blir ivaretatt. Når det gjelder spørsmål om terrenget er egnet for boliger peker fagetaten på at det generelt er utfordringer med å etablere boliger i terreng med helning mot nordøst, da det her blant annet vil være vanskelig å oppnå gode solforhold på uteoppholdsarealer på bakken på ettermiddag og kveldstid. Dette gjelder for arealet avsatt til friområde og friluftsområde i den foreliggende sak. Figur 3: Grønt temakart, KPA2010 med grønne korridorer (stiplet strek) Figur 4: KDP Åsane sentrale deler, utdrag Friområdet skal etter gjeldende planer nyttes til park, lek, idrett, turveger o.l.. Det er ikke tillatt med oppføring av bygninger som ikke er tilknyttet områdets funksjon, jfr. KDP 12 og reguleringsplan 15. Per dags dato er det ikke realisert tiltak tilknyttet formålet. Det er gitt to dispensasjoner fra gjeldende planer til oppføring av bo- og service senter i friområdet, ellers er området ubebygget. Intensjonen for friområde-formålet i gjeldende planer er foreløpig ikke realisert. Grønnstrukturen er likevel en viktig kvalitet for beboere i og rundt Åsane senter. Kollen fungerer som en grønn vegg som gir en visuell kvalitet til det bebygde arealet. Området ligger som en buffer mellom bebygd areal og friluftsareal, og knytter sammen skole og idrettsanlegg med snarveier som stier gjennom friområdet. Fagetaten har ikke undersøkt hvilken bruk arealet har utover dette, men ser et stort potensiale for til rettelegging av utendørs aktivitet og artikulering av forbindelsene med offentlige turveger. Friområdet kan i tillegge være under press fra utvidelse av idrettsparken i nord. På søndre del av friområdet, gnr. 188 / bnr. 219, har det i 2015 vært avholdt oppstartsmøte om mulig utvidelse av Midtbygda sykehjem. Fagetaten peker på at det ved realisering av disse planene vil bli et enda større behov for å bevare det resterende grøntarealet i sammenheng med driften av sykehjemmet. Fagetaten peker også på at det er uheldig med etablering av boliger ovenfor idrettsparken, da beboere kan bli forstyrret av støy fra idrettsanlegget. Omdisponering av friluftsområde på Stornipa til byggeformål? Stornipa, vest i planområdet, er avsatt til friluftsområde i KDP (båndlagt/skal båndlegges) og regulert til friluftsområde (spesialområde) i gjeldende reguleringsplan. Friluftsområdet skal ligge som naturområde 3

4 med uendret utnyttelse i gjeldende bestemmelser. Gjeldende KDP og reguleringsplan åpner ikke for bebyggelse i arealet avsatt til friluftsområde. Området utgjør i likhet med friområdet en grønn kvalitet for de bygde omgivelsene, og nedbygging av arealet vil være svært uheldig for eksisterende og planlagte boliger. Friluftsområde går inn under arealformål LNF, og fagetaten fraråder generelt utbygging av LNFområder. Omdisponering av LNF-område til byggeformål? Nordvestlige del av planområdet, Myrdal, er avsatt til LNF-område i KDP. Her ligger et gårdstun som er bevart, og noen boliger. Området ligger direkte tilknyttet større areal avsatt til LNF-område i KPA. I LNF-området er det restriksjoner på utbygging, jfr. KDP 13: «I LNF-områdene er det ikke tillatt med fradeling eller oppføring av bygninger eller anlegg som ikke har tilknytning til stedbunden næring.» Utbygging av arealet vil bryte med gjeldende, overordnet plan. Hovedhensynet bak formålet er å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Det tilgrensende arealet i nordvest er avsatt til LNF i KDP og KPA, og det aktuelle området innenfor planavgrensningen er del av et sammenhengende landskapsrom. Da områdets formålspotensiale er vurdert i gjeldende KDP, fraråder fagetaten omdisponering av arealet til byggeformål. Fagetatens oppsummering Omdisponering av areal avsatt til friområde i KDP til bolig- og byggeformål, anbefales ikke utover mindre bygninger tilknyttet formålet friområde som gjeldende planer åpner for. For areal avsatt til friluftsområde og LNF-område i KDP anbefales heller ikke omdisponering til byggeformål. Friområdet og friluftsområdet utgjør i dag en viktig naturkvalitet for planlagte og eksisterende boliger i senterområdet og Myrdalskolen, både som rekreasjonsområde, gangforbindelser og som visuell kvalitet i et bebygd areal som er under fortetting. LNF-området er avsatt til dette formålet i overordnet plan, og arealet utgjør en del av et landskapsrom avsatt til LNF i KPA og KDP. Byrådens vurdering Prinsippspørsmålet om bygging av en stor mengde boliger innenfor gangavstand til et bydelssenter og kollektivknutepunkt med en kommende bybane, er i utgangspunktet innenfor målsettinger og strategier i Samfunnsdelen til kommuneplanen (KPS) og byrådet sin politiske plattform: Bergen skal vokse i årene fremover og har et stort behov for flere boliger. Byrådet ønsker en byutvikling som legger til rette for komplette bydeler med en bedre balanse mellom boliger, arbeidsplasser, tjenestetilbud og detaljhandel. En god fortettingsstrategi handler om å bygge nye, attraktive bo- og næringsområder ved eksisterende knutepunkt, først og fremst i sentrum og i bydelssentrene. Nye utbyggingsprosjekter som bidrar til en økning i transportutslipp skal som hovedregel ikke godkjennes. Samtidig pekes i samme plattform på behov for å sikre blå-grønne strukturer for å kunne oppnå attraktive boområder: Bergen trenger flere såkalte «blågrønne strukturer»: parker, elver, vann, badeplasser og friluftsområder som er tilrettelagt for flest mulig bergensere. Byråden viser her til at en av strategiene i KPS for å utvikle «Gåbyen» er knyttet til at den blågrønne strukturen skal styrkes som en del av rekreasjonstilbudet. Prinsippspørsmålet om boligbygging i et grøntområde og i et forsterket miljø-perspektiv, reiser spørsmål om kommunedelplanen for Åsane sentrale deler vedtatt i 2006 fortsatt gir tilstrekkelige svar på dagens ønske om en fremtidsrettet areal- og ressursbruk i et bydelssenter og kollektivknutepunkt. Kommunedelplanen ble utarbeidet gjennom en grundig prosess med vurdering av både behov for utbygging og vern av viktige grønne kvaliteter og områder for eksisterende og planlagt bebyggelse. Etter byrådens vurdering gir kommunedelplanen fortsatt et kvalifisert grunnlag for helhetlige vurderinger av utvikling av bydelen, og i et grønt perspektiv. 4

5 Gjeldende kommunedelplan har også et stort potensial for videre utbygging, som fortsatt er i samsvar med målsettinger i KPS og i politisk plattform for byrådet. Byråden vil både vise til potensialet for utbygging som ligger innenfor C-tomten i Åsane senterområde, og at det arbeides med en områdereguleringsplan for Nyborg med tema fortetting og omforming til bl.a. boligformål. Samlet sett er det et stort potensial for videre boligutbygging innenfor gjeldende kommunedelplan for Åsane sentrale deler, uten behov for å ta i bruk viktige grønne områder like ved senterområdet. Byråden vil ellers vise til at arealbruken i sentrale områder i Åsane vil bli vurdert på nytt gjennom pågående revisjon av arealdelen til kommuneplanen. I LNF-området i Myrdal skisser forslagsstiller aktivitetspark for Vennebyen og ev byggeformål som kan supplere aktivitet og funksjoner i idrettsparken som er under planlegging for videre utbygging. Dette området har egen tilkomst fra Myrdalsvegen, og ligger som en overgangssone mellom bebygde senterområder og tilkomst til store grøntområder sentralt i Åsane. Området grenser til idrettsparken i sør, og i nord er det planlagt utbygging av barnehage og skole som en del av den store utbyggingen på Ulset. Byråden ser positivt på at det i dette området kan sees nærmere på aktuelle funksjoner som kan styrke sammenhengen med idrettsparken og behov i nærmeste bebyggelse for aktivitetstilbud. Når det gjelder forslagsstillers påpeking av sakens sammenheng med tilgrensende planarbeid i Myrdal idrettspark, vil byråden peke på at dette forholdet har endret innhold. I oppdatert plangrunnlag for Idrettsparken skisseres ikke lenger terrenginngrep på naboeiendommer. Byråden viser her til egen og parallell sak til byrådet om fastsetting av planprogram for Idrettsparken. Generelt vil byråden ellers vise til behov for koordinering og samarbeid mellom grunneiere/ forslagsstillere som er involvert i tilliggende planprosesser, slik at det samlet kan finnes løsninger og arealbruk som bygger opp under hverandre og styrker helheten i planområder. I etterkant av innlevert planmateriale har forslagsstiller fremmet synspunkt om at Myrdalsområdet bør være med i oppstartede vurderinger av lokalisering av en byarena. I bystyresak i møte om byarena, er Myrdalsområdet ikke tatt med som mulig lokalisering av en byarena. Byråden vil vise til at Åsane sentrale deler i særlig grad har behov for en helhetlig planlegging og byutvikling med sterkt fokus på kvalitet både i de bygde areal så vel som grøntområder. Oppsummering Byråden slutter seg til fagetaten sine vurderinger av forespørselen om en stor boligutbygging i grøntområdene på gnr. 188, bnr. 4, 9 m.fl i Åsane (Myrdalsveien). Byråden kan ikke anbefale videre planarbeid på omsøkte friområde på Blokkhaugen og friluftsområde på Stornipa. Når det gjelder LNF-området ved barnehagen i Myrdal nord i planområdet, kan byråden anbefale videre planarbeid for formål som kan supplere idrettsparken sine funksjoner, samt være tilpasset funksjonen som tilkomstområde til store grønne areal sentralt i Åsane. Vedtakskompetanse: I henhold til byrådssak , om byrådets delegasjonsvedtak etter plan- og bygningsloven 12-11, skal prinsipielle reguleringsspørsmål avklares så tidlig som mulig i planprosessen. Terskelen for å legge slike spørsmål frem for byrådet i en tidlig fase, skal være lav. Byråden for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Byrådet anbefaler ikke oppstart av plan for Åsane Gnr 188 Bnr 4, 9 m. fl., Myrdalsveien, for boligformål på friområdet på Blokkhaugen og friluftsområdet på Stornipa. Begrunnelsen fremgår av saksfremstillingen. 5

6 2. Byrådet kan anbefale oppstart av planarbeid på LNF-området i Myrdal for aktiviteter og bygg som kan supplere og bygge opp under behov og funksjoner i Myrdal idrettspark. Dato: 10. mai 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Forespørsel om prinsippavklaring, datert Notat oppstartsmøte, datert