Merknad til kommuneplanens arealdel

Transkript

1 Merknad til kommuneplanens arealdel Bergen Viser til kommuneplanens arealdel (KPA) som ligger ute til offentlig ettersyn og sender på vegne av Kanalveien 54 AS merknad til planarbeidet. Kanalveien 54 AS er grunneier av gnr. 159 bnr Merknaden gjelder omdisponering av areal innenfor eiendommen fra grønnstruktur til byfortettingssone. Arealet utgjør en del av et større lager- og næringsbygg med parkmessig oppbygning på tak, som vist på illustrasjonen under (figur 1). Taket er en mindre del av Leaparken. SENTRUMSKJERNE / GRØNNSTRUKTUR BYFORTETTINGSSONE Eiendomsgrense Figur 1 Snittegning fra byggesaksarkivet med formål foreslått i rulleringen av KPA. Figur 2 - Gjeldende KPA til venstre og høringsforslag til ny KPA til høyre. Eiendommen er markert med rød linje. Stiplede linjer viser tuneller under Leaparken.

2 Gjeldende planstatus I KPA 2010 er eiendommen avsatt til I/K/L område med hensynssone omforming og grønnstruktur. I bestemmelsene til KPA åpnes det opp for at arealbruk i områder avsatt til grønnstruktur kan endres i reguleringsplan. Bestemmelsene til KPA 2010 punkt 24: «Tiltak som innebærer arealbruksendringer i områder avsatt til grønnstruktur kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Hjemmel: 11-9, nr 1 Naturvennlig tiltak som gjennomføres med sikte på å verne om arealene og/eller gjøre arealene anvendelige for den forutsatte bruk, herunder adkomst til, ferdsel langs eller opphold i strandsonen ved sjø og vassdrag er tillatt. Hjemmel: nr 1 Arealer som er regulert som friområde skal betjene allmennheten i vid forstand og være offentlige. Hjemmel: nr 3» Deler av eiendommen er regulert til sentrumsformål (felt S13) i områdeplan Mindemyren (planid ). Øvrig areal er avsatt til offentlig vei og park i plan for Leaparken (planid ). Plansituasjonen for arealer under bakken fremstår som utydelig. Høringsforslag til KPA 2016 Eiendom gnr. 159 bnr. 131 er i høringsforslaget avsatt til sentrumskjerne (S19), byfortettingssone (BY2) og grønnstruktur. Grønnstrukturen er videreført fra KPA2010. Forslag til bestemmelser for sonen er gjengitt i figuren under. Forslag til bestemmelser for grønnstruktur 29 i KPA2016: «1. Områder i byggesonen som er viktige for biologisk mangfold, landskap eller som har en viktig funksjon for rekreasjon og friluftsliv, skal som hovedregel avsettes til grønnstruktur. 2. Grønnstruktur skal være tilgjengelig for allmennheten. 3. Skjøtsel og enkel, naturvennlig tilrettelegging for opplevelse, lek, fysisk aktivitet og rekreasjon er tillatt. 4. Eksisterende veger i grønnstruktur kan driftes og utvikles i samsvar med vegens funksjon.» 2

3 Vurdering av områdets verdi som grønnstruktur Grunneier har vært i dialog med Bymiljøetaten og forteller at etaten er positiv til en omgjøring fra grønnstruktur hva gjelder den omtalte eiendommen. Friluftsliv og rekreasjon Leaparken er registret som særlig kvalitetsområde med svært viktig verdi i Bergen kommunes kartlegging av friluftsområder ved Bymiljøetaten. Bygning i kartet er ikke inkludert i avgrensningen. Den eksisterende bygningen er i realiteten større enn det som er vist på kartet, vist med blå firkant i kartet over. Det stilles spørsmål om det i Bymiljøetatens kartlegging var en intensjon å utelate hele den eksisterende bygningen. Eiendommen omfatter en mindre del av Leaparken og grøntarealet ligger som nevnt på opparbeidet dekke over eksisterende bygg. Arealet er bratt, lite tilgjengelig og per i dag en lite brukt del av parken. Området vurderes å ha liten verdi for rekreasjon og friluftsliv. Figur 3 Kartutsnitt og flyfoto. Friluftsområde markert med rødt, bygning markert med blått. Biologisk mangfold Det er ikke gjort funn i Naturbase som tyder på at eiendommen er viktig for biologisk mangfold. I Naturbase er det registrert én fremmed art på eiendommen (2013). Det er registret flere arter av nasjonal forvaltningsinteresse i Leaparken. Landskap Eiendommen har ingen landskapsmessige kvaliteter da alt er opparbeidet. Parkarealet på tak har noe visuell verdi som del av fjernvirkningen til Leaparken. Privat planforslag Grunneier ønsker å utvikle sin eiendom i tråd med områdeplanen. Det skal avholdes oppstartsmøte i januar 2018, jf. snr Plankonsulent er En til en arkitekter AS. I forbindelse med dette har vi utarbeidet en mulighetsstudie (vedlagt) og en innledende stedsanalyse basert på Bergen kommunes veileder for byromsanalyse (figur 4). 3

4 Stedsanalyse Stedsanalysen viser at fasaden langs Svaneviksveien og Kanalveien utgjør en barriere mot Leaparken. I områdeplan Mindemyren er det en intensjon om å stryke koblingen til Leaparken. Det aktuelle arealet ligger utenfor områdeplanen og det er ikke gitt føringer for hvordan en kan bedre situasjonen her. Videre er Svaneviksveien en viktig gang- og sykkelforbindelse nord-sør og strekningen over eiendommen har i dag svært dårlige opplevelseskvaliteter. De lange fasadene og lite aktivitet i bygningene gjør at området oppleves som lukket og utrygt. Dette er uheldig for forbipasserende, omkringliggende området og for den fremtidige urbane bebyggelsen på Mindemyren. Figur 4 Stedsanalyse. 4

5 Figur 6 Dagens situasjon Svaneviksveien sett mot nord. Leaparken på dekke over eksisterende bygg til høyre. Figur 5 Illustrasjon fra mulighetsstudie. Ny bebyggelse på eiendommen gir et godt miljø i Svaneviksveien og skaper nye forbindelser på tvers i området. 5

6 Mulighetsstudie Den delen av bygningen som ligger under Leaparken har mye mørke arealer og det er utfordrende å legge til rette for fremtidsrettede funksjoner som kan fungere sammen med den tilgrensende områdeplanen. Ved å stedvis øke og senke byggehøyden i forhold til dagens høyde kan man få vinduer og dagslys, slik at nye funksjoner kan innpasses, og samtidig legge til rette for nye gangforbindelser og siktlinjer mellom Svaneviksveien og Leaparken. Den åpne bebyggelsesstrukturen og ny funksjonsblanding vil også gi en positiv opplevelseskvalitet til Svaneviksveien. Figur 8 Illustrasjons fra mulighetsstudie. Det er vist siktlinjer og ny gangforbindelse over eiendommen som ikke finnes i dag. Figur 7 Situasjonsplan fra mulighetsstudie viser blant annet hvordan en kan tilrettelegge for universell utfroming over eiendommen. 6

7 Oppsummering Det stilles spørsmål ved hvilken verdi arealet har som grønnstruktur. Som det fremgår av stedsanalysen og mulighetsstudien vil en transformasjon av eiendommen bedre situasjonen i området betraktelig og være svært positivt for det etablerte boligområdet så vel som den fremtidige urbane bebyggelsen på Mindemyren. Ved å omgjøre areal innenfor eiendom gnr. 159 bnr. 131 fra grønnstruktur til byfortettingssone kan en legge til rette for en slik utvikling. Med vennlig hilsen En til en arkitekter AS Vedlegg: - Mulighetsstudie 7