Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 159 m.fl., Skiftingshaugen, reguleringsplan. plannummer Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling.

Transkript

1 Byrådssak 204/13 Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 159 m.fl., Skiftingshaugen, reguleringsplan. plannummer Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling. FIWE ESARK Hva saken gjelder: Sandsli Boligutvikling AS v/opus Bergen AS fremmer forslag om boligutbygging på Skiftingshaugen, like øst for fremtidig bybanestopp ved Statoil sitt kontoranlegg på Sandsli, se figur 1 for lokalisering. Forslaget er endring av en del av gjeldende plan som ble vedtatt i 1983 til kontorformål og et isolasjons/ grøntbelte til friluftsformål langs planavgrensningen mot vest. Planområdet er på ca. 50 daa med forslag om utnyttelsesgrad på %BRA=101 (eks. BRA under bakken). Boligbebyggelsen er planlagt med inntil 300 boenheter som blokkbebyggelse i tunløsninger på 8 delfelt med boenheter i hvert felt, se figur 2. Det legges opp til varierte byggehøyder med oppdelte bygningsvolumer, maksimalt 4 etasjer med gesimshøyder på 9 12 m og byggehøyder fra kt + 63,5 til maksimalt kt + 68,5 m.. Parkeringsdekning er satt til minimum 1,4 plasser pr 100 m 2 bolig, inkludert besøksparkering og skal bygges som underetasjer i delfeltene i samsvar med krav i kommuneplanen. Det er krav om varierende størrelse på leilighetene med krav om en minimum størrelse på 35 m 2 BRA. Området er innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og det er krav om tilknytning for den nye bebyggelsen. Det er satt av areal til grønnstruktur som naturområde mot vest og vegetasjonsskjerm mot nord med krav om opparbeiding av turveger og gangstier. Eksisterende turstier i grøntområdet langs Sandslivegen er videreført og koplet sammen med fortauløsninger langs Sandsliåsen. Tilliggende deler av offentlige veger Sandsliåsen og Sandslivegen er en del av planforslaget. Det foreslås rundkjøring som ny løsning for eksisterende T-kryss mellom Sandslivegen og Sandsliåsen. Der er rekkefølgekrav om opparbeidelse eller sikret gjennomføring av rundkjøringen i forhold til faser i utbyggingen av boligbebyggelsen. Rekkefølgekravene for veitilkomst omfatter også medvirkning til bygging av to-plankryss i Sandslikrysset på Flyplassvegen, jfr. forutsetning i bystyresak om bompengesøknad for videreføring av Bergensprogrammet. Figur 1: Oversikt Sandsli og planområdet Figur 2: Plankart 1

2 Områder med rasfare i planområdet er vist med hensynssoner med krav om nærmere ingeniørgeologiske vurderinger og gjennomføring av aktuelle sikringstiltak før utbygging. Gangveiløsning til kommende bybanestopp er foreslått løst ved to-sidig fortau langs Sandsliåsen og rekkefølgekrav om opparbeiding av to stier fra nordlig del bebyggelsen ned til Sandslivegen. Intern tilkomstvei i planområdet med tilkomst til parkeringsanlegg i underetasjer er foreslått løst ved å åpne for blandet to-veis trafikk innenfor en veibane på 4 m, på fotgjengerne sine premisser. Figur 3: Illustrasjonsplan, turstier inntegnet Figur 4:Oversikt over plansituasjon i Sandsliområdet, eksisterende (grønn) og pågående (gul), og aktuell trasé for gangveg til bybanestopp Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 15 uttalelser fra offentlige instanser og 5 private merknader. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) fremmet innsigelse ut fra at påpekte rasfareområder ikke var vist som hensynssoner med rasfare i plankartet. Hensynssoner med tiltak mot rasfare er nå tatt inn i planforslaget og innsigelsen ansees trukket. Hovedpunkt i uttalelsene ellers var følgende: Fjernvirkning av bebyggelsen ønsket redusert sett fra Sandslikroken Trafikkløsning for krysset Sandslivegen-Sandsliåsen, T-kryss eller rundkjøring vurdert mot trafikkavvikling uten kødannelser Trafikksikkerhet, påpeking av behov for tiltak langs skoleveg i anleggsperioden Næringsområde N1, påpeking av flere ulemper, bl.a. om trafikkforhold Skole- og barnehagedekning, spørsmål om dekningen i området er god nok Etter offentlig ettersyn og mottatte uttalelser er rundkjøring valgt som kryssløsning, næringsområde N1 er tatt ut og det er tatt inn ytterligere 20 boenheter (to nye moduler) innenfor arealet til boligformål. Det vises til fagnotat med vedlegg for nærmere informasjon om planforslaget. Fagetaten Fagetaten slutter seg i hovedsak til en omregulering fra næringsformål (kontor) til boligformål og den planfaglige løsningen, men har kommentarer til flere punkt i forslaget. Dette gjelder fjernvirkning, 2

3 utnyttelsesgrad, grønnstruktur, interne trafikkløsninger, interne gangstier, gangforbindelse til bybanestoppet, barn og unges interesser, universell tilgjengelighet og rekkefølgekrav: Fjernvirkning Gjeldende plan har lagt vekt på en vegetasjonsskjerm rundt næringsområdet, bl.a. langs Sandsliåsen og bebyggelsen i Sandslikroken øst for planområdet. Etter fagetaten sin vurdering er planlagt bebyggelse ført mye nærmere vegen og blir mer fremtredende sett fra Sandslikroken. Denne nærheten forsterkes av høydeforskjeller ved at bebyggelsen sitt grunnplan kommer høyere enn vegen. Denne løsningen må også sees i sammenheng med forslag om høyere utnyttelse og fortetting som oppfølging av nærheten til kommende bybane. Utnyttelsesgrad Etter fagetaten sin vurdering var forslaget om 250 boenheter til 1.gangsbehandling uttrykk for en god balansering av fortettingsgrad basert på nærhet til bybane og hensyn til landskap. Fagetaten stiller spørsmål ved om det økte antallet på 50 boenheter som følge av økt planområde og at næringsområde N1 er tatt ut bryter denne balanseringen. Grønnstruktur Det er i illustrasjonsplanen vist små vanndammer i hvert tun, men fagetaten peker på at det er ikke gjennom bestemmelsene sikret opparbeidelse av disse kvalitetene. Interne trafikkløsninger Vegtilkomst til tunene og parkeringsanleggene er planlagt med en intern veisløyfe med to-veis trafikk innenfor en vegbredde på 4 m.. Det forutsettes lav fart og blandet trafikk på fotgjengerenes premisser. Det er lagt vekt på en terrengtilpasset vegtrasé. Fagetaten er svært skeptisk til om denne vegløsningen er trafikksikker nok for fotgjengere og anbefaler at det opparbeides et fortau langs internvegen i hele lengden. Fagetaten har i planprosessen også tatt opp drøfting om alternative løsninger med smalere kjørebane med møteplasser i kombinasjon med fortau eller med bruk av bomløsninger og mer samlokaliserte parkeringsløsninger som kan redusere kjørebehovet. Interne gangstier og gangforbindelse til bybanestoppet I forslag til bestemmelser er det tatt inn rekkefølgekrav om opparbeiding av to private gangstier fra tunbebyggelsen i vest ned til turstien langs Sandslivegen som «snarveger» i retning bybanen. Traséene er ikke vist med reguleringsformål på plankartet. Disse turstiene kan anlegges med trapper og har ikke universell utforming. Videre er det tatt inn to-sidig fortau langs Sandsliåsen til Sandslivegen. I sum fremstår disse to grepene som hovedløsning for gangtilkomst til bybane- og busstopp for boligbebyggelsen. Fagetaten peker på at det har vært en omfattende drøfting i planprosessen om det er mulig å få til en bedre løsning med en mer direkte gangtrasé i retning bybanestoppet, som også er offentlig tilgjengelig og med universell utforming. Sør for planområdet er det flere hundrede arbeidsplasser i eksisterende bedrifter og i planlagt utbygging. Disse vil ha behov for en mest mulig effektiv og rasjonell gangveitilkomst til bybanestoppet i samsvar med de behov og løsninger som er trukket opp i en egen utredning om Gangveger til bybanen i juni Det bratte terrenget og de store høydeforskjellene mellom boligområdet og bybanestoppet gir store utfordringer til mulige gangveg/broløsninger og særlig dersom det også skal oppfylles krav til universell utforming. Flere alternativ er drøftet, også trasé-løsninger med tilkomst sør og vest for planområdet, men denne ble lagt vekk ut fra for store terrenginngrep, for lite innspart avstand og store kostnader. Ut fra disse vurderingen har utbygger ikke sett det som aktuelt å foreslå en direkte gangbroløsning til bybanestoppet og viser til løsningene i planforslaget med to turstier og fortau langs Sandsliåsen som sitt forslag. Fagetaten peker på at det er et stort behov for å sikre en mest mulig direkte, synlig og effektiv offentlig gangvegforbindelse for både planlagt boligbebyggelse og arbeidsplasser til bybanestoppet i samsvar med målsettingene for utbygging og fortetting langs bybanen. Fagetaten peker også på at den mest direkte 3

4 offentlig gangvegforbindelsen innenfor foreliggende planforslag vil kreve en endring av reguleringsformålet for deler av vist privat fellesvei og endring av utforming av det ene tunområdet (BB2). Fagetaten oppsummerer at det ut fra store kostnader og terrengeinngrep ikke ansees å være et grunnlag for en direkte gangbro på nåværende tidspunkt. Fagetaten peker på at det kan være et mulig alternativ med en turstitilkomst sør for planområdet, via nordenden av Håvardstunvannet som kobler seg på eksisterende tursti, uten å anlegge en broløsning. En slik løsning må i tilfelle forankres i tilliggende planarbeid. Barn og unges interesser for lekeareal Gjennom planarbeidet for tilliggende plan for Statoil sin utbygging foreligger det en barnetråkkanalyse som viser at skogsområdet i planområdet brukes av barn til lek. Planforslaget legger stor vekt på å sikre naturområder, og høydedraget sentralt i området er satt av til uteareal med bl.a. en kvartalslekeplass for å sikre barns interesser. I reguleringsformål er det meste av naturområdene tilknyttet planlagt bebyggelse satt av til felles uteareal og er da i utgangspunktet ikke tilrettelagt for allmenn tilgjengelighet. Det er heller ikke hjemmel for offentlig tilgjengelighet basert på evt privatrettslige avtaler. Barnetråkkundersøkelsen peker også på det er flere alternative områder inntil planområdet, som er egnet til og brukes av barn. Når det gjelder skole- og barnehagedekning peker fagetaten på det ikke er avklart om det er akseptabel dekning når området er bygget ut. Universell tilgjengelighet Av bestemmelsene fremgår at utbyggingen skal baseres på prinsippene om universell tilgjengelighet, herunder om fortau langs Sandsliåsen som universell forbindelse til bybanestoppet. Rekkefølgebestemmelser. Det er rekkefølgekrav til oppgradering av Sandslikrysset til to-plankryss, oppgradering av krysset Sandslivegen-Sandsliåsen og to-sidig fortau langs Sandsliåsen. Rekkefølgekravene er felles med andre pågående planarbeid og fordeles nærmere mellom utbyggerne i Sandsliområdet gjennom (utbyggings)avtaler. Byrådet Byrådet peker på planområdets gode tomtekvaliteter og lokalisering langs bybanen og ser positivt på forslaget om endring av næringsområdet fra kontorformål til et boligområde med økt fortetting. Byrådet slutter seg til fagetaten sine vurderinger og anser at planforslaget viser en spennende boligutbygging som i stor grad er tilpasset et naturpreget landskap. Byrådet ser at det ikke er funnet den beste løsningen for en mest mulig effektiv og offentlig gangvegforbindelse til bybanen. Byrådet vil understreke behovet for gode og offentlige gangveg-forbindelser til bybanen. I denne plansaken ser byrådet behov for å understreke god fremdrift i behovet for boligutbygging, og forutsetter at det arbeides videre med en tursti/gangveiforbindelse sør og vest for planområdet i tilliggende og pågående planarbeid. Når det gjelder spørsmål om trafikksikkerhet for gående på intern tilkomstvei, ser byrådet behov for en løsning med fortau med 2 m bredde slik fagetaten anbefaler. Byrådet vil imidlertid formelt peke på at det ikke er mulig å ta inn et eget reguleringsformål i 2.gangsbehandlingen som ikke har vært en del av høringsforslaget. Byrådet forutsetter at løsningen med blandet trafikk vurderes nærmere og evt tas opp til endring dersom denne løsningen ikke ansees som god nok. Når det gjelder spørsmål om tilstrekkelig kapasitet på barnehage- og skoledekning foreslår byrådet at det tas inn et nytt punkt i bestemmelsene om krav til at dekning skal sannsynliggjøres før boligbebyggelsen kan tas i bruk. Byrådet vil også anbefale at det tas inn et nytt punkt i bestemmelsene om at krav til dekning av uteareal skal gå foran utnyttelsesgrad. 4

5 Ut fra disse momentene anbefaler byrådet at planforslaget for utbygging av boliger på Skiftingshaugen kan vedtas. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven ligger det til bystyret å vedta reguleringsplan, jfr og Komite for miljø og byutvikling skal gi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: Ytrebygda Gnr. 116, Bnr. 159m.fl., Skiftingshaugen, reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a) Nytt punkt til 1 Felles bestemmelse: «Før igangsettingstillatelse kan gis for boligene i planen, skal det fremlegges dokumentasjon for at barnehage- og skoledekning er tilfredsstillende.» b) Nytt punkt til 2. Uteoppholdsareal: «Krav til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad.» 2. Bestemmelser rettes opp i hht overnevnte før kunngjøring av vedtak. Dato: 25. jun 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert , med følgende vedlegg: A. Bestemmelser, datert B. Plankart, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Illustrasjonsplan E. Snitt A-A, B-B, C-C F. Snitt D-D G. Merknadsskjema, off.ettersyn, datert H. Merknadsskjema, oppstart, datert xx