TILLEGGSNOTAT TIL PLANBESKRIVELSE JUSTERT PLAN ETTER OFFENTLIG ETTERSYN, DATERT

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR SLETTEBAKKEN SØR, PLANNR TILLEGGSNOTAT TIL PLANBESKRIVELSE JUSTERT PLAN ETTER OFFENTLIG ETTERSYN, DATERT Forslag til reguleringsplan for Slettebakken Sør, datert , lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 11 uttaler fra offentlige instanser og 5 private merknader. Etter høringsperioden justerte ABO Plan & Arkitektur planen som følge av innkommende merknader. Den ble det avhold møte med Etat for byggesak og private planer der endringene ble gjennomgått. Etter møtet ble det gjort noen ytterligere justeringer. På ettersommeren ble vi gjort oppmerksom på at tunnelportalen for bybanen ikke var dimensjonert til å tåle lastene av en parkeringsplass. Det har i løpet av høsten 2009 vært en omfattende dialog med Bybanekontoret, for å komme fram til en parkeringsløsning som tunnelportalen er dimensjonert for å tåle. Nedenfor er det gitt en oversikt over endringer av planen i forhold til planforslaget til 1. gangs behandling. Videre har vi oppsummert og kommentert fagetatens saksutredning, samt innkommende merknader se eget skriv datert BESKRIVELSE AV REVIDERT PLANFORSLAG, DATERT Innledning Bebyggelsesstrukturen er i hovedsak som i tidligere planframlegg, men bygningsmassen er redusert en del til fordel for friområde. I opprinnelig planforslag var det stipulert med 293 ny boenheter. I revidert plan er antall boenheter redusert til 248, som er fordelt slik; B1 101 enheter, B2 25 enheter, B3 115 enheter og B4 7 enheter. Nedenfor er det gitt en oversikt over endringene i planen. (Opprinnelig plan datert Justert plan datert ) Delområde B1 Byggehøyden i Felt A er redusert med 1 etasje for de tre nordligste aksene. Dette gir en bedre avtrapping av bebyggelsen i forhold til Vilhelm Bjerknes vei og gir bedre solforhold for bebyggelsen i Felt D. Endringen innebærer en reduksjon på 3 leiligheter. Felt D er redusert med 1 etasje fra 3 til 2, og er redusert med 3 akser. Dette innebærer en reduksjon på 11 leiligheter. Underetasje med parkering er beholdt. Endringen er gjort for å imøtekomme kravet om siktakse mellom delområdene B1 og B2, og for å unngå at byggeområdet stikker for langt ut i frområdet. Samlet for område B1 innebærer endringen en reduksjon på 14 leiligheter fra 115 enheter til 101. Utnyttelsen er endret fra 250 til 245% BRA. 1

2 Delområde B2 Beyggelsen i tidligere delfelt E er i tatt ut i revidert plan for å åpne opp mot friområde Fr1. I tillegg er tidligere delfelt F delfelt E i revidert plan, trukket ca. 6 meter lenger mot øst for å oppnå siktakse mellom bebyggelsen i felt B1 og B2. Det er nå planlagt underetasje/ parkeringsanlegg i ett nivå i felt E, mot tidligere 2-3 plan. Utnyttelsen er endret fra 180 til 120% BRA. Delområde B3 Felt F (tidligere kalt Felt G) er redusert med èn blokk i sør ved at de to sørligste blokkene er slått sammen samtidig som de er redusert med èn akse. Den nye blokken er trappet ned i høyde i forhold til naboblokken i nord og har en avtrapping i terrenget. Det er planlagt 5-6 etasjer med lik takhøyde. Dette innebærer at byggegrensen sør i delområde B3 blir trukket 8 meter lenger mot nord, dvs lenger ut av dalen. Illustrert gangveg mellom barnehagetomten og boligområde B3, er innlemmet i boligområde B3. Allmenn /offentlig gangforbindelse skjer gjennom friområde Fr1. Avstanden mellom bebyggelsen er også øket for å gi mer luft mellom blokkene, og for å åpne mer opp mot friområde Fr3. Bl.a. er lengden på den midtre blokken redusert ved å snu kortsiden på leilighetene mot friområde Fr3. Den nordligste blokken i Felt F (tidligere Felt G) er beholdt som tidligere. Blokken i Felt G (tidligere Felt H) er trukket lenger ned i terrenget, slik at maks byggehøyde blir 2 meter lavere enn i tidligere forslag. Det er videre ført fram kjøreveg til parkeringsanlegg i underetasjen. Vegen blir lagt på betongrampe i terreng med maks stigning 1:8. Byggeområdet for bolig er trukket vekk fra skjæringen bak FYSAK. Skjæringen inngår nå i området for FYSAK A1. Utnyttelsen er endret fra 245 til 210% BRA. Delområde B4 Delområde B4 er uendret. I reviderte reguleringsbestemmelser, pkt er det tatt inn at det skal anlegges gangsti fra B4 gjennom Fe7 til Vilhelm Bjerknes vei. Trasè for gangstig skal godkjennes av styret i Slettebakken borettslag. Barnehage med tilhørende parkeringsplass Fra fagetatens side var det et ønske om å oppnå bedre visuell kontakt mellom friområde Fr1 og Fr2. I planprosessen etter offentlig ettersyn har det vært skissert en løsning som ivaretok en slik visuell kontakt. Dette innebar at avstigningslommen og parkeringsplassen for barnehagen ble flyttet noe lenger nord, slik at det ble visuell kontakt mellom Fr1 og Fr2. Denne løsningen kunne derimot ikke Bybanekontoret akseptere, da det viste seg at tunnelportalen for bybanen ikke var dimensjonert til å tåle lastene av parkeringsplassen på det ytre elementet av portalen. Tunnelportalen er delt i tre element, som alle tåler ulike laster. 2

3 I revidert reguleringsforslag, er parkeringsplassen trukket så langt sør mot Veg A som mulig. Plassen ligger på kote +84,5 +85,0 m.o.h. Dette innebærer en maks. høydeforskjell på 3 meter mot Vilhelm Bjerknes vei og Veg A i sør. Høydeforskjellen skal tas opp med skråning 1:1,5 samt en mur på opp til 1 meter rundt søndre del av parkeringsplassen. Plassering og høydenivå på parkeringsplassen er gjort i tett dialog med bybanen. Avstigningslommen for barnehagen er flyttet lenger nord, slik at den blir liggende langs barnehagetomten. Friområde Fr1 er trukket fram til Veg A. Barnehagearealet er økt med ca. 100 m 2 i forhold til opprinnelig forslag. Barnehagen er planlagt for 80 barn. Solforholdene er gode. Med 25 m 2 uteoppholdsareal pr. barn, er det behov for 2000 m 2 kvalitetsareal. Planforslaget tilfredsstiller kravet til størrelse og kvalitet. Friområder og felles grøntområder Friområde Fr1 og Fr3 er til sammen økt med 666 m 2 som en følg av redusert byggeområde. Nedre (nordre) del av Fr1 er utvidet og åpnet mer opp på bekostning av byggeområde B2. Arealet nord for parkeringsplassen til barnehagen, er i revidert plan regulert til friområde Fr2. Det skal anlegges sti gjennom Fr2 fra Veg A til FYSAK og bybanestoppet på Slettebakken, jfr. reguleringsbestemmelsene pkt I reviderte reguleringsbestemmelser, pkt er det krav om at det skal utarbeides felles grønnplan forfr1, Fr2, Veg A/Fe4, samt parkeringsplass Fe2 og gateparkering Fe8. Veg A med fortau er forlenget som offentlig veg forbi avstigningslommen for barnehagen, slik at en oppnår offentlig gangforbindelse fra Nattlandsvegen i sør til FYSAK og bybanestoppet i nord. Fellesområde Fe7 ved Slettebakken borettslag er i hovedsak uendret, men pga at det er regulert inn tosidig sykkelfelt langs Vilhelm Bjerknes vei, er garasjeanlegget G1 flyttet ca. 1,5 meter mot vest. Det skal anlegges sti gjennom Fe7, fra B4 til Vilhelm Bjerknes vei. Trafikkområde I revidert plan er det regulert inn tosidig sykkelfelt i Vilhelm Bjerknes vei, mens sykkelfeltet langs Armauer Hansens vei er tatt ut av planen. Dette er i samsvar med merknaden fra etat for plan- og geodata. ROS risiko og sårbarhet Geologisk/geoteknisk rapport fra Sweco datert vedr. rasvurdering av fjellskjæring og skråning øst for FYSAK, er supplert med tilleggsnotat datert Dette har videre dannet grunnlaget for reviderte reguleringsbestemmelser vedr. skredsikring, jfr og VA-rammeplan og regulering av fordrøyningsmagasin SWECO AS har utarbeidet VA-ramme plan for reguleringsområdet. VA-rammeplanen viser at det må etableres fordrøyningsmagasin innenfor planområdet for å ta unne overvann. Det er planlagt et større fordrøyningsmagasin på barnehagetomten, samt to mindre innen for friområde Fr1. Fordrøyningsmagasinene er vist på reguleringskartet som regulering under bakken, og reguleringsbestemmelsene, stiller rekkefølgekrav til etablering. 3

4 Støyvurdering Kilde Akustikk As har foretatt støyvurdering av området. Rapporten konkluderer med at alle boliger vil få tilgang til stille side med tilfredsstillende støynivå fra vegtrafikk dersom boligene er gjennomgående. I bestemmelsene til planen, pkt , er det satt krav til verifisering av støyforholdene i forbindelse med byggesaken. Reguleringsformål Formål Felt Areal (m 2 ) Maks prosent bruksareal % BRA BYGGEOMRÅDER: Boliger med tilhørende anlegg: Blokkbebyggelse B % Blokkbebyggelse B % Blokkbebyggelse B % Konsentrert småhusbebyggelse/leilighetsbygg B % Almennyttig formål Almennyttig forsamlingslokale A % Almennyttig barnehage A % Garasjeanlegg G1 939 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER: Kjøreveg Fortau/gangveg Sykkelfelt 601 Annet trafikkareal 184 FRIOMRÅDER Park Fr Park Fr Naturområde Fr Naturområde Fr SPESIALOMRÅDER: Gjenvinningsstasjon S1 29 FELLESOMRÅDER: Felles parkering: Felles parkering Fe1 232 Felles parkering Fe2 466 Felles parkering Fe8 101 Felles veg Fe3-Fe Felles fortau Fe9-397 Fe10 Felles grøntanlegg Fe Annet fellesareal 245 HELE PLANEN

5 Byggeområde %-BRA Delfelt Max. tillatt byggehøyde i meter (eks. u.etasje) Max tillatt byggehøyde (kote)* Antall boligetasjer B1 240 % Felt A Felt B Felt C Felt D 8 99,5 2 B2 120 % Felt E ,5 5 B3 210 % Felt F ,5 6-9 Felt G B4 60 % 8 113,5 2+sokkelleil. A1 (FYSAK) 65 % 11 84,1 A2 (barnehage) 25 % 8 93,5 2 * Kfr. Illustrasjonsplan med kotehøyder for topp tak, dat , (tegn.nr. 014) og Snitt, dat (tegn.nr. 013) vedr. variasjon i byggehøyde innenfor de enkelte delområdene. ABO Plan & Arkitektur