Fana, gnr 43, bnr 303, 198m.fl. Sandbrekketoppen, reguleringsplan, plannummer Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling.

Transkript

1 Byrådssak 91/13 Fana, gnr 43, bnr 303, 198m.fl. Sandbrekketoppen, reguleringsplan, plannummer Forslag til detaljregulering, 2. gangs behandling. NIHO ESARK Hva saken gjelder: Coop Norge Handel AS har fremmet forslag til privat reguleringsplan for et eksisterende næringsareal på Midtun i Fana bydel. Planområdet er på 58,2 daa og er markert med gult på figuren nedenfor. Formålet med reguleringsendringen er å legge til rette for utvidet lager- og engrosvirksomhet på eiendommen. Sandbrekkevegen Grønnehaugen COOP Norge Sanddalsvegen Sandbrekketoppen Nesttunvatnet Hardangervegen Planavgrensning vist med gul farge Eiendommen ble i 1967 regulert til næringsformål (R ), men på bakgrunn av betydelige friluftsinteresser fikk deler av eiendommen status som framtidig friområde i kommuneplanens arealdel (2007). Forslaget til reguleringsendring vil beskjære friområdet Grønnehaugen. Ved behandling av kommuneplanen 25. juni 2007 vedtok bystyret følgende flertallsmerknad: 1

2 "Et område i tilknytning til Coops lager på Midtun er lagt ut som friområde. Dersom det over tid viser seg at denne endringen vil medføre en trussel for Coops virksomhet i området/en trussel for arbeidsplasser, bes byrådet gjennomføre en ny vurdering av arealdisponeringen." På plankartet er det vist næringsbygg på L/I/K1, L/I/K2 og L/I/K3. Planforslaget innebærer at den totale lengden på næringsbyggene til Coop Handel Norge AS øker med 57 meter til 295 meter. Vestfasaden vil øke fra dagens 50 meter til noe over 100 meter. Det planlagte tilbygget mot grøntområdet i vest, er markert som L/I/K2. Tilbygget blir på én etasje med høyde 9 meter, og skal brukes til fryselager. Maksimal byggehøyde vil ligge på kote Det oppgis i planbeskrivelsen at arealet til næringsbyggene økes med 3600 m 2 og at selve tilbygget (L/I/K2) har et bruksareal på 3200 m 2. Det er i tillegg planlagt en mindre utvidelse på 400 m 2 av eksisterende næringsbygg på L/I/K1. Næringsbygg L/I/K3 eies ikke av Coop Handel Norge AS, men inngår i planområdet. Bygget er 128 meter langt og på det meste 40 meter bredt. Bygget er satt sammen av en større bygningsdel og flere lavere bygningsdeler. Forslagstiller opplyser at det daglig kjører 15 vogntog og 22 distribusjonsbiler inn og ut av anlegget hver dag. Det er beregnet at trafikken vil øke med 19 % etter utvidelsen. Det er i dag innkjøring for store vogntog fra Sandbrekkeveien (f_v1) og utkjøring ved Sandbrekketoppen (f_v2). Dette kjøremønsteret skal også gjelde for tilbygget på L/I/K2. Inn og utkjøring for privatbiler skjer fra Sandbrekkeveien. Naboeiendom 43/164 (L/I/K3) kan bruke avkjørsel i Sandbrekketoppen i tillegg til avkjørsel i Sandbrekkeveien. Ansatte skal parkere på to parkeringsplasser (f_p1 og f_p2) ved Sandbrekkeveien med inn- og utkjøring via f_v1. Planforslaget legger opp til totalt 86 parkeringsplasser for privatbiler innenfor planområdet. Det vil bli etablert strømuttak til vogntogene for å unngå støy fra strømaggregater på kvelds- og nattestid. Ved etablering av parkeringsplassen f_p3 vil det bli plass til 29 vogntog innenfor planområdet. Trafikketaten har krevd at kommunale gang- og kjøreveier ved COOP sitt anlegg må utbedres. For å bedre trafikksituasjonen har forslagstiller foreslått å oppgradere dagens gang- og sykkelveier langs Sandbrekketoppen og Sandbrekkeveien, slik veiene er vist på plankartet. VA-etaten har godkjent løsningen som er beskrevet i revidert VA-rammeplan datert 12. juni VAetaten mener kulverten må prosjekteres slik at det blir god tilkomst for tilsyn, drift og vedlikehold av ledninger, jf. bestemmelsenes i vedlegg C. I etterkant av høringsrunden har nabo på østsiden av Sandbrekkeveien, gnr 43 bnr. 341, fått tillatelse til å etablere treningssenter i eksisterende næringsbygg. Eiendommen har fått pålegg om å gjennomføre og bekoste oppgradering av fortau til 2,5 meters bredde i strekning fra avkjørsel for eiendom gnr. 43, bnr. 341 til avkjørsel for eiendom gnr 43, bnr 15. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 26. juni 30. august Det kom inn 10 uttalelser og merknader fra høringsinstansene, i tillegg til to private merknader. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. I fagnotatet er det laget en oppsummering av alle merknadene og hvilke endringer som er gjort etter høringen. Fylkesmannen fremmet i brev 30. august 2011 innsigelse til planforslaget, grunnet mangelfull håndtering av barn og unges interesser og for høy parkeringsdekning. Fylkesmannen trakk innsigelsen etter at endringer i reguleringskart og bestemmelser imøtekom Fylkesmannens merknader, jf. vedlagte brev 23. august

3 Forslagsstillers reguleringsbestemmelser er datert 16. oktober 2012 (vedlegg B), mens fagetatens justerte forslag er datert 20. desember 2012 (vedlegg C). For øvrig vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg D). Fagetatens forslag: Fagetaten slutter seg til hovedformålet med reguleringsplanen, og mener de tilpasninger som er gjort etter høringen, ivaretar de mest verdifulle områdene av Grønnehaugen. Etter høringen er nordfasaden på tilbygget (L/I/K2) er redusert fra 74 meter til 57 meter. Den søndre delen av vestfasaden er trukket inn 30,8 m meter i 52 meters lengde i forhold til nordre del av vestfasaden. Planområdet ved offentlig ettersyn Revidert prosjekt ved 2.gangs behandling. Arealet som ble avsatt til friområde i kommuneplanens arealdel i 2007, utgjør en del av Grønnehaugen, som er et grøntområde i nærområdet til Midttunhaugen / Sandbrekketoppen. Etter høringen er grøntområdet utvidet med 3,6 da, mens 15 da reguleres til friområde. Skjæring mellom bygg og terreng foreslås fylt igjen for å øke brukskvaliteten, og en viktig akebakke blir opprettholdt ved den løsningen som nå er valgt. Illustrasjonskart Grønnhaugen friområde 3

4 Forslagsstiller har registrert barns lek innenfor grøntområdet, og Grønnehaugen brukes både sommer og vinter. På dagtid brukes arealet av de tre barnehagene Midtunhaugen barnehage, Midtun barnehage og Midtunbrotet barnehage, i tillegg til at elever ved Midtun skole bruker området. I Rikspolitiske retningslinjer om barn og planlegging, heter det i punkt 5d: "Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning." Illustrasjonskart. Sirkel markerer område som bør tilrettelegges for lek og fritid. Tilkomst til friområdet vil skje fra regulert fortau langs Sandbrekketoppen. Fortauet blir utvidet fra 2,5 til 3 meter. Også langs Sandbrekkeveien foreslås det opprustning av fortauet til 3 meters bredde. Fagetaten anbefaler at arealet innenfor sirkelen på figuren ovenfor, tilrettelegges for lek og opphold, som kompensasjon mot inngrepet i Grønnehaugen, og fagetaten har lagt dette kravet inn i i bestemmelsene i vedlegg C. Fagetaten mener de tilpasninger som foreslås, vil kunne balansere hensynet til Grønnehaugens verdi som leke- og rekreasjonsområde og COOP sitt behov for å utvide virksomheten. Utnyttingsgrad for planområdet var ved offentlig ettersyn % BRA= 100 %. På bakgrunn av tiltak som er foreslått for å begrense inngrepet i Grønnehaugen, mener fagetaten det vil være arealmessig forsvarlig å fastsette utnyttingsgraden til 100 % for planområdet. I forslagsstillers reviderte planforslag 16. oktober 2012, foreslås det å øke BRA for L/I/K3 til m 2. BRA for L/I/K3 vil med dette bli tredoblet sammenlignet med planen som var på høring. Høringsinstanser og berørte grunneiere har ikke fått uttale seg til dette planforslaget, og fagetaten mener derfor at det ikke kan godtas. Fagetaten mener byggehøyden bør settes til dagens maksimale byggehøyde på kote +65,5. Fagetaten foreslår at det på plankartet oppgis følgende BRA for de tre delområdene: 1. L/I/K1 BRA= m 2, som ivaretar at eksisterende bygg skal påbygges med 400 m 2 2. L/I/K2 BRA= m 2, som tilsvarer forslag til plankart som ble utarbeidet etter offentlig høring 3. L/I/K3 BRA= m 2, som tilsvarer det samme som plankart som var på offentlig høring 4

5 Fagetaten foreslår at bestemmelsen om byggehøyder får følgende ordlyd: «Maksimal byggehøyde på bygg på L/I/K1 skal ikke overstige kote + 62,5. Maksimal byggehøyde på den østre fløyen skal ikke overstige kote Maksimal byggehøyde på bygg på L/I/K2 skal ikke overstige kote + 61,0. Maksimal byggehøyde på bygg på L/I/K3 skal ikke overstige kote + 65,5. Maksimal byggehøyde på den østre fløyen skal ikke overstige kote + 61,5. Mindre takoppbygg som trappe- og heishus, ventilasjonshetter er unntatt fra høydekravet. Maksimal byggehøyde er angitt på plankartet.» Dersom fagetatens forslag til bestemmelser i vedlegg C vedtas, må plankart 16. oktober 2012 endres med hensyn til maksimale byggehøyder og utnyttingsgrad. I bestemmelsenes er det stilt krav til godkjente tekniske planer for oppgradering av fortau og gang- og sykkelveger, og i bestemmelsenes er det stilt krav om hvilke tiltak som skal være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Byrådets merknad: Etter byrådets oppfatning er både næringsinteressene og friluftsinteressene ivaretatt på en tilfredsstillende måte i planforslaget. Hovedformålet er å regulere et tilbygg til COOP sitt eksisterende lagerbygg, og byrådet slutter seg til fagetatens forslag til justert plankart med tilhørende bestemmelser i vedlegg C. Det er nødvendig å oppgradere vegsystemet før det nye anlegget tas i bruk, og tiltakene i reguleringsplanen vil bidra til en tryggere trafikksituasjon i området. Statens vegvesen hadde under høringen ingen vesentlige merknader til planen, men har i ettertid ved oppstart av andre private planer i nærområdet, stilt krav om oppgradering av blant annet krysset Sandbrekkeveien / Sandalsringen. En mulig løsning kan være rundkjøring, men det er foreløpig ikke tatt stilling til valg av kryssløsning. Byrådet har vurdert om det bør vedtas rekkefølgebestemmelser til reguleringsplanen for COOP sitt anlegg, for å sikre at krysset Sandbrekkeveien / Sandalsringen blir utbedret før det utvidede anlegget tas i bruk. Siden Statens vegvesen ikke har stilt krav om dette under høringen og temaet ikke har vært drøftet med utbygger, ser byrådet det som problematisk å reversere planen og foreslå rekkefølgebestemmelser så seint i planprosessen. Byrådet hadde helst sett at COOP i likhet med andre utbyggere, kunne bidra til å utbedre det aktuelle krysset. Det ville vært å foretrekke om alle aktuelle reguleringsplaner i området hadde vært inkludert i en felles utbyggingsavtale for infrastrukturen. Byrådet har i sin vurdering likevel kommet fram til at selv om fryselageret på L/I/K2 vil føre til noe økt trafikk, vil økningen være så beskjeden at innføring av rekkefølgebestemmelser om kryssutbedring vanskelig kan forsvares når kravet presenteres så seint i prosessen. Det er svært sannsynlig at et slikt krav vil ført til utsatt bygging av fryselageret. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens 12-12, vedtar bystyret reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Fana, gnr. 43, bnr. 303, Sandbrekketoppen, planid , vist på plankart datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert (vedlegg C) og planbeskrivelse datert Påtegning på plankart endres med hensyn til: a. Maksimale byggehøyder / kotehøyder, jfr bestemmelsenes

6 b. Maksimal BRA: L/I/K1 BRA=12875 m 2, L/I/K2 BRA= 3200 m 2, L/I/K3 BRA= 3020 m 2, jf. bestemmelsenes Dato: 9. april 2031 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder for Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø byråd Hilde Onarheim Vedlegg: Fagnotat 20. desember 2012 Reguleringsbestemmelser 16. oktober 2012 (vedlegg B) Reguleringsbestemmelser 20. desember 2012 (vedlegg C) Planbeskrivelse 16. oktober 2012 (vedlegg D) Reguleringsplankart 16. oktober 2012 Oppsummering av merknader september 2012 (vedlegg E) Snitt AA-CC 11. juni 2012 Snitt DD-EE 11. juni 2012 Snitt FF-GG 19. september 2012 Illustrasjonsplan snittlinjer Illustrasjonsplan 16. oktober 2012 Brev fra Fylkesmannen 23. august