BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling klima, miljø og byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /115 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SSHE BERGENHUS, GNR 164, BNR 860 OG 861 M.FL., NYGÅRDSGATEN 91 OG 93 JOHANNES BRUNS GATE, AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING (KU). 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Autogaragen Nye og Etat for utbygging planforslag for et område i Bergenhus bydel i Nygårdsgaten 91 og 93 og Johannes Bruns gate 16a. Planområdet ligger mellom Johannes Bruns gate og Nygårdsgaten og omfatter eiendommene gnr 164 bnr 860 og 861. Planområdet inkluderer også deler av Johannes Bruns gate. Mot Nygårdsgaten følger plangrensen fortauskanten. Planområdet utgjør ca 3,7 dekar. Planarbeidet omfattes av forskrift om konsekvensutredninger, 4a), jamfør vedlegg II. Planprogrammet ble fastsatt av byrådet , sak Formålet med planforslaget er å legge til rette for riving av eksisterende bebyggelse for å bygge nye sentrumsnære arealer med en kombinasjon av bolig, forretning og kontor. I tillegg kommer terminal for BossNett samt parkeringskjeller. Planforslaget innebærer ca m 2 BRA nytt nærings- og boligareal fordelt på 7 etasjer over bakkenivå mot Nygårdsgaten og 5 etasjer over bakkenivå mot Johannes Bruns gate. I tillegg kommer 2 etasjer under bakkenivå, hvorav plan U1 vil være forbeholdt parkering for bolig og forretningsdrift og plan U2 er forbeholdt terminale for BossNett. Første etasje mot Nygårdsgaten vil være forbeholdt publikumsrettede virksomheter. Kontorvirksomhet er planlagt plassert i mellometasjene og boligformål i de øvrige etasjene. Foreslått grad av

2 utnytting for hele planområdet er % BRA 660 %. Maksimal byggehøyde er satt til kote +32,5 m. Hovedadkomst er planlagt fra Nygårdsgaten. Felles uteoppholdsareal er planlagt delvis på tak og delvis i offentlig park. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad/interesseorganisasjon og 16 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelser fra Jernbaneverket, Riksantikvaren, Statens vegvesen og Fylkesmannen i Hordaland. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Kritisk til valg av adkomstveg og etablering av terminal for BossNett i bygningen/planområdet, særlig med tanke på myke trafikanter, innsigelse fra Statens vegvesen Planen bryter med statlig areal- og transportpolitikk (parkering) og statlige støyretningslinjer samt kommunens bestemmelser knyttet til støy, innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland Konsekvensene for verneverdig bebyggelse i og rundt planområdet vurderes å være stor, innsigelse fra Hordaland Fylkeskommune Volum og byggehøyder oppfattes til å være for dominerende Tilknytningsplikt til fjernvarmenett Kritisk til varelevering på gateplan Det må vektlegges en god gjennomgang fra Johannes Bruns gate til Lars Hilles gate. Ferdsel til fots og med sykkel langs Nygårdsgaten må ivaretas Eksisterende trær bør bevares Tiltakets nærhet til jernbanesporet til Dokken og eventuell risiko knyttet til dette, innsigelse fra Jernbaneverket Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Reduksjon i parkeringsdekning slik at den er i samsvar med gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune Det er lagt inn snuhammer i Johannes Bruns gate Omarbeiding og tilføyelse i forslag til bestemmelser basert på innsigelser og merknader til offentlig uttalelse Planbeskrivelse er oppdatert i henhold til endringene i plankart og bestemmelser Utarbeidet oppdatert VA - rammeplan Side 2 av 8

3 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Kommuneplanens arealdel (KPA) viser planområdet som sentrumsformål. Kommunedelplan sentrum (KDP) viser området som «blandet sentrumsformål». KDP overstyrer KPA i dette området, unntatt når det gjelder parkering. Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med føringene i de overordnede planene når det gjelder arealbruksformål. Hovedutfordringene i planforslaget har blant annet vært knyttet til byggehøyder, hensyn til kulturminne, beregning av parkeringskravet og adkomst. Fagetaten slutter seg til hovedformålet. I tillegg til sentrumsformål foreslås også deler av arealet regulert til «øvrig kommunalteknisk anlegg» (i dette tilfellet BossNett). Kulturminne I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Riksantikvaren (RA) innsigelse til planforslaget. Begrunnelsen for innsigelsen var at utbyggingen kunne komme i konflikt med nasjonale kulturminneinteresser i og rundt planområdet. Riksantikvaren vurderte samtidig materialet forelagt til offentlig ettersyn til ikke å belyse konsekvensene for kulturminnene godt nok. På bakgrunn av revidert materiale sendt RA i juni 2012 hvor forslagstiller blant annet utdypet alternativ 2 og utarbeidet en utvidet tilstandsrapport for bygningene samt omarbeidet alternativ 1, har RA funnet å kunne trekke innsigelsen. Innsigelsen trekkes under forutsetning om at utforming og størrelse av alternativ 1 blir som vist i materialet merket vedlegg 2 i epost sendt RA , jamfør vedlegg G. Fagetaten tar dette til etterretning, men nevner i denne sammenheng at Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø i behandling av planprogram for Lars Hilles gate 3, gnr 164 bnr 949 peker på at transformasjon av eiendommen må sees i nøye sammenheng med andre transformasjonsprosjekter i området. Jamfør byrådssak 1085/13. Utnyttelsesgrad/byggehøyde/estetikk Planområdets sentrale beliggenhet både i forhold til Bergen sentrum og nærhet til bybane og annet kollektivtransportnett samt overordnete føringer tilsier en høy utnytting av planområdet. Samtidig ytret fagetaten til offentlig ettersyn at den ut fra en helhetlig vurdering vurderte utnyttelsesgrad og byggehøyder til å være for høy. Begrunnelsen for vurderingen var blant annet hensyn til kulturminne av regional og nasjonal verdi. Som nevnt i punktet ovenfor, er det i etterkant av offentlig ettersyn jobbet videre med alternativ 1. Takformen er endret fra flatt til skrått tak ut mot gateløpene. RA beskriver endringene som «et enkelt grep, men nettopp i denne delen av Bergen har det stor betydning». RA har vurdert det slik at ved en slik utforming blir den nye bygningen, som foreslått i alternativ 1, en akseptabel ny bygning mellom universitetsbygningen sør for tomten den såkalte Geofysen og murgårdene i området på den ene siden, de nyere massive universitetsbyggene vest for planområdet og kontorbygningene øst for Nygårdsgaten på den andre siden. Jamfør illustrasjon under samt vedlegg G. Foreslått byggehøyde er satt til kote +32,5 m. Fagetaten slutter seg til uttalelsen fra RA og vurderer det foreliggende byggningsvolumet til å være bedre tilpasset det verneverdige bygningsmiljøet det er og skal være en del av. Samtidig understrekes det at en i det videre prosjekteringsarbeidet må vektlegge bebyggelsens betydning i bylandskapet og tilpasning til terreng. Side 3 av 8

4 Figur 1: Fotomontasje fra Lars Hilles gate og fra Nygårdsgaten mot vest. Link Signatur AS Uteoppholdsarealer I KDP Sentrum stilles det krav til felles uteareal på minimum 11 m 2 pr boenhet i område med blandet sentrumsformål. 7 m 2 av disse kan dekkes i større park eller plass. I dette prosjektet er det ikke satt av areal til felles uteoppholdsareal på bakken. I følge planbeskrivelsen er det flere grunner til det. Planområdet ligger i nær tilknytning til veiareal og vil vanskelig få skjermede felles uteoppholdsareal på bakkenivå. Samtidig er nærhet til offentlig park eller plass relativ kort (eks. Nygårdsparken). Det legges derfor opp til at 4 m 2 av felles uteoppholdsareal plasseres på tak. Resterende 7 m 2 erstattes av nærliggende offentlig park eller plass. I utgangspunktet skal ikke utearealer på tak erstatte areal på bakken, men komme i tillegg. Arealet vist som park i planforsalget skal også inneholde offentlig gangveg. Denne binder Nedre Nygård sammen med Nygårdshøyden og blir en viktig offentlig tverrforbindelse. Fagetaten ser det som viktig å sikre denne gangpassasjen for allmenheten og anbefaler ingen privatisering av området. Nevnte forutsetninger vanskeliggjør etablering av felles uteoppholdsareal på bakken, og fagetaten har vurdert det slik at det i dette særskilte tilfellet kan åpnes for at det tilrettelegges for felles uteoppholdsareal på tak. I tillegg kommer et gatetun i mellombygget, jamfør illustrasjon under. Figur 2: Illustrasjon uteareal på tak (Link signatur). Til høyre innspirasjonsbilde fra bygg.no Trafikk og adkomst/jernbane/tilfluktsrom I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Statens vegvesen innsigelse til planforslaget. Bakgrunn for innsigelsen var en komplisert adkomstløsning fra Nygårdsgaten til parkeringsanlegg i underetasjen på bygget og i særdeleshet etablering av terminal for BossNett. Arealet mot Nygårdsgaten er trangt med potensial for mange konflikter mellom fotgjengere, syklister og biltrafikk. Det fremgår av planmaterialet at flere ulike løsninger for tilkomst er vurdert, men at en totalt sett ikke har funnet noen bedre løsning enn den som i Side 4 av 8

5 utgangspunktet er foreslått. Det er senere i prosessen avholdt møter mellom Bergen kommune, Statens vegvesen og konsulent for utbyggerne der adkomstforholdene på stedet er drøftet. Resultatene av drøftingene kommer fram i notat fra forslagstiller datert , jamfør vedlegg H. Forslaget det her vises til, er akseptert av Statens vegvesen og ga grunnlag for at Statens vegvesen trakk innsigelsen pr Løsningen går i hovedsak ut på at trafikkøy forlenges, og linjemaling erstattes med kantstein for å hindre venstresving fra avkjørsel. Byggeliv og adkomst trekkes inn på eiendommen og samtidig lengre bort fra kryssområdet. Eksisterende avkjørsel fra Nygårdsgaten 91/93 som betjener dagens næringsdrift, stenges og erstattes av ny avkjørsel mot nord. Arealet ved eksisterende avkjørsel omreguleres til gangareal, jamfør figur 2. Det er i forslag til bestemmelser medtatt rekkefølgekrav som skal sikre at tiltakene etableres. Når det gjelder etablering av terminal for BossNett i underetasjen, er det beregnet at tiltaket vil føre til maks to turer pr. dag for henting og tømming. Terminalen er planlagt integrert i bygget og vil ha felles adkomst med parkeringskjeller. All manøvrering og lossing av containere skal foregå inne i bygget. Det samme gjelder for varelevering. Figur 3: Tiltak for å øke trafikksikkerheten i området. Opus Bergen AS. Også Jernbaneverket fremmet i forbindelse med offentlig ettersyn innsigelse til planforslaget. I forslag til bestemmelser er det medtatt bestemmelse som ivaretar Jernbaneverkets interesser, jamfør punkt 2.7 og Innsigelsen er trukket. Samtidig er det medtatt en bestemmelse som sikrer at adkomst til eksisterende tilfluktsrom opprettholdes som gangbar tilkomst for alle, jamfør forslag til bestemmelser punkt Fagetaten vurderer de forannevnte trafikale forhold til å være tilstrekkelig ivaretatt. Gjeldende reguleringsplan (arealplan-id ) for østre del av planområdet fastlegger en gate opp til universitetet og boligkvartalene. Gaten har bredde, fall og orientering som gir gode vilkår for fotgjengere og syklister, og antas å være godt egnet til oppholdssoner for boligene mellom kryssende kjøretilkomster til universitetets nye bygg. Området er i kommunedelplan sentrum vist som gangareal med byromsbruk og gir grunnlag for kvartalsreparasjoner og en mer velutviklet bystruktur. I nærværende planforslag legges det opp til å sikre etablering av gangforbindelse mellom Nygårdsgaten og Johannes Bruns gate via gatetun og park. Gangforbindelsen er ikke vist i plankartet, men fremgår av illustrasjonsplan å sikres opparbeidet gjennom forslag til bestemmelser punkt 7.1. Side 5 av 8

6 Samtidig må det nevnes at det er avholdt oppstartsmøte ( ) for eiendom gnr 164 bnr 726 m.fl., Energiteknologibygget Allégaten, snr Basert på overordnete visjoner om utviklingen av byrommene og bevegelsen fra universitetets eiendommer på Nygårdshøyden via bybanestoppet og over til Nygårdstangen er det anbefalt at den delen av eiendom gnr 164 bnr 1344 som nå reguleres til park med gangveg også inkluderes i planområdet til ovennevnte detaljplan. Da den videre fremdriften i planen for UiB er noe usikker, anbefales det ikke at nevnte areal utgår fra nærværende planforslag. Parkering I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet Fylkesmannen i Hordaland innsigelse til planforslaget. Innsigelsen omfattet parkeringsdekning og håndtering av støy. Forslag til reguleringsbestemmelser imøtekommer nå krav fra Fylkesmannen, og innsigelsen er trukket på begge punkter. For ytterligere vurdering av støy, jamfør punkt nedenfor. Grønnstruktur I samsvar med uttalelse fra Grønn etat er det medtatt bestemmelse som sier at for arealene som i plankartet er vist som park og gatetun, skal det utarbeides en detaljert utomhusplan som skal godkjennes av Grønn etat. Eksisterende trær bør så langt som mulig bevares. Dette gjelder i særlig grad for trær som står i arealene vist som AV1 og Park 1. Jamfør forslag til bestemmelse punkt 2.1 og 7.1. Planområdet fremstår som bebygget. Fagetaten er ikke kjent med at tiltaket som følger av planforslaget, er i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Støy I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet, som nevnt framfor, Fylkesmannen i Hordaland innsigelse til planforslaget. Innsigelsen omfattet også håndtering av støy. Forslag til bestemmelser er nå bearbeidet slik at de imøtekommer merknaden fra fylkesmannen, jamfør punkt 2.4. Samtidig er det medtatt en bestemmelse som sier at BossNett terminalen skal lydisoleres i henhold til gjeldende teknisk forskrift, jamfør punkt Skole/barnehage Planområdet sogner til Møhlenpris barneskole og Rothaugen ungdomskole. Bergenhus bydel er en av bydelene der utfordringene er størst med å nå målet om å gi alle barn som ønsker det, tilbud om barnehageplass i egen bydel. Etter offentlig ettersyn er det medtatt en bestemmelse som sier at ved søknad om tiltak skal skole- og barnehagekapasitet dokumenteres før boligformålet kan realiseres. Rekkefølgekrav I forbindelse med offentlig ettersyn uttalte tidligere seksjon for eiendomsutvikling og utbyggingsavtaler (nå Etat for utbyggingsavtaler) at det må vurderes hvorvidt infrastruktur som tenkes etablert gjennom områdeplan for Nygårdstangen, er av betydning for den nye bebyggelsen i planforslaget. Planområdet ligger nært opptil infrastruktur som tenkes etablert gjennom områdeplanenen. Slik fagetaten vurderer det, ligger ikke nærværende planområde nært nok til at det er rimelig å kreve at det medtas rekkefølgekrav i sammenheng med den aktuelle infrastrukturen. Etter fagetatens vurdering vil et slikt rekkefølgekrav være mer aktuelt for pågående planarbeider på østsiden av Lars Hilles gate. I nærværende planforslag er det vist offentlig tilkomst/gangveg fra Nygårdsgaten og Nygårdshøyden gjennom parkområdet vist som o_park i plankartet. Denne tverrforbindelsen vil bli en viktig tverrgående forbindelse for området. Det er medtatt rekkefølgekrav som sikrer at parkområde med gangveg opparbeides før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, jamfør forslag til bestemmelse punkt Side 6 av 8

7 Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering med konsekvensutredning (KU): a) Bergenhus, gnr 164, bnr 860 og 861 m.fl., Nygårdsgaten 91 og 93 / Johannes Bruns gate, arealplan-id , vist på plankart sist datert b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8

8 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 119 fil 1 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 120 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, dok 116 fil 3 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, dok 114 fil 7 E. Illustrasjonsplan datert, dok 121 F. Snitt datert, dok 116 fil 6 G. Redegjørelse etter innsigelse fra Riksantikvaren, dok 95 fil 2 H. Notat angående innsigelse Statens vegvesen, dok 110 fil 2 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8