Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken, Reguleringsplan

Transkript

1 Byrådssak 61/16 Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken, Reguleringsplan TONB ESARK Hva saken gjelder: Origo Arkitektgruppe AS fremmer på vegne av Helse Bergen HF planforslag for et område ved Haukeland universitetssykehus i Bergenhus bydel. Bakgrunnen for planarbeidet er at Haukeland universitetssykehus, avdeling rusmedisin, har behov for å utvide behandlingstilbudet for tidligere ruspasienter (videreføringsboliger). Hovedmålet med planforslaget er å legge til rette for formålene kontor og bolig, men innenfor rammene av offentlig institusjon. For planområdet er det vist maksimal utnyttingsgrad på % -BRA = 60 %, hvilket gir rom for inntil 1366 m 2 bruksareal. Det legges til rette for maksimalt 14 boenheter, med anslagsvis 22 sengeplasser. Om lag 210 m 2 av bruksarealet vil gå med til administrasjon, fellesareal og kontor. Foreslått maksimal byggehøyde er kote +116,5. Figur 1. og 2. utsnitt oversiktskart t.v. og oversiktsbilde av planområdet t.h. Det forutsettes i planforslaget at eksisterende sti flyttes sørover, mot eiendomsgrensen til gnr/bnr 161/1232. Avkjørsel til planområdet er lagt til Haukelandsbakken. Det åpnes opp for 4 parkeringsplasser for bil og 5 parkeringsplasser for sykkel. Areal for parkering er vist i illustrasjonsplanen, men ikke plankartet. Nybygg B skal avtrappes mot nord og med illustrasjonsplan som utgangspunkt vil nybygg B bli 3 etasjer og nybygg A vil bli 4 etasjer. For øvrig er det lagt opp til stor fleksibilitet for videre prosjektering før gjennomføring av planen. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 10 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene fra høringsinstansene ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Areal til varelevering, samt renovasjon, må utredes ytterligere og avklares. Opparbeidelse av veiarealer, etablering av rigg og sikringsplan må være i henhold til godkjenning fra vegmyndighet før arbeid igangsettes. 1

2 Gangsti ved sørsiden av planområdet må opparbeides slik at den er fremkommelig og sikker. I den private merknaden blir det i hovedtrekk pekt på følgende Sikre mot skade på tilliggende boliger og konstruksjoner i byggefasen Etter naboens vurdering vil foreslått bygningsvolum, bygningshøyde og plassering av bygning føre til tap i deres boligs markedsverdi grunnet tap av utsikt og beboerkvalitet. Endringer etter offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene Nødvendige oppdateringer i plankart. Det har blitt sikret gjennomgående fortau i avkjørselen gjennom bestemmelsene. Rekkefølgekrav for opparbeiding og utbedring av kommunale vegområder er inkludert i bestemmelsene. Alternativer for varelevering og renovasjon er ytterligere utredet. Håndtering av masser er ytterligere utredet. Opparbeidelse av ny trasé for sti er inkludert i rekkefølgebestemmelsene. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Hovedformål I foreliggende planforslag legges det til rette for videreføringsboliger for tidligere ruspasienter, med tilhørende funksjoner for terapi og administrasjon. Målgruppen er personer som er i tredje fase i behandlingsplanen, som har holdt seg rusfri i ca. 1 år, har fast jobb eller går på skole. Helse Bergen har god erfaring med eksisterende videreføringsboligkompleks i henholdsvis Gabriel Tischendorfs vei og i Bjørndalen. Forslagstiller opplyser videre at videreføringsboligene vil være døgnbemannet, og at behandlingstilbudet medfører en nulltoleranse for rus (alkohol). I samråd med den lokale velforeningen er det avtalt å følge opp med eventuelle sikkerhetstiltak (kveldspatruljer o.l.) ved behov. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot foreslått formål. Figur 3: Utsnitt av illustrasjonsplan. Byggehøyder/ Estetikk Forslagstiller legger opp til en stor fleksibilitet i fasen for gjennomføring av planen. Plankartet vises byggegrense på minimum 4 meter mot nabo i sør. Bygget avtrappes mot nord, fra kote +116,5 til kote +113,5. Illustrasjonsplan viser mulig utnyttelse av tomten (se figur 3). Takoppbygg og takvinkel vil ha betydning for bygningens volum. Bygningens form og materialvalg blir viktig for bygningens uttrykk. Fagetaten anbefaler at tekniske installasjoner trekkes tilbake fra fasadeliv. Det vises til bestemmelsene punkt hvor heishus kan være inntil 3 m høyere enn angitt maksimumshøyde. Etter fagetatens vurdering skal denne integreres i bygg A. 2

3 Fagetatens vurderer ikke planlagt byggehøyde til å gi vesentlig sjenanse for Ravnebjerget barnehage. Lekeområdet ligger på sør-øst siden av barnehagen, og planlagt nybygg kaster ikke ekstra skygge på arealene (se Figur 4 og 5). Figur 4: Illustrerer uteområdene til naboene i forhold til planområdet. Figur 5. Sol/skygge analyse ved vårjevndøgn kl. 15 Boligen sør for planområdet, Haukelandsbakken 43 (fig. 4), vil miste noe utsikt i nordøstlig retning på grunn av byggehøyden til nybygg A. Forslagstiller mottok en merknad fra nærmeste nabo angående dette, men vurderte det slik at tiltaket ikke ville føre til vesentlig tap av utsikt. Uteoppholdsareal Det er en målsetting at videreføringsboligene skal ligge i etablert boligområde. Samtidig blir formålet vurdert å tilhøre kategorien sykehus når det gjelder krav til uteoppholdsareal. Etter gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010) er det kun krav til uteoppholdsareal når det legges til rette for boligformål. Det er derfor ikke medtatt krav til uteoppholdsarealer i forslaget til bestemmelser. I planbeskrivelsen blir imidlertid balkonger og takterrasser vendt mot sørvest oppgitt som mulige alternativ til uteoppholdsareal. Etter fagetatens vurdering bør det være uteoppholdsarealer dersom videreføringsboligene skal fremstå som boliger, og ikke en institusjon, og samtidig integreres i tilliggende boligområde på en best mulig måte. Takterrasser bør plasseres og skjermes slik at de ikke vil ha sjenerende effekt ovenfor naboer. Dette anbefales sikret i reguleringsbestemmelser. Nærmere utforming av takterrasser og balkonger skal tas med byggesak. Tilkomst og parkering Forslagstiller foreslår i punkt i bestemmelsene at alt avfall i bruksfasen i sin helhet vil bli ivaretatt av Haukeland universitetssjukehus (Helse Bergen HFs) egne rutiner. Nærmere redegjørelse for plassering av avfall skal gis ved søknad om rammetillatelse. Forslagstiller viser til at plassering av miljøstasjon avklares ved byggesak. Mulig plassering er ved adkomstveg, eller i eget bossrom (figur 6). Kjøretøy ved varelevering og renovasjon snur ved enden av Haukelandsbakken ved tidligere sykepleierhøgskolen slik renovasjonskjøretøy gjør i dag. Fagetatens viser til behov for å sikre gode renovasjonsløsninger og at planforslaget ikke har tydelig utredet ulike problemstillinger ved forslaget. Dersom renovasjonskjøretøy må stanse langs Haukelandsbakken for å hente avfall, vil det stanse all annen trafikk opp og ned veien. Det er fagetatens vurdering at avfallshåndtering og tilkomst av større kjøretøy må planlegges og utredes ytterligere og det må framgå tydelig på plankartet og av reguleringsbestemmelser hvor miljøstasjon skal plasseres. 3

4 For planområdet gjelder parkeringsbestemmelser P3, herunder skal det tilrettelegges for 4 p-plasser for bil og 5 parkeringsplasser for sykkel. Sykkelparkeringen skal ha overbygning. Barn og unge, og grønne interesser Planområdet er i dag avstengt, bortsett fra tursti, og følgelig ikke brukt til lek. Eksisterende sti er foreslått sikret i planforslaget. Barn og unges interesser vurderes ivaretatt. Foreslått utbygging vil ikke påvirke barnehage og skolekapasiteten i bydelen. Området sørvest for planområdet er avmerket i Grønt kart som skog med særs høy bonitet (figur 6). Planområdet inneholder ikke arter eller naturtyper som er rødlistet. Tiltaket som følger av planforslaget, synes således ikke å være i konflikt med interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Figur 6: Rød sirkel viser hvor ny tursti vil komme, blå sirkel viser skog med høy bonitet Planforslaget innebærer å flytte en eksisterende tursti, sørvest for nybygg A. Turstien vil bli flyttet lengre sør gjennom etablering av et nytt turdrag (figur 6). Fagetaten mener at tiltak innenfor planområdet må ta hensyn til blandingsskogen i vest-sørvest, spesielt i byggefasen av nybygg og når ny(flyttet) turdrag skal opparbeides. Risiko og sårbarhet og massebalanse I følge ROS-analysen kan utbygging føre til fare for steinsprang, utrasing av større blokker og skade av tørrmurer. I geologisk rapport, utarbeidet av Rambøll (Geologisk utredning G-not-001) foreslås det sikringstiltak, se bestemmelsene, punkt I henhold til punkt 4.4 i bestemmelsene skal terrenginngrep dokumenteres før utsprenging. Rigg- og sikringsplan, inkl. anleggstrafikk, som viser både inn og utkjøring av området skal sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse (jf. punkt ). Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til formålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres/utdypes på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Takterrasser må bli tydeligere beskrevet i bestemmelsene med tanke på kvalitet og plassering i forhold til vær og vind, og for å unngå sjenerende effekt ovenfor naboer - Det skal sikres gjennom bestemmelsene at nytt turdrag blir sikkert og av høy kvalitet. - Avfallshåndtering og tilkomst av større kjøretøy må løses innenfor egen eiendom Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurderinger Byrådet er positiv til formålet og anbefaler reguleringsplanen vedtatt. Planen legges det til rette for å skape et botilbud for tidligere rusavhengige som også gir helsehjelp og omsorg som del av tilbudet. Planforslaget støtter byrådets ønske om at rusomsorgen skal følge prinsipp om individuell oppfølging og vil gi behandlingsplasser for rusavhengige i Bergensområdet. Byrådet anbefaler planforslaget vedtatt med endringer slik de fremkommer av saken. 4

5 Begrunnelse for framleggelse for bystyret I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert/revidert B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende tillegg/endring: a) Nytt punkt: 4.2.2, «Takterrasse skal ha beplantning og materialbruk av høy kvalitet. Takterrasse skal plasseres slik at den er skjermet for vær og vind, og skaper minst mulig innsyn til nabobebyggelsen. b)legges til: En parkeringsplass skal forbeholdes HC. En parkeringsplass skal tilrettelegges med lademulighet for El-bil. c) Nytt punkt: Turdrag skal være trygt og utformes med materialer av høy kvalitet. d) Ny ordlyd: Avfallshåndtering og tilkomst av større renovasjonskjøretøy må løses på egen eiendom. 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før vedtak kunngjøres. Dato: 9. februar 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Fagnotat, datert/revidert med følgende vedlegg: Plankart, datert/revidert Reguleringsbestemmelser, datert/revidert Planbeskrivelse, datert/revidert Meknadsskjema, datert/revidert Merknadskart, datert/revidert Illustrasjonsplan, datert/revidert Snitt og oppriss, datert/revidert Snitt gangsti, datert/revidert Sol- og skyggeillustrasjoner, datert/revidert D-modell/perspektiv, datert/revidert VA-rammeplan Geologisk utredning g-not 001, datert/revidert