Ytrebygda, gnr.119,bnr.75 mfl, Holtaåsen. Reguleringsplan. Nasjonal arealplan-id

Transkript

1 Byrådssak 320/16 Ytrebygda, gnr.119,bnr.75 mfl, Holtaåsen. Reguleringsplan. Nasjonal arealplan-id ASRO ESARK Hva saken gjelder: En Til En Arkitekter AS i samarbeid med Weglo Design og Plan og Landskap AS fremmer på vegne av Minde Prosjekt AS planforslag for fortetting i et område i Ytrebygda bydel på Holtaåsen, sør for Steinsvikvegen. Til venstre: Oversiktskart m/plangrense. Til høyre: Planforslaget. Det står i dag en enebolig på eiendommen. Eiendommens grunnareal er i overkant av 4 daa, og planområdet utgjør totalt ca. 4,1 daa. I gjeldende reguleringsplan fra 1966 er eiendommen regulert med tre eneboliger Det planlegges to leilighetsbygg på to etasjer, BK-1 og BK-2, med til sammen 7 leiligheter og en ny eneboligtomt, BF-1. Utnyttelsesgraden i planforslaget er satt til 50% BRA for eneboligtomtene BF-1 og 75% BRA for tomtene for leilighetsbygg BK-1 og BK-2. Samlet har planområdet en utnyttelsesgrad på ca. 46,5 %, når regulerte lekeplasser, adkomstveger mv. er medregnet. Eneboligene planlegges med parkering på bakkeplan eller i garasje/carport. For leilighetsbyggene planlegges parkering i parkeringskjeller under BK-1, samt 1 handicap-parkeringsplass på bakkeplan. Innenfor planområdet er det avsatt to områder til felles uteoppholdsareal. Planområdet har tilkomst fra fylkesveg Steinsviksvegen, via kommunal veg Holtaåsen. Siste del av tilkomstvegen er privat. Tilkomstvegen til planområdet er uten fortau, og har bratte stigningsforhold på deler av vegen. Det planlegges varmekabler i den bratteste delen av vegen. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende. 1

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 8 uttalelser fra høringsinstanser, og 2 private merknader der den ene merknaden er en felles merknad fra 10 naboer. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg N. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikksikkerheten ved økt bruk av atkomstvegen Manglende tilpassing til strøkskarakteren Landskapstilpasning / fjernvirkning av tiltaket på grunn av beliggenheten på toppen av en høyde Etter offentlig høring ble det foretatt en begrenset høring i tidsrommet for utvidelse av plangrensen for å sikre nok vegareal for gjennomføring av planen. På grunn av stigningsforholdene ble det foreslått å senke eksisterende adkomstveg, noe som førte til at eksisterende avkjørsel inn til eiendommene gnr.119, bnr.907, 415 m.fl. også måtte senkes. Det kom inn 3 private merknader der den ene merknaden er en felles merknad fra 9 naboer. Berørte naboer var negative til den foreslåtte endringen da dette medførte inngrep i deres eiendom. Det har også vært gjort en begrenset høring i tidsrommet slik at areal for frisikt mot kommunal veg Holtaåsen er ivaretatt i planforslaget. Ved denne høringen kom det inn 2 merknader fra naboer i tillegg til en uttale fra trafikketaten. Merknadene og uttalelsene til begrenset høring nr.2 er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg O. Det henvises til «Fagetatens vurdering» for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn er i hovedsak følgende: Del av kommunal veg Holtaåsen og nødvendig privat sideareal tatt med i planen for å ivareta frisiktsforhold Det er innregulert to områder for bossavhenting Etter første begrensede høring ble det gjort en ny vurdering på tilkomstvegen. I foreliggende planforslag foreslås det å legge varmekabler i første del av adkomstvegen, som har et stigningsforhold på ca. 1:7. Dette fører til at det ikke er behov for å senke eksisterende avkjørsel inn til eiendommene gnr.119, bnr.907, 415 m.fl., som var en del av endret reguleringsforslag til begrenset høring i november Mindre justeringer som i all hovedsak gjelder plantekniske forhold Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg E). Utnyttelsesgrad / byggehøyder / estetikk I kommuneplanens arealdel (KPA) ligger Holtaåsen innenfor generelt byggeområde for bebyggelse og anlegg. Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad 60% BRA og langs de store kollektivårene kan det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60% %. Eksisterende grønnstruktur skal ivaretas. Det er utarbeidet illustrasjonsmateriell i 3D som viser hvordan den planlagte bebyggelsen forholder seg til omgivelsene med hensyn til høyde og terrengtilpassing. Den mest markerte øvre delen av kollen blir sprengt ned for å gi plass til garasjekjeller under leilighetsbygget som ligger mot øst (til høyre i illustrasjonen under). Vedlagte snitt (vedlegg G) viser at 2

3 regulert maksimal byggehøyde er ca. 4 meter høyere enn eneboligen i vest som ligger på en lavere del av høydedraget. Fagetaten vurderer dette til å være en akseptabel byggehøyde, med bakgrunn i at de foreslåtte bygg vurderes til å tilpasses eksisterende bygningsstrukturer-/volumer og vil gli inn i landskapet uten å gi vesentlig nær- og fjernvirkning. Planområdet sett fra sør. BK-2 til venstre og BK-1 til høyre. Planområdet/kollen sett fra øst. BK-1 til venstre, BF-2 (eksisterende bolig i planområdet) i midten, og ny enebolig til høyre på den lavereliggende delen av kollen. Det er etter offentlig ettersyn tatt inn i reguleringsbestemmelsene at forstøtningsmurer skal oppføres i naturstein og beplantes i forkant for å avdempe den visuelle fremtoningen. Fagetaten vurderer at de viste volumene og byggehøydene, sammen med kravene til terrengbehandling, utgjør et godt grep for utbygging på tomten. Adkomstvei Planforslaget har veiadkomst fra den kommunale veien Holtaåsen (blå stipling) via eksisterende private vei (gul stipling) og foreslår etablering av ny privat vei (rød stipling) til det nye boligfeltet på toppen. Det har vært utfordringer i planprosessen når det gjelder adkomstveien. Eksisterende adkomstvei (gul stipling) er bratt, særlig øvre del som har en bratt kneik med stigningsforhold ca. 1:6. Dette er brattere enn Bergen brannvesen sine krav til stigningsforhold på vei som er maksimalt 1:8. Med hensyn til mest mulig fleksibilitet ved gjennomføring, foreslår fagetaten at de angitte stigningsforholdene som er vist i plankartet tas ut og da reguleringsbestemmelsene har lagt inn et krav til at vegen skal ha maks. stigning på 1:7. 3

4 119/907 Skråfoto som viser veisituasjonen i området Fagetaten foreslår at det settes krav om varmekabler i de delene av bakken som har stigningsforhold brattere enn 1:8. Fagetaten foreslår videre krav om godkjent trafikk- og sikringsplan for gjennomføring av tiltak i f_v3 både for den kommunale og private veien. Gjennomføring og privatrettslige forhold Nabo og eier av gnr 119 bnr 415 (eiendomsgrense vist med rød strek nedenfor) har signalisert gjennom prosessen at det ikke er aktuelt å inngå avtale med utbygger om nødvendige tiltak i vei. Uten at en slik privatrettslig avtale foreligger, er gjennomføring av planforslaget ikke realistisk. Når fagetaten likevel anbefaler vedtak av planforslaget, er det fordi det vurderes at planlagte tiltak bør kunne la seg gjennomføre uten at det medfører uforholdsmessig store ulemper for naboskapet, ut ifra hva som kan forventes i sammenheng med fortetting i et eksisterende boligområde. Illustrasjon av aktuell tomt, markert med rødt Barn og unges interesser Det er satt av to felles lekeplasser / uteoppholdsplasser i planforslaget, på til sammen 312 m 2. Disse oppfyller arealkravene i KPA. Fellesarealene ligger sentralt plassert med enkelt tilkomst fra leilighetene og på en flatere del av tomten. Lekearealene ligger også skjermet fra trafikk, og har gode solforhold jf. vedlagte soldiagram (vedlegg I). Notat vedr. vegtrafikkstøy konkluderer med at de planlagte boligene tilfredsstiller støykravene i KPA og øvrige retningslinjer uten spesielle tiltak. Ut fra ovennevnte vurderer fagetaten at avsatte arealer for felles uteoppholdsareal er tilfredsstillende i planforslaget. Universell utforming I tråd med bestemmelsene i kommuneplanen er det utformet og reservert en parkeringsplass for 4

5 bevegelseshemmede. Denne er plassert på bakkeplan nær inngangspartiet til boligene. Boligene har ikke krav om heis, og det er dermed ikke krav til universell utforming av uteareal. Naturmangfold Det går frem av planbeskrivelsen s 12 at eiendommen har vært beplantet og/eller har blitt tilgrodd med unge løvtrær. Det er ingen nyere registrering av sårbare arter i området. Massehåndtering Det planlegges å planere ut deler av planområdets topp, samt å bygge parkeringskjeller under bygg BK-1. Overskuddsmassene planlegges brukt til parkeringsplassen i enden av veien ved bygg BK-1 og BK-2, samt opparbeiding av tilkomstvei. Det er ikke vist beregninger på dette. Det er i dag utfordringer i Bergen kommune når det gjelder deponering av masse. Derfor må det i bestemmelsene stilles krav til dokumentasjon av massebalanse og deponering av eventuelle overskuddsmasser. Planfremstilling Fagetaten vurderer fremstillingen av plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse generelt til å være god. Plankartet har god lesbarhet, og reguleringsbestemmelsene har et enkelt og lettfattelig språk, men må gjøres mer entydige. Fagetaten vurderer at følgende endringer må utføres før reguleringsplanen kan anses som tilfredsstillende: Plankart: - Tiltenkt parkeringskjeller mangler benevning. Fagetaten foreslår #1 som benevning. - På tegnforklaringen må riktig eksakt plannavn påføres - Påført tekst for stigningsforhold og koter må tas ut av kartet. - Siktlinjene i avkjørsel f_v1 og f_v2 må være i samsvar med tekst 3x 20 m. Disse er tegnet 2x20 m Reguleringsbestemmelser: Fagetaten foreslår en rekke endringer i reguleringsbestemmelsene, og har utarbeidet eget forslag til endrede bestemmelser «fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser, datert ». Forslag til endringer omtales/begrunnes i detalj i fagnotatet og framgår av vedlegg C. Mange av endringene av bestemmelsene er av teknisk, redigeringsmessig karakter og en oppretting i forhold til plankartet. De planfaglige endringene er: 2.1 Krav til utomhusplan. 2.6 Krav om trafikk og sikringsplan 2.7 Krav til massehåndtering 3 Rekkefølgekrav angående parkeringsplass for bevegelseshemmede og ev rassikringstiltak 5.2.2, og 8.1 Parkering Krav til varmekabler i vei Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten anbefaler planforslaget vedtatt med endringer foreslått i fagnotatet. Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling av foreliggende plan for fortetting, der det legges til rette for to leilighetsbygg på to etasjer, med til sammen 7 leiligheter og en ny eneboligtomt. Leilighetsbyggene har en utnyttelsesgrad eks parkering som er høyre enn rammene i KPA, men kan likevel anbefales da området ligger sentralt og innfor ti minutters gangavstand fra busstopp, bybanestopp ved Lagunen og Råstølen, skoler, barnehager og service. Området rundt bybanestoppet ved Tunesflaten (Råstølen) ligger ikke inne som sentrumsområde i gjeldende KPA, men ny avgrensing utredes ved rullering av KPA. På grunn av den 5

6 sentrale beliggenheten og politisk plattforms målsetning om 10 % reduksjon i biltrafikken innen 2020, (med 2013 som basisår), mener byrådet at parkeringsdekningen bør reduseres til maks 1.0 p-plass pr 100 m 2 bolig i stedet for 1,4 plasser. Foreslått to etasjes leilighetsbygg ligger eksponert oppå en kolle. For å dempe virkningen er det positivt at det er formulert bestemmelser som stiller krav til at det gjøres rede for materialvalg og bygningenes plassering i forhold til hverandre og at ny bebyggelse skal ha en material- og fargebruk som virker dempende. Tiltak innad i feltet skal ha et samlende uttrykk. Byrådet mener at fellestrekk i fargebruk, volum og takformer bidrar til at et område framstår som enhetlig. Kontraster kan benyttes for å framheve ekstra gode kvaliteter. Plassering i landskapet kan påvirke om et bygg virker dominerende eller om det underordner seg omgivelsene. For å kunne vurdere den visuelle kvaliteten av nybygg i forhold til nabobebyggelsen, er fotomontasjer, perspektivtegninger, snitt og/eller fasadeoppriss sammen med nabobebyggelse et nyttig verktøy. Byrådet anbefaler at bestemmelsene presiseres som foreslått i innstillingen i vedtak på dette området. Planforslaget er ellers grundig behandlet i prosessen og fagetatens bearbeiding av bestemmelsene sikrer et forbedret planforslag. Byrådet viser til at ekspropriasjon kan være et aktuelt virkemiddel om det ikke oppnås minnelig avtale for opparbeiding av avkjørsel, jfr rekkefølgekrav. Under henvisning til politisk plattform, mener byrådet at krav om strømtilførsel til alle parkeringsplasser må innarbeides i bestemmelsene. Byrådet anbefaler planforslaget slik det framgår av innstillingen til vedtak. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Ytrebygda, gnr. 119, bnr. 75, Holtaåsen, Reguleringsplan. Nasjonal arealplan-id 1201_ Vist på plankart sist datert , med følgende endringer/tillegg: a) Tiltenkt parkeringskjeller (vist som bestemmelsesområde) under feltene BK-1, BK-2 og f_lek-2 skal gis #1 som benevning. b) På tegnforklaringen må riktig plannavn påføres: «Holtaåsen». Påført tekst for stigningsforhold og koter på vegen, og målsetting av bossplass må tas ut av plankartet. c) Siktlinjene i avkjørsel f_v1 og f_v2 må være i samsvar med tekst 3x 20 m. (Disse er tegnet 2x20 m). B. Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser, datert , med følgende tillegg: a) tilføyes: «Kommunen kan kreve illustrasjoner av nær- og fjernvirkning av nybygg i form av fotomontasjer, snitt og fasadeoppriss som viser ny bebyggelse sammen med eksisterende bebyggelse.» b) Første setning endres til: «Det skal avsettes maks 1,0 parkeringsplasser for bil pr. 100 m2 boligareal.». c) tilføyes: «Alle parkeringsplasser skal ha strømtilførsel.» 6

7 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 13. september 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart datert Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser, datert Fagetatens forslag til bestemmelser med visning av endringer Forslagsstillers forslag til bestemmelser, datert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt Illustrasjoner, datert Sol og skygge Merknadskart, oppstart Merknadskart, offentlig ettersyn Merknadskart, begrenset høring Merknadsoppsummeringsskjema, oppstart Merknadsoppsummeringsskjema, offentlig ettersyn, redigert Merknadsoppsummeringsskjema, begrenset høring ROS-analyse Notat, adkomstvei Notat, varmekabler Notat, varmekabler, vedlegg01 Notat, veitrafikkstøy Lengdeprofil, vei Lengdeprofil, vei, vedlegg01 Tverrprofil.zip VA-rammeplan.zip 7