BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdelingen Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /126 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: GSSA FANA, GNR. 82, BNR. 3, 4, og 6 m fl HAMREVEGEN, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, 2. GANGS BEHANDLING. DET FORELIGER INNSIGELSE TIL FORSLAGET 1. Planforslaget: På vegne av TT Eiendomsutvikling AS, fremmer Asplan Viak As forslag til reguleringsplan for et område i Fana bydel, like nord for Kalandsvatnet. Planområdet er på ca 33 daa og ligger ved foten av Smøråsfjellet, mellom Osvegen (E39), Hatlestad terrasse og Hamrevegen (F167). Det skålformede terrenget er bratt og heller hovedsakelig fra nord mot sør. Rett vest for planområdet, i selve plangrensen ved FGA 2, går det en åpen bekk fra nord og sørover ned til Figur 1: Planområdet Figur 2:Revidert planforslag, datert Kalandsvatnet. Bekken er en naturlig del av dreneringssystemet for overflatevann fra store deler av Hatlestad området. I kommuneplanens arealdel (KPA) er planområdet vist med formål byggeområde. Hoveddelen av planområdet ligger på eiendommen gnr. 82, bnr. 3 som er uregulert. En liten del av planområdet ligger på eiendommen gnr. 82 bnr. 4, helt vest i planforslaget. Denne eiendommen er regulert til eneboliger/ rekkehus gjennom reguleringsplan nr

2 Hatlestad, gnr. 82, deler av bnr. 3 og 4 mfl. Valle gnr. 49, deler av bnr. 2, 61 og 123 m.fl. og er vedtatt i Hovedformålet med planforslaget er å regulere til boliger med tilhørende infrastruktur. Adkomst til planområdet skjer primært fra Osvegen (E39) via Hamrevegen (Vei 1, jf. vedlegg A) som foreslås oppgradert til en to-felts vei med fortau. Selve hovedadkomsten inn i området (Vei 2) foreslås også som offentlig to -felts vei med fortau. Denne veien er en oppgradering, sammenslåing og forlengelse av dagens innkjørsel til eiendommen gnr. 82 bnr. 3 og til øvre del av Hatlestad sykehjem (sørøst for planområdet). I planforslaget blir de to adkomstveiene samlet i en vei, Vei 2. Lengst i nord og i en smal stripe langs planområdets østlige grense er det etablert et friluftsområde. Gjennom etableringen av adkomstvei (Fav6) til naboeiendommen med gnr. 86 bnr. 6, deles dette friluftsområdet i todeler, FL 1 og FL2. Totalt utgjør friluftsområdet 5,95 daa. Ved dette grepet er eksisterende gangsti fra bussholdeplass på Osvegen (nord øst for planområdet) prøvd oppretthold selv om selve traseen blir noe endret. Planområdet «deles» i to gjennom Vei 2. Nord for Vei 2 er det tenkt etablert et boligområde B1 med 3 stk. terrasserte blokker. Hver blokk er på 4 boligetasjer med to frie etasjer over bakkeplan i bakkant av bygningene. I tillegg har hver blokk parkeringsareal i en underetasje. Parkeringsetasjene for de to nederste blokkene veksler mellom å ligge helt og delvis under bakken. I den nordligste terrasseblokken ligger parkeringsetasjen over terreng og utgjør en synlig femteetasje. Foran sistnevnte blokk skal det i tillegg etableres overflateparkering. Maks mønehøyde/gesims for de tre blokkene varierer fra kote + 92 moh. til kote moh. (jf. plankartet vedlegg A). Utnyttelsesgraden for boligformålet B1 (gult område) oppgis til å være 90 % BRA (bruksareal). Beregnet BRA er oppgitt til 8500 m 2. Dette inkluderer garasje og overflateparkering og gir totalt 48 nye boenheter. Felles grøntareal for beboerne i B1 er delt i to felt, FGA 1 og FGA2. Arealet FGA1, på 3.5 daa, ligger nord for B1 og grenser opp mot friluftsområdet FL1. FGA 2 ligger helt vest i planområdet og grenser mot den ovennevnte Hatlestad bekken. Arealet er på 1.4.daa. Forslagstiller oppgir at dersom felles, grønne, areal medtas som grunnlag for utregning av % BRA, vil utnyttelsesgraden her bli 58 % BRA hvilket samsvarer med forslaget som ligger i vedtatte, men ikke rettskraftige KPA Sør og vest for Vei 2 ligger de to boligfeltene B2 og B3. Her tillates det oppført boliger med 1 til 2 boenheter. Maks grad av utnytting er % BRA = 50 %. Alt bruksareal under terreng skal inngå i beregningen. Parkeringsareal på terreng skal her inngå i beregning av grad av utnytting med BRA = 18 m2. Hovedadkomst, Vei 2, er meget bratt og har en generell stigning på 1: 10 helt fra Hamrevegen. Over en strekning på 100 meter (mellom Fav 2 og Fav 4) er stigningsforholdet 1: 8. Fellesvei FV6 er etablert for å legge til rette for utvikling av eiendommen med gnr. 82 bnr. 6 som ligger øst av foreslåtte planområde. Langs FV 6, fra krysset med Vei 2 er det foreslått regulert inn offentlig gangvei G1 og G2 med bredde 2.5 meter. Gangveien er tenkt som en forlengelse av forannevnte gangsti fra Osvegen. Videre er det regulert inn en ny avkjørsel fra Hamrevegen helt syd vest i område. Denne vegen er ment å betjene B3 og naboeiendommen med gnr. 82 bnr. 4 som ligger utenfor planområdet. Planforslaget sanerer dermed eksisterende avkjørsel til eiendommen med bnr 4. B2 og øvre del av B3 har avkjørsel fra Vei 2. Det er i 2009 utarbeidet en skredsikringsvurdering for planfasen som konkluderer med at det i felt B1(område 4) er en del løse masser over berg, og at det her må utføres grunnundersøkelser Side 2 av 17

3 for å prosjektere fundamentering. Dette mener forslagstiller ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelsen punkt , tredje og fjerde punkt. Hele planområdet er fordrøyningsareal for øvre Hatlestad og området er utsatt for flomfare. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende. Det vises imidlertid til fagetatens vurdering i punkt 4 i dette notatet. 2: Innkomne merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. Innsigelse. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet til Det kom inn 23 merknader, 10 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. To av merknadene medførte innsigelser fra offentlige etater. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulent i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Fagetatens kommentarer til merknader vil fremgå av punkt 4 Fagetatens vurdering av planforslaget. Fylkesmannen i Hordaland og Statens vegvesen hadde innsigelse mot forslaget som lå ute til høring. 2.1 Hovedessensen i merknader og uttalelser: Private: For høy utnyttelse av området og for store terrenginngrep. Bekymring i forhold til estetikk, landskapshensyn, typologi og struktur. Fremmed elementer i forhold til den eksisterende struktur og boligtype. Fremføring av vei med store skjæringer, fyllinger og murer vil bli for dominerende og fjernvirkningen stor. Vil ødelegge for naturområdet rundt Kalandsvatnet og forringe landskapsverdien. Området er flomutsatt og er drenerings-/fordrøyningsareal for høyereliggende boligområder. Bekymring i forhold til rassikkerhet. Området blir i dag nyttet til turgåing. Området er undersolt. Solen forsvinner på tidlig ettermiddag. Man er negativ til barnehage i LNF område og viser til at tomten er forurenset. Økt trafikk belastning på Hamrevegen Offentlige høringsinstanser: Trafikksikkerhet: Det må inn rekkefølgebestemmelser på fortau og gangsti langs F 167 frem til E 39. Offentlig vei, både fylkesveien Hamrevegen og ny veg Vei 2 må følge kravene til standard i Håndbok 017. Det pekes på at ras og flomsikring må vurderes strengt her. Området mottar og fordrøyer overflatevann fra høyereliggende boligområder. BIR ønsker avfallsplan levert før 2. gangs behandling. Va- rammeplan skal være forhåndsgodkjent før 2. gangs behandling. Mangler illustrasjoner på bygg plassert i terreng og i landskapsbildet. For høy utnyttelse og for kraftige terreng inngrep. Kritisk til lekeareal på faste dekke. Side 3 av 17

4 2.2 Det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen og Statens vegvesen Innsigelse fra Statens vegvesen: Merknadsbrevet må betraktes som en innsigelse dersom man ikke løser følgende problemstillinger: Reguleringsplanen skal omfatte fylkesvei 167 Hamrevegen og den skal opprustes og reguleres til et sammenhengende gangsystem frem til krysset med E39. Fortau/gang - /sykkelveg skal knyttes til naboreguleringsplan i øst. Det må innarbeides rekkefølgekrav om at det ikke gis midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor planområdet før F 167 er sikret med fortau/gang-sykkelsti frem til E39. Minimum 2.5 meters bredde på fortau langs F167. Krav til frisikt. Hovedadkomst til planområdet, Vei 2, må utformes som et kryss med frisikt 10 x 54 m. Tilkomsten på østsiden av barnehagen må ha frisikt 10 x 54. Krav om byggegrense mot fylkesvei F167 lik 15 meter Innsigelse fra Fylkesmannens til ovennevnte planforslag, gjort kjent i brev av : «Fylkesmannen fremmer innsigelse til reguleringsplan gnr. 82 bnr. 3, 4, 6 og 72 Hamrevegen Da planen bryter med kommuneplanen ved at det reguleres til Barnehage i LNF område, bruk av toppdekke på parkeringshus til uteareal, og manglende støyanalyse. Reguleringsplanen ivaretar heller ikke tilstrekkelig det verdifulle landskapet ved Kalandsvannet med blokkbebyggelse i bratt terreng. Fylkesmannen fremmer også innsigelse pga mangelfull håndtering av rasfare, overvann, vannveier og fordrøyningsareal. Reguleringsplanen kan således ikke egengodkjennes i kommunen slik den foreligger.» I møte mellom fagetaten og Fylkesmannen, den , ble det redegjort for hva som måtte endres og belyses nærmere i planarbeidet dersom Fylkesmannen skulle kunne trekke innsigelsen: Barnehagen må løses innen for området vist som Byggeområde i KPA. Bedre utomhusareal hva angikk kvalitet og variasjon. Man måtte utrede støyproblematikken i Hamrevegen. Bedre landskapstilpassing både for bygg og anlegg (vei). Redusere utnyttelsen. Fastleggelse av veitrase i samarbeid med Samferdselsetaten (geologisk undersøkelse). Se på vannveier og fordrøyningsareal i samarbeid med VA - etaten. Må inn i plankartet. 3. Endring av planforslag etter utleggelse til 1. gangs høring. TT Eiendomsutvikling AS v/tore Birkeland har overtatt som forslagstiller. Endringene av planforslaget som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av forslagsstillers Notat - Endring i planforslaget etter offentlig høring (jf. vedlegg C2). Kort oppsummert innebærer dette: Reduksjon av planområdet fra 70 daa til 33 daa. Reduksjon av antall boenheter fra 167 til 48 (Nb! da er ikke utbygging i B2 og B3 tatt med). Barnehagen er tatt ut av planforslaget. Veiarealet er redusert. Vei 2 er vesentlig kortere og strekningen med det mest omfattende terrenginngrepet (Vei 3 og Vei 4) er tatt ut av planforslaget. De rasutsatte boligområder B1- B2 og B4 er tatt ut av planen. Friluftsområdene FL 1 og FL 2 som lå i vest, mot Hatlestad terrasse i forslag som lå ute til høring, er tatt ut av planen. Side 4 av 17

5 4. Fagetatens vurdering av planforslaget: 4.1 Innledning: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema og nedenfor følger kommentarer til noen aktuelle problemstillinger /tema som vi finner krever en ytterligere avklaring. Forøvrig viser vi til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg C og tillegget C2 som er et notat fra forslagsstiller benevnt Endringer i planforslaget etter offentlig høring. C2 er datert og gir en beskrivelse av endringene ved forslaget som nå leveres til politisk behandling. Endelig planforslag, innlevert , med revisjon (se fig 4) er kraftig redusert i omfang i forhold til planforslaget som var utlagt til offentlig høring (se fig 3). Figur 3: Planforslag som lå ute til offentlig høring. Datert Figur 4: Planforslag levert til 2. gangs behandling. Datert/revidert Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet boliger, men er skeptisk til en del av løsningene i planforslaget og i særdeleshet til reduksjonen av selve planområdet som innebærer at man tar ut et større grønt areal som har stor betydning for planen. Fagetaten finner også at nøkkelopplysningene på side 2 i vedlegg C, planbeskrivelse av , burde vært revidert i vedlegg C2 da endringene i planforslaget er radikale i forhold til forslaget som lå ute til offentlig høring. Fagetaten har derfor gjort et nytt oppsett av nøkkelopplysninger i saken: Side 5 av 17

6 NØKEOPPLYSNINGER: Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Fana bydel Hatlestad Gnr.82, bnr. 3,del av bnr 4 mfl. Kommuneplanen arealdel (2026). Området er her avsatt til byggeområde. Hoveddelen gnr 82 bnr 3 er uregulert. En mindre del av planområdet som ligger på gnr 82 bnr 4 er regulert ved reguleringsplan med ID vedtatt (eneboliger og rekkehus). Forslagstiller TT Eiendomsutvikling v T. Birkeland Grunneiere (sentrale) Trygve Hatlestad; Gnr. 82, bnr. 4 Olaug og Aksel Steen; Gnr. 82, bnr. 3 Plankonsulent Asplan Viak AS Ny plans hovedformål Legge til rette for boligbygging med nødvendig infrastruktur. Planområdets areal i daa 33 daa Grad av utnytting. Felt B1: % BRA (bebygd areal) = 90 % Felt B2 og B3 % BRA= 50 % Ant. nye boenheter 48stk i felt B1. Total BRA for B m 2 Tallet ikke oppgitt for felt B2 og B3. Aktuelle problemstillinger (støy,byggehøyder o. l.) Bygging i sårbart terreng Ras og flom problematikk Veiføring tilpasset bratt terreng Utelatelse av viktige grønt drag. Landskaps estetikk Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Ja Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring oppstart, dato Kunngjøring utvidelse planområdet, dato Fullstendig planforslag mottatt for utleggelse til Sist rev offentlig høring Utlagt offentlighøring Fullstendig forslag til 2. gangs behandling /revidert Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei 4.2. Planavgrensning og grønnstruktur/innsigelse. Planområdet er kraftig redusert i forhold til forslaget som lå ute til høring. Fagetaten finner dette problematisk da det reviderte forslaget datert ikke forholder seg til viktige vurderingskriterier for planarbeidet, der i blant landskapsområdet som naturlig utgjør en helhet. Arbeidet med planforslaget ble anbefalt igangsatt da forslagstiller ønsket en omregulering (reguleringsendring) av søndre del av gjeldende reguleringsplan, plan nr , Hatlestad, gnr. 82, deler av bnr. 3 og 4 mfl. Valle gnr. 49,deler av bnr. 2, 61 og 123 m.fl. Planen ble vedtatt i 1966 (Jf. fig. 5). Side 6 av 17

7 Hatlestad Terrasse Bnr 80, 79 og 26 Figur 5: Farget del viser gjeldende plan. Stiplet linje viser arealet som inngikk i opprinnelig planforslag. Forannevnte plan legger til rette for en utbygging med en kombinasjon av eneboliger og mindre rekkehus (ca 27 boenheter). Hovedadkomst til planområdet er i denne planen forutsatt fra veien Hatlestad Terrasse. Langs forannevnte vei er deler av planen utbygd som vist på plankartet (jf.fig.5), men området som ligger øst for veien Hatlestad Terrasse og strekker seg ned mot Kalandsvatnet har aldri blitt realisert. Gjennom tillatelse til utbygging på eiendommene med gnr. 82 og bnr. 80, 79 og 26 har man også vanskeliggjort gjennomføringen av den sydligste delen av gjeldende plan da regulerte adkomstvei til denne delen av gjeldende planen nå kommer i konflikt med den nyoppførte to mannsboligen på bnr. 80. Sett i forhold til dagens utbygningspolitikk er eksisterende reguleringsplan, utbygging med arealkrevende eneboliger i meget bratt terreng, lite hensiktsmessig og resurskrevende. Fagetaten er derfor positiv til en mer konsentrert bebyggelse her, uten at svaret dermed er blokkbebyggelse i bratt terreng. Planområdet ligger innenfor et område langs Kalandsvatnet der opplevelsesverdien knyttet til området er stort (Grønt atlas 1993). Kalandsvatnet er også vurdert som viktig viltområde spesielt for våtmarks fugler. KPAs temakart om overordnet grønnstruktur viser stiplet grønnkorridor fra Kalandsvatnet gjennom området til Osvegen. Fagetaten har gjennom hele planprosessen gitt uttrykk for viktigheten av å se planområdet i sammenheng med eksisterende Figur 6 boligområde i nord og vest (Hatlestad Terrasse), landbruksområdet i sørvest og friområdet rundt Kalandsvatnet. Forslagsstiller utførte derfor (før offentlig høring og på oppfordring fagetaten) en landskapsanalyse av hele ovennevnte område. Arealet som ligger mellom eksisterende veier Hatlestad terrasse, Osvegen og Hamrevegen skrår hovedsakelig ned mot Kalandsvatnet, men den vestre delen har også en markant helling mot øst (skålform), jf. fig Figur 6 Hentet fra forslagsstillers Landskapsanalyse Side 7 av 17

8 Figur 7. I øst er det et vegetasjonsbelte (Historiefortellende grønn akse) langs plangrensen (jf. fig. 7) og lengst vest i området følger vegetasjonen (lauvskog) fjellsiden fra nord mot sør. Området mellom disse trebeltene er tidligere landbruksjord og fremstår i dag som et grønt areal med spredt landbruksbebyggelse. Gjennom dette arealet går Hatlestad bekken fra nord og sørover ned til Kalandsvatnet. Øst for området, lengst sør, ligger det en mer konsentrert, tyngre, bebyggelse (sykehjemmet). Over gnr. 82 bnr. 3 går det pr i dag en sti fra Osvegen og ned til bnr.151 (starter ved bnr. 74 og 34). Det spredt utbygde området har stor påvirkning på opplevelsesverdien knyttet til friområdet rundt Kalandsvatnet og innehar i seg selv store kvaliteter knyttet til natur. I tillegg til landskapsestetiske verdier har området verdi som fordrøyningsareal for overflate vann fra Hatlestad terrasse. Som forslagstiller landskapsanalyse fra 2007 viser, innehar det skålformede landskapsrommet med bratt helling mot sør, viktig grøntfaglige kvaliteter (jf. fig 6 og 7). Fagetaten har derfor vært opptatt av å se hele området under ett og vi har meget tidlig i planprosessen oppfordret daværende forslagstiller til å avgrense planområdet til det arealet som ble lagt ut til offentlig høring for blant annet å ivareta overordnets grønnstruktur. Fagetaten uttrykte gjennom fagnotat som lå ute til offentlig høring sterk bekymring for plangrepet, spesielt den høye utnyttelsesgraden, de kraftige terrenginngrepene, manglende størrelse på de grønne lungene, mangel på flom- og rasvurdering og hensyntaking til Hatlestad bekken. Gjennom utleggelse til offentlig høring fremkom det at både private og offentlige instanser delte fagetatens bekymring og Fylkesmannen og vegvesen fremla innsigelse. (jf. vårt punkt 2.2: avsnittet om innsigelse). Det har i ettertid av innsigelsen vært avholdt flere møter mellom fagetat og representant fra Fylkesmannens kontor og mellom fagetaten og forslagsstiller. Dialogen har primært gått på reduksjon av utnyttelsesgrad, terrengtilpassing, uteareal, struktur i bebyggelsen og plasseringen av barnehagen. Gjennom kontakt mellom forslagstiller og fagetaten ble B1- B3 i forslaget som lå ute til høring forsøkt redusert for å opprettholde grønnstrukturen. Det ble levert inn et revidert forslag (datert , jf. fig 8 neste side) som fagetaten la frem for Fylkesmannen. I brev av ble det redegjort for at revidert forslag datert ikke imøtekom innsigelsen og føringer i notat av og at Fylkesmannen ikke kunne trekke innsigelsen som gikk på landskapsbildet, uteareal og struktur i bebyggelsen. Side 8 av 17

9 Figur 8: Forslag levert Det ble kommunisert til forslagsstiller at dersom bebyggelsen ble konsentrert om B4 på kart datert (nå B1) og under forutsetning av at utnyttelsesgraden i dette feltet ikke skulle være høyere enn det som var vist på revidert forslag, ville fagetaten kunne anbefale forslaget. Ut fra planens historikk ble det fra fagetaten side forutsatt at boligområdene i vest (B1, B2 og B4 i forslaget som lå ute til høring) da skulle reguleres inn i Friluftsområdet i vest. Fagetaten og Fylkesmannens vurdering var altså at hele området sett under ett, gjennom bevaring av grønnstrukturen, kunne tåle en høyere utnyttelse i B4 (nå B1) enn det KPA egentlig legger opp til her. Når endelig forslag så blir levert inn hadde forslagsstiller valgt å krympe planområdet til hovedsakelig å gjelde den uregulerte eiendommen gnr. 82 bnr. 3. Grønnstrukturen i planområdet, som vurderes som en viktig del av landskapsestetikken blir dermed ikke sikret. Viktige tema og vurderingskriterier som gjennom en lang prosess har lagt til grunn for avgjørende valg, falt helt bort. Man står nå igjen med en ganske høy utnyttelse av et område som primært ikke innehar kriteriene for høy fortetning (her er dårlig bussforbindelse, langt til butikk, skole, andre offentlige tjenester osv). Fagetaten meddelte forslagsstiller i mail av at vi ikke kunne fremme planen slik den nå var presentert, og ba om at de viktige områdene i vest måtte bli tatt inn igjen i planen. Dette ønsker ikke forslagstiller og påpeker at det ikke er hjemmel for å pålegge forslagsstiller å ta arealene inn i planen. Dette er riktig, men diskusjonen etter offentlig høring har gått på reduksjon av boligformålet og ikke reduksjon av planavgrensningen, en reduksjon fagetaten ikke kan anbefale Gjennom prosessen har fagetaten åpnet for en relativ høy utnyttelse av B1 (90 %) med begrunnelse i at de grønne områdene rundt byggeområdet ble ivaretatt i et helhetsperspektiv. Når planforslaget nå er levert inn uten disse arealene kan fagetaten ikke anbefale forslaget. Vi er i hovedsak enig i at bebyggelse ligger der den ligger, men ser det negative i at vi gjennom reguleringen ikke har klart å sikre viktige landskapsestetiske og viktige bruksmessig grønne områder. 4.3 Barnehagen/ innsigelse fra Fylkesmannen: I forslag som lå ute til høring var det på eiendommene gnr 82, bnr 72 og på deler av bnr 4 tilrettelagt for etablering av en barnehage med fem avdelinger. Arealene hvor barnehagen var plassert er i KPA avsatt til LNF. Barnehageområdet var delt i to av Hatlestad bekken og bnr 72 (arealet lengst vest) var tidligere i bruk som renseanlegg. I tillegg lå barnehagen langs Hamrevegen. Primært gikk Fylkesmannens innsigelse vedrørende barnehage på at den var plassert i LNF område, hvilket ikke imøtekommer rikspolitiske retningslinjer i forhold til bevaring av dyrket land. Både Fylkesmannen og Grønn etat påpekte nasjonalt mål om skjerpet jordvern og et ønske om å hindre reduksjon av dyrket og dyrkbar jord. Fylkesmannens landbruksavdeling Side 9 av 17

10 viser også til markslagskart hvor halvparten av planområdet er vist som dyrket mark. De var kritisk til en reguleringsplan som er i strid med overordnet retningslinjer. Skulle planen inneholde en barnehage måtte det løses innenfor området som i KPA var avsatt til byggeformål. Det har vært usikkerhet rundt behovet for barnehage i denne planen og etter flere samtaler med Byrådsavdeling for barnehage og skole vurderte fagetaten at barnehagen generelt var et ønske, men ikke avgjørende for gjennomføring av saken. Etter dialog med Fylkesmannens kontor ble det kommunisert til forslagsstiller at man ønsket barnehagen trukket lengre øst, og at arealet som inneholdt barnehageformål i sin helhet måtte ligge øst for Hatlestad bekken. Arealet mellom bekken og bnr 3, et areal som pr i dag er regulert til LNF formål, skulle da kun inneholde utarealene for barnehagen (søndre dele av gnr 82 bnr 4) og bygningsmassen skulle kunne reises på gnr 82 bnr 3 som i KPA er byggeområde. Dog måtte klimaforhold og støyproblematikken utredes. Forslagsstiller har valgt å ta ut barnehagen grunnet ulike tilbakemeldinger fra involverte parter i kommunen, og i det reviderte forslaget levert inn (fig. 4) er barnehagen ikke lengre et formål. 4.4 Sti - Grønnkorridor: Pr i dag går det en sti fra gårdstunene langs Kalandsvatnet og opp til Osvegen. En viktig forbindelse da den blant annet ender ved kollektivholdeplass i Osvegen. På KPAs temakart Grønnstruktur er stien avmerket som en del av viktig eksisterende grønnkorridor som ønskes opprettholdt. Eksisterende trase blir gjennom planarbeidet endret. Den flyttes lengre østover. Dette medfører et brattere alternativ enn dagens sti, noe som ikke gjør stien mer tilgjengelig. ( jf illustrasjonsplan datert ). Dette strir mot KPAs tanker om tilgjengelighet for flest mulig. Ved å utvide arealet for denne delen av FL1 i retning vest, vil en kunne legge stien i en bedre trase og gjøre stien mer tilgjengelig for flere mennesker med nedsatt funksjonsevner. Ved å anlegge større avstand mellom stien og bebyggelsen i B1 unngår man «privatisering» av stien. Dette krever at bebyggelsen trekkes lengre vestover i felt B1. Der stien møter fellesvei Fav6 etableres det trappeforbindelse opp mot FL Adkomst/Trafikkforhold Trafikken til planområdet vil gå via Hamrevegen (Vei 1). Per i dag har den en ÅDT = I nylig vedtatt plan, ID nr , Kalandsvatnet panorama gnr. 82, bnr. 21, 225 og 84 blir deler av Hamrevegen regulert. Litt etter avkjørsel fra Osvegen og frem til avkjørselen til Hatlestad sykehjem reguleres Hamrevegen gjennom forannevnte plan til to-felts kjøreveg med fortau på nordsiden av vegen. I planforslaget vårt videreføres denne oppgraderingen av Hamrevegen. Man får da sammenhengende fortau langs hele planområdet og frem til der Hamrevegen møter Osvegen. Gjennom dette mener forslagstiller å ha i møtekommet en eventuell innsigelse fra Statens vegvesen (jf punkt om innsigelse). Vei 2, hovedveien inn i området, er meget bratt og har en generell stigning på 1: 10 fra Hamrevegen og frem til den stopper i planavgrensningen ca 10 til 12 meter fra Hatlestad bekken. Over en sterkning på 100 meter (mellom Fav2 og Fav4) er stigningsforholdet 1: 8. Dette er i overkant av hva Samferdselsetaten ønsker å overta som offentlig vei. Side 10 av 17

11 Slik veien er lagt i terrenget vil det medføre høye murer, skjæringer og fyllinger, med andre ord medføre synlige terrenginngrep. Vegen vil være eksponert i forhold til fjernvirkning og vil være godt synlig fra områdene rundt Kalandsvatnet. Fjernvirkningen av inngrepene er ikke visuelt redegjort for i planmaterialet og fagetaten er usikker på omfanget av inngrepene. Da vegarealet er sterkt redusert vil inngrepene bli mindre omfattende enn ved planforslaget utlagt til høring, men Samferdselsetatens uttalelse i brev av om at grunnforholdene må vurderes meget nøye, samt at det må dokumenteres at kommunale veier oppfyller krav i gjeldende håndbok 017 vil fremdeles være gjeldende i forhold til utarbeidelse av Vei 2. Samferdselsetaten skal godkjenne hoved traseen til offentlig vei i planprosessen. Opparbeidelse av vei som ikke er forhåndsgodkjent av Samferdselsetaten medfører ofte omlegging i utførelsesfasen fordi den ikke er grundig nok planlagt. Generelt har fagetaten derfor skjerpet inn kravene til materialet angående offentlige veger i planforslag. Spesielt i områder som dette, landskap som er meget visuelt sårbart, må vi ha detaljerte opplysninger hva gjelder plassering av store elementer som vei allerede på dette stadiet. Fagetaten finner at planmaterialet ikke inneholder gode nok illustrasjoner på dette (for normalprofil av vei jf. vedlegg I). I bestemmelsens punkt står det at offentlig kjøreveg skal dimensjoneres for lastebil L. Det lansers en snuhammer på Vei-2 ved Fav6 uten at den er spesielt beskrevet. Samferdselsetaten har på forespørsel fra fagetaten vurdert denne løsningen til ikke å være tilfredsstillende. Snuhammeren er plassert alt for langt fra endepunktet på veien og der Vei 2 er på sitt bratteste. Fagetaten ser ingen snu muligheter for utrykningskjøretøy, bossbil, flyttebil o. l. innenfor boligområdet B1. BIR ønsker at hentestasjon og snuplass vises i plankartet. Hentestasjoner bør her være nedgravd av hensyn til estetikk. Vei 2 avsluttes 10 til 12 meter fra bekken. Dvs. at forslaget er i strid med KPAs 4.6 Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Forslagstiller har valgt en løsning med konsentrert bebyggelse bestående av terrasserte blokker på 4-5 etasjer i B1 (jf. vedlegg H). KPA har her vurdert område til å tåle en utnyttelsesgrad på % -TU = 50 % med en maks høyde på 9 meter. En TU på 50 % gjelder hele området og gir en indikasjon på hva hele området som er vist i KPA som Byggeområde (mye større en planområdet) maksimal kan tåle, men det gjelder også den enkelte tomt. Det står også i KPA 23 at «ny bebyggelse ikke skal bryte vesentlig med strøkskarakteren» og dette er meget tungtveiende i fagetatens vurdering av utnyttelse av området, sammen med landskapsestetiske vurderinger. Retningslinjene til 23 åpner riktig nok for at man i planforslag som har byggeareal over 10 daa kan vurdere en individuell tetthet og utforming. Dette er ikke en rettighet, men en mulighet som må vurderes nøye i hver enkel sak. Her er hele planområdet på 33 daa og området avsatt til boligformål utgjør 9.63 daa av dette. I planforslaget oppgis utnyttelsesgraden for felt B1 til 90 % BRA. Grad av utnytting regnes her for felt B1 avsatt til formål blokkbebyggelse. Antall boenheter er oppgitt til totalt 48 stk.. Dette er en økning på 20 enheter i forhold til den eksisterende reguleringsplan som var utgangspunktet for den opprinnelige endringen. Tas også de viste fellesarealene FGA1 og FGA 2 inni grunnlaget for beregningen oppgis total % utnyttelse til å være 58 % BRA. Side 11 av 17

12 Rasulykken på Hatlestad Terrasse har aktualisert diskusjonen om småhusbebyggelse kontra konsentrert bebyggelse i denne type terreng. Forslagsstiller la i sin argumentasjon stor vekt på at ved å velge en mer konsentrert utbygningsform, vil man oppnå en mindre rasering av terrenget enn hva man vil få ved utbygging etter eksisterende reguleringsplan med 28 hus sprett utover området. Det ble pekt på at man gjennom en konsentrert organisering ville oppnå gode, visuelle grønne drag som vil bli borte dersom man bygger ut etter eksisterende plan. Fagetaten ser den samfunnsøkonomiske nytten i konsentrert bebyggelse og at en konsentrert organisering kan gi fordeler både opp mot rasproblematikk og mulighet til å bevare viktige grønne områder. En mer konsentrert utnyttelse gir likevel ikke automatisk muligheten for en høyere utnyttelses grad av området totalt. Økt utnyttelse må vurderes i forhold til topografi, landskapsestetiske trekk, fjernvirkning, omkringliggende bebyggelse, overordnet grønnstruktur og selvsagt rasfaren. Den typiske bebyggelsen vest, nord og nord øst for området er småhusbebyggelse; rekkehus og eneboliger. Bebyggelsen sør vest for området og helt sør i området er landbruksbebyggelse, hvis struktur er tunbebyggelse organisert rundt adkomstvei. Sørøst for området har man en noe tyngre utnytting gjennom sykehjembebyggelsen. Fagetaten gav på et tidlig stadium uttrykk for at vi fant en konsentrert struktur med en lavere utnyttingsgrad - tun dannelse -, mer i overensstemmelse med omkringliggende struktur og at det vil kunne gi et bedre landskapsestetisk svar. Gjennom planprosessen og i samarbeid med forslagsstiller har fagetaten kommet frem til at vi kunne akseptere en høyer utnytting i felt B1 enn hva KPA legger opp til nettopp fordi man da fikk beholde mer av den grønne strukturen. Når forslagsstiller nå tar dette ut av planen faller grunnlaget for fagetatens planfaglige vurdering av denne løsningen bort. Forslagets viste bygningsmasse og struktur skiller seg ut fra det bestående og kan gi et relativt tungt uttrykk. Da det her mangler illustrasjoner som viser fjernvirkning av ny bebyggelse er det vanskelig å ta et endelig standpunkt til valgte typologi. Fagetaten foretrekker en mer oppdelt struktur enn det de tre blokkene illuderer. Feltene B1 og B2 vises mer som flateregulering. Her må det sammen med søknad om tillatelse vedlegges støyrapport og en plan som viser hvordan støy er håndtert. Det oppgis en tre delt maksimal byggehøyde for B1 på kote + 92 moh til kote moh (jf. plankartet vedlegg A). Planbeskrivelsen uttrykker at man her skal bygge 48 boliger i tre bygg på fire etasjer + parkering i underetasje. Plankart og bestemmelsen uttrykker kun maks kotehøyde og gir ingen juridisk styring på antall leiligheter eller etasjer. Fagetaten mener at bestemmelsene må strammes opp i forhold til antall boliger eller etasjeantall. 4.7 Barns lek / ute oppholdsareal I KPAs 10- Barns interesser slås det fast at rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging skal legges til grunn for all planlegging og søknad om tiltak. Det skal sikres et oppvekstmiljø der fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter samsvarer med tilgjengelig kunnskap om barn og unges behov. Det skal tas spesielt hensyn til trafikksikre snarveger, gang- og sykkelforbindelser og gode og varierte aktivitetsområder. KPAs 11: Lokalisering: Alle boenheter skal ha tilgang til fellesområder maksimum 50 m fra byggets hovedadkomst. Fellesområdene skal primært ligge på bakkeplan, alternativt på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngang. Side 12 av 17

13 Dette er kvalitetskrav, og fagetaten vil peke på at man primært ønsker oppholdsarealene anlagt på terreng. I forslaget som lå ute til 1. gangs høring lå hovedsakelig fellesarealene på betongdekke og dette var ett av fylkesmannens innsigelsespunkter. I det reviderte forslaget datert ser det for fagetaten ut som at man har oppnådd å største delen av fellesareal på terreng og derigjennom oppnår bedre uteoppholdsareal enn hva som ble vist i forslaget som lå ute til høring (jf fig 9 under). Minimum kravet til felles uteoppholdsareal for 48 leiligheter er 1200m 2. I revidert planforslag oppgis det at det at potensielle felles utearealer i byggeområdet B1 og dens to fellesareal FAG1 og FAG2 til sammen utgjør 3346 m 2. Forslagstiller oppgir at disse arealene ikke er brattere enn 1:3, men fagetaten kan ikke lese av de vedlagte sol/skygge illustrasjonen om planforslaget ivaretar kravet til solforhold på utearealene. Til det viser sol/skygge illustrasjonene et for knapt område, samtidig som kontrastene mellom sol og skyggedel er defust fremstilt og kan gi tolknings problemer. Området er generelt solfattig på ettermiddagstid (jf. vedlegg G). Fellesarealet FGA1 ligger innen for buffersonen på 20 meter i forhold til Hatlestad bekken (flom- utsatt). Opparbeidet lekeareal vises nærmere enn 10 meter fra denne, hvilket er uheldig. Fagetaten mener barn og unges behov ikke er fullt ut ivaretatt i omsøkte planforslag da planforslaget ikke innholder opparbeidede oppholds/lekearealer for større barn (det er langt til nærmeste ballplass). Vi opplever at større barns interesser er mindre godt løst. Arealene som kommunen ønsker gjeninntatt i planen (friluftsområdene FL1og FL2 i planforslag som lå ute til høring) er et godt tilleggsareal som gir spennende utfordringer til funksjonsfriske barn og unge når det gjelder uorganisert lek. Arealene er dog svært bratte og det vil være begrenset hva disse områdene kan nyttes til. Primært vil de fungere som grønne, landskapsarealer som vil gi et positivt tilskudd til opplevelsen i nærområdet og den visuelle fjernvirkningen av område. Områdene kan imidlertid ikke regnes med som et godt tilskudd til utfoldelse for barns lek. Side 13 av 17

14 4.8 Universell Utforming. Prinsippet om universell utforming (UU) skal legges til grunn for all planlegging i Bergen kommune. Jf KPA 8. Strategien for UU innebærer å finne generelle anvendelige løsninger som bedrer tilgjengeligheten for ulike grupper med nedsatt funksjonsevner (bevegelses- syns, og hørselshemmede). I praksis vil dette si at man ønsker å finne løsninger hvor flest mulig kan bruke omgivelsene med minst mulig anstrengelse. Gjennom hovedløsninger som kan brukes av alle ønsker man å oppnå tilgjengelighet og brukbarhet også for personer med nedsatte funksjonsevner. Ut fra områdets beskaffenhet og avstand til kollektivholdeplass burde prinsippet om universell utforming vært gjennomtenkt og problematisert i planprosessen. Her planlegger man et gangsystem som primært har et stigningsforhold på 1: 10 og som over en lengre strekning holder 1: 8. Det er ikke vist eller beskrevet noen alternative i forhold tilgjengelighet for gående fra kollektivholdeplass og frem til boligens hovdeinngang. Dette er ikke godt nok løst/gjennomtenkt og kan føre til dyre og «midlertidige» løsninger i utførelses fasen. 4.9 Risiko og sårbarhet Det er utført en ROS- analyse for området, se vedlegg L. Ras er sterkest påpekt i ROSanalysen. Dette er hendelse som er sannsynlig og får svært alvorlige konsekvenser. Skredrisikovurderingen, vedlegg K, konkluderer med at området kan etableres med tilfredsstillende sikkerhet ved å prosjektere bebyggelse og veier i samsvar med gjeldende standard for geoteknisk prosjektering og ta hensyn til at det i fremtiden vil kunne forekommer ekstrem nedbør og svikt i overvannssystem og ledningsanlegg i Hatlestad terrasse (eksisterende boligfelt, beliggende over det nye boligfeltet). Det konkluderes videre med at det forut for prosjekteringen må utføres geotekniske undersøkelser av tomten. Man har nå flyttet bebyggelsen bort fra det mest rasfarlige området, dog er dette området ikke helt problemfritt. I skredrisikovurderingen sies det om B1 (område 4): «Her er det planlagt bygget fire lavblokker på en tomt på østsiden av Hatlestad bekken som heller grader mot sør. Generelt er det nok mer løsmasser over berg i dette området, og det må utføres grunnundersøkelser for å prosjektere fundamentering. Det er et litt brattere part nedenfor Rundhaugen, lengst nord i området, hvor man må prosjektere sikring av skjæringer i løsmasser og berg. VAR-teknisk prosjekterende må prosjektere avledning av overvann fra terreng ovenfor bebyggelsen slik at dette ikke påvirker stabiliteten i selve området i perioder med ekstrem nedbør.» Det anbefales videre at det i samarbeid med VAR-teknisk rådgiver analyseres risiko og konsekvens for flom ved svikt i drenering eller vannledninger i boligfeltet Hatlestad terrasse. Det forutsettes at det prosjekteres tiltak for at slik flom ikke skal alvorlige konsekvenser. Det sies ikke hvilke tiltak dette kan være, men fagetaten antar flomveier må sikres. Da flomveier påvirker arealbruken må disse sikres gjennom reguleringsplanen, utredning kan ikke vente til prosjekteringsfasen. VA-rammeplanen skisserer ikke tiltak for flomfare fra Hatlestad terrasse. Her skisseres kun tiltak i forhold til drenering av overvann som skapes som følge av den nye utbyggingen (dvs nye tette flater). Det er ikke markert på plankartet arealer for fordrøying. Bekken i området er ikke ansett som særlig flomutsatt i følge ROS-rapporten, men det er naturlig at denne også inngår i en slik vurdering. Fagetaten finner at den nevnte grunn undersøkelsen absolutt burde være utført i planprosessen fordi det her er essensielt at man vet hva man jobber med i forhold til å avsette riktige formål i planen. Dette har ikke forslagstiller ville utføre. Forslagstiller har gjennom rekkefølge bestemmelsen lagt opp til at dette først skal utføres før det er gis igangsettingstillatelse. Dette Side 14 av 17

15 er for sent, minimum må grunnundersøkelser, vurdering av ekstremnedbør og svikt i overvannssystem og ledningsanlegg i Hatlestad terrasse vannledninger være gjennomført før det gis noen tillatelse til tiltak her. Sikring kan føre til at formål må endres Energi I kommuneplanens pkt 16 er gitt retningslinjer om at man i byggeområder skal vurdere lavenergi- og passivhusløsninger. Ved plassering og utforming av planområdet skal det også tas hensyn til energibruk. Planområdet er under solt og ligger i «skyggen» av Smøråsen.. Det er ikke redegjort for dette temaet i innlevert planforslag Støy Støyproblematikk i forhold til boligformål i B3 langs Hamrevegen skulle vært løst gjennom dette planarbeidet. Dette er ikke utført Bestemmelsen Punkt må endres fra: «Før det gis igangsettings tillatelse til tiltak etter 93 må» Til: «Før det gis tillatelse til tiltak etter pbls 93 må» 5. Konklusjon Hovedformålet i planforslaget, byggeområde, samsvarer med KPA, men fagetaten vurderer det slik at utnyttelsesgraden er for høy, da mye av grønnstrukturen som skulle bygge opp om høy utnyttelse er tatt ut av planen. Vi finner det derfor ikke forsvarlig å anbefale denne planen. Dette er medelt utbygger i mail av Fagetaten har gitt uttrykk for at vi vil kunne anbefale forslaget hvis planforslagets avgrensing blir som for forslaget som lå ute til offentlig ettersyn i perioden til slik at en får sikre de store grønne arealene i vest. Grunnet mangler ved innlevert materiale vil dette være på vilkår av at: Det utarbeides en støyrapport angående bebyggelse av søndre del av B3. Man må vurdere snuhammer på Vei 2 på nytt. Sol- skygge illustrasjoner revideres og gjøres mer fattbare. Det levers inn illustrasjoner som viser fjernvirkning av prosjektet. Bestemmelsene får en tilføying angående maks leilighetstall og etasje antall. Og bestemmelsene endres slik at grunnundersøkelsene skal utføres før det gis noen tillatelse til tiltak i dette området. Fagetaten ser helst at barnehage formålet tas inn i planen igjen og at den da legges primært på eiendommene 82 bn 72 (utearealene) og gnr 82 bnr 3 (bygningsmassen) Det må sikres at støynivået er tilfredsstillende på uteareal og fasade. Private planer må vurdere høyde utførelse og materialbruk på støy skjermingen. For de ovennevnte, utelatte arealer er det den landskapsmessige effekten som er den største. Brukervennligheten i områdene er relativt liten. De grønne arealene som her ønskes medtatt og omregulert til friluftsområder, er bratte og lite tilgjengelig generelt, men flotte områder som tilleggsareal og visuelle grønne lunger i området. Samtidig som man sikrer et område som fordrøyningsareal for ovenforliggende eksisterende bebyggelse. Side 15 av 17

16 Eksisterende kraftlinje som per i dag krysser området fra nord til sør er i planforslaget foreslått nedgravd. Traseen for den burde vært avklart i planforslaget (er sikret gjennom rekkefølge bestemmelser). Planforslaget er behandlet etter plan- og bygningsloven av Fylkesmannes opprettholdelse av innsigels: Fylkesmannen opprettholder innsigelse til reguleringsendringen knyttet til avgrensning av reguleringsplanområdet. Brev av brev (jf. vedlegg F) Fylkesmannen følger forslagstiller i forhold til utelatelse av barnehage i planforslaget. Fagetaten anser at Statens vegvesens kommentarer er imøtekommet. 7.0 Anbefalt forslag fra fagetaten: 1) I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 anbefales ikke følgende forslag til vesentlig reguleringsendring vedtatt: Fana, gnr. 82, bnr. 3, 4, 6, 72, Hamrevegen, Plannummer , vist på plankart sist datert og tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ) I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: Fana, gnr. 82, bnr. 3, 4, 6, 72, Hamrevegen, Reguleringsendring, Plannummer , vist på plankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: - Avgrensningen av reguleringsplanen må samsvaret med arealet som lå ute på høring jf. plankart datert hva gjelder avgrensning av arealene i vest. - Eiendommen gnr 82 bnr 72, tas ikke inn igjen. - Deler av 82 bnr 4 tas inn igjen dersom barnehageformålet skal gjeninnføres. - Det må utarbeides en støyrapport angående bebyggelse av søndre del av B. - Sol- skygge illustrasjoner revideres og gjøres med fattbare. Minimum må visningen omfatte felles uteområder. - Snitt anvisninger må inn på illustrasjonskartet - Det må utarbeides illustrasjoner som viser fjernvirkning fra Kalands vatnet, Hamrevegen. - Vei 2 må vurderes på nytt i forhold til snuhammer for biler benevnt L. - Det må inn en ny bestemmelse med maks antall boenheter eller maks antall etasjer. - I bestemmelsenes må igangsettings tillatelse til tiltak erstattes med bare tillatelse til tiltak etter I bestemmelsenes må samferdselsetaten erstattes med rette vegmyndighet. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 16 av 17

17 Sentrale plandokumenter: A. Plankart datert dok nr 126 B. Reguleringsbestemmelser, datert dok nr 126 C. Planbeskrivelse, datert datert dok nr 126 C2 Tilleggs notat til etter endring datert dok nr 126 D. Illustrasjonsplan datert dok nr 126 E. Oppsummering merknader datert dok nr 126 F. Opprettholdt innsigelse datert dok nr 126 G. Sol/skygg illustrasjon mottatt dok nr 126 H. Snitt av bebyggelse i B1 datert dok nr 126 I. Normalprofil vei IKKE DATERT dok nr 126 J. VA-rammeplan datert dok nr 126 K. Ras rapport datert dok nr 126 L. ROS - analyse datert dok nr 126 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 17 av 17