Årstad, Gnr 12 Bnr 261 m.fl., Fantoft studentby, Reguleringsendring. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /41 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: TRES Årstad, Gnr 12 Bnr 261 m.fl., Fantoft studentby, Reguleringsendring. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Sweco Norge AS fremmer på vegne av Fantoftvegen 16 AS planforslag for et område på Fantoft. Planområdet grenser til bybanestoppet. Det lå inntil nylig dagligvarebutikk i 1. etasje, denne er nå flyttet over gaten til nybygg på nordsiden av den aktuelle tomten som nå er gjenstand for omregulering. Figur 1: planområdet omtrentlig markert med rød linje, 3D-visning mot øst (visgi, gmaps). I gjeldende reguleringsplan, planid , sist endret i 2013, er det åpnet opp for et betydelig høyere bygg på opp til 19 meter, i forhold til det to etasjer høye bygget som står der i dag. I omsøkte planendring ønsker forslagstiller å åpne opp for et ytterligere høyere volum, fra 19 til 29 meter. Det vil si opp til 8 etasjehøyder for deler av volumet. Bestemmelsene spesifiserer nærmere retningslinjer og begrensninger for volumutformingen. Tillatt utnyttelse søkes økt fra 279 til 380 % BRA. I gjeldende plan er tomten vist med kombinert formål forretning, kontor og bevertning. Det søkes her om å tilføye tjenesteyting og bolig til kombinasjonen av tillatte formål. I hovedsak er det snakk å tilføre boligformål, 56 boenheter totalt. Side 1 av 7

2 Figur 2: planlagte bygg sett mot vest og ovenfra (vedlegg E - Fotomontasje og perspektiver) For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 0 private merknader 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg F. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på at foreslåtte volum var for høyt, og at parkeringsdekningen for bil var for høy i forhold til lokalitet. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 7

3 Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg F med flere. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene at utnyttelsesgraden er justert ned fra 496 til 380 % BRA, og at det er gjort en betydelig justering av foreslåtte volum. Justeringen gjelder både volumets størrelse, og en spesifisering av tillatt volumutforming. Forslag om maksimal byggehøyde kote +94 er bevart, men det det inngår begrensning i revidert forslag om at makshøyde kun tillates på 35 % av byggets grunnflate. Videre er det i reviderte bestemmelser sikret nødvendige kvaliteter slik som «innhukk» i høy 1. etg. på hjørnet mot bybanen, hovedprinsippet bak volumutformingen og bestemmelse om materialbruk. Dekningsgraden for bilparkering er nedjustert og planens håndtering av sykkelparkering er utbedret. Det vises til første figur i 1. gangsnotat og tilhørende vedlegg kalt «Perspektiv», for redegjørelse av hvordan volumet var illustrert ved offentlig ettersyn. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Figur 3: t.v: skråfoto fra 2014 av planområdet sett mot sør, (Blomurbex). T.h: illustrasjon av planlagte nye volum (vedlegg E, Bo arkiekter AS). Forhold til øvrig planverk Planforslaget utfordrer kommuneplanens rammer. I forhold til KPA 2010 er byggehøyder i S14 i utgangspunktet begrenset til 20 meter, gesimshøyde til maksimalt 110 % av byromsbredden og utnyttelsen til 250 % BRA. Her foreslås byggehøyde 29 meter (for opp til en tredjedel av volumets foravtrykk), utnyttelse på 380 % BRA og tilsynelatende en gesimshøyde som vil være opp til 132 % av byrommets bredde. Når en ser planforslaget i sammenheng ny overordnet arealstrategi i KPA 2016 som er under arbeid, harmonerer planforslaget prinsipielt sett med at ambisjonene om fortetting skal være ytterlig artikulert og forsterket, i forhold til hva som fremgår av gjeldende KPA Som nevnt innledningsvis er det i gjeldende detaljreguleringsplan sist endret i 2013 åpnet opp for et høyere bygg med bedre utnyttelse enn det som står der i dag. PlanID åpner opp for 279 % BRA og 19 meter byggehøyde. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Fagetaten hadde en del forslag til justeringer av planforslaget, i forbindelse med at det ble lagt ut til offentlig ettersyn. Anbefalingene ble i stor grad imøtekommet, med unntak av Side 3 av 7

4 anbefalingen om å justere ned planlagte tiltak tilsvarende en etasjehøyde. Ut ifra en helhetsvurdering av området rundt, i sammenheng med den bearbeidingen av planforslaget som har funnet sted etter at det lå ute til offentlig ettersyn, konkluderer fagetaten med at det likevel vil være forsvarlig, å anbefale planforslaget vedtatt slik det foreligger. Det vil si med byggehøyder opp til 29 meter pluss takoppstikk. Maksimal byggehøyde er imidlertid foreslått gjort gjeldende kun for 35 % av byggets grunnflate / fotavtrykk, og hovedprinsippet bak illustrasjonene er foreslått gjort delvis bindende, delvis retningsgivende, slik at planen i tilstrekkelig grad sikrer det nødvendige minimum av kvalitet og forutsigbarhet i forhold til volumutformingen. Det vil særlig være når man beveger seg fra vest mot østlig retning, gjennom det som kan oppfattes som selve «inngangsporten» til Fantoft studentby, at foreslåtte volum vil kunne oppfattes som høyt. Figur 4: foreslåtte volums tyngste side, illustrert fra (nord)vest, standpunkt fra veien Øvre Fantoftåsen. Det kan argumenteres for at volumet som her foreslås, representerer et klart brudd med den sterke stedsidentiteten i selve studentbyen, som i stor grad må sies å være definert av studentblokkene og spesielt høyblokken. Høyblokken og tilhørende blokker skal renoveres i løpet av nær fremtid, men så vidt etaten kjenner til foreligger det ikke informasjon som tilsier at volumene vil få annen utforming, annet enn at fasadeflatene «kan bli modifisert». Gjeldende plan for studentbyen (planid ) åpner videre opp for en del «innfill» internt i studentbyen. Noe av dette er allerede under oppføring. Til tross for at volumet som her foreslås, innebærer et brudd med den dominerende bygningstypologien og estetikken som preger stedet fra før av, finner ikke byplanavdelingen grunn til å tro at volumet som her forslås vil gi netto negativ virkning på identiteten til Fantoft som sted og lokalsenter. Tvert i mot så kan det argumenteres for at foreslåtte volum vil kunne utgjøre en hensiktsmessig variasjon i den stedlige bygningstypologien og slik sett bidra positivt til stedets egenart. Volumutformingen i prosjektet har en høyere detaljrikdom og er bedre redegjort for enn øvrige, typisk rektangulære volum i studentbyen. Unntaket er SiB sine nyere familieboligblokker, som er sikret en viss kvalitet i gjeldende plan blant annet gjennom kurvaturen i volumene. Side 4 av 7

5 I tillegg så har det vært et vesentlig poeng i byplanavdelingen sin behandling av saken, at større leiligheter vil egne seg for langtidsboende familier, og at dette i seg selv må veie tungt nok til at man gjennom planleggingen legger til rette for bedre levekår lokalt sett, gjennom større variasjon i befolkningssammensetningen på stedet. Det er sikret i reguleringsbestemmelsene at minimum 30% av boenhetene skal være store leiligheter over 80m². Etter hva etaten kan se er det nettopp en større andel langtidsboende som det er behov for, når man vurderer den demografiske sammensetningen for sentrale Fantoft under ett. Trafikkforhold Når det gjelder adkomst for bil, planlegges denne som i dag, fra sørvest, men med utbedring av sikt- og stigningsforhold. I parkeringskjeller er det planlagt bilheis. Dagens mulighet for å parkere på nord og sørsiden av bygget skal utgå som følge av at det etableres nytt gaterom og nytt uteoppholdsareal på eksisterende parkeringsplass. Parkering Foreslåtte parkeringsdekning for bil er justert ned fra til plasser. Revidert forslag til parkeringsdekning er nå i tråd med det som fagetaten anser som hensiktsmessig, i lys av planforslagets lokalisering i en ny og mer urban sammenheng, tett opptil kollektivknutepunkt. For sykkelparkering er det foreslått 110 plasser, hvorav mesteparten skal være under tak. Uteoppholdsarealer Planforslaget forutsetter at opp til 50 % av mengdekravet til uteoppholdsarealet dekkes inn gjennom nærliggende offentlige parker eller uteoppholdsareal på tak med god terrengkontakt. Nytt offentlig torg vil utgjøre et nytt byrom som skal ha god brukbarhet for beboerne, spesielt dersom man i fremtiden lykkes med å begrense biltrafikken over bybanesporet og videre inn i SiB sine fasiliteter. Foreslåtte «utskjæring» av volumet mot sørvest gjør at spesielt de private utearealene lett vil oppnå svært gode lys- og solforhold. Universell utforming Fagetaten legger til grunn at gjeldende regelverk følges. Barn og unge Arealene som grenser mot familieboligene til SiB er per dags dato asfaltert og brukes til parkering / ingenting. Disse vil bli oppgradert slik at de egner seg til lek og uteopphold. En sunnere demografisk sammensetning, med flere langtidsboende, vil være til fordel for de lokale oppvekstsvilkårene. Naturmangfoldloven Planforslaget påvirker ikke i vesentlig grad de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Konklusjon Som nevnt skiller foreslåtte bygg seg ut fra estetikken som er definerende i forhold til stedets identitet, som oppfattes å være høyblokken og øvrig bygningsmasse rundt. Likevel er det grunn til å anta at prosjektet, gjennom de mulighetene og begrensningene som planforslaget fastlegger, vil kunne bidra positivt til området det er en del av. Spesielt gjelder dette dersom utbygger i gjennomføringsfasen vier nødvendig oppmerksomhet til utformingen på byrom, uterom, materialvalg og måten byggets høye førsteetasje møter bakkeplanet på. Side 5 av 7

6 I tillegg har etaten vektlagt at prosjektet, gjennom å sikre en minimumsandel av større familieleiligheter, vil kunne påvirke befolkningssammensetningen i området positivt og bidra til at en større andel av beboerne blir boende lengre, enn hva tilfellet er per i dag. Fagetaten slutter seg til formålene som er foreslått, endringene som er gjort etter offentlig ettersyn, og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, Gnr 12 Bnr 261 m.fl., Fantoft studentby, Reguleringsendring, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert PLAN- OG BYGNINGSETATEN Gudrun Søreng fungerende avdelingssjef Petter Wiberg fungerende etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 6 av 7

7 Vedlegg: A. Plankart datert B. Bestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Illustrasjonsplan, datert E. Fotomontasje og perspektiver F. Merknadsoppsummeringsskjema G. Snitt T20_revD H. Snitt T21_revE I. Sol- og skyggestudie J. Kulturminnegrunnlag K. Kulturminnegrunnlag, suppleringer L. ROS-analyse M. VA-rammeplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7