DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Elise Alfheim Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 14/9766-41 Dato: 11.03.2016 22/1 MFL., FJELD NORDRE, DETALJREGULERINGSPLAN, 1.GANGS BEHANDLING â INNSTILLING TIL: Formannskapet 30. mars Rådmannens forslag til vedtak: 1. Innsendt forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Fjeld Nordre, plankart datert 22.02.2016 og bestemmelser datert 23.02.2016, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens 12-10. 2. Før sluttbehandling av planen skal det foreligge avtale om tinglysning av allmennhetens rettighet til gjennomgang på turvei mellom Solsvingen og Austadveien. 3. Før sluttbehandling av planen skal det foreligge en revidert støyvurdering. á Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør
â 22/1 MFL., FJELD NORDRE, DETALJREGULERINGSPLAN, 1.GANGS BEHANDLING Hensikten med saken Hensikten med planforslaget er å legge til rette for å utvikle boliger i form av konsentrert småhusbebyggelse. Hensikten med saken er å ta stilling til om planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Planog bygningslovens 12-10. Saksutredning Bakgrunn Planforslaget fremmes av Solsvingen Utvikling AS. Planmaterialet er utarbeidet av Arkitektgruppen Drammen AS. Planområdet ligger rett sørvest for Fjell sentrum og omfatter deler av reguleringsplanen Reguleringsplan over Fjell Nordre GNR.22 BNR.1 og Fjell Mellom GNR 24 BNR.22, samt mindre del av to eldre veiplaner. Øvrige deler av planområdet er uregulert. Solsvingen AS ønsker å utvikle området som helhet til boliger. Hovedelementer i planforslaget Boligtyper / boligsammensetning og utnyttelse Planforslaget legger til rette for etablering av om lag 30 boliger (konsentrert småhusbebyggelse) i form av rekkehus og kjedede eneboliger. Hovedandelen av boligene skal ha adkomst fra Austadveien med parkering under bakken. I tillegg foreslås det etablert 7 boliger med direkte avkjørsel fra Solsvingen med parkering i garasje/carport/overflateparkering. Det legges til rette for en utnyttelsesgrad på BYA= 30%. Kulturminner Planområdet omfatter ett av de tre tidligere hovedbrukene på Fjell; Nordre Fjell gård. Drammen kommune har fått utarbeidet en kulturminneregistrering for gårdsbygningene. Denne slår fast at hovedhuset ved gården, som er fra tidlig 1800-tallet, har svært høy verneverdi (A). Låven, som er fra ca 1930, har middels verneverdi (C). Samlet sett utgjør disse et kulturmiljø med høy verneverdi (B). I forslaget til plan er hovedhuset ved Fjeld Nordre foreslått regulert til hensynssone bevaring, mens låven foreslås revet. Trafikksikkerhet og gangforbindelser Det går i dag et tråkk/sti over tomten i nord som forbinder Solsvingen med Austadveien. Planforslaget legger til rette for en fellesprivat gangforbindelse mellom Solsvingen til Austadveien, sør i planområdet. Ved videre utbygging i Solvsingen, skal det i henhold til Drammen kommunes gatenorm, opparbeides fortau langs Solsvingen. I forslag til plan er fortau langs Solsvingen, fra Austadveien til planområdets grense i nord,
innarbeidet. Det er stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse av dette samt fortau langs Austadveien, inklusiv sykkelfelt. Gjennomføringen håndteres i utbyggingsavtale, dette legges frem i egen sak. Støy Ved utarbeidelse av reguleringsplanen er det gjennomført en støyvurdering. Denne ble gjennomført før vedtak av ny kommuneplan, hvor planområdet vises innenfor avvikssone for støy. Vedlagt støyvurdering legger derfor strengere krav til håndtering av som er strengere enn hva ny kommuneplan krever. Rådmannens vurdering Boligtyper, boligsammensetning og utnyttelse Kulturminner Bolig- og befolkningsatlas for Drammen kommune (2013) viser at boligsammensetningen på Fjell er dominert av leiligheter i blokk (lys blå) og deretter enboliger og småhus (gul). Sammenlikner vi med fordeling på boligstørrelse ser vi store variasjoner innenfor området. Drabantbyområdet/sentrumsområdet domineres av 3- roms. Resten av området har en jevn fordeling mellom boligstørrelser, med økning fra 1-roms mot 6+rom. For å ivareta hensyn til endringer i innbyggernes boligbehov gjennom ulike livsfaser, for eksempel aleneforeldre, yngre og eldre, som av ulike grunner ønsker å bli boende i bydelen for barnas skyld, på grunn av foreldre, venner eller barnebarn, er det gunstig med utvikling av boliger som utfyller boligtilbudet. Dette bidrar også til å sikre mangfoldet i befolkningen. Boligatlaset, slår fast at det i dette området er et behov for boliger av typen rekkehus/tett småhusbebyggelse. Forslag til plan for Fjeld Nordre, støtter opp under vedtatt strategi om å øke boligmangfoldet i bydelene. Planområdet ligger sør for Austadveien, og tidligere hovedbruk Nordre Fjell ligger øverst/lengst sør i planområdet. Ned mot mot Austadveien ligger restene av tidligere jordbruksmark (se bilde under). Gårdstunets beliggenhet og åpenheten gjør gården til et viktig landemerke i området, og er det siste historiske kulturmiljø av sitt slag på Fjell. Ved riving av deler av dette kulturmiljøet, og utbygging av området som helhet vil dette preget av åpenhet og historiske spor, endres. I vurdering av verneverdien ved bebyggelsen på Nordre Fjell, er følgende beskrevet: Fjell er blant de første gårder med fast bosetting i vår del av Drammensdalen. Etter middelalderen har gården vært delt i tre hovedbruk, Nordre, Mellom og Søndre Fjell. I dag fremstår Nordre Fjell som den viktigste av disse på grunn av hovedbygningens beliggenhet, størrelse og høye alder. Tunet består i dag av en hovedbygning, en enhetslåve og 3 garasjebygninger. Låven og bolighuset er bevart fra den tid gården var i ordinær drift. Tunet omfattet også en drengestue, et stabbur, et bryggerhus og en kjeller, men disse bygningene er revet etter krigen. (Vedlegg 10 Vurdering av verneverdi).
Gården sett fra Solsvingen Gården sett fra Austadveien Hovedhuset med hage bevares ved regulering ved hensynssone Sone med særlig hensyn til bevaring av kulturmiljø. Trafikksikkerhet og gangforbindelser Kommuneplanens bestemmelse 3.1 sier følgende: Ved fortetting og utbygging av nye og eksisterende byggeområder skal den overordede grønnstrukturen ivaretas og utvikles, herunder turveier, hovedstier, tråkk og andre gang- og sykkelforbindelser til marka og vassdrag, sammenhengende grøntdrag, grønne lunger og områder for lek og rekreasjon. I innsendt planforslag er gangforbindelse mellom Solsvingen og Austadveien sikret via en grønnkorridor på en bredde som varierer mellom 11,5 og 5,5 m. Intensjonen med gangforbindelsen er at denne skal være tilgjengelig for allmennheten som turvei/smett for gående. Bredden på gangforbindelsen og dens lokalisering (inntil byggegrense) kan gi begrenset grad av offentlighet på grunn av nærhet til bebyggelse. Rådmannen stiller spørsmålstegn ved om denne forbindelsen er godt nok sikret. Smett spiller en viktig rolle i nærmiljø, spesielt for barn og unge, men også som snarveier til bussholdeplasser, tilgjengelighet til marka mv. Kommunen jobber selv løpende med utvikling og sikring av slike forbindelser. For å sikre grad av offentlighet må, som et minimum, allmennhetens rett til gjennomgang tinglyses. Eksisterende sti går i planområdets nordlige ende. I innsendt planforslag er gangforbindelsen flyttet til planområdets sørlige ende, og knyttes direkte mot gangfelt over Austadveien. Dette virker som et fornuftig grep, og bidrar til en helhetlig sammenhengende gangforbindelse mellom Fjell og Galterud / marka. Før øvrig vurderer rådmannen at planforslaget sikrer hensynet til fortau og sykkelfelt i tråd med Kommuneplanens arealdel, hovedplan sykkel og gjeldende gatenorm for Drammen kommune. Støy Da støyvurdering ble gjennomført før vedtak av ny kommuneplan og legger strengere krav til håndtering av som er strengere enn hva ny kommuneplan krever, anbefaler rådmannen at det gjennomføres en revidert støyvurdering før sluttbehandling av planen. Støytiltak som en støyskjerm vil virke avvisende og et lite positivt innslag i bomiljøet her. Å tilpasse støytiltak i tråd med vedtatt kommuneplan vil derfor være i tråd med ønsket utvikling og styrking av bydelssentra i byen. Konklusjon
Etter en samlet vurdering av innsendt materiale, anbefaler rådmannen at forslag til detaljregulering for Fjeld Nordre legges ut til offentlig ettersyn. Før sluttbehandling av planen forutsettes inngått utbyggingsavtale og tinglysning av allmennhetens rett til gjennomgang på turvei mellom Solsvingen og Austadveien. Vedlegg: Vedlegg 1 Plankart for Fjeld Nordre Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser for Fjeld Nordre Vedlegg 3 Planbeskrivelse for Fjeld Nordre Vedlegg 4 Illustrasjonsplan Vedlegg 5 ROS-analyse Vedlegg 6 Geoteknisk rapport Vedlegg 7 Vurdering av verneverdi, Solsvingen 93, Nordre Fjell Vedlegg 8 Illustrasjon tomteinndeling Vedlegg 9 Illustrasjon Hensynnsone Vedlegg 10 Illustrasjon MUA Vedlegg 11 Sol/skygge analyse Juni kl.15 Vedlegg 12 Sol/skygge analyse Mars-april kl.15 Vedlegg 13 Terrengsnitt Vedlegg 14 Uttalelser til varsel om oppstart kommentert á