Entras konsensusrapport 11.07.2017
Innhold 1. Sammendrag 2. Kontorledighet i Oslo og Bærum 3. Leiepriser Oslo sentrum 4. Transaksjonsvolum Norge 5. Transaksjonsvolum kontor Norge 6. Prime yield i Oslo 7. Byggevolum i Oslo og Bærum 8. Vedlegg Spørsmålene Deltakerne
1. Sammendrag Entras konsensusrapport for juni bekrefter tendensene fra april. Kontorledigheten i Oslo og Bærum faller og leieprisene i Oslo sentrum stiger. Lav nybygging, konvertering til annen virksomhet og økt etterspørsel er årsaken til lavere ledighet. Anslaget for ferdigstilte kontorbygg (kvm) er økt for 2019 i tråd med utsikter til høyere leiepriser. Anslaget for Prime yield er uendret og ventes å stige svakt opp mot 4 prosent i 2018. Anslaget for transaksjonsvolum er justert opp etter en god start på 2017. Kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å gå ned fra 7,8 prosent i 2016 til 7,0 prosent i år. Ledigheten er ventet å gå videre ned til 6,5 prosent i 2018. I 2019 ventes 6,3 prosent ledighet. Leieprisene på kontor med høy standard i Oslo sentrum ventes å vokse med 6,1 prosent fra utgangen av 2016 til utgangen av2017. Det ventes fortatt vekst i 2018 (4,7 prosent) og 3,2 prosent i 2019. Transaksjonsvolumet endte på 73,7 mrd NOK i fjor. Det er ventet et årlig volum på 80 mrd NOK i år og en nedgang til 69 mrd NOK i 2018. Anslaget for begge årene er justert opp med ca 3 mrd NOK. Prime yield ventes å være uendret på 3,8 prosent i år og øke til 4,0 prosent neste år. Det var ingen endring i anslagene fra april til juni. Byggevolumet i Oslo og Bærum er ventet å øke fra 87.000 kvm i fjor til 97.000 kvm i år. Veksten fortsetter til 114.000 kvm neste år. Anslagene for 2019 er justert opp fra 132.000 kvm til 148.000 kvm. Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten 2009. Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge, prime yield og byggevolum for kontor i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Anslagene er gitt i siste uke av juni. Rapporten er nøytral i forhold til hva Entra måtte mene om markedet. 3 Oslo, 12. juni 2017 Brattørkaia 1 6, nytt bygg for BI i Trondheim
Lavere ledighet og høyt transaksjonsnivå. Tendensene fra april fortsetter Konsensus juni 2017 Utgangen av året 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Kontorledighet i Oslo & Bærum Prosent 5,4 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,8 8,4 7,8 7,0 6,5 6,3 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kroner pr kvm / prosent å/å Nominelle priser 2.529 2.321-8,2% 2.375 2,3% 2.573 8,3% 2.780 8,0% 2.907 4,6% 3.025 4,1% 2.935-3,0% 2.992 1,9% 3.174 6,1% 3.324 4,7% 3.429 3,2% Transaksjonsvolum, næring totalt Mrd NOK. Nominelle priser Antall transaksjoner, næring totalt Antall (>50 mill. NOK) Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd NOK. Nominelle priser 28,0 14,0 37,6 34,8 52,4 40,3 61,6 123,3 74,3 80,0 68,9 152 181 207 242 250 221 11,3 6,7 15,2 18,0 24,3 20,0 31,0 54,4 31,6 38,1 32,2 Prime yield, kontor Oslo Prosent Byggevolum i Oslo & Bærum 1.000 kvm kontorbygg 6,7 6,3 5,8 5,2 5,3 5,2 4,7 4,1 3,8 3,8 4,0 66 152 87 97 114 148 Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet. Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før. Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før. 4
Små endringer siden april. Transaksjonsvolum og byggevolum justeres opp Endring i konsensus fra april til juni 2017 2016 2017 2018 2019 Kontorledighet i Oslo Prosentpoeng 0,0 0,0 0,1 0,1 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Prosentpoeng opp eller ned siden forrige måling Nominelle priser 0,3 prosentpoeng 0,2 prosentpoeng 0,3 prosentpoeng 0,0 prosentpoeng Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge Mrd NOK. Nominelle priser Antall transaksjoner, næring totalt Antall Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd NOK. Nominelle priser Prime yield, kontor Oslo Prosentpoeng Byggevolum i Oslo & Bærum 1.000 kvm kontorbygg 0,6 3,5 3,2 0 15 6 0,3 2,1 2,1 0 0 0 0 1 0 17 Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn anslått i forrige måned Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn anslått i forrige måned 5
2. Kontorledighet i Oslo og Bærum Det er ingen endring i prognosene for kontorledigheten fra april til juni. Konsensus viser at kontorledigheten skal ned på 7 prosent i år og under 7 prosent fra 2018. 9 av 10 mener ledigheten skal ned i år og neste år. I 2019 er det 6 av 10 som mener at kontorledigheten skal ned, mens 2 mener den skal opp. 6
3. Leiepriser i Oslo sentrum Leieprisanslagene er uendret fra april til juni. Konsensus anslår en nominell oppgang på 6,1% i år, 4,7% i 2018 og 3,2% i 2018. Alle mener ledigheten skal ned i år og neste år. I 2019 mener 8 av 10 at leieprisene skal opp. Ingen mener leieprisene skal ned. 7
4. Transaksjonsvolum i Norge Transaksjonsvolumet er justert opp både i år og for neste år. Konsensus anslår en økning til 80 mrd NOK i år og en nedgang til 69 mrd NOK neste år. Åtte av ti venter at transaksjonsvolumet for næringseiendom skal opp i år. En mener volumet skal ned. Neste år venter åtte av ti en nedgang. 8
5. Transaksjonsvolum kontor Norge Anslaget for transaksjonsvolumet for kontoreiendom er justert opp både for i år og neste år. Konsensus er 38 mrd NOK i år og 32 mrd NOK neste år. De fleste (9 av 10) venter fall i transaksjonsvolumet for kontor i år. Neste år er det omvendt (9 av 10 venter nedgang). 9
6. Prime yield i Oslo Anslagene for prime yield er uendret siden april. Konsensus anslår uendret prime yield på 3,8% i år og en økning til 4,0% neste år. I år ventes det en økning eller uendret prime yield (en venter lavere prime yield i år). Neste år venter de fleste (8 av 10) en økning i prime yield. 10
7. Byggevolum i Oslo og Bærum Konsensus anslår en svak vekst i ferdigstilte kvm kontor i år og neste år. Prosjektene er vel kjente og det er ingen endring siden april. Konsensus for 2019 er imidlertid oppjustert fra 132.000 til 148.000 kvm. De fleste (8 av 10) venter økt volum ferdigstilte kontorer fra 2016 til 2017. Neste år er det 7 av 10 som venter økning. De fleste venter økning også i 2019 (8 av 10). 11
12 7 Vedlegg Velkommen til visning av Entras aktivitetsbaserte kontor. Kontakt: Hans Petter Skogstad i Entra Mobil: 938 66 685 eller hps@entra.no
Spørsmålene Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2016-19? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo sentrum blir ved utgangen av året i 2016-19? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Vi presiserer at leieprisene skal oppgis i nominelle priser Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av 2016-18? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Vi presiserer at omsetningen skal oppgis i nominelle priser Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2016-18? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Hvor mange transaksjoner (50 mill. kr +) tror dere vil bli gjennomført i årene 2016-2018? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Hvor mange kvadratmeter kontor blir brutto tilført markedet i Oslo og Bærum i årene 2016-19? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av 2016-18? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: 13
Deltagere Følgende næringsmeglervirksomheter deltar: Akershus Eiendom CBRE Colliers (var ikke med fra oktober 2010 juni 2011) C&W Realkapital DNB Næringsmegling (ikke med april 2013) Malling & Co Tiger Eiendomskompetanse (med fra juni 2014) Newsec Pangea Property Partners (med fra januar 2012) Union Norsk Næringsmegling 14
ANSVARLIG OFFENSIV TETT PÅ