RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: L12 07/489-89 Dato: 18.02.2014 DETALJREGULERING FOR GNR. 45/11 - SOKN - PLANID: 2007 008 - INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING OG ENDELIG VEDTAK Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart sist revidert 16.01.2013 3. Planbestemmelser sist revidert 16.01.2013 4. Merknad fra Fylkesmannen 02.03.2013 5. Merknad fra NVE 12.03.2013 6. Merknad fra Statens vegvesen 21.03.2013 7. Merknad fra Langbenken velforening 22.03.2013 8. Merknad fra Bente Ueland og Gunnar Helgesen 02.04.2013 9. Merknad fra Adv Karlsen (Helgevold og Ognedal) 19.04.2013 10. Merknad fra Adv. Helgø (Sivertsen) 19.04.2013 11. Grunneiers kommentarer til merknadene 12. Oppsummering av merknader fra offentlig ettersyn 08.04.-21.05.2010 Innstilling fra rådmannen: Forslag til reguleringsplan for Del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert 29.05.2009, sist revidert 14.01.2014 og bestemmelser datert 04.04.2012, sist revidert 14.01.2014 vedtas Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12. Saksutredning: Rådmannen legger fram forslag til detaljregulering for gnr/bnr 45/11 til andre gangs behandling og endelig vedtak. Planforslaget er utarbeidet av Rennesøy kommune med utgangspunkt i planforslag utarbeidet av SFAS arkitektur og Dimensjon rådgivning AS på oppdrag av grunneier Arnt Møller. Planbeskrivelse inngår i saksframlegget. Utbyggingsavtale fremmes som egen sak. Historikk og tidligere behandling. Utskrift sendes til: Kultur og samfunn v/ina for videre oppfølging
2 Forslag til detaljregulering for eiendommen ble behandlet i planutvalget en rekke ganger i perioden 2009-2010 og i kommunestyret høsten 2010. I desember 2007 leverte søker et forslag til utbygging på eiendommen med ønske om en 30 vurdering. Saken ble trukket av eier av eiendommen før den ble lagt fram for planutvalget til behandling. Planutvalget 18.6.2009 Planutvalget behandlet forslag til reguleringsplan for området i sak 34/09 og fattet enstemmig følgende vedtak: Planforslaget avvises. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 27-1, nr 2. Planutvalget er positiv til at det fremmes et planforslag med to-tre boliger. Allmenn ferdsel i strandsona må ivaretas med regulering av friområde/friluftsområde. Felles småbåtanlegg mot sør kan opprettholdes til N2. Utvidelse av brygger skal ikke tillates. Planforslaget inneholdt fire boliger. Planutvalget var på befaring før vedtaket ble fattet. Planutvalget 28.1.2010 Et nytt planforlag ble fremmet til behandling i sak 3/10. Det ble enstemmig fattet følgende vedtak: Saken utsatt til neste møte for å avklare konsekvenser av en utvidelse av planområde. Ref. sak i vedtatt i MU. På møtet i planutvalget ble det dessuten diskutert å ta opp hele søndre del av reguleringsplanen for Sokn til ny behandling. Saken det vises til fra MU er klage på et avslag på søknad om å bygge garasje på vel 100 m2. Det ble dessuten vedtatt midlertidig forbud om tiltak for Sokn kai og et område i tilknytning til denne. Planutvalget 4.3.2010 Planforslaget ble behandlet i sak 10/10. Planutvalget fattet mot en stemme følgende vedtak: «Forslag til reguleringsplan for Del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert 29.05.2009, sist revidert 17.12.2009 med bestemmelser datert 26.05.2009, sist revidert 21.12.2009 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Plankartet: N1 flyttes til naustmiljø ved Langbenken og tilhørende brygge ved B1 tas ut av planen. Strandsonen ved B1 reguleres som friområde. Formålsgrense går i eksisterende mur. Planlagt bebyggelse for B1 reduseres ved at trekkes fire meter lengre fra sjøen. Tillegg og endringer i bestemmelsene: 4.1 BOLIGBEBYGGELSE det tillates ikke annen bebyggelse enn det som er vist som planlagt bebyggelse på plankartet. -BYA for B1 reduseres til 220 -Grensene mellom boligtomtene og friområdet skal markeres med gjerde. 9.1 Veier og tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk. Friområde tas med i siste setning i rekkefølgekrav.( 9.1) 7.3 endres til: N1: det tillates oppført nytt naust maks T-BRA 30m2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10 og 12-11» Mindretallets forslag: «Det gis tillatelse inntil 2 hus. Bebyggelse B1 utgår. BYA B2 og B3 økes til 180m2.» Planen var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 08.04.-21.05.2010.
3 Oppsummering av merknader fra høringen ligger som vedlegg 12. Planutvalget 02.09.2012 Planforslaget ble behandlet i sak 33/10. Planutvalget fattet mot tre stemmer følgende vedtak: «Forslag til reguleringsplan for del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert 29.05.2009, sist revidert 18.8.2010 med bestemmelser datert 26.05.2009, sist revidert 18.8.2010 vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-12.» Mindretallets forslag: «Det gis tillatelse inntil 2 hus. Bebyggelse B1 utgår. BYA B2 og B3 økes til 180m2.» Kommunestyret 16.09.2012 Planforslaget ble behandlet i sak 61/10. Kommunestyret fattet med 15 mot 6 stemmer følgende vedtak: «Saken sendes tilbake til planutvalget for videre behandling Det gis tillatelse inntil 2 hus. Bebyggelse B1 utgår. BYA B2 og B3 økes til 180m2.» Planutvalget 02.12.2010 For å få en utdyping av kommunestyrets vedtak la rådmannen fram følgende spørsmål til diskusjon: Spørsmål Svar 1. Kommunestyrets vedtak legger opp til to større bolighus. Er det da naturlig å tillate sekundærleilighet. Jf forslag til bestemmelser i kommuneplanen? 2. Kommunestyrets vedtak sier at B1 skal utgå. Betyr dette at området som grenser til 45/32 skal være åpent/uten bebyggelse? 3. Kommunestyrets vedtak legger opp til to større boliger. Tomtestørrelsen må dermed også økes. Skal det reguleres friområde med samme størrelse, større eller mindre enn forrige forslag? 4. Er kommunen innstilt på å innløse og overta evt. friområde? Ja 5. Hvilke forhold skal det legges vekt på ved plassering av bolighus. Utsikt for nabobebyggelse, avstand til sjø, interne solforhold, etc. Ja Ja Større Ja, ikke entydig svar på om noen forhold skulle vektes høyere enn andre Planutvalget 29.01.2013 Nytt planforslag basert på kommunestyrets vedtak 16.09.2010 ble behandlet i sak12/13. Grunneiers alternative planforslag var vedlagt saksframlegget. Planutvalget fattet med fire mot en stemme for rådmannens innstilling følgende vedtak: «Alternativt forslag til reguleringsplan for Del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert dimensjon Rådgivning AS 21.09.2012 med bestemmelser datert 07.11.2012, legges fram for kommunestyret til behandling. Det varsles oppstart av forhandlinger med sikte på å utarbeide en utbyggingsavtale som blant annet sikrer kommunal overtakelse av ferdigstilt friområde og sikring langs gangsti. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10 og 12-11» Kommunestyret 21.02.2013
4 Nytt planforslag basert på kommunestyrets vedtak 16.09.2010 ble behandlet i sak 1/13. Grunneiers alternative planforslag var vedlagt saksframlegget. Kommunestyret fattet med 17 mot 4 stemmer følgende vedtak: «Alternativt forslag til reguleringsplan for Del av Sokn, gnr/bnr 45/11, med plankart datert dimensjon Rådgivning AS 21.09.2012 med bestemmelser datert 07.11.2012, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det varsles oppstart av forhandlinger med sikte på å utarbeide en utbyggingsavtale som blant annet sikrer kommunal overtakelse av ferdigstilt friområde og sikring langs gangsti. Bidrag til gang og sykkelsti Nygårdsveien Sokn bomstasjon. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10 og 12-11» Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 01.03-19.04.2013. Det ble varslet oppstart av forhandling av utbyggingsplan 28.02.2013. Planutvalget 29.01.2013 Planforslaget ble fremmet til 2. gangs behandling i møte 21.01.2014. Planutvalget fattet følgende vedtak: «I kommunestyrets vedtak er det bedt om at det startes forhandlinger om utbyggingsavtale for å sikre overtakelse av regulert friområde og bidrag til gang- og sykkelvei til Sokn bussholdeplass. På grunnlag av dette sendes saken tilbake til administrasjonen for forhandling av avtale.» Gjeldende planer og regelverk Eiendommen inngår i reguleringsplan for del av Sokn vedtatt i kommunestyret 29.4.2003. Utsnitt av plankartet for gjeldende regulering Hele eiendommen er regulert til boligformål. Plankartet viser byggegrenser som gir mulighet for utvidelse av eksisterende hytte til bolig. Det er ikke vist muligheter til nye boliger i tillegg til dette på plankartet. Planen har ikke bestemmelser knyttet til eiendommen. Kommuneplanen viser eiendommen som byggeområde for bolig.
5 Planområdet grenser til Langbenken. Det foreligger ikke godkjent reguleringsplan for Langbenken. Etter plan- og bygningslovens 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplaner. Detaljregulering kan utarbeides av private. Et ferdig utarbeidet planforslag legges fram for planutvalget som som avgjør om det skal legges ut til offentlig ettersyn. Når fristen for innspill er ute tar planutvalget saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Når forslaget er ferdigbehandlet av utvalget legges det fram for kommunestyret til vedtak, jf. pbl. 12-12. Varsel om oppstart Planoppstart ble varslet i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis 27.08.07. Aktuelle myndigheter, kjente grunneiere og rettighetshavere har fått egen melding. Følgende kommentarer er mottatt Fiskeridirektoratet, region sør (12.09.07) Kjenner ikke til spesielle fiskeri- eller akvakulturinteresser i området. Ber om at Fiskeridirektoratet, Region Sør blir orientert/konsulert hvis planen skulle medføre inngrep i strand-/sjøsonen, forøvrig ikke andre merknader. Kystverket, vest (10.09.07) Har ingen merknader til varsel om oppstart reguleringsarbeid. Dersom planarbeidet kommer til å omfatte planlegging i sjø må det tas hensyn til den frie ferdsel, og at slike tiltak ut i sjø blir lagt fram for/avklart med Stavangerregionen Havn IKS. Statens vegvesen (11.09.07) Har ingen merknader til planvarselet, avventer konkret planforsalg. Fylkesmannen i Rogaland (08.10.07) Ber om at det tas hensyn til de strandsoneverdiene som ligger innenfor planavgrensningen, og gjør oppmerksom på at innskjerpingen av den nasjonale strandsonepolitikken også omfatter byggeområder. Strandsona på begge sider av planområdet er utbygd med brygger, det er derfor ekstra viktig å ta hensyn til de utbyggingsfrie arealene som er igjen. Ber om at det vurderes å sikre noen av strandsonearealene som fellesareal/friareal. Det er begrenset hvor mye av eiendommen som kan bygges uten at det vil komme i konflikt med strandsoneverdiene i området. En plan som ikke tar hensyn til strandsoneverdiene vil bli møtt med innsigelse fra Fylkesmannen. Rådmannens kommentar: Det er gått lang tid siden varsel om planoppstart. Det har imidlertid pågått planarbeid i perioden med blant annet offentlig ettersyn. Merknader til offentlig ettersyn i 2010 er referert i vedlegg 12. Beskrivelse av planområdet Planen omfatter en eiendom på ca. 2,4 da som pr. i dag er bebygget med en sommerhytte, uthus og et naust. Eiendommen grenser mot Bruveien i vest. Dette er tomtens høyeste punkt, 11 meter over havet. Herfra faller tomten til dels bratt mot sjøen. Fra vegen til kaia i tomtens nordside faller tomten sørover slakt mot sjø. Nordvest for eiendommen ligger en eksisterende bolig med relativt stor tomt. Sjølinjen er delvis utbygget med betongkai og naust, østre del har fortsatt sin naturlige strandlinje. Eiendommen fremstår i stor grad som opparbeidet hage. Bebyggelsen i sør, Langbenken, er en tett utbygging med boliger i 3 etasjer helt i sjøkanten. Langbenken er fullt utbygget med kaianlegg i hele eiendommens lengde.
6 Mot øst grenser eiendommen mot kombinasjonsformål bolig/næring. Denne eiendommen er tungt utnyttet med diverse permanente og midlertidige bygg i forbindelse med anleggsvirksomheten til eier. Det er betydelige bryggeanlegg på denne eiendommen. Sett fra strandlinjen ligger tomten mellom to sterkt utbygde eiendommer. Sokn tilhører Mosterøy skolekrets og har skoleskyss med buss. Langs Bruveien er det opparbeidet gang- /sykkelvei. Det er ikke registrert forurensning eller spesielle fareområder. Det er ikke registrert kulturminner eller spesielle naturverdier på eiendommen. Beskrivelse av planforslaget (planbeskrivelse) Planforslaget består av plankart og reguleringsbestemmelser. (Planbeskrivelsen inngår i saksframstillingen.) Området er lagt ut som boligområde med tilhørende småbåtanlegg. Sentralt i området er det vist offentlig friområde som omfatter den største delen av strandlinja innenfor planområdet. Adkomst til friområdet er via offentlig vei. Sjøarealet er vist som badeområde, småbåtanlegg og ferdselsområde. Boligene B2-B3 følger en disponering som ligner Langbenken i mønster, men med mindre hus. Denne delen av området er tenkt senket en del i forhold til eksisterende terreng til et nivå som omtrent tilsvarer vegen til Bru, for å falle derfra ned mot B1 slik terrenget også gjør i dag. Reguleringsbestemmelsene angir høyde for topp grunnmur og gesims- og mønehøyde i forhold til denne samt minste kotehøyde over havet. Minste avstand fra planlagt bebyggelse til nabogrense mot sør er 5 meter. Dette skal sikre at terrenget mot nabo ikke berøres. Boligene B2 og B3 er planlagt utført med sokkeletasje. B1 er vist med anneks i 2 etasjer og uten kjeller. Boligen er ikke planlagt med mulighet til fradeling av anneks. Plasseringen skjermer øvrig del av eiendommen mot øst. Plasseing av bebyggelse er vist på plankartet. Mindre endringer kan tillates dersom det gir bedre terrengtilpasning. Garasje/carport for B2 og B3 er planlagt langs gang- sykkelvei langs Bruveien. Dette er avklart emd Statens vegvesen som skal godkjenne plasseringen før byggetillatelse kan gis. Tomt B1 er på 515 m2 og tomtene B2 og B3 inkl. areal til garasjer er til sammen 908 m2. Friområdet er 411 m2. Nærheten til sjøen er områdets sterkeste ressurs. Dette arealet reguleres til privat småbåtanlegg og offentlig friareal. Småbåtanlegget er tenkt opparbeidet med standard tilsvarende Langbenken, som en naturlig fortsettelse av denne. Det er planlagt tre mindre naust/sjøboder. Småbåtanlegget skal være felles for boligene innenfor planområdet. Det er beregnet plass til en båt og en sjøbod pr bolig. Boligene er planlagt med gavl mot sjøen, for å ta opp i seg den tradisjonelle orienteringen på kystarkitekturen. Boligene er plassert med tanke på å ivareta alles utsikt, og gode private uteområder. Adkomst skjer fra nord, med en felles adkomst ut til regulert offentlig vei som munner ut i Bruveien. Parkering er løst på egen tomt, det er satt krav om to bilplasser pr bolig. Konsekvensene av planforslaget Gjennomføring av planen vil føre til fortetting fra en bolig til tre bolighus på eiendommen. I tillegg gis det mulighet til videreutvikling av eksisterende naust og bryggeanlegg mot sør for å gi mulighet for en båtplass
7 med tilhørende naust/sjøbod pr. bolig. For bryggene i sør er det vist en ny kailinje som videreføring av bryggene langs Langbenken og plassering av tre naust i stedet for dagens ene naust. Gjennomføring/innløsing av friområdet vil gi allmennheten tilgang til sjøen. Planforslag vist sammen med gjeldende regulering Offentlig ettersyn Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 01.03.-19.04.2013. Se avsnittet «Historikk og tidligere behandling» for planutvalgets og kommunestyrets vedtak. Vi har mottatt åtte tilbakemeldinger, fire fra offentlige etater og fire merknader/protester fra private. I tillegg har forslagstiller/grunneier fått anledning til å kommentere merknadene/protestene.(vedlegg 11) Merknader fra tidligere offentlig ettersyn i 2010 er dessuten lagt ved som vedlegg 12 OFFENTLIGE ETATER Avsender (datert) Merknad Rådmannen sin vurdering 1. Fylkesmannen i Rogaland (02.03.2013) Bustadplanen har funne ein god balanse mellom utbygging og ta vare på strandsoneverdiane. Det er positivt at det er lagt inn friområde sentralt i området. Tas til orientering 2. NVE (12.03.2013)) Havnivåstigning er ikke tydelig behandlet i ROS-analysen. Ber om at området langs sjøen som ligger lavere enn forventet stormfo legges inn i planen som hensynssone med tilhørende bestemmelser. Estimert stormflo ifølge DSBs tabeller, revidert 2009, er 208 cm med en usikkerhet på -20 og +35cm. Bestemmelsene har krav om minimum kotehøyde 2,5 for overkant gulv i nederste etasje.
8 3. Statens vegvesen (21.03.2013) Det vises til tidligere dialog ang plassering av garasjer nærmere g/svei enn generell byggegrense. Dette kan aksepteres på vilkår av at følgende bestemmelse tas inn i planen: «Teknisk plan som viser tverrprofil og oppriss av bebyggelse nær fv.586 skal godkjennes av Statens vegvesn før byggetillatelse gis» Dersom kravet ikke innfris er dette å anse som en innsigelse til planen. Bestemmelsen er tatt inn i planen. 4. Rennesøy kommune, vann og avløp (07.03.2013 og 15.03.2013) Bestemmelser: 4.2 Renovasjonsanlegg: Rennesøy kommune henter inn 4 fraksjoner hos innbyggerne, selv om p.t. den 4 ikke er i beholder. Det bør settes av plass i plan til at to fraksjoner kan hentes samme dag (papir og plast). Det er avsatt areal til oppstilling av bossdunker på hentedag VA- anlegg: Vann: ledning dimensjon 63/75 mm går til Langbenken fra nord. Avløp: pumpeledning fra Langbenken til Nygårdshagen (75 mm). Kapasitet usikker, dette må kontrolleres av utbygger. Total kapasitet på slamavskiller må også kontrolleres. I dette området har dei fleste eigedomane private separate avløpsanlegg. Teknisk plan skal omfatte avløpsanlegg som skal dimensjonerast for alle eigedomane i område. Det skal også etablerast vassforsyningsanlegg for regulert område og tilgrensande eigedomar. VA-anlegg skal planleggjast og etablerast i tråd med gjeldande VAnorm. Plan og bygningsloven setter krav om om tilknytning til offentlig vann- og avløpsanlegg i regulerte områder. Dette gjelder også dette området. Tekniske planer skal godkjennes av kommunen. Tilknutningspunkter og dimensjonering må avklares med kommunens VAavdeling (IVAR) i forbindelse med bygging/gjennomføring av planen. Ihht Pbl 18.1: 18-1. Krav til opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløpsvann I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom: b ) hovedavløpsledning, herunder i tilfelle også særskilt overvannsledning, fører til og langs eller over tomta. Det kan ikke kreves lagt rør av større diameter enn 305 mm. Kommunen kan godta avløpsforbindelse til annet hovedavløpsanlegg.
9 c ) hovedvannledning fører til og langs eller over tomta. Det kan ikke kreves lagt rør av større diameter enn 150 mm. Kommunen kan godta vannforsyning fra annen vannledning. 9 Rekkefølgekrav: Veier og tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk. Endres til: Veier og tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet og godkjent uten mangler før bebyggelsen kan tas i bruk. VEG: Kommunal offentleg veg bør førast fram til friområdet og ikkje gjennom heile området. Det må også opparbeidast snuplass ved avslutning av kommunal veg. Vegen skal byggjast i tråd med gjeldande vegnormalar. Bestemmelsen er endra slik det er foreslått Planforslaget viser offentlig vei fram til friområdet, resten av veien er privat. Det er ikke behov for offentlig snuplass ved friområdet. Behov for snuplass er dekket i forslag til ny regulering av Sokn kai, samt ved innkjørsel til feltet. Tekniske planer skal godkjennes av komuen. Gangsti fram til offentleg GS-veg skal ha status som fellesareal, evt tas ut av planen. Areal avsett til anna veggrunn bør ha status offentleg. Det er viktig at arealet som grensar opp til trafikkareal blir sikra i den bratte skråninga mellom eks. gangveg og bustad arealet. Gangstien er tatt ut a planen. Anna veigrunn er offentlig areal. Statens vegvesen skal godkjenne bygging nær fylkesveien. PRIVATE MERKNADER Avsender (datert) Merknad Rådmannen sin vurdering 1. Langbenken velforeing (22.03.2013) Det vises til merknad innsendt i forbindelse med offentlig ettersyn i 2010. Protest opprettholdes dersom fjellvegg mellom Langbenken og ny utbygging blir berørt. I planforslaget som var utlagt til offentlig ettersyn var bebyggelsen flyttet mot nord sammenlignet med tidligere planforslag for ikke å komme i konflikt med fjellveggen. 2. Bente Ueland og gunnar Helgesen, Langbenken 7 (15.04.2013)) Bolig B3 ligger for nær Langbenken 7 selv om grensereglene overholdes Sørlige pir må trekkes nordover for å bedre innseilingsforholdene. Dette vil være til fordel både for både utbygger og Langbenken 7. Bolig B1 bør tas ut av planen for omgjøres til friområde. Foreslått friområde er for lite og vil fortone seg som «privat» Bolig B3 er plassert med nærmeste hjørne 5 meter fra eiendomsgrensa. Sørlige pir er plassert fire meter fra eiendomsgrensa. Planforslaget regulerer friområde for allmennheten i motsetning til gjeldende plan som ikke har friområde og ikke tilgjengelighet til strandsona.
10 3. Avd. Karlsen for Helgevold og Ognedal eier av gnr 45/32 og 45/17. (19.04.2013) Merknaden er referert stikkordsmessig. Merknaden i sin helhet ligger som vedlegg 9 I merknaden er det også vist til merknad innsendt til offentlig ettersyn i 2010. Denne merknaden er referert og kommentert i vedlegg 12 Det bes om at forslaget ikke tas til følge. Uheldig at plan har vært behandlet uten varsling av naboer. Planen er utarbeidet av Dimensjon rådgiving der medeier er i slekt med «politisk pådriver» for de nye planene. Planforslaget innebærer en vesentlig fortetting sammenlignet med gjeldende plan. Veien til området er ikke dimensjonert for økt tetthet. Konflikt med næringsdrift på naboeiendom. Friområde blir lite tilgjengelig. Planoppstart ble varslet i 2007. Planforslag var til offentlig ettersyn i 2010 og i 2013. Planforslaget er opprinnelig utarbeidet av SjoFasting arkitekter. Det er kun plankartet som er konstruert/tegnet av Dimensjon rådgivning. vurderer habilitet. Planutvalget og kommunestyret Planforslaget regulerer friområde for allmennheten i motsetning til gjeldende plan som ikke har friområde og ikke tilgjengelighet til strandsona. Bebyggelsen er planlagt etter Bebyggelsen blir dominerende, samme lest til tilliggende bebyggelse estetisk uheldig og frata naboer sol. på Langbenken. Avstanden mellom Det vises til Fylkesmannens eksisterende og planlagt bebyggelse uttalelse fra varsel om oppstart om at tilsier at tap av sol blir minimalt. det må tas hensyn til Planforslaget er vurdert av strandsoneverdiene i området. Fylkesmannen som skal ivareta statlige Det vises også til rundskriv fra retningslinjer. Fylkesmannen har ikke departementet om å ta særlig hensyn merknader til planforslaget og sier det til allmenne interesser i strandsona. er funnet en god ballanse mellom Det hevdes at planforslaget ikke utbygging og å ivareta ivretar disse interessene og bestrider strandsoneverdiene. lovligheten av planforslaget. Uheldig med regulering av en enkelt Plan- og bygningsloven gir private eiendom uten å se på helhet jf rett til å fremme reguleringsforslag. midlirtidig forbud mot tiltak på Sokn kai Kommunen som reguleringsmyndighet i påvente av helhetlig plan. ved planutvalg og kommunestyre vedtar om planen skal behandles og vedtas. Midlertidig forbud mot tiltak på Sokn kai ble innført for å avklare regulering av Sokn kai, ikke helhetlig plan for området. 4. Avd. Helgø for Geir Sivertsen eier av gnr 45/27, Bruveien 130. (19.04.2013) Merknaden er referert stikkordsmessig. Merknaden i sin Det bes om at planforslaget ikke tas til følge. Sivertsen er positiv til rådmannens forslag til forrige behandling. Det er ikke omstendigheter i saken som skulle tilsi at kommunestyrets vedtak 16.10.2010 skulle endres. Bebyggelse på B1 vil i stor grad ta Rådmannens forslag fra forrige behandling er ikke til behandling nå. Det er kommunen ved kommunestyret som er reguleringsmyndighet og har myndighet til å vedta det planforslaget de finner best. Utbygging av flere boliger vil
11 helhet ligger som vedlegg 10 utsikt fra Sivertsens bolig. Friområdet får en uhensiktsmessig utforming og bli lite tilgjengelig. Det vises til statlige retningslinjer for forvaltning av strandsonen. Sivertsen argumenterer for at rådmannens forslag fra forrige behandling er bedre enn forslaget som nå er til behandling. medføre noe tap av utsikt. B1 ligger imidlertid mellom Bruveien 130 og Bruveien 124 som er noe høyere enn bebyggelsen på B1 vil bli. Planforslaget tilfører området nytt friområde sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Planforslaget er vurdert av Fylkesmannen som skal ivareta statlige retningslinjer. Fylkesmannen har ikke merknader til planforslaget. Rådmannens forslag ved forrige behandling er ikke til behandling nå. Endringer etter offentlig ettersyn: Småbåthavn er endret til småbåtanlegg i sjø med tilhørende strandsone iht nasjonal produktspesifikasjon. Gangvei opp til Bruveien er tatt ut av planen. Rekkefølgebestemmelsene er utvidet til å gjelde planlegging, opparbeidelse og overdragelse av friorealet. Noen mindre redaksjonelle endringer i bestemmelsene. Avgrensing mot vei er samkjørt med planforslag for Sokn kai. Ingen av endringene utløser krav om ny høring av planen. Vurdering Kommuneplanen og gjeldende regulering har fastsatt arealbruken til boligformål. Gjeldende plan viser kun en bolig på eiendommen. Rennesøy kommune er i sterk vekst og det er derfor viktig å utnytte de arealene som er frigitt til boligbygging på en effektiv måte. Ut fra eiendommens størrelse på 2370 m2 er foreslått utnytting i samsvar med eller i underkant av retningslinjene til Regionalplan for Jæren. Hele planområdet ligger mindre enn 100 meter fra kystlinja. De senere år har det vært sterkt fokus på å ta vare på kystsona både i forhold til tilgjengelighet for allmennheten og i forhold til natur- og miljøvern. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenn interesser. Planområdet er allerede i stor grad opparbeidet og privatisert. Det ligger inneklemt mellom hus og bryggeanlegg på Langbenken, og brygge og industriområde på naboeiendommen mot øst. Eiendommen karakteriseres som innmark/hustomt og er svært lite tilgjengelig for allmennheten. Konsekvensene av planforslaget er en fortetting fra en bolig til tre boliger på eiendommen. I tillegg gis det mulighet til videreutvikling av eksisterende naust og bryggeanlegg mot sør for å gi mulighet for en båtplass med tilhørende naust/sjøbod pr. bolig. For bryggene i sør er det vist en ny kailinje som videreføring av bryggene langs Langbenken og plassering av tre mindre sjøboder i stedet for dagens ene naust. Friområde/allmenne interesser Rådmannen mener at allmennhetens interesser i forhold til friluftsliv er godt ivaretatt i planen samt at naturmiljø er sikret ved at den naturlige stranda i området reguleres til friområde med adkomst via offentlig vei. Fylkesmannen har ikke merknader til planforslaget. Ved å regulere til offentlig friområde legges det til rette for å kunne åpne opp området for allmennheten og stranda vil kunne få verdi som rekreasjonsområde for områdene rundt. Friområdet gir også gode leke- og
12 oppholdsmuligheter internt på området. Det er uansett verdifullt å ta vare på strandlinja ut ifra natur og miljøhensyn, deriblant biologisk mangfold. Friområdet er forholdsvis lite og er ikke tilgjengelig langs sjøen fra tilliggende områder, kun via offentlig vei. For at området skal kunne tas i bruk av allmennheten er en avhengig av avtale om dette med grunneier, enten i form av innkjøp av grunn eller bruksrett. Verdien av området som friområde er etter rådmannens vurdering avhengig av at området er klart definert i form av avgrensing mot boligeiendommene. Det er derfor gitt bestemmelse om at boligtomtene skal avgrenses med gjerde. Rekkefølgebestemmelsene skal sikre at friområdet blir tilgjengelig. Plassering av bebyggelse/byggehøyder Planlagt ny bebyggelse følger etter rådmannens vurdering terrenget på en god måte. Dette fører til at B1 får omtrent samme høyde som tilliggende bebyggelse, B2 og B3 blir liggende noe høyere i og med at terrenget stiger mot sør. Oversikt over mulige byggehøyder for ny bebyggelse og mønehøyde for eksisterende bebyggelse: Langbenken B3 Bruveien B2 Bruveien B1 Bruveien Bruveien 7 130 124 122 Kotehøyde 11,7 15,5 11 13,5 12,4 10 10,8 9 Det er ikke ønskelig med større terrenginngrep enn nødvendig. Bebyggelsen ligger lengre fra sjøen enn på Langbenken og terrenget på motsatt side av veien ligger relativt høyt. Dette gjør at byggehøydene er rimelige både sett i forhold til terreng, tilliggende bebyggelse og vei. ROS Ros-analysen som er utarbeidet av SFAS arkitektur konkluderer med at regulering av området ikke medfører vesentlig risiko verken for beboere, besøkende eller nærmiljøet utover nærheten til sjø og tilliggende vei. De elementer som kan sies å være av en viss risiko må løses primært gjennom oppføring av bygningsmassen i samsvar med plan- og bygningsloven og tekniske forskrifter. Regulering av friområde til sjø representer en risiko som det må tas hensyn til ved opparbeidelse og tilrettelegging av området. Kombinasjonen småbåthavn og badeområde er i utgangspunktet konfliktfullt. Det er derfor en forutsetning at småbåthavna kun skal være for boligene innenfor planområdet og dermed et begrenset antall båter. Bestemmelsene setter krav om plassering av boligene over etstimert stormflo for perioden fram til 2100. Utbyggingsavtale Det er forhandlet utbyggingsavtale i tråd med kommunestyrets vedtak. Se egen sak. Oppsummering og konklusjon Planforslaget har gjennomgått en lang prosess. Etter at planen ble avvist i juni 2009 er antall boliger redusert fra fire til tre samtidig som en betydelig del av eiendommen er omdisponert til offentlig friområde. Friområdet ble ytterligere utvidet etter vedtak i planutvalget 4.3.2010 om offentlig utleggelse slik at den naturlige stranda blir friområde. Etter oppdrag fra kommunestyret høsten 2010 ble det utarbeidet et alternativt planforslag med to hus. I januar 2013 valgte planutvalget og kommunestyret likevel å fremme grunneiers planforslag på nytt i en noe bearbeidet form. Planforslaget har nå vært utlagt til offentlig ettersyn. Det foreligger ikke innsigelser og planen kan derfor vedtas av kommunestyret.
Rådmannen mener at planen legger til rette for en mer effektiv utnytting av eiendommen samtidig som allmennhetens interesser ivaretas med regulering av friområde og tilpasning til landskapet. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. 13