Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /11

Transkript

1 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /11 Avgjøres av: Sektor: Forvaltningstjenesten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Håkon Eugen Gustavsen 2010/ L12 NY 1.GANGSBEHANDLING FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING FOR VESSØYA-VESSØYNESET OMRÅDET A16. Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Forslag fra Einar Sætra (H): Innstillingens pkt 1 endres til; Hytta plasseres innenfor gjeldende byggegrenser i eksisterende plan. VOTERING: Forslaget fra Einar Sætra fikk 1 stemme Innstillingens pkt 1 fikk 6 stemmer Resterende punkter i innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-3, vedtar Teknisk utvalg å legge forslag til reguleringsplan med foreslåtte endringer ut til nytt offentlig ettersyn. 1. Hytten plasseres vest for eksisterende grunnmur. 2. Badeplass B1 utgår. 3. Eksisterende bryggeanlegg inntegnes Eksisterende bryggeanlegg kan ikke utvides. 5. Tillegg til Hytter skal utføres med fargevalg og materialbruk som virker dempende på synsinntrykk og silhuett. Naturstein, sort eller rød takstein. Mørk eller grå takpapp eller shingel.

2 Frittstående bod og anneks tillates ikke med unntak av eksisterende 2 anneks sone Rekkefølgebestemmelse 7.01 Før igangsettingstillatelse gis skal sti i nord og syd på Neseodden opparbeides og merkes slik at friluftsinteresser og landskapshensyn blir ivaretatt. Turkart for Vessøyneset settes opp ved parkeringsplassen. Plan og utførelse godkjennes av kommunen. 7. Oppdatert plankart og bestemmelser utarbeides etter vedtak, og godkjennes av administrasjonen før det legges ut til offentlig ettersyn. FORSLAG TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 12-3, vedtar Teknisk utvalg å legge forslag til reguleringsplan med foreslåtte endringer ut til nytt offentlig ettersyn. 1. Hytten plasseres vest for eksisterende grunnmur. 2. Badeplass B1 utgår. 3. Eksisterende bryggeanlegg inntegnes Eksisterende bryggeanlegg kan ikke utvides. 5. Tillegg til Hytter skal utføres med fargevalg og materialbruk som virker dempende på synsinntrykk og silhuett. Naturstein, sort eller rød takstein. Mørk eller grå takpapp eller shingel. Frittstående bod og anneks tillates ikke med unntak av eksisterende 2 anneks sone Rekkefølgebestemmelse 7.01 Før igangsettingstillatelse gis skal sti i nord og syd på Neseodden opparbeides og merkes slik at friluftsinteresser og landskapshensyn blir ivaretatt. Turkart for Vessøyneset settes opp ved parkeringsplassen. Plan og utførelse godkjennes av kommunen. 7. Oppdatert plankart og bestemmelser utarbeides etter vedtak, og godkjennes av administrasjonen før det legges ut til offentlig ettersyn. Dokumentliste: 1. Oversiktskart. 2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Vessøya-Vessøyneset stadf Sammendrag av innkomne merknader, datert Uttalelse fra Fylkeskommunen, datert Uttalelse fra Fylkesmannen datert Illustrasjonsplan datert Illustrasjonsplan av bygging på grunnmur datert

3 8. Planbeskrivelse datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Forslag til reguleringsplan datert Referat fra befaring datert hytter i eksisterende reguleringsplan område A16.Situasjonskart/illustrasjon Forslag til hytte på eksisterende grunnmur. Situasjonskart/ illustrasjon Nytt forslag til hytte. Situasjonskart /illustrasjon Sammendrag: Det søkes om omregulering av området A16 i reguleringsplan for Vessøya-Vessøyneset stadfestet Gjeldende plan viser en utnyttelse på 3 hytter i området. Det står i dag 1 hytte og 2 anneks på området. Brygge og hage er etablert utenfor A16. Det søkes om endring av formålsgrensen for å gi mulighet til å bygge en hytte i det som i dag er regulert til fellesareal. Eventuelt ny hytte kan medføre en ytterligere privatisering av det som allerede er privatisert i fellesarealet i strandsonen. Rådmannen peker på at planen er i strid med nasjonal politikk knyttet til forvaltningen av strandsonen langs sjøen ifølge 1-8 i ny plan og bygningslov. Rådmannen foreslår allikevel at planen kan vedtas og legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunnen for rådmannens positive holdning er at planen kan åpne området for allmennheten. Det er positivt at det blir 2 hytter i området istedenfor 3 slik eksisterende plan for Vessøyneset legger til rette for. Det er positivt at planen åpner området for allmennheten med veg, parkering, turkart og merkede stier. Rådmannen foreslår endring av fellesareal til friluftsområde, merkede stier, turkart for allmennheten og regulering av privat bryggeanlegg. Utbygging i området bør skje slik at allmennhetens interesser og landskapshensyn blir ivaretatt på Vessøyneset. Rådmannen foreslår tillegg i bestemmelsene for fargevalg og materialbruk for hyttebebyggelsen. Vessøyneset ansees som et viktig friluftsområde for framtidig boligbebyggelse i nærområdet. Fakta: Planstatus Forslag til reguleringsendring omfattes av gjeldende reguleringsplan for Vessøya-Vessøyneset, stadfestet Sjøarealet er uregulert. I kommuneplanen, vedtatt , er området avsatt til boligformål og NFFF (natur-, ferdsel-, fiske- og friluftsområder). Planforslaget Stærk & Co A/S meldte oppstart på reguleringsplanen og det kom inn 8 merknader/uttalelser fra private, berørte naboer og offentlige instanser herav 2 innsigelser. Bakgrunn for første forslag var ønske om å bygge ny hytte på eksisterende grunnmur som ligger utenfor byggeområdet i gjeldende plan for området, samt å tilrettelegge for kjøreadkomst og parkeringsplass til eiendommen. Området grunnmuren ligger i, er regulert til Fellesareal i gjeldende plan. Gjeldende reguleringsplan hjemler til sammen 3 hytter innenfor området A16 - Fritidsbebyggelse. Det er i dag 1 hytte på eiendommen samt 2 anneks. Det foreslås at eksisterende hytte med 2 anneks skal bestå. I behandling av saken i Teknisk utvalg foreslås det 1 ny hytte på eksisterende grunnmur etter tidligere nedbrent hytte.

4 Avgrensningen av formålsgrensa for området A16 foreslås endret. Byggeområdet A16 i gjeldende plan utgjør ca. 2,1 daa, i det nye planforslaget utgjør byggeområdet FF1 ca. 1,1 daa. FF1 vil få en utnyttelse %BYA= 18%. Adkomstveien med tilliggende arealer og parkeringsplassen foreslås regulert til grønnstruktur turvei T1 og skal være åpen for allmenn ferdsel. Det foreslås etablert 3 offentlige p-plasser i tillegg til 6 private p-plasser. I planforslaget foreslås det å etablere sti for allmennheten fra parkeringsplassen til området i syd. I bukta på vestsiden av neset foreslås det etablert badeplass for allmennheten innenfor området B1. Hele planområdet bortsett fra adkomstveien ligger i 100 meters beltet langs sjøen. I naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning er området nord og delvis øst for planområdet i sjø registrert som viktige ålegrassforekomster. Bukta på nordvestsiden er registrert som strandeng og strandsump av viktig karakter. Innsigelser Innsigelsen ble fremmet av Fylkesmannen etter første gangs behandling. Innsigelsene peker på allmennhetens ferdsel og friluftsinteresser i området. Landskapsbildet ved plasseringen av hytte på grunnmur vil skape silhuett og være eksponert mot sjø. Hytteplasseringen vil virke privatiserende av området og vil kunne virke begrensende på allmennhetens ferdsel. Fylkeskommunen fremmer innsigelse fordi det legges til rette for bygging av hytte på eksisterende grunnmur. Fylkeskommunen vil være positive til en revisjon av gjeldende plan som hjemler 3 hytter innenfor området A16 og at veien skal være åpen for allmennheten samt at store deler av Vessøyneset avsettes til Friområde. Befaring Etter befaring i desember 2010 ble det framlagt et forslag som innebærer bygging av 1 hytte 5-7 meter vest for grunnmuren og utenfor området A16. Dette forslaget innebærer bygging i fellesareal i gjeldende plan. Profiler av landskapsvirkning ble vist i illustrasjoner. Ved nytt forslag til plassering mener tiltakshaver eksponeringen blir mindre og avstanden til friluftsområdet blir større. Hytten ble plassert med større avstand til friluftsområdet i nord. Ved bebyggelse i A16 mener utbygger at den sydlige del vil bli mindre attraktivt for allmennheten. Det ble under befaringen pekt på at eksisterende adkomst og deler av området bærer preg av privatisering. Det ble pekt på at dagens bryggeanlegg bør inntegnes i planforslaget og at bryggeanlegget ikke skal utvides. Merknader Merknader fra private går i det vesentlige på bruk og opparbeidelse av veien, at hytta blir eksponert fra sjøen og tidligere avtale med grunneier om bruken av veg som er inngått ved en utbygging. Vurdering: Kommunen har et ansvar for at strandsonen blir forvaltet på en tilfredsstillende måte og i henhold til nasjonale føringer samt å sikre tilgang for allmennheten til områdene. Dette kan gjøres på forskjellige måter, enten ved å kjøpe opp arealer i strandsonen eller som i dette tilfelle gjennom reguleringsplan sørge for at områder i strandsonen gjøres tilgjengelige for allmennheten.

5 Landskapstilpasning skal veie tungt ved lokalisering av ny bebyggelse i strandsonen. Det er viktig at bebyggelsen underordner seg landskapet og blir plassert slik at det ikke virker dominerende eller blir eksponert i forhold til omgivelsene. Generelt bør ny bebyggelse søkes plassert utenfor 100 meters beltet, jfr. Pbl 1-8 og det er viktig at allmennhetens ferdsel gjennom området og til sjøen blir sikret. I dette tilfelle ligger hele byggeområdet i 100 meters belte. Reguleringsforslaget legger opp til at områder nær sjøen skal bli mer tilgjengelige for allmennheten enn de er i dag. Imidlertid gjelder dette områder som ikke er de mest attraktive områdene innenfor planen. Slik Rådmannen ser det, er det den nordlige delen av odden og Friluftsområde F1 som er de mest attraktive områdene. Her er det åpent, skrånende terreng med svaberg ned møt sjøen. En plassering av ny bebyggelse i silhuett og eksponert mot sjø vil kunne privatisere store deler av dette området og minske tilgjengelighet for allmennheten. Terreng og landskapsvurdering Kommunen ba i møte med søker at det utarbeides snitt-tegninger gjennom terreng og bebyggelse bl.a. for å synliggjøre silhuettvirkningen i forhold til landskapsbildet. Dette er vedlagt. Byggeområdet FF1 er inndelt i sone 1 og 2. Soneinndelingen gjenspeiler høyden på bebyggelsen som tillates. I sone 1, som er eksisterende bebyggelse, foreslås maks mønehøyde til kote +8,0moh med helvalm eller halvvalm med takvinkel 25-35grader. I sone 2 maks mønehøyde til kote +10 moh. Ny bebyggelse i sone 2 foreslås bebygd med helvalm med graders vinkel. Hytter bør uføres med fargevalg og materialbruk som virker dempende på synsinntrykk og silhuett. Det bør ikke gis anledning til frittstående boder og anneks. Dette bør innarbeides i planforslaget og framkomme i bestemmelsene. Gjeldende plan hjemler for 3 hytter innenfor området A16. Området her er mer kupert enn lenger nord på odden. Høyden varierer fra ca 2-3m.o.h. på det laveste området nærmest sjøen til ca 8 m.o.h. på toppen av heia. Videre innover i landskapet vest for A16 er det en høyde på ca 25 m.o.h. som vil danne en slags rygg for eventuell ny bebyggelse i området A16. Rådmannen mener at en utvidelse til 3 hytter som gjeldende plan hjemler for, og en skånsom plassering av disse i forhold til landskapet, vil kunne virke mindre privatiserende på området i sin helhet enn om det tillates bygd ny hytte på eksisterende ruin på odden. Nytt forslag datert til plassering illustrerer en plassering vest for eksisterende grunnmur. Plassering bør skje på gunstigst måte i forhold til hensynet til allmennhetens interesser og landskapstilpasning. Fargevalg og materialbruk på tak, panel og grunnmur bør virke dempende på synsinntrykket. Rådmannen ser da positivt på en plassering vest for eksisterende grunnmur. Innsigelsene Innsigelsene fra Fylkesmannen peker på forholdet til forvaltningen av strandsonen for hele området. Her er det foretatt en privatisering av deler av strandsonen og Fylkesmannen vil ta en helhetsvurdering av forhold som landskapsbildet, allmennhetens ferdsel og friluftsinteresser og det biologiske mangfoldet. Innsigelsen påpeker at slik forslaget fremlegges, er det ikke i samsvar med forvaltningen av strandsonen. Fylkeskommunen peker på at byggingen på grunnmur utløser innsigelse og at bygging i A16 vil være det gunstigste om en ny miljørevidert reguleringsplan utarbeides. Begge innsigelsene peker på viktigheten av økt tilgjengelighet til området for allmennheten og har aksept for veg med parkering. Fylkeskommunen aksepterer en løsning slik eksisterende reguleringsplan hjemler, mot at veg er åpen for allmennheten og at etablering i A16 bedrer allmennhetens tilgjengelighet til sjøen.

6 Rådmannen imøtekommer innsigelsene ved å gå inn for økt tilgjengelighet for allmennheten, 2 hytter istedenfor 3 hytter og setter føringer i bestemmelsene for landskapstilpasning. Befaringen Under befaringen kom det fram at deler av fellesområdet allerede er privatisert og at en utbygging i A16 vil gjøre fellesområdet i syd mindre verdifullt som friluftsområde. En utbygging i A16 vil gjøre området i nord mer tilgjengelig for allmennheten. Befaringen pekte på at allmennhetens tilgjengelighet og landskapstilpasningen ikke var ivaretatt. I et forslag presentert på befaringen plasseres ny hytte på linje med eksisterende hytte men noe høyere i terrenget bakenfor eksisterende grunnmur. Fylkesmannen og Fylkeskommunen vil ikke uttale seg til de endrede planene før kommunen har tatt stilling til disse. Derfor legges nå saken fram til ny 1.gangs behandling. Rådmannen ser positivt på at hytten trekkes tilbake i terrenget. I forslaget slik det er lagt fram bør det vurderes helhetlig om allmennhetens interesser er tilstrekkelig ivaretatt og om det er en god landskapstilpasning slik utbygging i strandsonen krever. Bryggeanlegget må tegnes inn i plankartet og ikke kunne utvides. Dette må ivaretas med vedtak og ny bestemmelse. Eksisterende bryggeanlegg kan ikke utvides. Jmfr. Fylkesmannens innsigelse. Natur og biologisk mangfold I forhold til biologisk mangfold viser søker til naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning som viser at det er både viktige ålegressforekomster og at bukta på vestsiden er registrert som strandeng og strandsump av svært viktig karakter. Videre opplyses det at det ikke skal gjøres tiltak i sjøen bortsett fra å tilrettelegge for en liten badeplass - B1 innerst i bukta på vestsiden. Det opplyses at det er en del svartor innerst i bukta. Tilretteleggelse av området må ta hensyn til biologisk mangfold og de forekomster av svært viktig karakter som finnes i dag. B1 badeplass i bukt i nord bør utgå da området vurderes som lite egnet til badeplass. Bukta er grunn med sølebunn og svært viktig for det biologisk mangfoldet. Forholdet til friluftsliv Planen vil kunne øke tilgjengeligheten for allmennheten. Dette kan gjøres ved at veg og parkeringsplass blir åpen for allmennheten og at merket sti etableres nord og syd i friluftsområdet. Fremtidig utbygging til boligformål i omkringliggende område vil øke behovet for friluftsområder i nærmiljøet. Vessøyneset er et viktig nærområde for friluftsliv i denne sammenheng. Vessøynes-planen er regulert til hytteformål og fellesareal. Merknader Flere av de private merknadene går på bruksrett av veien og private avtaler som er gjort vedrørende utbygging i området. Dette er privatrettslige avtaler og angår således ikke reguleringsprosessen. Et innspill går på bruken av området til friluftsformål.