Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 0124/04

Transkript

1 Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 0124/04 Side 1 av 9 Arkivsaksnr.: 03/01938 Arkivkode: RP GEILO-103 Saksbehandler: Trond Bølstad Saksnummer Utvalg Møtedato 0035/04 Teknisk hovedutvalg /04 Teknisk hovedutvalg /04 Kommunestyret BEBYGGELSESPLAN I FELT 8, 14 OG 18 INNENFOR GEILO FJELLANDSBY Saksordfører: Pål Harald Uthus. Saka avgjøres av: Bebyggelsesplanen må fremmes for kommunestyret hvis den medfører endringer av reguleringsplanen for Geilo Fjellandsby. Den omdefineres da til en reguleringsendring. Vedlegg: Planforslag og bestemmelser vedtatt utlagt til offentlig ettersyn Brev fra Fylkesmannen i Buskerud mottatt Brev fra Geilo Fjellandsby mottatt Møtebok sak TE-035/04 Dokumentjournal. Dokument i saka: Se dokumentjournal. Saksopplysninger: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Innkomne uttalelser: Buskerud fylkeskommune, mottatt Det går ikke frem av planen om veg til felt 18 eksisterer eller om den er tidligere regulert. Vegene i felt 8 og 18 bør avsluttes med vendehammer dimensjonert for liten lastebil. Det er en liten konstruksjonsfeil på enden av veg mot tomt 104.

2 Side 2 av 9 De mener at det ikke er samsvar mellom skisse som viser parkering langs vegen øst i felt 8 og reguleringskartet. Kommunen kan vurdere adkomst til tomt 105 i forhold til trafikk nær alpinbakken. Vegene må påføres reguleringsbredde og radier. De antar at kommunen i samråd med Statens vegvesen har kontroll med støytiltak og rekkefølgebestemmelser. Spesialområde Privat vegareal bør endre navn til Privat veg og skravuren endres til loddrett både på kart og tegnforklaring. (Jf T-1381) Tegnforklaringens formål Eksisterende hytteområde i felt 14 må være feil, ettersom planen er å anlegge næringsanlegg med servering, overnatting og andre servicetilbud. Utnyttelsen av felt 8 virker høy, men naturlig ettersom det her er planlagt fritidsleiligheter i form av hytter. Feltet er mindre eksponert enn andre felt. Kommunen bør vurdere hvor konsentrert bebyggelsen skal fremstå og hvilke avbøtende tiltak som kan iverksettes. Kommunens navn skal fremgå av bestemmelsene. Det er fint at kommunen tar estetiske hensyn på alvor jf Dette må også følges opp i byggesakene. Det er ikke funnet fredete kulturminner i området. Statens vegvesen, mottatt De viser til rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanen for Geilo Fjellandsby, som sier at områder utsatt for støy over gjeldende grenseverdier ikke kan tas i bruk før det er etablert støyvoll langs riksvegen og denne er testet og evaluert en vinter av hensyn til drift og vedlikehold av Rv 40. De forutsetter at tilsvarende rekkefølgebestemmelse også innarbeides i bebyggelsesplaner i området. Hvis dette ikke gjøres har de innsigelse til planen. Fylkesmannen i Buskerud, landbruksavdelingen, mottatt Har ingen merknad. Fylkesmannen i Buskerud, miljøvernavdelingen, mottatt Påpeker at Geilo Fjellandsby ligger i et åpent og sårbart område med store friluftsinteresser hvor særlig de øverste byggene på åskanten kan få konsekvenser for landskapsbildet. Det er rimelig at det er en høy utnytting særlig i den sentrale delen av området. De har ingen vesentlige merknader til utnyttingen i felt 8. Felt 14 blir liggende nær Geilotjønn. Gesimshøyde på 7,5 m vil gi mønehøyder på m over gjennomsnittlig planert terreng. Av hensyn til landskapsmessige forhold og allmenne friluftsinteresser anbefaler de at det fastesettes en maksimal mønehøyde på 7,5 m. Hyttene i felt 18 blir liggende svært nær åskanten og hytte nr. 104 og 105 vil få silhuettvirkning sett, sett fra Rv 40 og store deler av området for øvrig. Sammenholdt med en T-BRA på 15 % som kan gi hytter med et bruksareal på inntil 1000 m2 kan dette gi uheldige konsekvenser for landskapsbildet og friluftsinteressene. Miljøvernavdelingen har tidligere pekt på at bruk av BYA i reguleringsplanen for Geilo Fjellandsby vil gi mindre kontroll med hva som bygges i området, og at det i noen tilfeller kan føre til svært store bygg i sårbare områder. Miljøvernavdelingen har innsigelse til bruk av BYA som mål for utnyttingsgrad i felt 18, fordi dette kan gi svært store bygninger i et åpent og sårbart område. Videre har de innsigelse til hytte nr 104 og 105 på grunn av landskapsmessige forhold.

3 Side 3 av 9 Brev fra Geilo Fjellandsby, mottatt ang. innsigelse fra Fylkesmannen De påpeker at det er gjort en grundig vurdering av landskap og utnyttelse ved utarbeiding av bebyggelsesplanen. Det er gjort store reduksjoner av felt 18 i forhold til reguleringsplanen. Tillatt bebygd areal er redusert fra 3705 m2 i reguleringsplanen til 2385 m2 i foreslått bebyggelsesplan. Bygningsplasseringene for tomt 104 og 105 er i henhold til reguleringsbestemmelsene for reguleringsplan for Geilo Fjellandsby, pkt 2.4: Nye tiltak skal tilpasse seg landskapet og ta hensyn til eksisterende terreng og vegetasjon; landskapssilhuetten (kontur av tretoppene over åskammen, sett fra RV 40) skal ivaretas. Omregning til T-BRA kan føre til at det bygges enda større bygninger på tomtene. Geilo Fjellandsby har de største interessene i at området skal fremstå så bra som mulig. Forhold til overordna plan: Se tidligere behandling. Miljøkonsekvenser: Se tidligere behandling. Økonomiske konsekvenser: Se tidligere behandling. Vurdering: Administrasjonen har gått relativt grundig inn på flere av problemstillingene i saksutredningen til 1. gangs behandling. Gjennomgang av innspillene i tematisk rekkefølge iht bestemmelsene. 2.1 Rekkefølgebestemmelser Administrasjonen vil tilrå at 2.1, første strekpkt. endres for å imøtekomme statens vegvesen til: I de områder som ifølge støyberegninger er utsatt for støy over gjeldende grenseverdier, kan ikke igangsettingstillatelse for nye bygninger gis før støyvoll langs Rv. 40 er etablert, og endelig godkjent av Statens vegvesen. 2.7 Infrastruktur Setningen: All infrastruktur frem til og med tilknytningspunktet for de enkelte eiendommer er Geilo Fjellandsby sin eiendom må tas ut av planen. Dette er et privatrettslig spørsmål som det ikke kan gis reguleringsbestemmelser om. Tilsvarende foreslås i bebyggelsesplanen for felt 5 og 6. 3 Byggeområder for fritidsbebyggelse/turistnæring. Generelt bør feltene i reguleringsbestemmelsene kalles Felt.. og ikke som F Område F 8 Ingen vesentlige merknader.

4 Side 4 av Område F 18 Miljøvernavdelingen har innsigelse til bruk av BYA som måleregel i felt 18 fordi dette kan gi svært store hytter i et sårbart område. De har også innsigelse til tomt 104 og 105. Administrasjonen fremmet forslag om dette til 1. gangsbehandling. Forslagene fremmes ikke på nytt. Bruk av den ene eller den andre måleregelen vil ikke i seg selv vil føre til større eller mindre hytter. Bruk av %-BYA klargjør imidlertid ikke hvor store hytter som kan tillates i et område. Hyttenes grunnflate vil være avhengig av tomtestørrelsen. I tillegg vil bestemmelsene om mønehøyde og gesimshøyde være avgjørende for hvor stort bruksareal hyttene kan få. For å finne maksimal hyttestørrelse blir det derfor nødvendig å gjøre en vurdering av hyttenes utforming og foreta beregninger. %-BYA vil på den største tomta gi et bebygd areal på 478 m2. Administrasjonen har antatt at maksimal hyttestørrelse da vil kunne bli på omkring 1000 m2 BRA. Det er et politisk valg om den ene eller andre måleregelen skal benyttes. Konsekvensen av innsigelsene er at kommunestyret ikke kan egengodkjenne planen. Hvis teknisk hovedutvalg velger å opprettholde planforslaget slik det er, må det gjennomføres en megling med fylkesmannen med sikte på å få dem til å trekke innsigelsene. Et alternativ for å imøtekomme fylkesmannens innsigelse er å innarbeide maksimalt tillatt T-BRA i tillegg til %-BYA. Samtidig vil en da unngå at hyttene får et større bebygd areal enn ønskelig. Dette er gjort i andre planer. Hovedutvalget kan vedta maks m2 T-BRA nå, men da må planfremmer få muligheten til å uttale seg før saken tas opp til ny behandling. Dersom THU ønsker å gjøre en slik endring kan følgende punkt innarbeides som første punkt i vedtaket: I felt 18 fastsettes utnyttingsgraden i T-BRA pr tomt i tillegg til % - BYA. Maks T-BRA settes til m2. Planfremmer gis anledning til å uttale seg om dette før planen tas opp til ny behandling i hovedutvalget. 3.4 Område F 14 Tegnforklaringen for felt 14 er feil og foreslås endret til: Turistbedrift. Fylkesmannen anbefaler at det fastsettes mønehøyde på 7,5 m av hensyn til landskapsmessige forhold. Administrasjonen vil bemerke at reguleringsplanen har åpnet for at gesimshøyden kan være inntil 7,5 m. Bygningenes størrelse og utforming vil også bli styrt av reguleringsbestemmelsene som sier at bygningene skal fremstå som en tradisjonell norsk fjellgård/skysstasjon. Det bør også vektlegges at bygningene vil ligge lavt i terrenget. Administrasjonen fremmer derfor ikke forslag om endring på dette punktet. 3.6 er benyttet 2 ganger, den siste skal være Spesialområder

5 Side 5 av 9 Administrasjonen anser det for å være unødvendig å anlegge vendehammer i felt 8 og 20 fordi trafikken blir svært liten. Det vil være mulig å snu på tomtene, i avkjøringene og eventuelt rygge. Hovedvegene i Geilo Fjellandsby og veg mellom 17 og 18 er anlagt i henhold til byggetillatelse og reguleringsplan. Administrasjonen foreslår: I tegnforklaringen endres Privat vegareal til Privat vei. Skravuren for privat veg endres fra horisontalt til vertikal. I felt 8 og 18 påføres kartet reguleringsbredde 5,5 m og vegbredde 3,5. Endring av reguleringsplanen for Geilo Fjellandsby I en bebyggelsesplan er det ikke anledning til å gjøre vesentlige endringer i forhold til reguleringsplanen. Dette forholdet er litt upresist beskrevet i tidligere i denne saken og i noen andre plansaker. Hvis teknisk hovedutvalg ønsker å opprettholde de aktuelle endringene må kommunestyret vedta en endring av reguleringsplan for Geilo Fjellandsby. Hvis kommunestyret vedtar endring av reguleringsplanen, kan de i samme møtet vedta denne bebyggelsesplanen. For å gjøre dette raskt og enkelt foreslår administrasjonen at de to vedtakene gjøres i samme sak. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar å innarbeide følgende endringer i bebyggelsesplanen for Geilo Fjellandsby: Rekkefølgebestemmelse i 2.1, første strekpkt. endres til: I de områder som ifølge støyberegninger er utsatt for støy over gjeldende grenseverdier, kan ikke igangsettingstillatelse for nye bygninger gis før støyvoll langs Rv. 40 er etablert, og endelig godkjent av Statens vegvesen. 2.7 Infrastruktur tas ut av bestemmelsene. Tegnforklaringen for felt 14 endres til: Turistbedrift. I tegnforklaringen endres Privat vegareal til Privat vei. Skravuren for privat veg endres fra horisontalt til vertikal. Siste 3.6 endres til 3.7. I 3 endres navnene på feltene fra F til Felt. Kommunens navn innarbeides i bestemmelser og plankart. Før planen sendes til kommunestyret for behandling skal det holdes meglingsmøte med fylkesmannen. Hvis innsigelsene blir trukket, fremmes saken for kommunestyret med følgende innstilling: Innstilling til kommunestyret: 1. Hol kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1 følgende endringer i reguleringsplan for Geilo Fjellandsby: Reguleringsbestemmelse 4, Felt 8 1. setning endres til: Byggeområde for kombinert formål turistbedrift/fritidsbebyggelse.

6 Side 6 av 9 Reguleringsbestemmelse 2.1 tilføyes følgende setning: I bebyggelsesplan for felt 8, 14 og 18, kan utnyttingsgraden angis i %-BYA. Formålsgrensa mellom felt 18 og aktivitetsområde alpinbakke endres i samsvar med forslag til bebyggelsesplan for felt 8, 14 og Hol kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 bebyggelsesplan for Geilo Fjellandsby felt 8, 14 og 18. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den , saksnr. 0083/04 Behandling: Jonny Kaupang (H) reiste spørsmål om han var inhabil. Teknisk hovedutvalg fant at det var han ikke. Skrivefeil i innstillingen ble korrigert av administrasjonen. Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Teknisk hovedutvalg foreslår Pål Harald Uthus (Frp) som saksordfører. Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar å innarbeide følgende endringer i bebyggelsesplanen for Geilo Fjellandsby: Rekkefølgebestemmelse i 2.1, første strekpkt. endres til: I de områder som ifølge støyberegninger er utsatt for støy over gjeldende grenseverdier, kan ikke igangsettingstillatelse for nye bygninger gis før støyvoll langs Rv. 40 er etablert, og endelig godkjent av Statens vegvesen. 2.7 Infrastruktur tas ut av bestemmelsene. Tegnforklaringen for felt 14 endres til: Turistbedrift. I tegnforklaringen endres Privat vegareal til Privat vei. Skravuren for privat veg endres fra horisontalt til vertikal. Siste 3.6 endres til 3.7. I 3 endres navnene på feltene fra F til Felt. Kommunens navn innarbeides i bestemmelser og plankart. Før planen sendes til kommunestyret for behandling skal det holdes meglingsmøte med fylkesmannen. Hvis innsigelsene blir trukket, fremmes saken for kommunestyret med følgende innstilling: Innstilling til kommunestyret: 1. Hol kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1 følgende

7 Side 7 av 9 endringer i reguleringsplan for Geilo Fjellandsby: Reguleringsbestemmelse 4, Felt 8 1. setning endres til: Byggeområde for kombinert formål turistbedrift/fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelse 2.1 tilføyes følgende setning: I bebyggelsesplan for felt 8, 14 og 18, kan utnyttingsgraden angis i %-BYA. Formålsgrensa mellom felt 18 og aktivitetsområde alpinbakke endres i samsvar med forslag til bebyggelsesplan for felt 8, 14 og Hol kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 bebyggelsesplan for Geilo Fjellandsby felt 8, 14 og 18. Saksordfører: Pål Harald Uthus (Frp). Kommunestyret behandlet saken den , saksnr. 0124/04 Behandling: Ola Reinton er ugild da han har oppdrag for Geilo Fjellandsby AS. Randi Jebe møtte. Saksordfører: Pål Harald Uthus Rådmann ga følgende opplysninger og fremmet ny innstilling til kommunestyret: Det foreligger innsigelser i forhold til tomt 104 og 105 samt bruk av BYA i felt 18. Disse er ikke trukket. Under forutsetning av at Geilo Fjellandsby skriver at de ønsker at felt 18 tas ut av denne bebyggelsesplanen, fremmes ny innstilling. Felt 18 vil bli fremmet som egen bebyggelsesplan så snart drøftingene med fylkesmannen er avsluttet. Ny innstilling fra rådmannen til kommunestyret den : 1. Hol kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1 følgende endringer i reguleringsplan for Geilo Fjellandsby: Endringer på plankartet: Felt 8 tegnes inn på plankartet som kombinertformål turistbedrift/fritidsbebyggelse. Kombinertformål turistbedrift/fritidsbebyggelse legges inn i tegnforklaringen. Endringer i planbestemmelsene: Reguleringsbestemmelse 4, Felt 8, 1. setning endres til: Byggeområde for kombinert formål turistbedrift/fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelse 2.1 tilføyes følgende setning: I bebyggelsesplan for felt 8 og 14 kan utnyttingsgraden angis i %-BYA. 2. Hol kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 bebyggelsesplan for Geilo Fjellandsby felt 8 og 14 med følgende endringer:

8 Side 8 av 9 Felt 18 tas ut av bebyggelsesplanen. Planen endrer navn til Bebyggelsesplan for Geilo fjellandsby felt 8 og 14. Endringer på plankartet: Felt 18 tas ut. I tegnforklaringen tas område for fritidsbebyggelse ut. Endringer i planbestemmelsene: I 1 Generelt tas felt 18 ut av 1. setning og under formål tas Byggeområde for fritidsbebyggelse ut. Hele 3.3 Felt 18 tas ut. Nummereringen korrigeres. 3. Felt 18 vil bli fremmet som egen bebyggelsesplan så snart drøftingene med fylkesmannen er avsluttet. ************************************ Rådmannens nye innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Hol kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-1 følgende endringer i reguleringsplan for Geilo Fjellandsby: Endringer på plankartet: Felt 8 tegnes inn på plankartet som kombinertformål turistbedrift/fritidsbebyggelse. Kombinertformål turistbedrift/fritidsbebyggelse legges inn i tegnforklaringen. Endringer i planbestemmelsene: Reguleringsbestemmelse 4, Felt 8, 1. setning endres til: Byggeområde for kombinert formål turistbedrift/fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelse 2.1 tilføyes følgende setning: I bebyggelsesplan for felt 8 og 14 kan utnyttingsgraden angis i %-BYA. 2. Hol kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 bebyggelsesplan for Geilo Fjellandsby felt 8 og 14 med følgende endringer: Felt 18 tas ut av bebyggelsesplanen. Planen endrer navn til Bebyggelsesplan for Geilo fjellandsby felt 8 og 14. Endringer på plankartet: Felt 18 tas ut. I tegnforklaringen tas område for fritidsbebyggelse ut. Endringer i planbestemmelsene:

9 Side 9 av 9 I 1 Generelt tas felt 18 ut av 1. setning og under formål tas Byggeområde for fritidsbebyggelse ut. Hele 3.3 Felt 18 tas ut. Nummereringen korrigeres. 3. Felt 18 vil bli fremmet som egen bebyggelsesplan så snart drøftingene med fylkesmannen er avsluttet.