Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 181/08

Transkript

1 Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 181/08 Side 1 av 8 Arkivsaksnr.: 07/1569 Arkivkode: PLAN GEILO-151 Saksbehandler: Jørgen Biørn Saksnummer Utvalg Møtedato 108/08 Teknisk hovedutvalg /08 Teknisk hovedutvalg BEBYGGELSESPLAN FOR TB2, VESTLIA RESORT, GEILO -2. GANGS BEHANDLING Saka avgjøres av: Teknisk Hovedutvalg Vedlegg: Forslag til bebyggelsesplan, datert , sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser, sist revidert Beskrivelse, datert Illustrasjon og snitt, datert Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen, brev datert Buskerud fylkeskommune, brev datert Fylkesmannen i Buskerud, brev datert Hallingdal Kraftnett, brev datert E - post fra Rolf Viksund/Rolf Nygaard datert: , , og Kilde Akustikk, støykartlegging og støysonekart Samlet saksfremstilling, sak 108/08 Dokument i saka: Journal 07/1569 Saksopplysninger: Planfremmer: Vestlia Hotel AS Planlegger: Link Signatur AS Gnr/Bnr: 66/21, 66/377, 66/21, 66/431, 66/434, 66/436

2 Side 2 av 8 Beskrivelse av planen Bakgrunnen for planforslaget er ønske om en videre utvikling av hotelldriften og en utbygging i området. Forslaget til bebyggelsesplan innebærer en videreføring av eksisterende drift, og en helhetlig utvikling av området. Planen omfatter området TB2 i reguleringsplanen for Vestlia vest del 1. Området består i dag av hotell med tilhørende utleiehytter og flere private hytter. Planområdet ligger om lag 2 kilometer fra Geilo Sentrum, og har gangavstand til Geilolia Skisenter i syd øst. Grenser til Malia Tunet i øst og Golfbanen i nord øst. I dag består planområdet av et større hotellbygg, samt en rekke hytter. Totalt er planområdet på 43,8 daa og legger opp til den samme arealbruken som i reguleringsplanen. Link Signatur AS varslet den , oppstart av planarbeid. Innkommene merknader er kommentert av planfremmer i planens beskrivelse. Planen lå ute til offentlig ettersyn i perioden til Det er mottatt 6 merknader inkludert en innsigelse i fra offentlige og private aktører. Forhold til overordnet og tilgrensende planer Kommuneplanens arealdel, KDP for Geilo Planforslaget er ikke i strid med kommunedelplanen for Geilo. Reguleringsplan for Vestlia Vest del 1 Forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort er i henhold til reguleringsplanen for Vestlia Vest del 1 med hensyn til reguleringsformål. Vedtatt av kommunestyret , sist endret ved mindre vesentlig endring , sak 219/07 med hensyn til omleggingen av Bakkestølvegen. Tilgrensende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Ustedalsfjorden Planavgrensningen avviker minimalt på bakgrunn av en mindre justering på veg 1 i den nordre delen av planen der om lag 100 kvm er avsatt til spesialområde, privat veg, kontra friområde. Vedtak i sak 148/08 får betydning for bebyggelsesplan for Vestlia resort. Teknisk hovedutvalg vil ikke nedlegge midlertidig dele- og byggeforbud for områder som er rammet av støy fra skytebanen på Geilo. Teknisk hovedutvalg ber administrasjonen overholde gjeldende Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442, datert ) i saksbehandlingen. Miljøkonsekvenser: Se sak 108/08

3 Side 3 av 8 Kulturminner: Automatisk fredet kulturminner er sikret i forslaget til bebyggelsesplanens bestemmelser 2.4: Dersom det fremkommer automatisk fredete kulturminner ved anleggsarbeidet må arbeidet straks stanses og kulturavdelingen i Buskerud Fylkeskommune varsles jfr. Kulturminneloven 8.2. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente for kommunen. Støyproblematikken i Vestlia Kilde Akustikk har utarbeidet støysonekart for Geilo på oppdrag i fra Hol kommune (rapport ). Rapporten (med vedlagt støysonekart) viser at bebyggelsesplanforslaget ligger innenfor rød sone. Planområdet ligger meter i fra Geilo skytebane og er i stor grad rammet av støy i fra skytebanen. Kilde Akustikk AS har tidligere gjennomført støykartlegginger for områder i Vestlia (rapport 4345 versjon 1 og 2) forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort faller også innenfor rød støysone i henhold til denne rapporten. Det ble ved 1. gangsbehandlingen av planforslaget innarbeidet en rekkefølgebestemmelse for støy som ikke gir igangsettingstillatelse før støyforholdene innehar tilfredsstillende verdier i henhold til Miljøverndepartementets retningslinje T Veg: Bakkestølvegen er vedtatt lagt på nordsiden av planområdet (se sak 219/07, vedtatt den ), og er derfor ikke en del av planforslaget. På bakgrunnen av flytting av Bakkestølvegen vil støy i fra veg reduseres betydelig innenfor planområdet. Annen infrastruktur: Vann og avløp Området har tilstrekkelig kapasitet og er tilknyttet det kommunale vann og avløpsanlegget. Strøm På grunnlag av uttalelser i fra Hallingdal kraftnett vil det være behov for etablering av 2 nettstasjon/trafokiosker og flytting av høyspentkabel. (Se vedlagt brev og adm. kommentarer under kap. om offentlig ettersyn). Leke og oppholdsarealer Etter vedtak i sak 108/08 (1.gangs behandlingen av planforslaget) er pkt. 3.3 Uteoppholdsareal innarbeidet i planforslagets bestemmelser. Der det kreves minimum 25 kvm leke - og oppholdsareal pr. boenhet. Miljøverndepartementets nye rundskriv om barn og planlegging

4 Side 4 av 8 T-2/08 skal legges til grunn. Planen lå ute til offentlig ettersyn i perioden til Det har kommet inn 5 merknader til planen, deriblant en innsigelse fra Statens vegvesen. Fylkesmannen i Buskerud, i brev datert Fylkesmannen ber om at det tas inn bestemmelser for universell utforming og tilgang for alle etter teknisk forskrift. Det bemerkes at rekkefølgebestemmelser for støy er innarbeidet i planen, som en forutsetning for at kommunen skal kunne godkjenne forslaget til bebyggelsesplan. Fylkesmannen peker på at støyen fra skytebanen i Vestlia er plagsom for store deler av Geilo, og håper det fremkommer løsninger i nær fremtid som reduserer støyplagene. Administrasjonen tar merknadene til etterretning og anbefaler at bestemmelser om universell utforming og tilgjengelighet for alle etter teknisk forskrift innarbeides i planens bestemmelser. Buskerud fylkeskommune (BFK), i brev datert Buskerud fylkeskommune v/utviklingsavdelingen viser til at det ikke er spesifisert hvor mange boenheter planforslaget vil medføre. Det vises også til at bebyggelsesplanen benytter en annen betegnelse på grad av utnytting enn overordnet plan. BFK antar at alle hyttene er private utleiehytter da arealene i plankartet er regulert til turistbedrift. Fylkeskommunen ser positivt på vektleggingen av støyproblemene i området og ønsker en spesifisering av hvilke tiltak som må gjennomføres for å oppnå tilfredsstillende støyforhold. Administrasjonen tar merknaden i fra Buskerud fylkeskommune til etterretning. Betegnelsen på grad av utnytting endres jf. adm. kommentar til innsigelsen fra Svv. Statens vegvesen (Svv), innsigelse i brev datert Statens vegvesen har fremmet innsigelse til bebyggelsesplanen på bakgrunn av forholdet til overordnet reguleringsplan og manglende spesifisering av hotellets utvidelse, Statens vegvesen er derfor usikker på om bestemmelsene i overordnet plan er videreført i bebyggelsesplanen for Vestlia Resort. SVv viser til vedtak i THU den der beregningsmetoden for grad av utnytting ble endret fra % BYA til % BRA. Administrasjonen responderte på vegvesenets innsigelse i brev datert Statens vegvesen har i brev datert trukket sin innsigelse til planforslaget, forutsatt at Hol kommune kan dokumentere at endringen i fra % BYA til % BRA ikke vil medføre at planforslaget er i strid med overordnet plan. Reguleringsplan for Vestlia Vest del 1 angir på % BYA = 30 %. I forslaget til bebyggelsesplan

5 Side 5 av 8 for Vestlia Resort er % BRA benyttet. Tomteutnyttelsen i bebyggelsesplanen er innenfor utnyttelsen i overordnet plan. % BYA og % BRA utelukker ikke hverandre og er heller ikke motstridende. For ordens skyld vil administrasjonen tilrå at bestemmelsene endres. % BRA endres tilbake til % BRA for at innsigelsen fra Statens vegvesen bortfaller. Hallingdal Kraftnett, i brev datert Hallingdal Kraftnett påpeker at det ligger høyspenningskabel og nettstasjon som forsyner Vestlia Resort i dag. På bakgrunn av den foreslåtte bebyggelsesplanen må nettstasjonen flyttes. Grunnet tiltakets størrelse må det innreguleres to store nettstasjoner (frittstående) eller to kiosker (i bygning). Da utvidelsen av Vestlia Resort vil skje over lengre tid, og totalomfanget av utvidelsen ikke er kjent pr. dags dato (antall enheter). Vil det ikke være hensiktsmessig å fastsette plasseringen av nettstasjonene/trafokioskene i planen. For å sikre strømforsyningen og imøtekomme Hallingdal Kraftnetts merknad kan følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides i reguleringsplanen: Det kan ikke gis igangsettingstillatelse før plasseringen av nettstasjon er avklart og fastlagt i samarbeid med Hallingdal Kraftnett, nettstasjoner/trafokiosker må ha inngang fra bakkeplan og kan ikke være mindre enn 16 kvm. Rolf Nygaard og Rolf Viksund, merknader til bebyggelsesplan i e-post datert og Gnr/bnr 66/436. Nygaard anfører at adkomsten inn til tomt gnr/bnr 66/436 i forslag til bebyggelsesplan er flyttet i fra fremsiden til baksiden av de eksisterende hyttene. Dette er ikke akseptabelt og de ønsker at planforslaget revideres slik at adkomsten til hyttene forblir slik den er i dag. Det er viktig at det er adkomst til heisområdet ved skitrekket. Bygningskroppen (nord-sør) som er foreslått vil stenge adkomsten til skitrekket dersom en befinner seg på vestsiden av bygget (jf. vedlagt skisse S1). Nygaard/Viksund har i lengre tid planlagt en turistbedrift (utleiehytter/ hotell, se skisse D2, vedlegg til saken). De ønsker derfor at adkomsten til tomten, samt adkomst på tomten forblir slik den ligger i dag (se skisse S1). Vedlagt skisse D2 viser bygget som Nygaard/Viksund har mottatt rammetillatelse for tomten 66/436, og ønsker at dette vises i forslaget til bebyggelsesplan. Nygaard og Viksund anfører at merknadene er et resultat av manglende samarbeid mellom planfremmer og dem. Nygaard og Viksund er av den oppfatning av bebyggelsesplanprosessen er ugyldig, da de ikke ble varslet om tiltaket ved oppstart av planarbeidet.

6 Side 6 av 8 Forslaget til bebyggelsesplan omfatter naboeiendommer innenfor det angitte planområdet. Planforslaget omfatter følgende eiendoms - og eierforhold: Gnr/Bnr: 66/21, 66/377, 66/434, 66/436 og 66/431, der 66/436 eies av Rolf Viksund. Tiltakshaver har planer for utbygging av feltene T1, T2, T3, T4 og T5. Feltene T8 og T7 er etter ønske i fra Hol kommune inkludert i forslaget til bebyggelsesplan da de hører inn under felt TB 2 i overordnet plan. Forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort skal ikke hindre utvidelse, ombygging, tilbygg eller påbygning av eksisterende hytter på feltene T6, T7 og T8. Det er heller ikke innarbeidet begrensninger for gnr/bnr 66/436 eller 66/431 i planforslaget. Viksund og Nygaard anfører at planforslaget endrer atkomsten til 66/436 (se håndtegnede skisser på S1 illustrasjonsplan, vedlagt). Illustrasjonsplanen i fra planfremmer viser foreløpig planlagt utvikling av planområdet og er ikke juridisk bindende. Etter samtaler med planfremmer bekreftes inntegningen (av veg inn mot gnr/bnr 66/431) på illustrasjonsplanen som veiledende. Forslaget til bebyggelsesplan legger kun føringer for hovedvegene (Veg 1, 2 og 3 - se for øvrig vedlagt plankart). Administrasjonen kan derfor ikke finne at forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort legger begrensninger for utviklingen av gnr/bnr 66/436. Avklaringer i forbindelse med fastleggelse av planens internvegsystem (unntatt veg 1-3, som er foreslått som hovedadkomst) avklares i etterkant av pågående planprosess og gjennom samarbeid grunneierne imellom. Administrasjonens vurdering: Forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort er i henhold til overordnet plan. Planen berører tilgrensende reguleringsplan for Ustedalsfjorden på bakgrunn av en justering på veg nr. 1 på foreslått plankart. Det er ikke angitt tiltakets totale størrelse med hensyn til antall enheter og utvidelsen av Vestlia Hotell. Administrasjonen ønsker å påpeke at planfremmer burde ha angitt totalt antall enheter som skal utbygges. Det er ikke tilstrekkelig og kun opplyse om tiltakets totale størrelse, det vil si det totale arealet for utbyggingen. Administrasjonen vil anbefale at det innarbeides bestemmelse om krav til universell utforming og at T -2/08 barn og unges interesser ivaretas i størst mulig grad. Behovet for spesifisering av støyreduserende tiltak er vanskelig å definere konkret da det enda ikke er avgjort om skytebanen skal flyttes. Pkt. 2.8 i planforslagets bestemmelser sikrer at det ikke kan gis igangsettingstillatelse før støyen i fra skytebanen ligger under grenseverdiene angitt i Miljøverndepartementets retningslinje T Etter administrasjonens vurdering er forholdet til barn og unges interesser, leke og oppholdsarealer i planområdet ivaretatt ved vedtak i sak 108/08 (1.gangs behandlingen av planforslaget) der det ble vedtatt å innarbeide nytt punkt 3.3 som setter krav til minimum 25

7 Side 7 av 8 kvm leke og oppholdsareal pr. boenhet. Revisjonen av bestemmelsene ved 1.gangs behandlingen sikrer at området opparbeides parkmessig og tilrettelegges for lek. Som nevnt under administrasjonens kommentarer ved gjennomgang av mottatt innsigelse fra Statens vegvesen, anbefaler administrasjonen at grad av utnytting endres tilbake fra % BRA til % BYA. Dette gjøres for å eliminere all tvil om overensstemmelsen mellom forslaget til bebyggelsesplan og overordnet plan. Det anbefales at rekkefølgebestemmelse som ivaretar Hallingdal kraftnetts merknad til offentlig ettersyn innarbeides i planens bestemmelser. Konklusjon: Administrasjonen anbefaler at forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort vedtas med foreslåtte endringer. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort i hht. plan og bygningsloven Planforslaget vedtas med følgende endringer: Endringer i planforslagets bestemmelser: Det kan ikke gis igangsettingstillatelse før plasseringen av nettstasjon er avklart og fastlagt i samarbeid med Hallingdal Kraftnett, nettstasjoner/trafokiosker må ha inngang fra bakkeplan og kan ikke være mindre enn 16 kvm. Det innarbeides bestemmelser om universell utforming i hht. Teknisk forskrift. I planbeskrivelsen og bestemmelsene benyttes prosent bebygd areal (% BYA), % BRA endres til % BYA. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den , saksnr. 181/08 Behandling: Sander Ottar Søndrål fremmet følgende tileggsforslag: Endringer på plankartet: Plankartet må rettes opp og det må avsettes areal til uteoppholdsareal (jf planbestemmelsene punkt 3.3.) ***********************************

8 Side 8 av 8 VOTERING: Tilleggsforslag fra Sander Ottar Søndrål ble enstemmig vedtatt Rådmannens innstilling med vedtatt tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar forslaget til bebyggelsesplan for Vestlia Resort i hht. plan og bygningsloven Planforslaget vedtas med følgende endringer: Endringer på plankartet: Plankartet må rettes opp og det må avsettes areal til uteoppholdsareal (jf planbestemmelsene punkt 3.3.) Endringer i planforslagets bestemmelser: Det kan ikke gis igangsettingstillatelse før plasseringen av nettstasjon er avklart og fastlagt i samarbeid med Hallingdal Kraftnett, nettstasjoner/trafokiosker må ha inngang fra bakkeplan og kan ikke være mindre enn 16 kvm. Det innarbeides bestemmelser om universell utforming i hht. Teknisk forskrift. I planbeskrivelsen og bestemmelsene benyttes prosent bebygd areal (% BYA), % BRA endres til % BYA.