Detaljregulering Breidablik, gnr/bnr 65/17, 65/1 og 65/28 ny sluttbehandling

Transkript

1 Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Anders Johansen Detaljregulering Breidablik, gnr/bnr 65/17, 65/1 og 65/28 ny sluttbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling /18 2 Kommunestyret Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte sak 81/18 Behandling Omforent forslag fra Ap og H: Følgende tas ut: forutsatt at bestemmelser om høyde endres til: « Byggehøyder ( 12-7 nr.1) Maks tillatt mønehøyde er satt til kote 792,0 m.o.h. Bygninger skal nedtrappes mot lavereliggende område i sør.» En økning på 2,5 meter anses ikke å være vesentlig merkbar ved dette bygget. Votering Det ble stemt over rådmannens innstilling mot omforent forslag fra AP/H. Rådmannens innstilling falt: 5 mot 2 (V og Sp). Saksordfører: Terje Teigen. Vedtak Med hjemmel i Plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyre forslag til detaljregulering for Breidablik, med plankart, datert og reguleringsbestemmelser, datert En økning på 2,5 meter anses ikke å være vesentlig merkbar ved dette bygget. side 1 av 5

2 DETALJREGULERING BREIDABLIK, GNR/BNR 65/17, 65/1 OG 65/28 NY SLUTTBEHANDLING Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, revidert etter kommunestyrebehandling (nytt med rød skrift) 3. Planbeskrivelse, datert Analysemateriale om økte høyder 5. Innkomne merknader 6. Forslagsstillers kommentarer til merknadene Dokument i saken: Dokumentjournal Saksopplysninger: Asplan Viak AS er engasjert av Hallingdal Hytteservice til å gjennomføre detaljregulering av området HBTF9 i reguleringsplan for Geilo Sentrum. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av eiendom gnr/bnr 65/17 til kombinert formål turistbedrift/fritidsleiligheter. Reguleringsplanen omfatter også eiendommene gnr/bnr 65/28 og gnr/bnr 65/1. Eiere av eiendom 65/1 og 65/28 ønsker i dag å videreføre dagens bruk. Reguleringsplanen legger imidlertid til rette for en mulig fremtidig utvikling av eiendommene til kombinert formål tjenesteyting/fritidsleiligheter. Planområdet ligger like sør for riksveg 7, øst i Geilo sentrum. På eiendom 65/17 står i dag gamle Breidablik Hotel senere Griegs Hotel. Hotellet er i dag ikke i drift. Planen var oppe til sluttbehandling i Kommunestyret Der ble det gjort følgende vedtak: «Hol kommunestyre tillater ikke flatt tak i detaljregulering for Breidablikk, gnr/bnr 65/17, 65/1, 65/28. Saken sendes tilbake for ny behandling.» Forslagsstiller er utfordret på kommunestyrets vedtak og har utarbeidet et revidert planforslag. Forhold til overordnet plan: Kommuneplanens arealdel Området er del av et større området avsatt til tettstedbebyggelse og ligger rett utafor området avsatt til senterområde i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan for Geilo sentrum Området HBTF9 er flateregulert i reguleringsplan for Geilo sentrum (2009), og det er krav om detaljreguleringsplan for videre utvikling. side 2 av 5

3 Område HBTF9 omfatter eiendommene 65/17 (Hallingdal Hytteservice), 65/1 (Gro Rønsgård) og 65/28 (Yip Kam Wah), og er regulert til kombinert «Turistbedrift/fritidsleiligheter». HBTF9 grenser til reguleringsplan for Skole- og idrettsområdet. Nytt regulert vegnett påvirker atkomstforholdene til planområdet. I reguleringsplan for Geilo sentrum er det også regler om herberger, bevertningssteder, turistbedrifter og fritidsleiligheter: «Innenfor byggeområdene kan det oppføres bebyggelse for herberger, bevertningssteder og turistbedrifter. Det tillates 30% fritidsleiligheter av totalt BRA innenfor alle HBTF- og TB-områdene i planen. Det kan også etableres boleiligheter (hybelbygg) for personalet ved turistbedriftene i byggeområdene.» Prinsippvedtaket om «varme- og kalde senger I prinsippvedtaket om «varme- og kalde senger» ( ) ligger eiendommen innenfor arealsone «kjerneområde for turistbedrift» (kjerneområde for turistbedrift sentralt på Geilo) med bl.a. følgende prinsipper: Innenfor kjerneområde skal eksisterende næringsarealer for turistbedrift opprettholdes og utvikles med langsiktige mål. Det åpnes for at 15 % av BRA i eksisterende turistbedrifter, med utgangspunkt i reguleringsplan pr , kan omreguleres til «fritidsformål tilrettelagt for utleie», dersom det foreligger egnede arealer til formålet. Retningslinjer for "Fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie" Retningslinjer for "Fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie" detaljerer noe mer om dette: «Det er et hovedmål at fritidsenheter tilrettelagt for utleie i størst mulig grad skal være en del av det kommersielle utleiemarkedet. Dette skal være et hovedmål både for Hol kommune, utbygger/selger og kjøper. Hyttene/leilighetene i disse områdene skal fremstå som utleieenheter, og kjøper skal være inneforstått med rammebetingelsene. Hovedforskjellene fra tradisjonelle utleieenheter er at enhetene kan selges som private fritidsenheter, og at utleie er helt frivillig etter plan- og bygningsloven. (Selger og kjøper kan inngå privatrettslige avtaler med krav om utleie.) For eksisterende turistbedrifter er det et hovedmål at de skal opprettholde og videreutvikle sin kommersielle drift. For å styrke bedriftene gis de en mulighet for å omregulere 15 % av BRA til «fritidsformål tilrettelagt for utleie». Punktene under gjelder også for disse 15 %.» Vurdering: Byggehøyder Innenfor felt BFT1 legges det til rette for et leilighetsbygg i sju nivåer. Det skrånende terrenget gjør imidlertid at fasaden mot nord (riksveg 7) vil ha 4 nivåer, mens fasaden mot sør vil ha 6-7. Øvre del av eiendommen ligger på ca kote 780 moh. I planforslaget som nå foreligger (etter at det er bearbeidet av forslagsstiller) er maks kotehøyde (mønehøyde) 794,5. Det er 2,5 meter over maks kotehøyde i sentrumsplanen (på 792 moh). Sentrumsplanen har blitt til gjennom en omfattende medvirkning og er gjennomarbeidet når det gjelder utnyttelse og høyder. Selv om en økning på 2,5 meter kan anses som mindre vil den være klart merkbar. Det blir også lite forutsigbart for både utbygger og naboer om det skal åpnes for å endre denne. side 3 av 5

4 En maks kote høyde på 792 ligger litt under husrekka på oversiden av jernbanelinja og bør være grense for utbygging her. En høyde på maks 12 meter langs RV7 bør også være passende for dette området. Dette er en del av sentrum av Geilo, men ligger i utkanten av dette. Administrasjonen foreslår derfor at bestemmelsene i sentrumsplanen opprettholdes og at planforslaget justeres i tråd med dette (se forslag til vedtak). Andel fritidsbebyggelse I gjeldende plan tillates det 30 % fritidsleiligheter av totalt BRA. Dette er nå tatt med i denne planen og er en oppfølging av et svært sentralt prinsipp for sentrumsplanen (reguleringsplanen for Geilo sentrum) og som vil ha veldig stor presedensvirkning hvis den skulle fravikes. Byggegrenser Byggegrense til Rv 7 er 15 meter. Dette mener rådmannen er akseptabelt mot riksveien for en slik sentrumsnær eiendom, og i tråd med gjeldene reguleringsplan (sentrumsplanen). For øvrig er det 4 meter. Dette er også akseptabelt, slik rådmannen ser det, men der huset rager over 8 meter må det innhentes avstandserklæring fra nabo for å kunne realisere prosjektet (og brannprosjekteres for en mindre avstand mellom bygninger). Adkomst og trafikk Adkomsten på nedsiden (sørsiden) er også en viktig gang- og sykkelforbindelse og skolevei. Her er det derfor lagt inn et fortau på siden av kjøreveien. Ettersom man kan forvente at de ulike feltene innenfor planområdet ikke vil bli utviklet til samme tid er rekkefølgekravet til sanering av dagens avkjøringer til RV 7 gitt i reguleringsbestemmelsene knyttet til tiltak innenfor de ulike feltene (BFT1 og BFT2). Dette mener rådmannen er et bra grep som bør støttes av veieier (Statens vegvesen). Når det gjeler rekkefølgekrav for ny atkomst fra vest, og med nytt kryss til RV7 skal det inngås utbyggingsavtale med kommunen. Det er pågående et reguleringsarbeid på Highland som også skal benytte denne nye avkjørselen, og som det også skal diskuteres gjennomføring med. Statens vegvesen varslet innsigelse mot planforslaget for enkelte detaljer mot riksveien (avstand til støyskjerm og avkjøringsforhold). Deres merknader er tatt til følge og de har derfor trukket sin innsigelse. Støy fra trafikk og jernbane Det er i hovedsak kun støy på fasade og på uteplasser vi håndterer i en reguleringssak. Bl.a. konkret om støy på fasade med rom med støyfølsom bruk (soverom, stue, kjøkken, oppholdsrom etc.). Siden støyreglene i utgangspunktet retter seg mot andelen med fritidsleligheter og ikke hoteller, herberger, bevertningssteder, turistbedrifter m.v. er det naturlig å la denne delen av bebyggelsen ligge mot stille side. Bevaringshensyn (Breidablikk) Fylkeskommunen vurderer bygningene innenfor planområdet til å ikke ha verneverdi. Det er heller ikke avsatt til bevaringsområde i gjeldende plan, så rådmannen mener det er tilrådelig å tillate rivning. side 4 av 5

5 Bestemmelsene i sentrumsplanen Siden dette er en detaljreguleringsplan etter krav i en reguleringsplan (sentrumsplanen) vil det være naturlig at bestemmelsene i sentrumsplanen fortsatt skal gjelde, der de ikke endres som følge av denne plansaken. Det bør derfor med en bestemmelse om dette (for å minne om og tydeliggjøre dette). Vi tenker allikevel at det er greit at de mest sentrale bestemmelsen tas med (slik som foreslått). Naturmangfold Naturmangfoldloven har bestemmelser ( 8) om at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Vi har ikke registreringer som tilsier at man bør gjøre utredninger for dette området og vi anser derfor at dette kravet er ivaretatt, når man ser hen til sakens karakter og områdets størrelse. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven vedtar Hol kommunestyre forslag til detaljregulering for Breidablik, med plankart, datert og reguleringsbestemmelser, datert , forutsatt at bestemmelser om høyde endres til: « Byggehøyder ( 12-7 nr.1) Maks tillatt mønehøyde er satt til kote 792,0 m.o.h. Bygninger skal nedtrappes mot lavereliggende område i sør.» RETT UTSKRIFT DATO 14.desember.2018 side 5 av 5