Detaljregulering Breidablik - Analysemateriale

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Detaljregulering Breidablik - Analysemateriale"

Irene Rasmussen
5 år siden
Visninger:

Detaljregulering Breidablik - Analysemateriale Asplan Viak AS har vært engasjert av Hallingdal Hytteservice til å utarbeide detaljregulering for Breidablik på Geilo i Hol kommune.

1 Detaljregulering Breidablik - Analysemateriale Asplan Viak AS har vært engasjert av Hallingdal Hytteservice til å utarbeide detaljregulering for Breidablik på Geilo i Hol kommune. I utgangspunktet var det ønskelig å legge til rette for bebyggelse med flatt tak innenfor planområdet. Dette er i strid med overordnet plan. I forbindelse med sluttbehandling av planen ble det i Hol kommunestyre den i saknr. 65/18 derfor vedtatt å sende saken tilbake, se utsnitt av vedtaket under. Det er i den forbindelse gjort nye vurderinger og analyser, og det er gjort noen endringer i planforslaget. I hovedsak går endringene ut på at flatt tak er byttet ut med saltak. Reguleringsbestemmelsene sikrer nå bebyggelse med saltak, i kombinasjon med skråtak. Videre er bygget innenfor BFT1 senket 0,7 meter og som følge av saltak er mønehøyden økt med 2.5 meter for å opprettholde den økonomiske balansen i prosjektet. Planmaterialet er endret og i dette analysematerialet blir konsekvensene som følge av endringene synliggjort og dokumentert. I forbindelse med analysene som er gjort er eksisterende bebyggelse og nytt bygg lagt inn i en 3D modell. Nytt bygg er foreløpig lagt inn i modellen med riktig volum og høyder, men uten øvrig terrengtilpassing og trapping. I analysene har det vært viktig å vise både dagens situasjon, med det bygget som ligger der i dag, og fremtidig situasjon med nytt bygg. Dette for å best mulig synliggjøre konsekvensene av nytt bygg og ny reguleringsplan med nye rammevilkår. På kommende side følger Hallingdal Hytteservice sin begrunnelse for hvorfor de mener det er fornuftig å øke mønehøyden med 2.5 meter. Videre følger 3 illustrasjoner som viser nytt bygg sett fra tre ulike vinkler; fra Rv. 7 sett fra øst, fra Rv. 7 sett fra vest og sett fra turstien ved Slåttahølen. Videre følger to ulike snitt som viser bebyggelsen i terrenget. Til slutt i dokumentet følger en siktanalyse og en sol- og skyggeanalyse. Bildet under er av gamle Hotell Alpin. 1

2 Hallingdal Hytteservice sin begrunnelse for å øke mønehøyden med 2,5 meter: Hva har vi gjort: 1. Lagt på saltak (25 grader) på bygget vi hadde med flate tak 2. Gjort noen små forandringer på fasader og volum, men dette må det jobbes videre med frem til byggesak. 3. Bygget er senket med ca. 0,7 meter. Som følge av saltak blir høyeste møne 2,5 meter høyere enn når bygget hadde flatt tak. 4. Det som nå har vært viktig er å vurdere hvilke konsekvenser en økning i mønehøyden med 2,5 meter vil ha for omkringliggende områder og opplevelsen av bygget. Vi har følgende argumenter for at vi ønsker å øke mønehøyden med 2,5 meter: Økonomiske argumenter: Rivekostnader; Breidablikk er bygd ut i mange etapper og i forskjellige tidsepoker. Både miljøkartlegging og riving antas å bli forholdsvis krevende. Bygget har også en utfordrende beliggenhet så nært inntil riksvei 7 og trafikkert gangvei. Deltagelse i sentrumsplanen/adkomstveg; Vi var ikke ukjent med at vi måtte delta med fellesgodefinaniering i sentrum. Men omfanget av dette var betydelig større enn forventet, ikke minst med tanke på at svært mye av dette allerede er utført og det faktum at Breidablikk ligger langt utenfor sentrumskjernen og har sine utfordringer som ikke løses i sentrumsplanen bl.a. adkomstvei fra sør/vest. Økt mønehøyde og dermed økt salgbart bruksareal blir dermed viktig for å få økonomisk balanse i prosjektet. Likhetsprinsipp argumenter: Andre bygg innenfor Geilo sentrum har tilsvarende eller høyere mønehøyde/etasjeantall Faglige argumenter: Gesimshøyden er redusert med 0,7 meter ved at bygget er senket ytterligere i terrenget. Som følge av at bygget nå får saltak med møne økes den totale høyden av bygget med 2,5 meter (fra kote 792 til kote 794,5). Dette vil være noe en ikke vil legge merke til når en er tett inn på bygget. En må på en viss avstand før en ser dette. Enten fra bakenforliggende område eller fra områder med stor avstand, f.eks. sentrum eller Vestlia. Vi mener en slik økning på den totale mønehøyden har marginale konsekvenser. Det er gjennomført flere analyser i forhold til siktlinjer, sol og skyggeforhold for omkringliggende bebyggelse. Med unntak av nabotomt mot vest som får litt redusert morgensol når solen er på det laveste (vår/høst) så er det minimale konsekvenser for naboeiendommene at mønehøyden økes med 2,5 meter. Nord for riksvei 7 er det så tett med skog at eiendommene i praksis ikke ser bebyggelsen på Breidablikk. Illustrasjonene er derfor vist uten skog. Det er viktig med god utnyttelse av sentrumsnære tomter for å spare uberørte arealer. Vi mener området sør for riksvei 7 fra idrettsanlegget og inn mot sentrum kan ha god utnyttelse. Området Nord for riksveien består av boliger som ligger vesentlig høyere og blir lite berørt av en økt utnyttelse på sørsiden. Utsikt og sol vil fortsatt være godt i varetatt for boligene. De som ferdes langs riksvei 7 passerer flere andre tilsvarende eller høyere bygg på tur inn til Geilo sentrum. Dette markerer bare at en nærmer seg ett sentrum. Når det gjelder reisende med jernbanen, så ligger denne betydelig høyere og en økning i mønehøyden vil trolig ikke bli lagt merke til. 2

3 Sett fra Rv. 7 Vest Sett fra Rv. 7 Øst Sett fra Slåttahøle 3

4 65/69 Jernbane Eksisterende Hotell Alpin Geilo Geilovegen Rv. 7 Slåttahølen 4

5 Rv. 7 65/73 Eksisterende Hotell Alpin Geilo Golden House 65/28 Energihuset 5

6 Siktanalyse og sol- og skyggeanalyse For å synliggjøre og dokumentere konsekvensene av nytt bygg på Breidablik og av å øke mønehøyden med 2,5 meter, er det gjennomført en siktanalyse og en sol- og skyggeanalyse. I analysen er nytt bygg lagt inn i en 3D modell med riktig volum og høyder, men uten øvrig terrengtilpassing og trapping. Det er i analysen valgt å vise dagens situasjon sammenlignet med en ny situasjon der nytt bygg er vist med 2,5 meter ekstra mønehøyde. Eksisterende bygg har en mønehøyde på 792 m.o.h. Det er i denne sammenheng viktig å understreke av ny bebyggelse, uavhengig av om mønehøyden økes med 2,5 meter eller ikke, vi ha ett større volum enn dagens bygg. Dette som følge av at det i overordnet plan, reguleringsplan for Geilo sentrum, er åpnet opp for en utnyttelse på 60 % BYA. Det er i analysene som er gjort valgt å sammenligne dagens situasjon, med eksisterende bygge, med framtidig situasjon, med nytt bygg med økt volum, utstrekning og økt mønehøyde på 2,5 meter. Dette for å synliggjøre de totale konsekvensene av ny bebyggelse med spesiell vekt på den økte mønehøyden. På de kommende sidene følger en siktanalyse som viser hvordan ny bebyggelse på Breidablik vil påvirke utsikten og utsynet fra ulike vinkler. Først følger et kart som viser hvor de ulike perspektivene er tatt i fra, før bilder som viser dagens situasjon og framtidig situasjon fra de ulike vinklene følger. Bildene er nummerert, og nummeret finner man igjen i kartet. Bebyggelsen ligger/vil ligge innenfor den blå sirkelen. Som man kan se av siktanalysen vil et nytt bygg på Breidablik fremstå noe mer dominerende enn dagens bygg. Dette skyldes imidlertid i all hovedsak byggets volum og utstrekning som er større enn ved dagens bebyggelse. Byggets utstrekning (60% BYA) er avklart i overordnet plan og som man kan se av siktanalysen er det i all hovedsak den økte utstrekning som reduseres utsynet og sikten fra omgivelsene rundt. Konsekvensene av å øke mønehøyden er imidlertid liten i forhold til siktlinjene for omgivelsene rundt. Når det gjelder for reisende langs Rv. 7 vil et nytt bygg være noe mer dominerende enn dagens bygg, men sammenlignet med andre bygg på Geilo vurderes bygget å ikke ville skille seg vesentlig ut. Det anses heller ikke som vesentlig negativt å ha et bygg av en viss størrelse og karakter langs vegen, dette vil kunne være med å markere starten på Geilo sentrum. Når det gjelder fjernvirkningen vil et nytt bygg være noe mer markert i landskapet enn eksisterende bygg. Bygget vil imidlertid terrengtilpasses og trappes i terrenget, noe som vil minske de negative konsekvensene. Det må her understrekes at det i all hovedsak er byggets utstrekning (som er i tråd med overordnet plan) som bidrar til et noe mer dominerende uttrykk og ikke nødvendigvis den økte mønehøyden. Størst konsekvenser vil bygget ha for utsyn for eiendommen nord for Rv. 7, først og fremst pga. økt volum (60 % BYA) og ikke mønehøyden. Situasjonen i dag er imidlertid slik at det er så mye skog foran disse eiendommen at de i dag har minimalt med utsyn i utgangspunktet. Videre, etter siktanalysen, følger en sol- og skyggeanalyse. De grå partiene i kartene viser områder hvor det er skygge, mens de grønne partiene i kartet viser områder hvor det er sol. Sol- og skyggeanalysen viser at solforholdene i området ikke i vesentlig grad vil bli dårligere som følge av et høyere bygg. Som man kan se av analysen vil konsekvensene være størst for naboeiendommen i vest, som mister litt av morgen- og kveldssola vår og høst. De negative konsekvensen for denne eiendommen kommer imidlertid ikke som følge av økt mønehøyde, men som følge av byggets volum og utstrekning. Således vil ikke en økt mønehøyde i vesentlig grad påvirke solforholdene i området. Sol- og skyggeanalysen viser ellers at solforholdene for de berørte naboeiendommen i all hovedsak opprettholdes. Med bakgrunn i analysene vurderes det som lite problematisk å øke mønehøyden med 2.5 meter. 6

8 1 Sett fra Rv. 7 vest 8

9 2 Sett fra Rv. 7 øst 9

10 3 Sett fra eiendom 65/95 10

11 4 Sett fra eiendom 65/76 11

12 5 Sett fra eiendom 65/69 12

13 6 Sett fra nordvest - fjernperspektiv 13

14 7 Sett fra sørøst - fjernperspektiv 14

15 8 Sett fra Sløttahølen 15

16 9 Sett fra sørvest - fjernperspektiv 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

Like dokumenter

Detaljregulering Breidablik, gnr/bnr 65/17, 65/1 og 65/28 ny sluttbehandling

Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 17/03896-42 Saksbehandler Anders Johansen Detaljregulering Breidablik, gnr/bnr 65/17, 65/1 og 65/28 ny sluttbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og