Saksbehandler: Elin Lunde Arkiv: REG 2819 Arkivsaksnr: 07/11913 Løpenummer: 779/08. Utvalg Planutvalg Planutvalg

Transkript

1 Utvalg Planutvalg Planutvalg Bystyret FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN DYBDALSHEI II 2.GANGS BEHANDLING A B C D F E Sammendrag Bakgrunn for saken Kommunal behandling av planforslaget: Merknader med administrasjonens kommentarer Rådmannens vurdering og konklusjon Rådmannens forslag til vedtak Bilag i saken: T 1 Oversiktskart T 2 Forslag til plankart, revidert T 3 Forslag til bestemmelser, revidert T 4 Snitt T 5 Planbeskrivelse(gjelder også for Dybdalshei del I), dat /. 6 Saksliste A Sammendrag Forslag til reguleringsplan er utarbeidet av Asplan Viak AS på oppdrag fra grunneierne med tilskudd fra, og i samarbeid med Husbanken. Planforslaget er et forsøk på å utvikle et bærekraftig pilotprosjekt med fokus på terreng- og vegetasjonsbevaring, stedstilpasset arkitektur og boliger med lavt energiforbruk. Hensikten er å oppnå bedre estetikk og boligmiljø, samt å redusere kostnadene både til opparbeiding og drift/vedlikehold. Planen legger til rette for å oppføre 11 nye boenheter. Planforslaget anbefales vedtatt. Det foreslåtte planområdet Kongshavn Side 1

2 B Bakgrunn for saken: Foreslåtte reguleringsplan er en fortsettelse av vedtatte (bystyre ) reguleringsplan for Dybdalshei del 1. Opprinnelig ble begge planene fremmet og behandlet som en helhetlig plan og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Det faste utvalg for plansaker (Arendal driftsstyre)i møte Grunnet funn av fredbare kulturminner i foreliggende planområde, ble det etter at planen var lagt ut til offentlig ettersyn vedtatt å trekke ut den delen av området hvor kulturminnene er lokalisert for å avvente håndtering av disse. Dispensasjon for inngrep i området med kulturminnene er nå gitt. Kort om planforslaget: Dybdalshei ligger ved Kongshavn på nordsiden av Tromøy. Området som er på ca. 11 daa, er uregulert og avsatt til planlagt boligområde i kommuneplanens arealdel for perioden Planområdet omfatter deler av eiendommen 202/28 og avgrenses mot nord og nord øst av eksisterende boligområde Kongshavn Nordstrand, mot syd av reguleringsplan for Dybdalshei I og mot vest av den kommunale veien ned mot Kongshavn. Forslaget til reguleringsplan for Dybdalshei II er en fortsettelse av vedtatte reguleringsplan for Dybdalshei I, og bindes sammen med denne av regulert internvei Fk2. Målsetting: Tilrettelegge for 11 nye boenheter og friområde. Formål: Området er foreslått regulert til følgende: Byggeområder; boliger Spesialområder; bevaring av anlegg Fellesområder ; avkjørsel, grøntanlegg C Kommunal behandling av planforslaget Planarbeidet ble kunngjort igangsatt , i samsvar med Plan- og bygningslovens Reguleringsforslaget ble 1. gangs behandlet av driftsstyret , hvor følgende ble enstemmig vedtatt: Arendal Driftstyre (Det faste utvalg for plansaker) vedtar i henhold til pbl pkt. 2, at forslag til reguleringsplan for Dybdalshei II med tilhørende bestemmelser, rev , legges ut til offentlig ettersyn. D Merknader innkommet i høringsfasen: Statens vegvesen, brev dat : Skriver at planområdet ikke direkte bører deres ansvarsområde som er riks- og fylkesvegnett, og de har derfor ingen vesentlige merknader til planforslaget. Side 2

3 Tas til etterretning. Aust-Agder Fylkeskommune, Fylkesrådmannen, brev dat : Kulturminnevernseksjonen har ingen merknader til reguleringsforslaget slik det nå fremligger. Tas til etterretning. Torgunn Myklebust, Hallstein Torgersen, Torbjørn Nilsen, eiere av 202/47, mail dat : Er skeptiske til reguleringsplanforslaget fordi bebyggelsen er slik plassert at den blir liggende å våke over deres bolig og uteplass. Dette blant annet fordi det lille som gjenstår av vegetasjon sikkert raskt vil forsvinne. Myklebust vil vite om dette vil kompenseres med levegg hos dem eller høyt gjerde ved den foreslåtte bebyggelsen? Synes den påtenkte utformingen av bygningene bryter totalt med den gamle bebyggelsen på Kongshavn, og mener at bygningenes høyde på 2 etasjer medfører at de blir ruvende sett fra sjøen. Tilslutt anføres det at de regner med at utbygger bekoster eventuelle skader påført deres eiendom i utbyggingsperioden og at det sørges for god drenering for å forhindre mer overvann på deres tomt. Avstanden mellom nærmeste bygning i det foreslåtte planområdet og Myklebusts er på 40 m. samtidig som nivåforskjellen mellom boligene er på ca 20 m. Administrasjonen finner det derfor mindre sannsynlig at innsyn / overvåking til deres uteplass vil bli et problem. Et av prosjektets hovedmål er at bygningene skal tilpasses stedet og terrenget. Noen av bygningstypene bryter med den gamle bebyggelsen på Kongshavn. Men foreslåtte bebyggelse utgjør sammen med bebyggelsen i Reguleringsplan for Dybdalshei del 1 et helhetlig bygingsmiljø med et moderne og eget formuttrykk, som samtidig forholder seg til omgivelsene. Boligområdet ligger i skråningen nedenfor beplantet kolle, slik at silhuetten fortsatt vil være grønn. Reguleringsplaner viser normalt ikke rørsystemer for vann, spillvann og overvann. Det utarbeides tekniske planer for vei, vann og avløp hvor dette vises, senere i utbyggingsforløpet. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev dat : Miljøvernavdelingen anfører at 7 av boligene vil bli liggende innenfor 100-metersbeltet til sjøen, og fastholder derfor tidligere innsendte merknader til samme sak i brev av : Etter Miljøvernavdelingens vurdering vil en utbygging av områdene B5, B6a og B6b få uheldige konsekvenser både for landskapsbildet og for hensynet til bevaring av grønnstruktur. Selv om det ligger eksisterende boliger nærmere sjøen, vil en ytterligere utbygging i bakkant bidra til at strandsonen fremstår som en enda mer nedbygd sett fra sjøsiden. Kollen i område Fg2 er et viktig landskapselement, og egnet til ferdsel og opphold Side 3

4 for allmennheten. Ifølge landskapsanalysen er det flere utsiktspunkt i området. En delvis nedbygging av kollen vil innebære en uheldig privatisering, og allmennheten vil ikke lenger ha tilgang til flere av utsiktspunktene. På bakgrunn av vurderingen ovenfor vil miljøvernavdelingen derfor sterkt tilrå at områdene B5, B6 og B6b tas ut av planen, og at området i sin helhet reguleres til grønt formål. I tillegg vises det til uttalelsene i samme brev, knyttet til nasjonal strandsonepolitikk og forholdet mellom foretatt landskapsanalyse og den planlagte bebyggelsen. De øvrige avdelingene har ingen ytterligere merknader til planforslaget. Administrasjonens kommentar: 4 boliger er planlagt innenfor 100 meters beltet til sjøen, mens deler av 3 tomter ligger så vidt innenfor. Det ligger imidlertid eksisterende boliger nærmere sjøen enn de planlagte nye og det meste av strandsonen fremstår privatisert. Den lavest foreslåtte boligen ligger på ca. kote 24, som i administrasjonens vurdering er så høyt at utbygging her får liten innvirkning på bruken av dette arealet i forhold til opplevelsen av privatisering av 100-metersbeltet. Naturkollen skal fortsatt bevares til friområde, utsiktspunkt. Vurdering: Som tidligere nevnt er foreslåtte plan en fortsettelse og en videreføring av vedtatte reguleringsplan for Dybdalshei del 1. Det er nærliggende å gå ut ifra at dersom planområdet ikke måtte trekkes ut ved forrige behandling for å avklare håndtering av kulturminnene, så hadde planområdet også vært vedtatt som en del av reguleringsplan for Dybdalshei del 1. men uavhengig av dette finner rådmannen foreliggende planforslag godt gjennomarbeidet med grundige registreringer og analyser. Planen tar stilling til mange momenter ved utbygging av et naturområde som den i administrasjonens vurdering gir gode og spennende forslag til både arkitektonisk, arealbruksmessig og ved veiføringer. Vedr. rikspolitiske retningslinjer for barn og unge: Forslaget til reguleringsplan gir gode oppvekstvilkår for barn- og unge. Lekeplassen er plassert i et solfylt område med god utsikt og i sammenheng med et grøntområde. Det er for øvrig god tilgjengelighet til store grøntområder for friluft og rekreasjon i nærområdet. Planområdet ligger nær skole (Sandnes), badeplass og offentlig kommunikasjon. Skoleveien er trygg med gang og sykkelvei. Rådmannen anbefaler planforslaget vedtatt. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftsmessige konsekvenser for kommunen. Rådmannens forslag til vedtak: Side 4

5 Det faste utvalget for plansaker i Arendal kommune (planutvalget) anbefaler bystyret å vedta følgende: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningslovens 27-2, forslaget til reguleringsplan for Dybdalshei del II med plankart og reguleringsbestemmelser sist revidert Rådmannen, dato 15/ Harald Danielsen Side 5