Søgne kommune Arkiv: 25/159 Saksmappe: 2013/2686-32725/2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 13.10.2014 Saksframlegg Klage på kommunens vedtak om dispensasjon for deling av GB 25/70, samt oppføring av fritidsbolig, trapp og brygge på GB 25/159 - Borøya Utv.saksnr Utvalg Møtedato 161/14 Plan- og miljøutvalget 05.11.2014 Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter i saken som skulle tilsi at kommunens første vedtak skal omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. forvaltningslovens 33. Bakgrunn for saken: Det ble søkt om deling av eiendom med GB 25/70. Fradelt parsell skal sammenføyes med GB 25/159, hvor det skal oppføres hytte, trapp og brygge. I den forbindelse søkes det om dispensasjon fra LNFR-formålet i kommunedelplanen, fra bestemmelsen om at det ikke kan etableres nye fritidsboligeiendommer, og fra plan- og bygningslovens 1-8 som omhandler byggeforbudet i 100-metersbeltet. Søknaden ble mottatt: 4. september 2013, og revidert situasjonskart samt snitt tegninger er ble mottatt: 29. oktober 2013. Bruksareal for hytta blir på 100 m². Bryggefront: 8 meter. Plan- og miljøutvalget innvilget søknaden i møte den 30. april 2014. Vedtaket var enstemmig vedtatt. Vedtaket er påklaget av advokat Ingrid Therese Hopsø, på vegne av Sigrid Tofte Røiri og Torolf Tofte, eiere av gnr. 25 bnr. 5, og Johannes Tofte, eier av gnr. 25 bnr. 171. Saksutredning: Klagers momenter er satt opp i flere avsnitt, og saksutredningen tar for seg relevante deler av disse i kursiv skift med kommunens påfølgende svar.
Klager uttrykker tvil i forhold til hvorvidt det ble gjort en saksbehandlingsfeil i 2004 da eiendommen ble avsatt som LNF område i kommunedelplanen, eller om dette var et bevist valgt fra kommunens side for å fastlegge fremtidig arealbruk på eiendommen. Uavhengig av dette hevder klager at det er gjeldende arealplan som gir anvisning på hva som er lovlig og påregnelig bruk av eiendommen. Plansjefen i Søgne kommune har i sak 10/13, opplyst at eiendommen ved en feil ble avsatt som LNF område i kommunedelplanen for Borøya m. omkringliggende øyer og holmer. Eiendommen ble fradelt som egen hyttetomt i 1998, og har et areal på ca. 1 da, mens det var parseller på mindre enn 500 m² som ble tatt ut. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å trekke plansjefens uttalelser i tvil, og fastholder at eiendommen skulle vært avsatt til fritidsbebyggelse i kommunedelplanen. Utover dette er det riktig at gjeldende plan skal legges til grunn ved behandling av byggesaker. Det er imidlertid slik at det er anledning til å dispensere fra gjeldende plan, dersom vilkårene for å gi dispensasjon er imøtekommet. Det forhold at eiendommen tidligere har vært avsatt til et annet formål er uten betydning når det skal tas stilling til hva som er påregnelig bruk. Det følger blant annet av plan- og bygningslovens formålsbestemmelse at arealplaner skal gi forutsigbarhet for berørte parter. I nærværende sak er det ni år siden kommuneplanens arealdel ble vedtatt, og berørte parter - naboer, allmenheten og det offentlige - skal kunne innrette seg etter at det faktisk er denne planen som gjelder. Det er riktig at arealplanlegging skal gi forutsigbarhet i forhold til fremtidig arealutnyttelse. Det som imidlertid er spesielt i denne saken, er at man ser at det ble gjort feil i selve planarbeidet. Kommunen må da ta stilling til hvordan vi skal håndtere byggesaker i slike områder. Plan- og miljøutvalget fikk problemstillingen oversendt, og hvor administrasjonen ba om at utvalget gav føringer for hva som burde skje videre. Forslag som ble nevnt var: opprettholde planen, og behandle søknad om bygging på eiendommen som dispensasjon opprettholde planen slik den er, og opprettholde at hyttetomta ikke kan bebygges endre kommunedelplanen til byggeområde Det skal i denne forbindelse opplyses at endring av plan anses for å være lite aktuelt, da Fylkesmannen tidligere har uttalt at de ikke vil akseptere at kommunen endrer arealbruken på enkelttomter, uten at hele planen tas opp til ny behandling. Plan- og miljøutvalget vedtok i møte den 9. januar 2013 følgende: 1. Søgne kommune er positiv til at det kan innvilges dispensasjon for utbygging av fritidsbolig på GB 25/159. 2. Når det foreligger en søknad om bygging på eiendommen, vil kommunen ta den opp til behandling på vanlig måte. Dette er bakgrunnen for at saken nå fremmes som en søknad om dispensasjon. Etter vår vurdering er det for kommunen anledning til å gjøre slike vurderinger, når det finnes bevist at det foreligger feil ved gjeldende plan, og søknaden er i tråd med planens opprinnelige intensjon. Fra tiltakshavers side er det i søknadsprosessen fremstilt slik at eier av gnr. 25 bnr. 70 har "vært villig til å avstå grunn slik at man kan tilpasse bebyggelse til slik dette var regulert i tidligere gjeldende bebyggelsesplan". Måten å fremlegge dette på fremstår som underlig, i og med at tiltakshaver selv har uttalt at eiendommene skal benyttes i sammenheng, jf. punkt 2.4 ovenfor. Tiltakshaver skal etter eget utsagn på den nye parsellen oppføre et anneks til hovedhytta på gnr. 25 bnr. 70, til erstatning for den ulovlig oppførte hagehytta. Det må da være irrelevant for tiltakshaver hvor grensen mellom matrikkelenhetene går, og om eiendommene i det hele tatt utgjør én eller flere matrikkelenheter.
Omsøkte hytte er en selvstendig hytte, som skal plasseres på GB 25/159. Hytta skal plasseres slik den var regulert i tidligere plan. På grunn av hyttas utforming er det ønskelig å justere grensen mellom eiendommene. En slik grensejustering har ingen planmessig betydning. Hvorvidt det tidligere er uttalt at ny hytte skal brukes i sammenheng med hytta på GB 25/70 anses ikke for å være relevant. Oppføring av hytte som omsøkt er i strid med kommunedelplanens bestemmelser og pbl. 1-8. I og med at det dreier seg om et i utgangspunktet ulovlig tiltak fremstår det som oppsiktsvekkende at kommunen likevel velger å gi tillatelse til en hytte som klart vil fremstå som ruvende i terrenget. Fasaden er bred, med et betydelig vindusareal mot sjøsiden. Det forhold at hytta trekkes inn mot fjellet endrer ikke dette. Som nevnt overfor foreligger det en feil i gjeldende kommunedelplan. Dette er bakgrunnen for at kommunen er positiv til omsøkte tiltak. I forhold til hyttas utforming viser vi til kommunens første vedtak. Brygga er i tillegg planlagt oppført nærmere klagers eiendom enn 4 meter. Kommunen viser til at en brygge er et mindre tiltak som i medhold av pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b) kan oppføres nærmere nabogrensen enn 4 meter. Vi kan ikke se at det er rettskilder eller praksis som tilsier en slik tolkning. Administrasjonen er uenig med klager på dette punkt. En brygge med areal ca. 16 m² må anses for å være et mindre tiltak som kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. Mindre tiltak kan være bygninger hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m². Bryggen faller etter vår vurdering inn under denne type bygninger. I og med at begge eiendommene eies av samme rettssubjekt, de omsøkte tiltak involverer begge eiendommer, og det er på det rene at eiendommene skal benyttes i sammenheng, er det vanskelig å følge kommunens beveggrunner for å slutte seg til tiltakshavers anførsel om at det vil være svært inngripende" overfor gnr. 25 bnr. 70 dersom gnr. 25 bnr. 159 skulle "basere seg på ferdsel over de private uteområdene" tilhørende gnr. 25 bnr. 70. Den nye hytta skal jo etter tiltakshavers opplysning tjene som anneks for hovedhytta på gnr. 25 bnr. 70. Administrasjonen forholder seg til at det skal oppføres en ny hytte på GB 25/159. Hvem som er eier av eiendommene er ikke relevant, da både ny og gammel hytte kan selges separat. I henhold til kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav h) kreves minst 3 meter kaifront pr. fritidsboligenhet på øyene. Altså skal hver fritidsboligeiendom ha bryggeplass. For ytterligere vurderinger, viser det til vårt første vedtak. Slik klager ser det er det for øvrig feil når kommunen omtaler kun eier av gnr. 25 bnr. 159 som tiltakshaver. I og med at fradeling skal skje fra gnr. 25 bnr. 70 vil eier av denne eiendom være tiltakshaver for dette tiltak, som må omsøkes i medhold av pbl. 20-1 første ledd bokstav m). Det er derfor misvisende når kommunen formulerer seg som om eier av gnr. 25 bnr. 70 ikke var tiltakshaver for dispensasjonssøknaden. Administrasjonen er klar over at det er samme eier på de to eiendommene, og har ikke med vilje prøvd å skape et annet inntrykk. Hvis så er gjort vil vi beklage dette. En annen statlig retningslinje er at Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates." Kommunen synes ikke å ha hensyntatt retningslinjen overhode. Det ville vært naturlig om kommunen hadde oppfordret tiltakshaver til å forholde seg til arealformålet i gjeldende kommunedelplan og eventuelt oppfordret til å søke om tilbygg til hovedhuset på gnr. 25 bnr. 70. Dette i motsetning til å fatte vedtak om at kommunen ville stille seg positiv til en dispensasjonssøknad, slik Plan- og miljøutvalget i gjorde i sak 10/2013. Bakgrunnen for kommunens innstilling, er som nevnt at eiendommen skulle vært avsatt til fritidsbebyggelse. Vi kan med bakgrunn i dette ikke se at et tilbygg til eksisterende hytte vil
være et alternativ. Når det gjelder vurderinger vedrørende plassering av ny bebyggelse, mener vi dette er ivaretatt. Vi deler ikke kommunens oppfatning om at en 26 år gammel tomteinndelingsplan, som ikke senere er fulgt opp i kommune- eller reguleringsplanprosesser, kan begrunne en dispensasjon fra det som etter senere kommuneplanprosesser er vedtatt om arealbruken i det samme området. Vi viser i denne forbindelse til sak 2010/1672, hvor Fylkesmannen i Østfold i et tilsvarende tilfelle uttalte at med mindre man har igangsatt tiltak i henhold til tidligere planer og tillatelser, er ingen beskyttet mot at en planprosess endrer det som tidligere har vært forutsatt om lovlig arealdisponering, og fant at vilkårene for å innvilge dispensasjon ikke var oppfylt. Administrasjonen kjenner ikke til nevnte sak, sak 2010/1672, men er klar over at endringer i planstatus, ikke vil kunne brukes som begrunnelse for en dispensasjon. I denne saken dreier det seg imidlertid om en feil i planarbeidet, noe om gjør saken spesiell. Søkers merknader til innkommet klage: Det fremgår av entydig praksis fra Sivilombudsmannen at tidligere uheldig saksbehandling er et tungtveiende moment når det skal vurderes dispensasjon fra arealplan m.m. som er kommet til etter at saksbehandlingsfeilen oppsto. Det kan i denne sammenheng vises til uttalelse i Sivilombudsmannens årsmelding 1978, s. 72 og omtale av denne problemstilling i O. J. Pedersen m. fl.: Plan- og bygningsrett, 2. utg., s. 211/212. Videre kan det vises til ombudsmannens uttalelse i SOMB-2007-83 "Tretelt-saken" og ombudsmannens uttalelse i SOM-2012-2498 "Bodø-saken". Dette er en lovforståelse som er blitt godt innarbeidet i forvaltningen. I denne sak har Søgne kommune helt klart tilkjennegitt at det beror på en saksbehandlingsfeil da GB 25/159 ble utlagt som LNF-område i kommunedelplanen. Det var en klart uttrykt intensjon og forutsetning i arbeidet med kommunedelplanen at tidligere fradelte ubebygde hyttetomter skulle opprettholdes som byggetomt i den nye planen. Det er derfor naturlig å se til tidligere gjeldende reguleringsplan med bebyggelsesplan fra 1988 som utgangspunkt/sammenligningsgrunnlag når det nå søkes om dispensasjon for arealoverføring/endring av tomtegrenser, og for plassering av hytte, brygge og trapp som atkomst. Ved å akseptere grensejustering/arealoverføring oppnår man plassering av ny bebyggelse som er i tråd med tidligere gjeldende bebyggelsesplan - en arealplan hvor nettopp plassering av bebyggelse i forhold til omgivelsene har vært et sentralt vurderingstema. Det er anført i klagen pkt. 3.2.2 at klagerne må kunne innrette seg etter gjeldende kommunedelplan. Til dette bemerkes at eier av GB 25/5 i alle år har måttet være innforstått med at det ville komme ny hyttebebyggelse på det omsøkte sted. Særlig etter bebyggelsesplan fra 1988 og da GB 25/159 ble utskilt som egen tomt i 1998, måtte dette være påregnelig. Det må tilføyes at det nettopp er bebyggelsesplan fra 1988 som ligger til grunn for at GB 25/171 kunne utskilles fra GB 25/5 og at det kunne bygge hytte på denne eiendommen. Eier av naboeiendommene hadde altså innrettet seg på den arealutnyttelse som var gjeldende før kommunedelplan ble vedtatt, og i forhold til naboskapet vil det være en ren tilfeldighet at kommunen gjorde en feil ved om omdisponere GB 25/159 fra byggetomt til LNF. I klagen argumenteres det med at brygge med atkomst vil være til stor ulempe for nabo, og som stort terrenginngrep. Det argumenteres med at atkomsten må samordnes med GB 25/70. Rune Hauge er innstilt på å kunne godta et vilkår om at det samordnes en bryggeløsning mellom GB 25/159 og GB 25/70 ved at eksisterende brygge på GB 25/70 forlenges til bruk for GB 25/159. Dette for det tilfellet at bygningsmyndighetene finner at dette er et nødvendig og saklig vilkår for å kunne gi dispensasjon. I tilfelle må det etableres en trappeløsning som går skrått opp fra brygga over GB 25/70 og frem til GB 25/159.
Vi viser for øvrig til innkommet klage, samt søkers kommentar til klagen, i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Vi viser til punktene overfor. Når det gjelder siste punkt i søkers tilbakemelding, som omhandler en ny bryggeløsning, kan ikke administrasjonen se at vi kan stille krav om en slik løsning. Kommunen vurderer det mest hensiktsmessig at hver eiendom har sin egen brygge, og at man på den måten unngår passasje over uteområdene til naboer osv. Videre skal det igjen nevnes at kommuneplanen legger opp til at hver fritidsboligeiendom skal ha egen adkomst. Vi kan ikke se at der foreligger nye momenter i saken, og anbefaler utvalget om ikke å ta klage til følge. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon - GB 25/159 - Borøya 2 Kart og tegninger 3 Skisse 4 Behandling av sak vedrørende feil i plankartet 5 Merknader fra nabo med GB 25/5 6 Merknader fra nabo med GB 25/171 7 Opprettholder dispensasjonssøknaden/ kommentar til nabomerknader 8 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest - Agder 9 Bebyggelsesplankart, Borøya Nordre del 10 Reguleringsbestemmelser, Borøya 1979 11 Oversiktskart/kommunedelplankart 12 Plan- og miljøutvalgets vedtak av 30. april 2014 13 Klage over plan- og miljøutvalgets vedtak 14 Tilsvar til innkommet klage - GB 25/159
ADVOKATFIRMAET KJÆR Søgne kommune Arealenheten Postboks 1051 4682 Soune Vår ref: 12325/21687 JB/as Dato: 03.09.2013 E GB 25/159 PÅ BOROYA SØKNAD OM DISPENSASJON Plan- og Miljoutvalget gjorde 09.01.2013 følgende vedtak: Sogne kommune er positiv til at det kan innvilges dispenyasjon.for mbygging av fritidsholig pa GB 25/159. nr ir S' Når det foreligger soknad om bygging pa eiendommen, kommunen ta den opp fil behandling på vanlig mate.'' Med henvisning til dette vedtaket fremsettes herved søknad om dispensasjon for å tilrettelettge for utbygginz av fritidsbolic på GB 25/159. r II 13,rirLrii E.1,' ri nr GB 25/159 er i kommunedelplanen for Borøya i sin helhet lagt ut som LNFområde. For at ikke de hensyn som skal ivaretas av LNF-fonnålet skal bli skadclidende ved bycging av fritidsboliq på eiendommen. er Rune Hauge villig til å foreta en arealoverføring fra GB 25/70 til GB 25/159 slik at bebyelsen på GB 25/159 kan konsentreres om platået på nordre del av eiendommen som i dag cr bebygd med 'llagehytta- tilhørende GB 25/70. Denne delen av GB 25/70 er fra før avlagt som byggeområde i kommunedelplanen, og ved riving av hagehytta og oppføring av ny fritidsbolig vil kun en liten del av LNF-området berøres. Dette innebærer altså at man kun benytter de deler av eiendommene som fra for er preget av bebyggelsc og at de høyerclicgende deler av GB 25/159 blir liggende uberørt. Dette er en plassering som er i samsvar med fidligere gjeldende./. bebyggelsesplan for Borøya Nordre Del. Jeg vedlegger kopi av planen (Bilag Q- 4). Vedlagt oversendes situasjonskart (Bilag D-2) sammen med skisser (fasade og plan) (Bilag E-3) som angir forslag til ny grense for GB 25/159 og hvordan eiendommen tenkes bygd ut med hytte og brygge. Hytta har en avdempet utforming med høyde som tilsvarer godkjent bygg på 25/70. I oull I u tutic ' (nerin. ST`" ADV(1( 1111 0 10: r2en nr{k. rrindlrein Ia dnr,e., ne: 11,cr ristia uniso I illtharnmcr g:advisordok2013_2hauji3i4onh.doc
ADVOKATFIRMAET KJÆR Side 2 Søknaden omfatter følgende dispensasjonsforhold: I. Dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om ikke å etablere nye eiendommer for fritidsbebyggclse. Dispensasjon fra kommunedelplanens fritidsbolig og trapp/kommunikasjon LNF-formål for bygging av mellom brygge og hytte. Dispensasjon fra pb1 1-8 forbud mot dcling og bygging i 100 meters beltet fra sjøen. Gjelder den del av GB 25/159 som ligger i LNF-området. Det er tidligere fastslått at det ble gjort en feil da GB 25/159 ble beskrevet som et restareal og dermcd ble lagt ut som LNF-område i kommunedelplanen. Dersom man hadde yært kjent med de faktiske forhold, må man regne det som sikkert at kommunen ville lagt eiendommen ut som byggeområde - i samsvar med hovedføringen for arbeidet med kommunedelplanen om at tidligere fradelte hyttetomter skulle kunne bebygges. Da det som følge av denne feil blir nødvendig med dispensasjonsbehandling. innebærer søknaden en tilrettelegging som irmebærer at de hensyn som ivaretas av LNF-formålet og byggeforbudet i 100 meters beltet ikke blir skadelidende. Når det gjelder plassering av brygge for GB 25/159 er det grunn til å bemerke at strandlinja cr svært bratt og dermed både utilgjengelig og uanvendelig for allmennheten. Området langs sjøen fremstår dessuten som bebygd, og en ny brygge vil ikke innebære noen skadevirkning i forhold til landskapshensyn. *** Dispensasjonssøknaden er nabovarslet til eierne av GB 25/5 og GB 25/171. Naboeiendommen mot vest er GB 25/70 og eies av tiltakshaver. Det er derfor unødvendig med særskilt nabovarsel der. Gjenpart av nabovarsel med kvittering for utsendte nabovarsler vedlegges. Eventuelle merknader fra naboer vil bli ettersendt../. Videre vedlegges kopi av saksfremlegg med Plan- og Miljoutvalgets vedtak 09.01.2013 i sak 10/13 (Bilag Q-5). Jeg imøteser kommunens videre behandling av saken. Me vennlig hilsen AD OKATFIRMAET KJÆR & CO DA ob B a bakkaidad kjaerno CC: Flatnes Bygg Consult AS e-post. Rune Hauge e-post. g: advisordok2013 2\hauji3i4Onb.doc
V / \ 311,25,,/ 50 1m e ' BORØYA - Nordre o r',1,11 '-, I 25./34 l' j,-._-_,r;731 c \---. Vi../.. 3 B orlya FORSLAG FL BEBYEEE_SESFLAN FOR HY7TER. Tegrf E./a/Hg: 7,()...) BotoY...; l'-'''' 1 ( \ I/ Hip 0 1TV u, i 1,( S'SEENENDE EE3'5GE:EE 11111111111 :..RSLAG T1L NYE HY TER nell. GOCKJENTE - IKKE UPP;ØRTE HY /TEP -i.._=,_ treg.solgqjirade ( N, I f-, i-r!_i.-'.. H ' A \. 'I c cste'ihen- ( '13HCEIER, UEHJS KLAHENS BETEPE/15.1!NG EKT,IST- E lendehsce,enge FORSIAG Elt MHTE3RENSE Søgre, den :9.)1,339,2.7 r 25fr venr, Tr i l/
G1S/LINE WebIrmsyn - Kartutskrift b- Side 1 av 2 4 - - 5,7.0 5.5..1 N 6 7 0 keiagc 25/70. -1-25.171. 25/ fll Sogne kommune 10m 1====1 ELATNE.t- bygg consulta ) /,, ---.a..--- \- t FåR5 WIN,, / Gyldenlovesgate34, 4614 K4stiansand...' TIfi380 71650-Fax:380t 1651 --,...., post@flatnes.noi t r.. -4 o CopYnight Geovekst Med forbehomom i kartgrunnlaget I I UNE _.N 4 5650 EdLI (41 http://webhote12.gisline.no/gislinewebinnsyn_sogne/advaneedprintcomponent/printform... 28.05.2013
' 11T--,,,,I'_j; 111,!, (,,!, )!. Ili!'I!",!,,!!:1,. I iy! [!. 1. H I 'I 11.1 11 11! I (s>, _ssis;l 1111 1. o Mur SyD o =., -r-, 11. 1-M. 1 : : 11--1-11 1 1 1 11. YNN'r'f";;'1.1 1!!! 1!,, I, I MOT florkd FLATNES Zbygg consult as Gy1denlavesgare34, 4614 Krilium:ral 17 380 71650- Fax: isu 71651 posigibturekno rok51a6iiii-unsouge0k9" Qt-IR 25-15 ) 1-1AIX E_ g7005 13 kti
o 1/k4ssE -- 7 ', 7- FoLoctlei4.,\.,\ uetd LAS S.,iTC:S F-G.Des: 14... 4-- 1ji r4.4nekj Ej= 5-1,-!i, N 1 I,, P _, -----? I ' 1 4--:"D--J 5 s ' \_ +tt-71: liff-par\ss 14 tfl L fffis I 1---- 1 W.31,eij i C;Å.N ; ' r ; ',---- -1 1!.- L I i -, L - 8,.., 1bec I- i St:11<- -t- t plasi flove,dei-pyie tt t V /I ico FtATNES _-- 4bygg consurtas Gyklenlovesgme 34,4614 Kilstlansand 71f: 380 71650 - Fax: 380 71651 posupyflatnesno FCR5u I1L FKITIV..)Bou BeKcifyA, CINK. - sri 159 FO fikjû ft 13
o ii ASSE_ F0L-CCvel4 L\ tfitimas FOLDEJlas4 820 841> bro Wacus 4Ancl P1»l'stb fes I 1 0 0 is VE I CIAKft BPD 6co lit- -FterlS tireflas 111_44tris o 6co 510 270 RAI1 fiove,derat 210 ta 4.34co FLATNES ky g by consuitas Gylden1oveagate 34. 4614 Krbtlaneand Tlf: 380 71650 - Fax:380 71651 posajoafficsao FOR5iAci TIL FKITIpseout BORpYA 6NR. 25 - erik. 459 Folk 1-iAVOE_ g7.07 13 Avone,
. Søgne kommune Arkiv:140 Saksmappe:2012:3748-40073/2012 Saksbehandler: Da2 Amtsen Dato:21.12.2012 Saksframlegg Kommunedelplanen for Borøya - GB 25/159 Utv.saksnr Utval Matedato 10'13 Plan- o mireutval et 09.01.2013 Radmannens forslag til vedtak: I. Soene kommune er positiv til at det kan innvilees dispensasjon for utbyegine av fritidsbolie på GB 25/179. 2. Når det foreligger en søknad om bygging på eiendommen, vil kommunen ta den opp til behandling på vanlig måte. Saksprotokoll i Plan- og miljoutvalget - 09.01.2013 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslae til vedtak. Votering: Plan- og miljoutvalget fattet enstemmig vedtak i samsvar med rådmannens forslag. Vedtak: Sogne kommune er positiv til at det kan innvilges dispensasjon for utbygging av fritidsbolig på GB 25/159. Yår det foreligger en søknad om hygging på eiendommen, vil kommunen ta den opp til behandling på vanlig måte.
Bakgrunn for saken: Adv. Jakob Bakka tar opp på vegne av grunneieren på GB 25/159 om vedtatt arealbruk på eiendommen. Bakka sine synspunkter er framkommet i mail til kommunen og i et møte med rådmannen. Vedlagt ligger mail fra Bakka. Saksutredning: Saken dreier seg om GB 25/159 som er en eiendom som ligger på nordsiden av Borøya. Eiendommen ble fradelt som hyttetomt i 1998, men ved behandlingen av kommunedelplanen for Borøya i 2005 ble eiendommen lagt ut som LNF-område. I kommunens saksframstilling til kommunedelplanen var eiendommen beskrevet som et restareal og som var under 500 m2 sammen med flere andre eiendommer i planområdet. Ny gjennomgang viser at beskrivelsen i saken når det gjelder GB 25/159 var misvisende; eiendommen er på ca 1 daa og var fradelt som hyttetomt. Hovedforingen for arbeidet med kommunedelplanen var at tidligere fradelte hyttetomter skulle kunne bebygges. Men som det framgår av kartet er tomta kupert, det er svært bratt ned mot sjøen og utbyggingsmulighetene er begrenset.
>>> Utsnitt kommunedelplanen for Borøya Plan- og miljoutvalget må legge føringer for hva som bør skje videre med saken. Det er flere alternativer: opprettholde planen og behandle søknad om bygging på eiendommen som dispensasjon opprettholde planen slik den er og opprettholde at hyttetomta ikke kan bebygges endre kommunedelplanen til byggeområde I forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel har fylkesmannens miljøvernavdeling framholdt at de ikke vil akseptere at kommunen endrer arealbruken for enkelttomter i kommunedelplanområde uten at man tar opp hele planen til ny behandling. Kommunen valgte å ikke ta opp hele planen til behandling. Det er derfor vanskelig å ta opp denne tomta uten å ta opp hele planen. Ut fra dette foreslås at eventuell bygging på GB 25/159 må tas opp som dispensasjonssak ut fra en konkret søknad. For at kommunen skal kunne ta opp en dispensasjonssak, må det foreligge en konkret søknad som viser hva som skal bygges på eiendommen. At grunneieren kom uheldig ut i forhold til behandlingen av kommunedelplanen, vil være tilleggsargumenter i en dispensasjonssøknad. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Mailkorrespondanse - anmodning om møte - " tapt " hyttetomt GB 25/159 - Borøya
Til Advokat Kjær Flatnes Bygg Consult AS CC: Søgne Kommune Dato 25.09.2013 KOMMENTARER TIL GB 25/159 BORØYA SØKNAD OM DISPENSASJON Vi ønsker innledningsvis å presisere at vi ønsker en dialog rundt den planlagte prosess med en eventuell utbygging av fritidsbolig på GB 25/159. Det er imidlertid en del forhold som er skissert i søknaden om dispensasjon som vil påvirke oss negativt og som vi derfor ikke ønsker. Dette gjelder følgende forhold: 1) Ønsker ikke at feil fra kommunen rammer oss: I søknaden påpekes det at det ble gjort en feil fra kommunens side ved at en allerede fradelt hyttetomt ble lagt ut som LNF område i 2005. Vi har sympati for grunneier i forhold til at man ble feilbehandlet i kommunedelplanen, men da bør man gå tilbake til den opprinnelig plan med bebyggelse på høyereliggende deler av GB 25/159. Vi ønsker ikke at en feil gjort av kommunen skal medføre ulemper for oss på et senere tidspunkt for å rette opp for skaden. Vi ønsker primært ikke at det bygges innenfor LNF-sonen. 2) Opphevelse av LNF sonen Dersom det først skal gjøres unntak fra LNF sonen bør dette også gjelder for vår eiendom. Vi har også opplevd at deler av eiendommen GB 25/171 ble gjort om til LNF sone i 2005. Dermed mistet vi muligheten til å gjøre en planlagt utbygging. Enten bør kommunen opprettholde LNF-planen slik den er, ellers så bør endringer i planen også åpne for mulighet for andre til å søke om tilsvarende. Det bør være likhet for loven. I tillegg til disse to for oss viktigste forhold, har vi en rekke innvendinger på hvordan den tiltenkte hytten er plassert inn. 3) Høyde på en eventuell hytte: Av dokumentene fremgår at den nye hytten vil følge terrenget og at den maksimalt vil ha høyde som tilsvarer godkjent bygg på 25/70, altså hovedhytten. For oss er det helt avgjørende at en eventuell hytte ikke overstiger høyden på «hagehytten» som ligger der i dag og som er ulovlig oppført. Dette fordi solforhold vil påvirkes i betydelig grad hvis denne høyden overstiges. Vi legger derfor til grunn at en eventuell hytte trekkes lenger mot vest slik at avstanden blir minimum slik den er i dag mellom vår hytta og hagehytten. 4) Plassering av hytte på tomten:
I forhold til hagehytta ser vi at den planlagte bygning er flyttet ca 8 m nærmere oss. Dette gjør at innsyn, dårligere solforhold og støy kan bli generende for oss. Vi ønsker at hytten flyttes lenger mot vest og trekkes bakover på tomten slik at avstanden til tomtegrense blir betydelig mer enn 4 m. I den forbindelse er det et viktig poeng at terrenget skråner oppover mot øst. Når høyden på bygget er begrenset betyr dette at det vil kreve utsprengning av store masser med skjæring i fjellet med høyde på 2-3meter mot oss for å holde den angitte høyden på mønet. Alternativet som vi frykter er at entreprenøren følger terrenget og hever bygget og ender opp med større høyde. Ved å flytte bygget vest eller eventuelt å forkorte bygget - vil selve planeringen av tomten bli enklere og man unngår store sprengninger og masseuttak og høye skjæringer i fjellet. 5) Plassering av brygge: Av tegning fremgår det at bryggen er foreslått lagt svært nær oss, faktisk kun 1,5 m fra tomtegrensen. Vi ønsker at bryggen legges lenger unna enn 4 m fra tomtegrensen. Vi imøteser videre informasjon om behandling av denne saken. Med vennlig hilsen Sigrid Tofte Røiri og Torolf Tofte Eiere av GB 25/5
Til Advokat Kjær CC: Søgne Kommune Dato 26.09.2013 Viser til mottatt brev fra advokat Bakka, datert 03.09.2013, men som vi mottok 13.09.2013. Søknaden gjelder blant annet dispensasjon fra kommunedelplanens LNF-formål for bygging av fritidsbolig. Søknaden gjelder dispensasjon fra tre forhold: 1. Dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse om ikke å etablere nye eiendommer for fritidsbebyggelse 2. Dispensasjon fra kommunedelplanens LNF-formål for bygging av fritidsbolig og trapp/kommunikasjon mellom brygge og hytte 3. Dispensasjon fra pbl 1-8-forbud mot deling og bygging i 100 meters beltet fra sjøen. Gjelder den del av GB 25/159 som ligger i LNF området. Vi opplever det som uheldig at kommunen allerede før naboene er varslet, har gjort et vedtak om at man er positiv til at det kan innvilges dispensasjon. Og at vi dermed må gå inn i en prosess som går på hvor eiendommen skal ligge. Vi opplever det som forskjellsbehandling dersom det tillates bygging i LNF-sonen. Ved behandling av kommunedelplanen for Borøya i 2005 ble flere eiendommer lagt ut til LNF-område. Blant annet gjelder dette for eiendommen som ligger innover på øya i forlengelse av min eiendom. I tillegg ble LNF området trukket frem til 2 meter fra min hyttevegg. Noe som umuliggjorde et planlagt tilbygg. Vi vil også påpeke at det er underlig saksbehandling dersom en feil gjort av kommunen i 2005 skal rettes opp ved at naboeiendommen blir berørt på en negativ måte. Vi ønsker derfor å presisere følgende: 1. Vi ønsker ikke at det bygges i LNF sonen 2. Dersom det gis dispensasjon for dette, bør hele kommunedelplanen oppheves for området og det bør tillates bygging også på vår tomt. Vi ønsker informasjon om videre saksbehandling og også informasjon om når saken skal behandles i Søgne Kommunes Arealenhet. Med vennlig hilsen Johannes Tofte
ADVOKATFIRMAET KJÆR Søgne kommune Arealenheten Postboks 1051 4682 Søgne 2325/21687 JBlas Dalo. 29.10.2013 ( GB 25/159 PA BORØYA DISPENSASJONSSØKNAD Det vises til søknad dat. 3. september 2013. 1 forbindelse med nabovarsling er det kommet merknader fra Siri Tofte Roiri og Torolf Tofte, eiere av GB 25/5 og fra Johannes Tofte, eier av GB 25/171. Tor ordens skyld vedlegges kopi av respektive brev dat. 25.09.2013 og 26.09.2013. Videre er det kommet uttalelse dat. 23.10.2013 fra Fylkesmannen Miljøvemavdelingen. *** i Vest-Agder, Foranledizet av merknader fra naboene og fra Fylkesmannen er det foretatt en ny vurdering av tiltaket for å gjøre ytterligere terrengtilpasninger, og det er mulig å./. trekkc hytta ca 1,5 m tilbake. Jeg vedlegger kopi av c-post dat. 28. oktober 2013 fra Flatnes Byge Consult AS v/anne Rokås Tag med revidert situasjonsplan dat. 28.10.2013. Man oppnår da at hytta legges tett opp til den bratte fiellskraningen. og det vil ikke på noen måte kunne oppstå silhuettvirkning eller at bygget på annen måte vil være fremtredende i landskapet. Ytterligere begrensninger enn dette vil ikke være mulig dersom hytta skal kunne bygges med det areal som er vanlia for slike fritidseiendommer og at det skal kunne innrettes med manovreringsareallpassasje mellom hyttevega oa bakenforliagende fjellskraning. *** Dispensasjonssøknaden er foranlediget av at kommunen har erkjent at det ble gjort feil da GB 25/159 i sin tid ble lagt ut som LNF-område i sin helhet. Denne feil skal avhjelpes. og for å unngå ulemper ved å bygge på øvre deler av 25/159. har 25/70 vært villig til å avstå grunn slik at man kan tilpasse bebyggelse til slik dette var regulert i tidligere gjeldende bebyggelsesplan for Borøya Nordre del. Dette kan ikke fremtre som urimelig eller særlig overraskende for eierne av naboeiendommene på 25/5 og 25/171; som i all hovedsak er bygd ut i samsvar med nevnte bebyggelsesplan. 23ad isor1dok2(113 231mujx151/i2doc r 11) \ II uslo: BerE en I orde. I rondhylm. Stasanger /13e ne. kri.ti.11 5:10(1' I 1,)111,1, (...1..katImindet
ADVOKATFIRMAET Side 2 KJÆR Under enhver omstendighet påfores ikke disse eiendommene ulemper av annen karakter enn det man må kunne påreene i et omradc med fritidsbebyggelse. Tilbaketrekking på 1,5 m vil dessuten redusere det som måtte oppstå av skyggeeffekt overfor 25/5. *** Fylkesmarmens Miljøvernavdeling har bekreftet at området allerede er sterkt privatisert, og at området der bryggen ønskes plassert er svært bratt og fremstår som mindre egnet som rekreasjonsområde for allmennhoten. Fra tiltakshavers side er det ønskelig at bade brygge- og trappeløsning skal gis en nøktern og enkel utforming med bruk av naturmaterialer slik at man i storst mulig grad oppnår terrengtilpasning. Tiltakshaver vil akseptere vilkår om dette, herunder at terrenginngrep gjøres i minst mulig utstrekning. Den omsøkte plassering av brygga blir den beste løsning for å ivareta kravene til terrengtilpasning. Dette er en konstruksjon som reunes som mindre tiltak i pb1 29-4, 3. ledd bokstav b. og som dermed kan godkjennes nærmere nabourense enn 4 m. Felles bryggeløsning med 25/70 vil enten innebære en utvidelse av eksisterende brygge med trappeløsning ned til denne. Dette vil gi mer eksponerine i forhold til omgivelsene. Alternativt vil man måtte basere seg på ferdsel over de private uteområdene (terrasser m.m.) tilhørende 25/70. og dette vil være svært inngripende overfor denne eiendommen. Dette vil klart være uforholdsmessiu som vilkår for dispensasjon sett i forhold til de beskjedne ulemper som oppstår ved en godt terrengtilpasset egen brygge med adkomst på 25/159. ***./. Skisse med forslaa til fritidsbolig på 25/159 som fulate søknad av 3. september 2013 inneholdt ikke snittegning. Av den grunn vedlegees ny skisse dat. 27.05.2013 som ogsa inneholder snitt med anuivelse av høyder. *** Konklusjonen er at dispensasjonssøknaden opprettholdes. dog slik at hytta kan trekkes tilbake ea 1,5 m i hht revidert situasjonskart dat. 28.10.2013. Jeg imøteser kommunens vcdtak i saken. Med vennliu hilsen AD KATFIRMAET KJÆR & CO DA Jakob ka bakkaadvkiaer.no CC: Rune Hauge pr e-post Flatnes Bygg Consult AS pr e-post isor'dok',2013_2hauin150j2.doe
arasi Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Torfinn Vollan Deres ref.: 2013/2686 Vår dato: 23.10.2013 Tlf.: 38 17 61 95 Vår ref.: 2013:4983 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Sogne Borøy - uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig, brygge og trapp på eiendommen gnr. 25 bnr. 159 Det vises til kommunens oversendelse av 23.09.2013. Det er ved brev av 03.09.2013 fra advokat Jakob Bakka søkt om dispensasjon for bygging av fritidsbolig, brygge og trapp på eiendommen gmr. 25. bnr 159, som ligger på den nordlige del av Boroya. Tiltaket medfører også endring av grensene mellom bnr. 159 og naboeiendommen bnr. 70 Vedlagte skisser viser et bygg med en grunntlate på ca. 20 x 6 meter med loftsetasje. Det står i dag en «hagehytte» i bakkant av onsket plassering med et fotavtrykk på ca. 40 m', og denne vil bli revet. Det vises for øvrig til søknad m/vedlegg. Området cr omfhttet av kommunedelplan for «Borøya med omkringliggende øyer og holmer», vedtatt av kommunestyret den 08.09.2005. Ønsket plassering medforer at den østligste del av fritidsboligen samt brygge og trapp blir liggende på arcal utlagt til LNF-område. Den vestlige delen av fritidsboligen onskes plassert på et areal som er utlagt til «byggeområder fritidsbebyggelse». Med unntak av den vestlige del av fritidsboligen, vil tiltakene også forutsette dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet, jf plan- og bygningsloven (pbl.) 1-8. Planen har også et forbud mot etablering av nye eiendommer for fritidsbebyggelse. På bakgrunn av tbrutsetninger som ble lagt til grunn under planprosessen, er det etter gjeldende praksis lagt til grunn at tomter som var fradelt på et tidspunkt før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn (16.06.2004) kan bebygges når disse i plankartet angitt som «byggeområder fritidsbebyggelse». Når det gjelder gnr. 25 bnr. 159, fremgår det av saksfremstillingen og begrunnelsen til planutvalgets vedtak av 16.06.2004 og 06.10.2004 at selv om denne eiendommen var fradelt på ct tidligere tidspunkt, var dette en av tlere tomter som kommunen ikke anså som egnet for fritidsbebyggelse både utfra tomtens storrelse og plassering i terrenget, og som således likevel ikke ble utlagt til «byggeområde - fritidsbebyggelse». 1motsetning til for vedtaket av 16.06.2004, ble det i begrtmnelsen til kommunens vedtak av 06.10.2004 ikke knyttet noen henvisning til at dette unntaket kun skulle gjelde for tomter under 500 m2. Saken står derfor nå i realiteten noe annerledes enn i 2004 i den forstand at et den nordre og nedre del av tomten nå kan utvides slik at det her nå kan bli plass til en fritidsbolig, og sporsmålet blir da om dette forhold nå bor kunne danne grunnlag for dispensasjon fra planen for de ønskede tiltak, slik at tomten behandles likt med de andre tomtene som ble fradelt for 16.04.2004 og som kommunen i 2004 da fant egnet til bebyggelse. For strandområdene gjelder strenge nasjonale foringer. 1«Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjoen» av 23.03.2011, omfattcs Søgne Hesoksadr. Tordenskjoldsgate 65 [-post finvapostmollak(o tylkesmannen.no Postadr. Poohoks 513 Lundsiden, 4605 Krisliansand Nettside wwwfylkesmannen.no Telefbn 35 17 61 00 Org.nr. N0974 762 994
Side 2 av 2 kommune av retningslinjene for områder der presset på arealene er stort, jf retningslinjenes punkt 6. Hensikten med retningslinjene er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen, jf. byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen i plan- og bygningsloven (pb1.) 1-8. Det aktuelle området er i utgangspunktet allerede sterkt privatisert. Området der bryggen ønskes plassen cr svært bratt og fremstår som mindre egnet som rekreasjonsområde tbr allmenheten, samtidig som det finnes et friområde for allmenheten ved sjøen noe øst for eiendommen. Av rent kystlandskapsmessige hensyn fremstår alle de ønskede tiltak som uheldige. Fritidsboligen ønskes oppført med en bred fasade med et betydelig vindusareal mot sjosiden, herunder også på deler av tak. Dersom kommunen likevel finner å ville gi dispensasjon for fritidsboligen, bør det da stilles krav om at denne gis en mer landskapstilpasset utforming, særlig ved at vindusllater reduseres. Bygget bør da også trekkes lengst mulig bak mot skrenten. Når det gjelder brygge med trapp/kommunikasjon opp til fritidsboligen, vil disse ha en særlig uheldig virkning på kystlandskapet, og miljøvernavdelingen fraråder derfor at det gis dispensasjon for disse tiltak. Det bor isteden vurderes etablert en telles bryggeløsning sammen med bnr. 70. Vi ber samtidig kommunen om å vurdere om en dispensasjon i denne sak kan gi uhcldige presedensvirkninger for lignende fremtidige saker innen for kommunedelplanens område. Dersom det kan være tilfelle, bør kommunen uansett avslå hele søknaden. Kommunen må i denne vurderingen både ta stilling til presedensvirkningen av å åpne opp for endring av eiendomsgrensene og presedensvirkningen av å åpne opp for bygging av nye fritidsboliger og brygger mv. innentbr planområdet. Miljøvernavdelingen minner samtidig om at det folger av pb1. 19-2 annet ledd at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempem Itter en samlet vurdering. Det må derfbr fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (ell) Torfinn Vollan ass. miljoverndirektør seniorrådgi ver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfar ingen underskrili. Kopi til: Flatnes Bygg Consult AS Gyldenlovesuate 34 4614 Kristiansand S Advokatfirmaet Kjær & Co DA Postboks 153 4662 Kristiansand adv. Jakob Bakka Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S
15.04.2014 Målestokk 1:2500
Søgne kommune Arkiv: 25/159 Saksmappe: 2013/2686-13617/2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 14.04.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for deling av eiendom med GB 25/70, samt oppføring av fritidsbolig, trapp og brygge på GB 25/159 Borøya. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 64/14 Plan- og miljøutvalget 30.04.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra arealformålet i plan, fra pbl 1-8, og fra kommunedelplanens bestemmelse om ikke å etablere nye fritidsboligeiendommer, på følgende vilkår: Fradelt parsell skal sammenføyes med GB 25/159. Hytte omtalt som «hagehytte», lengst øst på GB 25/70 skal rives før det gis byggetillatelse til hytte og brygge på GB 25/159. Hytta skal fremstå i naturtilpassede farger/ materialer. Vinduer mot sjøen skal ha ikkereflekterende glass. Bygga skal tilpasses terrenget, og oppføres i naturstein og/eller ubehandlede materialer. Det tillates ikke sprengning i forbindelse med bryggearbeidene. Trapp/atkomst skal legges naturlig i terrenget. Skisser/beskrivelse må sendes kommunen før byggetillatelse kan gis. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 30.04.2014 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra arealformålet i plan, fra pbl 1-8, og fra kommunedelplanens bestemmelse om ikke å etablere nye fritidsboligeiendommer, på følgende vilkår: Fradelt parsell skal sammenføyes med GB 25/159. Hytte omtalt som «hagehytte», lengst øst på GB 25/70 skal rives før det gis byggetillatelse til hytte og brygge på GB 25/159. Hytta skal fremstå i naturtilpassede farger/ materialer.
Vinduer mot sjøen skal ha ikkereflekterende glass. Bygga skal tilpasses terrenget, og oppføres i naturstein og/eller ubehandlede materialer. Det tillates ikke sprengning i forbindelse med bryggearbeidene. Trapp/atkomst skal legges naturlig i terrenget. Skisser/beskrivelse må sendes kommunen før byggetillatelse kan gis. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om deling av eiendom med GB 25/70, samt tillatelse til oppføring av hytte, trapp og brygge på GB 25/159. I den forbindelse søks det om dispensasjon fra LNFR-formålet i kommunedelplanen, fra bestemmelsen om at det ikke kan etableres nye fritidsboligeiendommer, og fra plan- og bygningslovens 1-8 som omhandler byggeforbudet i 100-metersbeltet. Søknaden er mottatt: 4. september 2013. Revidert situasjonskart samt snitt tegninger er mottatt: 29. oktober 2013. Bruksareal for hytta blir på 100 m². Bryggefront: 8 meter. Gjeldende plangrunnlag: Eiendom med GB 25/159, ligger innenfor område avsatt til LNFR-område i kommunedelplanen for Borøya med omkringliggende øyer og holmer. Kommunedelplanen er vedtatt 8. september 2005. Deler av parsell som søkes fradelt, ligger innenfor areal avsatt som byggeområde i samme plan. Relevante bestemmelser i saken: Eiendommen er avsatt som LNFR-område, hvor det er et generelt byggeforbud. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. For byggeområde er det ikke krav om plan. Kommunedelplanen legger imidlertid ikke opp til nye hytter i byggeområdene, kun tilbygg til eksisterende hytter. Tiltaket vil således også kreve dispensasjon fra bestemmelsene vedrørende ny hytte i byggeområdet. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade.
Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage fra nabo i kursiv skrift, med kommunens påfølgende kommentarer: Det foreligger klage fra nabo på GB 25/5, Sigrid Røiri Tofte, og nabo på GB 25/171, Johannes Tofte. Vi opplever det som uheldig at kommunen allerede før naboene er varslet, har gjort et vedtak om at man er positiv til at det kan innvilges dispensasjon. Og at vi dermed må gå inn i en prosess som går på hvor eiendommen skal ligge. Bakgrunnen for dette er at det i sak 181/88, som gjaldt ny bebyggelsesplan for Borøya, ble fattet et vedtak om å legge inn tre nye hytter i planen, på henholdsvis GB 25/36, 25/70 og 25/63. Omsøkte hytte er en av disse. Videre ble eiendommen fradelt som hyttetomt i vedtak datert 20. oktober 1998. Det er av den grunn liten tvil om at eiendommen skulle benyttes til hyttebebyggelse, og at den ved en feil i sin helhet ble avsatt til LNFR-område i kommunedelplanen. Vi opplever det som forskjellsbehandling dersom det tillates bygging i LNF-sonen. Ved behandling av kommunedelplanen for Borøya i 2005 ble flere eiendommer lagt ut til LNFområde. Blant annet gjelder dette for eiendommen som ligger innover på øya i forlengelse av min eiendom. I tillegg ble LNF området trukket frem til 2 meter fra min hyttevegg. Noe som umuliggjorde et planlagt tilbygg. Vi vil også påpeke at det er underlig saksbehandling dersom en feil gjort av kommunen i 2005 skal rettes opp ved at naboeiendommen blir berørt på en negativ måte. Vi kan ikke se at det foreligger forskjellsbehandling i denne saken. Ut fra bebyggelsesplankartet ble det regulert inn en ny hytte på GB 25/5, mrk. nr. 5 i kartet. Denne er nå bebygd og har GB 25/171. Eiendommen som ligger innover på øya, som fremdeles har GB 25/5, var i tidligere vedtatt bebyggelsesplan regulert til friluftsområde. At dette nå er avsatt som LNFR-område, er således i tråd med tidligere planer. Vi ønsker derfor å presisere følgende: Dersom det gis dispensasjon for dette, bør hele kommunedelplanen oppheves for området og det bør tillates bygging også på vår tomt. Vi kan ikke se at der er grunnlag for å oppheve/revidere kommunedelplanen med bakgrunn i denne søknaden. Dette fordi man ved å se på tidligere plan og vedtak, har konkludert med at eiendommen er tenkt benyttet til fritidsboligbebyggelse. I søknaden påpekes det at det ble gjort en feil fra kommunens side ved at en allerede fradelt hyttetomt ble lagt ut som LNF område i 2005. Vi har sympati for grunneier i forhold til at man ble feilbehandlet i kommunedelplanen, men da bør man gå tilbake til den opprinnelig plan med bebyggelse på høyereliggende deler av GB 25/159. Omsøkte fritidsbolig skal plasseres på nivå med den bebyggelsen som var tegnet inn på tidligere vedtatt bebyggelsesplan. Dersom det først skal gjøres unntak fra LNF sonen bør dette også gjelder for vår eiendom. Vi har også opplevd at deler av eiendommen GB 25/171 ble gjort om til LNF sone i 2005. Dermed mistet vi muligheten til å gjøre en planlagt utbygging. Enten bør kommunen opprettholde LNF-planen slik den er, ellers så bør endringer i planen også åpne for mulighet for andre til å søke om tilsvarende. Det bør være likhet for loven. I arbeidet med kommunedelplanen for Borøya, ble flere områder som tidligere hadde vært regulert til byggeområder, avsatt som LNF område. Byggeområdene ble konsentrert rundt bebyggelsen. En slik revidering er i tråd med de innskjerpinger som har vært i forhold til
bygging i 100-metersbeltet og i sjønære områder. Denne saken stiller seg imidlertid annerledes, ettersom hele eiendommen ved en feil ble avsatt som LNFR-område, og eier således ble avskåret fra å bygge hytte på denne. Av dokumentene fremgår at den nye hytten vil følge terrenget og at den maksimalt vil ha høyde som tilsvarer godkjent bygg på 25/70, altså hovedhytten. For oss er det helt avgjørende at en eventuell hytte ikke overstiger høyden på «hagehytten» som ligger der i dag og som er ulovlig oppført. Dette fordi solforhold vil påvirkes i betydelig grad hvis denne høyden overstiges. Vi legger derfor til grunn at en eventuell hytte trekkes lenger mot vest slik at avstanden blir minimum slik den er i dag mellom vår hytta og hagehytten. Ved å se på plasseringen av hyttene i området, kontra regulerte hytter i bebyggelsesplanen, så ser man at plassering og størrelse fraviker inntegnede hytter i plan. Dette sammen med reguleringsbestemmelsene som angir en utnyttelsegrad på 0,1, beregnet som samlet brutto bebygget grunnflate på tomtens netto areal, gjør at det er lite som tyder på at hyttenes størrelse og plassering var fastlagt i plan. Plan- og bygningslovens 29-4 angir at avstand til nabogrense skal tilsvare byggets halve høyde, og minst 4 meter. Planlagte hytte ligger 4 meter fra grensen. Vi kan ikke finne hjemmel til å kreve at avstanden skal tilsvare dagens avstand mellom GB 25/5 og «hagehytten». Søker har foretatt justeringer som følge av naboens merknader og trukket hytta 1,5 meter tilbake på tomten. Ut fra overnevnte tolkning av plan, kan vi vanskelig se at det er grunnlag for å kreve endret plassering Når høyden på bygget er begrenset betyr dette at det vil kreve utsprengning av store masser med skjæring i fjellet med høyde på 2-3meter mot oss for å holde den angitte høyden på mønet. Alternativet som vi frykter er at entreprenøren følger terrenget og hever bygget og ender opp med større høyde. Ved å flytte bygget vest eller eventuelt å forkorte bygget - vil selve planeringen av tomten bli enklere og man unngår store sprengninger og masseuttak og høye skjæringer i fjellet. Ny hytte skal plasseres på nivå med godkjent hytte på GB 25/70. Bebyggelsesplanen har ingen høydeangivelse, og kommunen er av den oppfatning av prosjektert plassering er godt tilpasset terrenget og omgivelsene. Av tegning fremgår det at bryggen er foreslått lagt svært nær oss, faktisk kun 1,5 m fra tomtegrensen. Vi ønsker at bryggen legges lenger unna enn 4 m fra tomtegrensen. En brygge er å anse som et mindre tiltak som kan plasseres i nabogrensen, jf. pbl 29-4 bokstav b). Vi kan ikke se at omsøkte plassering får konsekvenser for nabo, da deres brygge ligger ca. 13 meter fra grensen, og det blir ca. 15 meter mellom bryggene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: Av rent kystlandskapsmessige hensyn fremstår alle de ønskede tiltak som uheldige. Fritidsboligen ønskes oppført med en bred fasade med et betydelig vindusareal mot sjøsiden, herunder også på deler av tak. Dersom kommunen likevel finner å ville gi dispensasjon for fritidsboligen, bør det da stilles krav om at denne gis en mer landskapstilpasset utforming, særlig ved at vindusflater reduseres. Bygget bør da også trekkes lengst mulig bak mot skrenten. Når det gjelder brygge med trapp/kommunikasjon opp til fritidsboligen, vil disse ha en særlig uheldig virkning på kystlandskapet, og miljøvernavdelingen fraråder derfor at det gis dispensasjon for disse tiltak. Det bør isteden vurderes etablert en felles bryggeløsning sammen med bnr. 70.