PLAN 351-1. GANGS BEHANDLING - BOLIGFORMÅL, GBNR 12/93 - FOLLESE Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Ole Kristian Dalehaug Arkivsaknr.: 2013/2896-3 RÅDMANNENS INNSTILLING: Angitte merknader innarbeides i planforslaget. Planen påføres revisjonsdato 28.08.14 og legges ut til offentlig ettersyn og oversendes samtidig høringsinstanser for uttale i samsvar med planog bygningslovens 12-11. SAMMENDRAG Det er foreslått omregulering av plan 16 Follese, vedtatt 07.07.67. Den gamle skoletomten er omgjort til boligområde samt en del av friområde i gjeldende plan er omgjort til bolig i henhold til eksisterende bebyggelse. Rådmannen innstiller på å sende planen på høring etter at angitte merknader er innarbeidet i planen. Videre saksgang Dersom planutvalget ikke gjør store endringer i planforslaget, kan det legges ut til offentlig ettersyn og oversendes berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser for uttale. Etter at høringsfristen er ute vil planen bli tatt opp til ny behandling i planutvalget og videre oversendes kommunestyret for endelig vedtak. Saksopplysninger Planområdet utgjør ca. 8,6 daa og er beliggende nord og øst for butikken på Follese. Planen legger til rette for 8 nye boliger fordelt på to firemannsboliger på tomten til den gamle skolebygningen i Hovestølen, én ny bolig på gbnr. 12/1629, offentlig friområde i sørlig ende av Hovestølen samt infrastruktur i området.
Planen blir utarbeidet av Askøy kommune v/seksjon for plan og utvikling på vegne av Askøy kommune v/teknisk. Det ble kunngjort oppstart av planarbeidet i AV den 16.03.12 og melding om oppstart ble samtidig oversendt pr. brev til berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser. Det er kommet 7 innspill og 3 uttalelser til oppstartsmeldingen. Disse er vedlagt i sin helhet og vil bli nærmere kommentert under vurderingen. Det ble varslet utvidelse av plangrensen i brev av 03.07.12 til berørte grunneiere og høringsinstanser. Til dette kom det 5 innspill og 2 uttalelser som er vedlagt i sin helhet og kommentert under vurderingen. Plangrensen ble senere trukket lenger inn, og omfatter ikke lenger fylkesvegen, samt at store deler av friområdet i øst, er utelatt. Vurdering: Dok. 5: Innspill fra Hordaland fylkeskommune (HFK) Hordaland fylkeskommune mener det bør vurderes om planen bør omfatte gang- og sykkelveg mot Follese barneskole og om forhold for buss i området bør forbedres. Det anføres videre at en gangveg fra planområdet til Fjelltunvegen vil få en positiv innvirkning på lokalbefolkning, spesielt med tanke på barn og unges skole- og barnehageveg. Denne vil være svært viktig om gang- og sykkelveg langs fylkesvegen ikke blir etablert. Videre blir det sett på som nødvendig å tenke på det arkitektoniske og estetiske i planleggingen, samt sikre universell utforming for planen og det minnes om Klimaplan for Hordaland 2010-2020. Det er ikke kjentskap til fredede- eller andre verneverdige kulturminner innenfor planområdet. Hordaland fylkeskommune har ingen merknad til utvidelse av plangrensen. I etterkant av kommentar fra Hordaland fylkeskommune, datert 18.04.12, har forslagsstiller valgt å redusere planområdet. Dette medfører at noen merknader faller utenfor den nye planavgrensningen. Det er i dag etablert gang- og sykkelveg til Follese barneskole, fra butikken ved planområdet. For øvrig vises til planbeskrivelsen når det gjelder andre forslag til vurderinger. Dok. 6: Innspill fra Fylkesmannen i Hordaland (FMHO) Fylkesmannen legger til grunn at planarbeidet er i samsvar med overordnet plan og at det ikke er i strid med nasjonale føringer for arealpolitikken. Videre anføres det at ROS-analysen må bruke akseptkriterier som er i tråd med TEK 10 og må vurdere risiko både innenfor og utenfor planområdet. ROS-analysen er gjennomført etter akseptkriterier vedtatt for Askøy kommune. Merknad tas til følge.
Dok. 4: Innspill fra Statens vegvesen Statens vegvesen skriver i sitt innspill at påkoplingspunktet på Fv. 212 skal utformes som et kryss både med bakgrunn i antall boenheter som benytter vegen og at det er et møtepunkt mellom to offentlige veger. Det vurderes slik at den kommunale vegen må senkes inn mot krysset for å tilfredsstille kravene i Vegnormal 017. Videre må det tas hensyn til den planlagte gang- og sykkelvegen forbi planområdet. Det rådes videre til etablering av fortau langs den kommunale vegen så langt det lar seg gjøre, for å sikre myke trafikanter. Det påpekes videre at det skal avsettes areal for annen veggrunn i den grad planområdet omfatter fylkesvegen. Dette av hensyn til snørydding, tilgang til vedlikehold og mulige utvidelser av vegen i fremtiden. Videre påpekes det at en må være oppmerksom på byggegrense i forhold til krysset og at det fra Statens vegvesens side vil bli stilt krav om etablering av bussholdeplass langs fylkesvegen. Ved offentlig ettersyn vil Statens vegvesen vurdere om det er tatt tilstrekkelig hensyn til deres faglige merknader, og eventuelt vurdere innsigelse dersom det ikke er det. Til varsel om utvidet plangrense stiller Statens vegvesen seg positiv til omfanget av ny avgrensning, da en får plass til både busslommer og et trafikalt tilfredsstillende kryss. I etterkant av kommentar fra Statens vegvesen har forslagsstiller valgt å redusere planområdet slik at en ikke berører omtalte avkjørsel til fylkesveg 212. Avkjørsel til det planlagte boligområdet merket BK er tenkt tilknyttet eksisterende kommunal veg. Dette avkjørselspunktet er også vist i plan 258, Fortau kryss Haugadalen Kryss Kråke-/Hovestølen, vedtatt 25.04.2013 Administrasjonen vil påpeke at bruken av avkjørsel til Fv. 212 vil, i forhold til da det var barnehage i den gamle skolen, være mindre. Videre vil dagens ÅDT for Fv. 212 bli redusert betydelig ved åpning av nye fylkesvegen til Hetlevik. Dok. 7: Merknad fra Bernt J. Smedhaug Smedhaug skriver på vegne av alle eiere av 12/7 der det legges frem et forslag på utnyttelse av deres eiendom (dok 7 b)) Eiendommen er avsatt til friområde og barnehage i reguleringsplan 16. For å kunne omregulere friområde er det krav til erstatningsareal innenfor planområdet. Det er ikke mulig å finne erstatningsareal. Det er også viktig at det beholdes grønne lunger i området, selv om de ikke er i bruk til friområde. 12/7 ligger utenfor plangrensen og vil derfor være underlagt plan 16. Om bruken ønskes endret, må det søkes omregulering av plan 16. Dok. 8: Merknad fra Eivind Bjørkhaug Bjørkhaug, eier av 12/1 og 1078, ønsker å omregulere den offentlige vegen som er planlagt gjennom låven sin, da han anser det som usannsynlig at den blir anlagt. Eiendommene er avsatt til boligformål i plan 16 Follese. Det er regulert veg gjennom låven som ligger på eiendom bnr. 1078. Eiendommen vurderes som for langt unna
planavgrensningen til å inkluderes i planen, da dette vil medføre at et enda større område må omreguleres. Administrasjonen viser til forslagsstillers kommentar. Dok. 9: Merknad fra Unni Schrøder Schrøder skriver i sin merknad at den gamle skolebygningen har en veldig uheldig plassering, da det er svært uoversiktlig opp mot Hovestølen og oppfordrer at planarbeidet tar hensyn til dette. Merknad tas til følge. Byggegrensen i planforslag legger opp til god oversikt i begge retninger. Det er også etablert frisiktsoner ved utkjørsler. Dok. 10: Merknad fra Rigmor Honningsvåg Honningsvåg ønsker en formålsendring vedrørende en snuplass/parkeringsareal på 12/597 som hun kan få kjøpe. Planområdet er redusert i forhold til opprinnelig avgrensning. Det aktuelle arealet ligger utenfor planavgrensningen. Administrasjonen viser til forslagsstillers kommentar. Dok. 11: Merknad fra Askøy Varde v/olav Lerø Askøy Varde skriver sin merknad delt i to, der første del omhandler omregulering av 12/93 og andre del omhandler opprydding i reguleringsplan 16. I første del beskrives historien til bygden Follese og man mener «Siste rest av Follese s identitet skal nå fjernes». Det anføres at kun Godtemplarhuset er det som er igjen etter «Garden», og at man bør få innfridd ønsker om kjøp av deler av bnr. 93 til parkeringsplasser og utvidelse av huset, ettersom det ikke var tatt høyde for dagens bilpark under utarbeidelse av reguleringsplan 16. Sistnevnte er spilt inn i brev av 10.07.07 da man var kjent med at den tidligere folkeskolen skulle måtte omreguleres, da man tilrettela for ny barnehage i Vestmarka. Det vises videre til innspill av 01.03.11, rettet mot reguleringsplan 258 Fortau kryss Haugadalen kryss Kråkås- / Hovestølen, der det ikke ønskes at veg mot Godtemplarhuset skal brukes som flerbruksveg. I andre del av merknaden pekes det på at bussholdeplass er i strid med vegtrafikkloven og at krysset mellom Hovestølen og fylkesvegen er uoversiktlig. Videre bemerkes det at eventuell regulering i området rundt 12/1045 må ta hensyn til domsavgjørelse i Tingretten og Lagmannsretten. Henvendelse angående kjøp av kommunens eiendom må rettes til eiendomsavdelingen. Godtemplarhuset og gbnr 12/1045 er ikke innenfor planområdet og veien til boliger nord for Godtemplarhuset vil således ikke vurderes. For øvrig er planområdet redusert slik at nevnte bussholdeplass ikke vil bli vurdert i denne planen.
Administrasjonen viser til politisk vedtak av Kommunestyret, sak 95/11. Viser videre til forslagsstillers kommentar. Dok. 12: Merknad fra Eli B. Sørensen, Åse Bjørkaas og Åge Sørensen I merknad er det ytret ønske om å få regulert eiendommene 12/58, 593, 1165, 1346, 1493, 1629 og 1652 til boligformål. Det beskrives videre et forslag om å anlegge terrasseblokk i skråningen på bnr. 58. Videre bes det om at tilkomst til bnr. 1652 legges via eksisterende veg og at bnr. 1629 bør deles opp slik at man får en ny boligtomt. Ettersom planområdet er redusert i forhold til det som tidligere var annonsert, medfører dette at en del merknader ikke lenger er relevante. Merknad blir tatt til følge for eiendommene 12/1493, 1165 og 593. 12/1629 får innregulert en boligtomt mot nord med adkomst via felles veg merket f_kv3. Resten av 12/629 er regulert til boligformål i plan 16. 12/1652 ligger i hovedsak utenfor planområdet for plan 351 og er regulert i plan 16. Adkomsten, f_kv4 til boligtomt merket B1 og bnr. 1629 blir felles med 1652. 12/58 er i dag regulert til grøntareal i plan 16. Del av dette grøntarealet er tatt med i plan 351 og gitt formål som offentlig friområde. For å kunne omregulere grøntareal er det krav til erstatningsareal innenfor planområdet, noe som ikke er mulig innenfor det foreslåtte planområdet. Dok. 13: Merknad fra Hilleren prosjektering på vegne av Birger M. Eliassen Hilleren prosjektering skriver i merknad at det ønskes å innlemme 12/1045 og 413 i planområdet og lagt opp til tettbebygd boligbebyggelse. Videre ønskes det tilkomst til 12/1045 over bnr. 93 og skriver videre «Det er i tidligere politiske møter beskrevet lovnader om at overnevnte eiendommer skal løses ut med vei.» Det blir lagt til rette for å kunne videreføre adkomst til 12/1045 og 413 over bnr. 93. I plan 351 er ikke følgene av en evt. senere utbygging/regulering av 12/1045 og 413 vurdert og da spesielt følgene av økt trafikk i området. Administrasjonen viser til forslagsstillers kommentar og lar utvalget evt. drøfte omtalte politiske lovnader, ettersom administrasjonen ikke er kjent med disse. Dok. 14: Merknad fra Andreas Kalstveit Kalstveit opererer som arkitekt for en boligutvidelse og har spørsmål angående utvidelse av plangrensen. Ettersom en har valgt å redusere/begrense planområdet i forhold til det som tidligere var annonsert, blir ikke 12/194 og 656 berørt.
Dok. 15: Merknad fra Monstad Dagligvare AS v/alf Sivertsen Sivertsen kommenterer plangrensen som går igjennom parkeringsplassen og butikkbygningen, og ønsker en mer hensiktsmessig plangrense. Bemerker videre at det er uaktuelt å redusere parkeringsmulighetene til butikken. Ettersom en har valgt å redusere/begrense planområdet i forhold til det som tidligere var annonsert, blir ikke butikkens parkeringsareal berørt. Dok. 16: Merknad fra Liv Henny Johannessen Johannessen gjør oppmerksom på septiktank og vanntilførsel på 12/89 og at det ikke ønskes noen mindre avstand mot fylkesvegen da en trenger plass til vedlikehold av bolig. Ettersom en har valgt å redusere/begrense planområdet i forhold til det som tidligere var annonsert blir ikke eiendommen 12/98 berørt. Dok. 17: Merknad fra Frøydis Andreassen Andreassen er bekymret for at arealet på hennes eiendommer skal bli båndlagt. Ettersom man har valgt å redusere/begrense planområdet i forhold til det som tidligere var annonsert, blir ikke eiendommene 12/194 og 656, berørt. Dok. 18: Merknad fra Josten Hordvik Hordvik skriver i sin merknad at det er gjort store investeringer i forbindelse med anlagt vannog kloakkledning og ønsker å flytte planlagt bussholdeplass til et annet sted. Ettersom en har valgt å redusere/begrense planområdet i forhold til det som tidligere var annonsert blir ikke eiendommen 12/534, berørt. Administrasjonens kommentar: Dok. 12: Merknad fra Eli B. Sørensen og Åge Sørensen Merknaden skrives på grunnlag av mulig avvikling av planarbeid, og gjentar sine ønsker i tidligere kommentar. Viser til tidligere kommentar på innspill fra samme interessenter. Planarbeidet har blitt opprettholdt i ettertid av innsendt merknad, og merknad i forbindelse med oppstart er ivaretatt og kommentert tidligere. Dok. 12: Merknad fra Åse Bjørkås Bjørkås viser til tidligere innsendt merknad og skriver at hun har fått opplyst om at reguleringsplanen ikke skal bli behandlet. Det bemerkes videre at det er nødvendig med omregulering av plan 16.
Videre skriver hun at det ønskes innregulert adkomst til 12/1496 og 1652 og opprettholder ønske om å omregulere friområde til bolig. Vedr. innspill på bnr. 58 vises til tidligere kommentar på innspill fra samme interessenter. Etter valg om å redusere planens omfang, blir 12/1496 liggende utenfor planområdet. Det er regulert adkomst til bnr. 1652 i planen. Planarbeidet har blitt opprettholdt i ettertid av innsendt merknad, og merknad i forbindelse med oppstart er ivaretatt og kommentert tidligere. Dok. 12: Merknad fra Eli B. Sørensen og Åge Sørensen Det vises til sitat fra tidligere innsendt merknad og stiller forespørsel om det har vært kontakt med vegsjefen i Hordaland og hva evt. vurderingen ble. En kan ikke se at dette er relevant for plan 351. Plan 16, Follese ble vedtatt 07.07.67 og følgelig utarbeidet i henhold til de regler og retningslinjer som var gjeldende den gang. Plan 351 blir utarbeidet med utgangspunkt i pbl. Fra 2008. Om det skulle være spesielle ting som etterlyses så henvises det til kommunens Dokumentsenter samt planregisteret. Viser til forslagsstillers kommentar. Konsekvenser for barn og unge: Forholdene for barn og unge er ivaretatt ved at det skal etableres lekeareal innenfor planområdet som rekkefølgekrav. Videre er det ivaretatt trygg skoleveg til Follese skole. Konklusjon: Administrasjonen vil peke på forhold som bør rettes opp på før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn: 1. Byggegrense begrenses til kun mot veg. Med bakgrunn i vurderingen og konklusjonen foreslår administrasjonen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og høring, etter at ovennevnte endringer er foretatt. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Reguleringsbestemmelser 3 Plankart 4 Innspill fra Statens vegvesen 5 2. innspill fra Statens vegvesen 6 Innspill fra Fylkesmannen i Hordaland 7 Innspill fra Hordaland fylkeskommune 8 2. innspill fra Hordaland fylkeskommune 9 Merknad fra Bernt J. Smedhaug 10 Vedlegg til merknad fra Bernt J. Smedhaug 11 Merknad fra Eivind Bjørkhaug
12 Merknad fra Unni Schrøder 13 Merknad fra Rigmor Honningsvåg 14 Merknad fra Askøy Varde 15 Merknad fra Eli B. Sørensen, Åse Bjørkaas og Åge Sørensen 16 2. merknad fra Eli B. Sørensen, Åse Bjørkaas og Åge Sørensen 17 3. merknad fra Eli B. Sørensen, Åse Bjørkaas og Åge Sørensen 18 4. merknad fra Eli B. Sørensen, Åse Bjørkaas og Åge Sørensen 19 Merknad fra Hilleren prosjektering 20 Merknad fra Andreas Kalstveit 21 Merknad fra Alf Sivertsen 22 Merknad fra Liv Henny Johannessen 23 Merknad fra Frøydis Andreassen 24 Merknad fra Jostein Hordvik 25 Dokumentliste Øvrige saksdokumenter: Øvrige dokumenter, jf. dokumentlisten Kleppestø, 15.08.14 Odd Magne Utkilen Rådmann Knut Natlandsmyr Fagsjef