SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/03126-35 Saksbehandler Silje Dons Ranhoff Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 30.09.2015 Bystyret 13.10.2015 2. gangsbehandling - Plan 2014118 - Detaljregulering for del av gnr 102 bnr 282, delfelt B1-B4, Frøyland Hommersåk SAKEN GJELDER Asplan Viak fremmer på vegne av Sandnes tomteselskap KF detaljregulering av gnr 102 bnr 282, delfelt B1-B4, Frøyland Hommersåk. Planen legger til rette for utbygging av 24 boenheter i bebyggelse med to etasjer. Utbyggingen er en større endring av delfelt B1-B4 i vedtatt plan 2008106 Reguleringsplan for Maudlandsveien, gnr 102 bnr 282 m.fl. Planområdet utgjør cirka 8 dekar. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 23.05.2014 Fullstendig planforslag mottatt 04.02.2015 1. gangsbehandling 11.03.2015 Offentlig ettersyn 24.03-18.05.2015 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling 30.09.2015 Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret 13.10.2015 1
GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren 2013-2040 Planområdet ligger innenfor øvrige områder i regionalplanen, dette gir et krav på en boligtetthet på mellom 2-4 boliger per dekar. Kommuneplan for Sandnes kommune 2011-2025 Området er i kommuneplanen regulert til boligformål. Miljøplan for Sandnes 2011-2025 Naturforhold og verneområder: Annen vassdragsforvaltning - Jfr. kommuneplanens areal hensynssoner. Risikoområde for radon. Lav luftforurensning fra veitrafikk Gul veistøysone Gjeldende reguleringsplan Dette er en større endring av delfelt B1-B4 i plan 2008106 Reguleringsplan for Maudlandsveien, gnr 102 bnr 282 m.fl. som ble vedtatt 02.03.2010. Den vedtatte planen legger til rette for boligformål med elleve rekkehus/kjedehus med bebygd areal på 100 m 2. Planen tillater maks seks meter i gesimshøyde og garasjer integrert i bygningskroppen. Planavgrensningen er omtrentlig den samme som i denne planen. Den stiplede rosa sirkelen viser planområdet i vedtatt plan. 2
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Tekst skrevet i kursiv er hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. Generelt Planområdet ligger i krysset mellom Maudlandsveien og Gydas vei, cirka 1,5 kilometer sør for Hommersåk sentrum. Planområdet ligger ved utløpet av Frøylandsvannet, og selve planområdet er litt skrånende nedover mot vest, fra kote 48 til kote 43. Nord for planområdet stiger terrenget opp mot Fladaberget med topp på kote 235. Planområdet skråner mot vest ned mot Frøylandsbekken som renner ned til Stemmen og videre til Hommersåkvågen. Landskapet er åpent mot sør, men på grunn av vegetasjon langs Frøylandsvannet er utsikten begrenset. Det er ingen bebyggelse innenfor planområdet og det brukes til dels som parkeringsplass for nærliggende turområder. Nærmeste boligbebyggelse ligger langs Gydas vei mot øst. Det går en høyspenttrasé gjennom den vestre delen av planområdet, denne knekker skrått mot øst rett nord for planområdet. Skråfoto av Maudland sett fra sørvest med omtrentlig markering av planområdet. 3
Skolekapasitet Planområdet ligger cirka 600 meter i gangavstand fra Maudland barneskole. Dette er en B-14 skole med plass til 392 elever. Nærmeste ungdomsskole er Riska som ligger cirka 1,3 kilometer i gåavstand fra planområdet. Dette er en U-15 skole med plass til 420 elever. Friluftsområder Det er ikke registrert verdifull vegetasjon eller sårbare arter innenfor planområdet. Det ligger en turvei langs Frøylandsbekken og rundt Frøylandsvannet rett syd for planområdet. Overvannshåndtering Området har avrenning mot vest og mot Frøylandsbekken som renner mot Hommersåkvågen. Frøylandsbekken er registrert som viktig ferskvannslokalitet. Trafikale forhold Det er i dag etablert gang- og sykkelvei langs Maudlandsveien, og langs Frøylandsbekken, ned til Stemmen og mot Hommersåk sentrum i sør. Det finnes også to planskilte krysninger under Maudlandsveien, rett øst og vest for planområdet. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Tekst skrevet i kursiv er hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. Bebyggelse Det er lagt til rette for 24 leiligheter fordelt på tolv bygninger som ligger i fire klynger, hvorav to og to bygg har adkomst fra felles trapp. Bebyggelsen har en liten skala, og passer godt sammen med eksisterende bebyggelse. Det er lagt til rette for boliger fra 49 m 2 til 65 m 2. Vedlagte 3D-visualiseringer viser hvordan området vil kunne se ut. Utbygging av leiligheter med mindre størrelse vurderes å kunne supplere eksisterende botilbud på Maudland på en god måte. Planen har en boligtetthet på 4,3 boliger/dekar når overordnede samferdselsareal og friområdene er fratrukket. Universell utforming Boliger i første etasje vil kunne være tilgjengelige boenheter, og disse utgjør 50 % av boligene. Fellesfunksjoner og opparbeidelse av 4
uteoppholdsarealer vurderes som å ivareta krav til stigningsforhold, orientering og fremkommelighet. Avstand fra bolig til garasje vil for noen av boligene være litt lang, men dette er vurdert som akseptabelt sett i forhold til ønske om størst mulig avstand til høyspentlinje. Trafikale forhold Boligene vil få adkomst fra øst via Maudlandsveien og Gydas vei. Det vil reguleres inn fortau langs Gydas vei, hvorav den sørligste delen (o_f1 på plankartet) vil opparbeides av utbygger før innflytting i nye boliger. Det er i dag gang- og sykkelvei langs Maudlandsveien. Planområdet ligger innenfor parkeringssone C i kommuneplanen. Dette vil si minimum 1 parkeringsplass per boenhet + 0,2 gjesteparkeringsplass per boenhet ved felles parkeringsløsning. Det er regulert inn seksten garasjer/carport og åtte parkeringsplasser, inkludert en handikapplass for beboerne. Det vil også bli etablert tolv gjesteparkeringsplasser, inkludert en handikapplass. Dette tilsvarer 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Leilighetene på over 50 m 2 har mulighet til å ha garasje/carport med tilknyttet bod i bakkant, mens de mindre leilighetene vil ha parkeringsplass, og bod i tilknytning til leilighetsbygget. Sol-/skyggeforhold Vedlagt sol-/skyggediagram viser at lekeplassen og felles og private uteoppholdsplasser har gode solforhold både ved vårjevndøgn og sommersolverv. Konsekvenser for barn og unge Området har flere tilgrensende turområder og mange små lekeplasser i nærmiljøet, samt en kvartalslekeplass cirka 500 meter mot øst. Registrerte barnetråkk viser at flere bruker en snarvei gjennom planområdet inn til friområdet, og på vei til lekeplassene i Gydas vei. Dette tråkket vil i ny plan erstattes av et fortau som reguleres langs Gydas vei og eksisterende gang- og sykkelvei langs Maudlandsveien. Det er lagt til rette for et sentralt møte- og oppholdssted i området som felles uteoppholdsareal. Del av kjørevei som ligger langs felles uteoppholdsareal, skal opparbeides med annen belegning for å sikre lav fart ved lekeplassen og gi fotgjengere økt prioritet. 5
Støy Planområdet er støyutsatt på grunn av biltrafikk på Maudlandsveien. Støyrapporten har foreslått at det må settes opp en støyskjerm på minimum 1,5 meter fra terreng mot Maudlandsveien. Dette vil føre til at utendørs oppholdsplasser på bakkenivå og lekeplass vil ligge utenfor gul sone. Enkelte balkonger kan fortsatt ligge i gul støysone, og disse vil ha behov for ytterligere skjermingstiltak. Alle leilighetene vil være gjennomgående og derfor også ha minst en stille side. Overvannshåndtering Området har fall mot vest og Frøylandsbekken som renner fra Frøylandsvannet. Planen legger opp til at det ikke skal tillates økt avrenning fra området etter utbyggingen og at eventuelt overvann skal ledes direkte ut i friområdet blant annet på grunn av at adkomstveien har fall mot vest. Ved opparbeidelse av hager i sør skal det etableres en avskjærende grøft langs støyskjermen for å sikre at flomvannet ledes trygt ned til Frøylandsbekken. Renovasjon Det er lagt til rette for nedgravd renovasjon inne i planområdet. Det vil også bli satt opp en offentlig miljøstasjon ved busslommen i Maudlandsveien. Sikkerhet og beredskap Høyspenttraséen som går gjennom den vestre delen og nord for planområdet lager et elektromagnetisk felt og gir restriksjoner for varig opphold for deler av området. Avstanden til planlagt bebyggelse er mer enn hva dagens bruk og hensynssone H370 krever. Konsekvenser utenfor planområdet Foreslått utbygging vil i liten grad medføre konsekvenser for miljøet. En økning i antall boliger fra 11 til 24 vil medføre noe mer trafikk på Maudlandsveien, men det oppfattes samtidig som positivt at et nytt byggeområde utnyttes mer effektivt enn i gjeldende regulering. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 24.03-18.05.2015. Det kom inn seks uttalelser. 6
Uttalelsene ligger vedlagt i dokumentet «Merknader til offentlig ettersyn» og er kommentert av forslagsstiller i vedlagt dokument «Arbeid etter offentlig ettersyn». Merknadene ble tatt til etterretning og det er gjort noen endringer i planen, disse er beskrevet i forslagsstillers dokument. Plansjefen har ingen kommentarer til uttalelsene utover det forslagsstiller har kommentert. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Utvalg for byutvikling vedtok ved 1. gangsbehandling av planen 11.03.2015 at miljøstasjonen måtte flyttes til busslommen syd for planområdet, og at tilhørende dokumenter måtte oppdateres. Dette er utført, vedlagt plankart, illustrasjonsplan og 3D-visualiseringer viser ny plassering. PLANSJEFENS VURDERING Konsekvenser for barn og unge Det er positivt at reguleringsbestemmelsene sikrer at det skal være flere lekeapparater på lekeplassen enn det som er dagens norm. Området har også flere tilgrensende turområder og små lekeplasser i nærmiljøet. Bebyggelse Forslag til ny plan øker antall boliger fra 11 kjedehus til 24 mindre leiligheter. Dette dobler antall boenheter innenfor planområdet og øker tettheten til 4,3 boliger/daa. Dette ligger noe over regionalplanens krav om tetthet på 2-4 boliger per dekar for øvrige områder. Plansjefen anser dette til å være greit siden forslagsstiller legger til rette for leiligheter på mellom 49-65 m 2 som vil skape et mer variert botilbud i nærmiljøet. Universell utforming Halvparten av boligene vil være tilgjengelige boenheter noe som møter kommuneplanens krav. Adkomstveier og lekeplassene vil også ivareta kravene om universell utforming i området. Trafikale forhold Parkeringsdekningen ligger på 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Dette er i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Innenfor området er det lagt til rette for et felles uteoppholdsareal på nordsiden av den nye adkomstveien. Kjøreveien som ligger langs dette uteoppholdsarealet skal 7
opparbeides med en annen belegning for å sikre lavere fart ved lekeplassen og ved kjøring i boligområdet. Planen sikrer en ytterligere trygg skolevei ved å etablere fortau langs Gydas vei mot øst. Det reguleres også inn fortau videre inn i boligfeltet slik at de andre beboerne i området kan opparbeide videre fortau ved behov. Det er fra før av etablert gang- og sykkelvei langs Maudlandsveien med to planskilte krysninger på øst- og vestsiden av planområdet. Sol-/skyggeforhold Sol-/skyggediagrammene viser at lekeplassen og både de private og felles uteoppholdsarealene vil få gode solforhold ved vårjevndøgn og sommersolverv. Støy Området vil få et tilfredsstillende støynivå ved etablering av støyskjerm og skjermingstiltak på balkongene på B3 og B4. Overvannshåndtering Planen sikrer god overvannshåndtering. Renovasjon Planen legger opp til nedgravd renovasjon inne på planområdet. Denne plasseringen ligger maksimalt femti meter fra alle boliginngangene. Det er også lagt opp til en miljøstasjon ved busslommen langs Maudlandsveien. Sikkerhet og beredskap Planforslaget har trukket all bebyggelse med varig opphold så langt bort fra høyspenttraséen som mulig, noe som har ført til at all parkering ligger på vestsiden av planområdet. Dette er ikke en løsning som ville vært anbefalt i et annet utbyggingsprosjekt på grunn av økt mengde veiareal og forbikjøring av sandlekeplassen. Men det er i dette prosjektet en løsning som gir en bedre samfunnssikkerhet ved å skåne beboerne mest mulig for elektromagnetisk stråling. OPPSUMMERING Tetthet på 4,3 boliger/daa. Planforslaget gir variasjon til nærmiljøets eksisterende boligsammensetning. Det vil bli en liten økning i trafikk inn på Gydas vei. 8
Lekeplassen og de private og felles uteoppholdsarealene har gode solforhold. Det sikres gode gangforbindelser til friområdene. Planen regulerer inn ny miljøstasjonen med god adkomst for nærmiljøet. Planforslaget sikrer god avstand til høyspenttraséen. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for del av gnr 102 bnr 282, delfelt B1-B4, Frøyland Hommersåk - plan nr. 2014118, sist datert 26.08.2015, med tilhørende bestemmelser, sist datert 14.08.2015. Rådmannen i Sandnes, 26.08.2015 Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Oversiktskart.pdf Plankart 26.08.2015.pdf Reguleringsbestemmelser 14.08.2015.pdf Planbeskrivelse.pdf Illustrasjonsplan.pdf 3D-visualisering sørøst og sørvest.pdf 3D-visualisering av B1 og B4.pdf 3D-visualisering av B3 og B4.pdf Visualisering 2 snitt gjennom planområdet.pdf Renovasjonsteknisk plan.pdf Saksfremlegg til førstegangsbehandling i UBU.pdf Vedtak i UBU 11.03.2015.pdf Merknader til offentlig ettersyn.pdf Arbeid etter offentlig ettersyn.pdf 9
Merknader til planvarsling.pdf Plankart til offentlig ettersyn.pdf Reguleringsbestemmelser sammenstilling 04.02.15 og 14.08.15.pdf Solskygge mars.pdf Solskygge juni.pdf Støyvurdering.pdf Arealregnskap.pdf Sjekkliste for miljø og helse.pdf Sjekkliste reguleringsplan.pdf Sjekkliste tjeneste.pdf Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 10