Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 41 BNR 11 - RAMMEVEIEN 74 - KLAGE PÅ VILKÅR GITT I VEDTAK PLM 6/13 - ISTANDSETTING, REHABILITERING OG TILBAKEFØRING AV FRITIDSBOLIG Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Fra SØK Geir Helland AS, Søknad om rammetillatelse med vedlegg 19.07.12 2 Fra Akershus Fylkeskommune, uttalelse 11.01.13 3 Vedtak PLM 6/13 25.02.13 PLM 4 Fra Akershus Fylkeskommune, Klage 08.03.13 5 Fra Petter Olsen, Klage med vedlegg 15.03.13 PLM 6 Fra Akershus Fylkeskommune, Nærmere redegjørelse for klage 09.04.13 PLM 7 Fra SØK Geir Helland AS, Endret søknad med reviderte tegninger 30.04.13 PLM 8 Fra Akershus Fylkeskommune, uttalelse til endringssøknad 03.05.13 PLM 9 Tillatelse til endring av rammetillatelse 12.09.13 10 Referat fra møte mellom bygningsmyndigheten og tiltakshaver 15.01.13 SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Saken gjelder klage på vilkår satt i vedtak PLM 06/13. Rammesøknad om istandsetting, rehabilitering og tilbakeføring av fritidsbolig og anneks på Nedre Ramme, samt til oppføring av en skulptur ble mottatt 19.07.2012. Tiltakene på hovedhuset var blant annet å rive kjøkkentilbygg mot vest, eksponere hele balkongens 2. etasje og tilbakeføre balkongens 1. etasje som glassveranda/havestue, samt rive eksisterende terrasse og oppføre ny terrasse mot sør. Videre omfattet søknaden diverse innvendige arbeider, herunder å flytte del av vegg på kjøkken, etablere 3 nye bad og nye soverom. I vedtak PLM 06/13, datert 25.02.13 ga Plan- og miljøutvalget dispensasjon med vilkår til tiltak i strandsonen og fra LNF-formålet i kommuneplanen. I samme vedtak ga utvalget rammetillatelse som omsøkt. Følgende vedtaket ble fattet i PLM: A. Dispensasjoner Plan- og miljøutvalget finner at vurderingen av om det skal kunne gis dispensasjoner fra henholdsvis arealformål og forbud mot tiltak i strandsonen er tilnærmet identisk for tiltakene på hovedhuset og annekset. Følgende vedtak gjelder derfor for omsøkte tiltak på begge de to bygningene: Fordelene ved dispensasjonene anses klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side ved en dispensasjon. I medhold av planog bygningsloven kap. 19 gis dispensasjon fra arealformålet etter Kommuneplan Vestby 2007-
2019s arealdel samt fra plan- og bygningsloven 1-8 for fortsatt bruk til fritidsbolig og for tiltak i strandsonen med følgende begrunnelse og betingelser: - Omsøkte tiltak endrer ikke utstrekningen av bygningsmassen vesentlig. - Omfanget av de omsøkte utvendige bygningsmessige endringene på bygningene er av en slik størrelse at de kan sies å ikke øke nedbyggingen av strandsonen vesentlig. - Eiendommen blir ikke mindre egnet som friluftsområde med omsøkte endringer. - Fortsatt bruk til fritidsformål vil ikke hindre at området benyttes til friluftsaktiviteter, både for eier og andre, sistnevnte på eiendommens utmark. - En dispensasjon medfører at bygningen, som har kulturhistorisk verdi, kan bli rehabilitert. - Økt privat belastning på eiendommen som følge av tiltakene kompenseres med følgende: 1. Port og gjerde ved innkjøringen til Nedre Ramme fjernes (porten ligger på grensen mellom gbnr 41/2 og gbnr 41/14). 2. Det må etableres en sti fra nord forbi tunet på Nedre Ramme og videre forbi området med brygge. Stien og området merkes tydelig åpen for allmenn bruk. 3. Regulert sti øst for Nedre Ramme merkes tydelig for allmenn bruk. Dispensasjoner for skulptur: Fordelene ved dispensasjoner som omsøkt anses klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side ved en dispensasjon. I medhold av plan- og bygningsloven kap. 19 gis dispensasjon fra arealformålet etter Kommuneplan Vestby 2007-2019s arealdel og fra plan- og bygningsloven 1-8 for plassering av skulptur i strandsonen med følgende begrunnelse: - Eiendommen blir ikke mindre egnet som friluftsområde med plassering av omsøkte skulptur. - Tiltaket medfører ingen vesentlig nedbygging av strandsonen. - Tiltaket kan bidra til å markere eiendommens verdi som kulturminne. B. Bygningsmessige tiltak B.1 Hovedhus Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1, jfr. 31-1 gis rammetillatelse for følgende tiltak på bygningen, som vist på tegninger, tegn.nr. 102 revidert 21.12.2012, nr. 109 revidert 20.12.2012, nr. 108 revidert 21.12.2012, nr. 103 revidert 21.12.2012, nr. 104 revidert 21.12.2012: - Omsøkte utvidelse av gavlbygget mot nord. - Trapp til terreng på sørfasade. - Riving/fjerning av bygningsmessige arbeider utført etter 1944. - Balkong over inngang på nordfasade. - Nyere vinduer skiftes ut. - De omsøkte planløsningene. Det forutsettes dog at rominndelingen, bortsett fra flytting av deler av kjøkkenveggen mot nord, er dokumenterbar tilbakeføring. - Den omsøkte terrassen mot sør. Tiltaket skal være reversibelt. - Riving av eksisterende kjøkkentilbygg mot vest. - Oppføring av nytt tilbygg mot vest; glassveranda/havestue.
B.2 Anneks Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1, jfr. 31-1 gis rammetillatelse til at liggende panel på yttervegger mot sør og vest skiftes ut med stående perlestaffpanel som opprinnelig var på fasaden og til omsøkte planløsning, med utforming som vist på plan- og fasadetegninger revidert 06.12.2012, mottatt 21.12.2012, uten smårutete vinduer. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Reviderte fasadetegninger uten smårutete vinduer innsendes. B.3 Skulptur Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1, jfr. 31-1 gis rammetillatelse til oppføring av skulptur som omsøkt. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Kart med endelig plassering av tiltaket innsendes. Vedtaket ble påklaget av Akershus Fylkeskommune og tiltakshaver Petter Olsen. Fylkesrådmannen vurderte vedtaket til å medføre at nasjonale kulturminneinteresser ble truet, og viste til sin uttalelse av 11.01.2013. I sin uttalelse frarådet Fylkesrådmannen fire tiltak; flytting av deler av kjøkkenvegg, omsøkte terrasse mot sør, riving av eksisterende kjøkkentilbygg mot vest og oppføring av nytt tilbygg mot vest. 22.3.2013 ble det avholdt en befaring på eiendommen der representanter for tiltakshaver, Akershus FK, Riksantikvaren og Vestby kommune møtte. Som et resultat av befaringen ble det 29.04.2013 sendt inn endringssøknad og reviderte tegninger. Det ble søkt om å beholde kjøkkentilbygg mot vest med noen mindre endringer, samt bytte av inngangsdør mot vest og noen flere vinduer. På bakgrunn av endringssøknaden trakk fylkesrådmannen sin klage. Administrasjonen ga tillatelse til endring 12.09.2013. Klage fra Petter Olsen ble mottatt 15.03.2013. Klagen har innkommet rettidig. Det fremsettes klage på de vilkårene som er fattet i vedtaket. Olsen begrunner klagen med et de kompenserende tiltakene er usaklige og ikke i sammenheng med rehabiliteringen av fritidsboligen. Olsen anfører at han vil bidra til historieformidling av sin eiendom og i den forbindelse invitere publikum til visninger og programfestede arrangementer. Olsen viser til brev av 05.07.2012 der det fremkommer at han vil kunne velge å utvide reguleringsplanen Ramme gård om man på nytt kan vurdere å inngå utbyggingsavtale som omforhandlet. Det vises til at dette ville bety bl.a fjerning av port, samt skilting. Det bemerkes fra administrasjonen at dette ikke lenger er aktuelt ettersom reguleringsplanen nå er ferdig og vedtatt. 2. VURDERING Plan- og bygningsloven 19-2, 1. ledd gir hjemmel for å sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ligge innenfor rammen av de hensyn loven eller vedkommende lovbestemmelse som det dispenseres fra, kan ivareta, eller ha en saklig sammenheng med at det gis dispensasjon. Det antas at en rehabilitering av fritidseiendommen vil medføre økt bruk. Økt bruk kan igjen oppfattes som en økt privatisering av området. I søkers begrunnelse for søknaden fremkommer det at tiltakshaver ønsker å rehabilitere eiendommen, forbedre standarden for gjester og gjøre den
tilgjengelig for tilreisende. I klagen anføres det at tiltakshaver ønsker å bidra til historieformidling og i den forbindelse invitere publikum til visninger og programfestede arrangementer. Administrasjonen mener initiativet bak istandsettingen er god, men at tiltakshaver i sin begrunnelse legger opp til delvis organiserte turer. De bruksområder det er lagt opp til på eiendommen vil kunne medføre at område oppleves som privatisert. Administrasjonen mener at uavhengig av hva som gjennomføres av arrangementer i tilknytning til eiendommen skal allmennheten ha fri tilgang til strandsonen. Veien forbi Nedre Ramme, der porten er plassert, er en aktuell vei for allmennheten ned til Rammestranden. Det ble stilt vilkår om å fjerne en port og et gjerde i et område som etter friluftsloven må anses som utmark. Det er tidligere gitt pålegg om å åpne porten ved fjerning av hengelås og skilt merket privat eiendom. Administrasjonen er bekymret for at porten vil låses når ingen er tilstede på Nedre Ramme og således hindre allmenn ferdsel. Administrasjonen mener på bakgrunn av dette at vilkårene som er satt i vedtak PLM 6/13 er kompenserende tiltak for å sikre allmennhetens tilgang til strandsonen. Ved å stille vilkår om å fjerne porten og gjerdet ved innkjøringen til Nedre Ramme, etablere sti fra nord forbi tunet til Nedre Ramme og videre forbi området med brygge, samt merke denne stien og stien i øst åpen for allmenn ferdsel vil man kompensere for den økte private belastningen på eiendommen. Administrasjonen mener dette vil medføre at området fortsatt vil bli oppfattet av allmennheten som utmark og dermed åpent for alle. Slik administrasjonen vurderer saken vil hensynene bak bestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-8 vesentlig settes til side dersom vilkårene ikke blir stilt, og vilkåret for å kunne gi dispensasjon er således ikke oppfylt. Administrasjonen mener vilkårene som er satt har saklig sammenheng med dispensasjonen og ikke kan anses som tyngende kompenserende tiltak. Vilkår om at sti skal etableres fra nord, rundt bebyggelsen og ned langs tunet og langs sjøen i vest synes heller ikke tyngende. Sti fra nord lang sjøen ned til Rammelabben vil kunne redusere allmennhetens ferdsel i grensen mellom Nedre Ramme og Rammelabben. Dette burde etter administrasjonens vurdering være i eiers interesse. I referat fra møte den 15.1.2013 hvor tiltakshaver, ansvarlig søker og bygningsmyndigheten var representert, ble søker gjort oppmerksom på at området mellom Nedre Ramme og Rammelabben er vurdert som utmark fra bygningsmyndighetens side, og dermed åpen for allmenn ferdsel. Administrasjonen kan ikke se at oppsetting av henvisningsskilt som viser stier for allmenn ferdsel kan anses som tyngende. Gangveien i øst er regulert i planen for Ramme Gård som Olsen selv står bak. Administrasjonen mener at tiltakene på fritidsboligen må ses i sammenheng med andre omsøkte tiltak på eiendommen, samt utførte tiltak. Ved søknad om rammetillatelse til istandsetting og rehabilitering av fritidsboligen var det ingen andre større tiltak på eiendommen som var omsøkt. Den 15.3.2013 ble det innsendt rammesøknad for seks nye utvendige tiltak på Nedre Ramme. Det søkes bl.a om å gjerde inn frukthagen, oppføre tribuneanlegg, skulptur, oppføring av utedo og lysthus/atelie. Saken er ikke behandlet da Fylkesrådmannen og Fylkesmannen har hatt merknader
til tiltakene i sine uttalelser. Tiltakshaver vil derfor innhente mer opplysninger før saken behandles av kommunen. En eventuell opparbeidelse av frukthage med inngjerding som omsøkt 15.3.2013, vil medføre at område mellom Nedre Ramme og Rammelabben endres til innmark. Dette vil medføre at adgangen allmennheten har til å ferdes langs eiendomsgrensen mellom Nedre Ramme og Rammelabben vil bortfalle. Det vises til situasjonsplanen mottatt i forbindelse med søknad om de seks utvendige tiltakene der sti fra nord er vist. 3. ALTERNATIVER Andre alternativer er ikke vurdert. 4. KONKLUSJON Etter en vurdering av saken har administrasjonen kommet frem til at det ikke er innkommet opplysninger i saken som medfører at klagen bør tas til følge. De vilkår som er satt for dispensasjonen i vedtak PLM 6/13 har en saklig sammenheng med de tiltak som er betinget av at det gis dispensasjon. Hensynene bak disse bestemmelsene ville blitt vesentlig tilsidesatt dersom det ikke vil bli gjort kompenserende tiltak for den økte bruken og privatiseringen av eiendommen. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. RÅDMANNENS INNSTILLING: Klagen tas ikke til følge. Vedtak PLM 6/13 opprettholdes. Vestby, 30.9.13 Knut Haugestad rådmann