Vestby kommune Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Vestby kommune Plan- og miljøutvalget Utvalg: PLAN- OG MILJØUTVALGET Møtested: Formannskapsalen Møtedato: Tid: 17:00 MØTEINNKALLING Innkallingen sendes også til varamedlemmene. Disse skal imidlertid bare møte etter nærmere beskjed. Eventuelt forfall meldes til tlf Delegerte vedtak. Det blir befaring på alle sakene. Bussen går fra rådhuset kl. 15:00. SAKSLISTE -38/13 REGULERINGSPLAN SON INDRE OMRÅDE - MINDRE ENDRING I STRANDGATA -39/13 GNR 133 BNR 84 - TØNNESVEIEN 27 - KLAGE PÅ AVSLAG GARASJE MED DISPENSASJON -40/13 GNR 41 BNR 11 - RAMMEVEIEN 74 - KLAGE PÅ VILKÅR GITT I VEDTAK 6/13 - ISTANDSETTING, REHABILITERING OG TILBAKEFØRING AV FRITIDSEIENDOM Vestby, Pål Engeseth /s/ Leder

2 Sak -38/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget -319/ Plan- og miljøutvalget -38/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // /1249 Roald Haugberg * -38/13 REGULERINGSPLAN SON INDRE OMRÅDE - MINDRE ENDRING I STRANDGATA Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. Utsnitt av reg uleringsplan Son Indre område Brev fra Ann Christin von Ahnen om omregulering Diverse uttalelser fra Marthe Kongshaug, Strandgt Brev med forslag til løsning til berørte parter Forslag til mindre reguleringsendring Strandgata SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I reguleringsplan for Son, indre område fra 1986, ble et mindre umatrikulert areal på ca 35 m² mellom Strandgata og eiendommen Elim regulert til offentlig parkering med betegnelsen TX. Denne del av reguleringsplanen ble ikke påklaget. Utsnitt av reguleringsplanen er vedlagt. Ved salg av eiendommen Strandgata 7, g.nr. 160/13 (Karterud) i år 2000, fremgikk det av salgsdokumentene at ovennevnte parkeringsplass tilhørte denne eiendommen. Plassen ble i 1980 sprengt ut på nedsiden av uthuset til Elim med plass til kun en bil. Plassen har vært utnyttet til privat parkering for Strandgata 7 i snart 30 år med alle naboenes velsignelse; til og med formalisert i form av underskrevne erklæringer i år 2000 fra alle berørte naboer om at de ikke har rettigheter til biloppstillingsplassen og at denne tilhører Strandgata 7. Også tidligere eier av Marthe Kongshaug sin eiendom Strandgata 2 Per Wittusen som eide/festet eiendommen fra 1973 og fram til høsten 1999 har bekreftet. Dette skjedde rett etter at han solgte Strandgata 2 til Eva Landmark. Kommuneadministrasjonen v/teknisk etat hadde i 1980 ikke innvendinger til at parkeringsplassen ble tillagt Storgata 7. Eieren av Strandgata 7, Ann Christin von Ahnen har ønsket å bringe reguleringsplanen i samsvar med den faktiske situasjonen og anmodet i 2008 om reguleringsendring slik at plassen får status som privat parkering. De interesser kommunen måtte ha i forhold til allment parkeringsbehov er helt marginale i forhold til den nytte som eieren av Strandgata 7 har. Reguleringen til offentlig parkering (TX) i 1985 ble åpenbart gjort ut fra to argumenter. Arealet var umatrikulert veigrunn og kommunen kjente ikke til at det var private interesser knyttet til arealet. Hadde kommunen den gang kjent til avtalen om bruken og kommunens tidligere velsignelse til denne bruken, ville arealet blitt regulert til privat parkering for Storgata 7. Reguleringsplanen må derfor sies å ha blitt godkjent på et sviktende grunnlag. Side 2 av 14

3 Sak -38/13 Kommuneadministrasjonen er av den klare oppfatning at kommunen ut fra den dokumentasjon som er framlagt - er forpliktet til å la Strandgata 7 få formell rett til den biloppstillingsplassen som er etablert og har derfor etter oppfordring sett det naturlig at gjeldende reguleringsplan endres slik at parkeringsarealet til Strandgata 7 blir regulert til privat parkering. Eieren av Strandgata 2, Marthe Kongshaug, har protestert på at parkeringsarealet skal tilhøre Strandgata 7 og hevder at plassen skal kunne benyttes av alle også av henne som ikke har egen parkering. Det ligger en rekke s og brev mellom henne og kommunen om berettigelsen av en slik parkeringsplass for von Ahnen. Disse kan oversendes på forespørsel før behandlingen i. I hovedsak dreier korrespondansen seg om at Kongshaug ikke aksepterer privat parkering for andre foran sin tomt og at hun har like stor rett til slik parkering som von Ahnen. For å komme hennes syn delvis i møte, har administrasjonen sett på aktuelle løsninger som sikrer parkering både for strandgata 7 (von Ahnen) på den plassen som er etablert og parkeringsmulighet for Strandgata 2 (Kongshaug). På sydsiden av den utsprengte og etablerte parkeringsplassen, mot tomten til Marthe Kongshaug, er det en 2 meters stripe med fjell som er ubenyttet. Tilsvarende ligger stripe mellom hennes tomt og Strandgata hvor hun har stablet opp en steinmur utenfor egen tomt. Denne må trekkes noe tilbake for å sikre at Strandgata beholdes med tre meters bredde slik naboer også krever, men hun kan tilbys noe areal som tillegg til sin tomt. Samlet gir dette et tilleggsareal på ca 13 m² som muliggjør etablering av adkomst og parkering på egen tomt ved utsprengning. Vestby kommune har tilbudt henne dette arealet vederlagsfritt mot at hun dekker oppmålingskostnadene (ca kr 6.500,-). Til orientering må eieren av Strandgata 7 dekke både kostnader med reguleringsendring og oppmåling (kr ,-). Vestby kommune legger til grunn at hun selv må forestå og bekoste etableringen, akkurat som eieren av Strandgata 7 har bekostet og må bekoste nødvendig utsprengning på den plassen som tilføres denne tomta. I brev av , og fastholder Marthe Kongshaug at hun kan delta i en felles parkeringsløsning med naboen som omfatter også noe av hennes eiendom mot at Strandgata 7 (von Ahnen) deltar kostnadsmessig. Administrasjonen har meddelt Marthe Kongshaug at det er helt urimelig å pålegge Strandgata 7 kostnader knyttet til parkering for Strandgata 2 med den forhistorien saken har. Det er opplyst fra eier av Elim (Storgata 33, gnr. 160/99), Jon Warhus, at hans uthus (annekset) ved parkeringsplassen har innlagt vannbåren varme med nedstøpte rør, som er sårbare for trykkbølger som følge av sprengning i nærheen. Konsekvensen kan bli kostbare reparasjoener. Naboer som skal forestå sprengning til f.eks parkeringsplass må derfor sikre seg forsikringsmessig eller benytte andre metoder enn vanlig sprengning for å ta ut fjellet. I en lokal høringsrunde blant beboerne i Strandgata, har det blitt opplyst at Kongshaug har bygget opp en tørrmur utenfor sin tomt, med den følge at Strandgata er blitt for trang. Det er derfor bedt om at tørrmuren trekkes tilbake for å sikre nødvendig bredde på Strandgata. På ovennevnte grunnlag har administrasjonen - etter å ha sett på flere nesten like detaljløsninger - foreslått følgende endring av reguleringsplanen for Son Indre område, se vedlagte kart: Regulert offentlig parkering på nedsiden av uthuset til Elim (g.nr. 160/99) endres fra offentlig parkering til privat parkering for Strandgata 7 og tillegges Strandgata 7 vederlagsfritt mot dekning av plan- og oppmålingskostnader. Arealet er 5,5 meter langt og 2,8 meter bredt. Side 3 av 14

4 Sak -38/13 Arealet mellom ovennevnte private parkering og Strandgata 2 (Kongshaug) samt arealet mellom eiendomsgrensen til Strandgata 2 og en tilbaketrukket steinmur mot Strandgata til sammen ca 13 m² - reguleres til boligformål og tillegges Strandgata 2 vederlagsfritt mot dekning av oppmålingskostnader. Dette åpner for at Strandgata 2 kan sprenge ut parkeringsplass på egen tomt. Eieren pålegges å trekke steinmuren tilbake slik at veibredden i Strandgata blir tre meter. Den del av Strandgata som ligger mellom Kongshaug (Strandgata 2) og Wexhal (Strandgata 5), reguleres til offentlig kjørevei i en bredde på 3 meter. Dagens veiregulering ligger feil i forhold til den faktiske situasjon og eksisterende grenser og rettes opp.. Nordre del av Strandgata, mellom Strandgata 3 (Aass) og Elim (Storgata 33, Warhuus), blir offentlig kjørevei i tre meters veigrunn og uspesifisert offentlig veigrunn utenfor. 2. VURDERING Administrasjonen har arbeidet med denne reguleringsendringen til dels med bruk av mye ressurser i ett år uten at vi har nådd fram til enighet. Det synes ut fra korrespondansen mellom kommunen og Marthe Kongshaug som om hun kan akseptere den løsningen som nå legges fram mot at naboen Ann Christin von Ahnen deltar i kostnadsdekningen for en parkeringsplass på tomta til Kongshaug. Dette finner administrasjonen det urimelig å binde kommunen til. Hva partene seg i mellom kommer fram til i form av en minnelig løsning om felles kostnadsdekning vedrører ikke reguleringssaken. Med bakgrunn i at angjeldende parkering for Strandgata 7 (von Ahnen) er dokumentert å ha blitt etablert for 30 år siden med kommunens og naboenes velsignelse synes det vanskelig å finne andre løsninger enn den som nå legges fram, og som muliggjør parkering på egen tomt også for Strandgata 2 (Kongshaug). Hun vil da få valget mellom å akseptere denne reguleringsløsningen eller måtte leie en fast parkering på Wittustoppen, slik andre tomteeiere uten parkering er henvist til. 3. ALTERNATIVER Det kan ikke sees å foreligge aktuelle alternativer i saken. 4. KONKLUSJON Det gjennomføres en mindre reguleringsendring i Strandgata som sikrer privat parkering for Strandgata 7 i samsvar med dokumenterte forutsetninger om berettigelsen ev dette. I tillegg reguleres et mindre areal på 13 m² som tilleggsareal til Strandgata 2 for å sikre muligheten til å etablere egen parkering også for denne eiendommen. RÅDMANNENS INNSTILLING Det vedtas en mindre reguleringsendring for Strandgata vist på kart datert for å sikre privat parkering merket P for Strandgata 7 og etablering av parkering for Strandgata 2 på egen tomt ved overføring av ca 13 m² veiareal til boligformål. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, annet ledd. Side 4 av 14

5 Sak -39/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget -39/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 133/84 11/711 Marianne Røed * -39/13 GNR 133 BNR 84 - TØNNESVEIEN 27 - KLAGE PÅ AVSLAG GARASJE MED DISPENSASJON Dokumenter Oversiktskart med reguleringsplan 1:2500 Oversiktskart med reguleringsplan 1:1000 Søknad om rammetillatelse Situasjonsplan Tegninger Søknad om dispensasjon med bilder Avslag på søknad om tillatelse DS 101/13 Rammetillatelse for bruksendring og tilbygg Klage på vedtak Reguleringsbestemmelser Dato Trykt vedlegg til SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Saken gjelder klage over vedtak om avslag på oppføring av garasje med leilighet og terrasse, herunder atkomst, med dispensasjon. Søknad om tillatelse til tiltak ble mottatt og komplettert av ansvarlig søker Det ble søkt om tillatelse til oppføring av garasje med leilighet og terrasse på eiendommens nordøstlige side med avkjøring fra offentlig parkeringsplass. Den omsøkte bygningen har pulttak med 20 graders takvinkel. Søknaden omfattet også søknad om tillatelse til bruksendring av fritidsbolig til bolig, samt et mindre tilbygg med dispensasjon. Det ble gitt rammetillatelse for disse tiltakene, men avslag på søknaden om garasje med leilighet, herunder atkomst. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Nordre Brevik/Tønnesmarka, og er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det er regulert inn felles atkomst på eiendommens syd-vestlige side over naboeiendom med gnr 133 bnr 79. Det vises til delegert vedtak DS 101/13 for mer detaljerte opplysninger om det omsøkte tiltaket. Vedtaket om avslag, samt rammetillatelse for bruksendring og tilbygg, ligger vedlagt. Dispensasjon Tiltaket er i strid med gjeldende bestemmelser for området på følgende punkter: Reguleringsplanen Eiendommen har regulert atkomst på tomtens syd-vestlige side, med regulert felles avkjøring over eiendom med gnr 133 bnr 79. I søknaden om plassering av garasje ligger en forutsetning om at eiendommen skal ha atkomst fra tomtens østlige side over regulert parkeringsplass. Dette er i Side 5 av 14

6 strid med reguleringsplanen, jf. bestemmelser til reguleringsplan 13. Sak -39/13 Reguleringsbestemmelser Tiltaket planlegges utført med pulttak med 20 graders vinkel. Det følger av reguleringsbestemmelsene 2 at bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 27 grader og 35 grader. Utformingen er i strid med reguleringsbestemmelsene 2. Parkeringsforskrift I henhold til forskrift for parkering i Vestby kommune 1 skal det ved nybygging, bruksendring og ombygging avsettes to parkeringsplasser per enebolig. I tillegg skal det avsettes en plass per sekundærleilighet. Dette følger også direkte av reguleringsbestemmelsene 2. I dette tilfellet skal det da avsettes til sammen minst tre parkeringsplasser. To av plassene er planlagt i garasjen, mens den tredje er planlagt foran garasjen, som strekker seg ut over den offentlige parkeringsplassen. Den planlagte parkeringssituasjonen er følgelig også i strid med parkeringsforskriften. Dispensasjonssøknad Søker skriver i brev mottatt her at det var nødvendig å regulere en atkomst for gnr 133 bnr 243. I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan ble denne plassert fra syd og langs østre del av gnr 133 bnr 79. Søker mener dette ikke var en optimal løsning med tanke på naturinngrep og privatrettslige utfordringer, men en nødvendighet for godkjenning. I 2010 fikk eier av gnr 133 bnr 243 tillatelse til etablering av atkomst over gnr 133 bnr 48. Søker gikk ut i fra at den nye atkomsten skulle erstatte den regulerte veien gjennom en mindre endring av reguleringsplanen. Søker skriver at tidligere eier ga kommunen en opsjon på å erverve 300 m² av tilliggende areal til eksisterende parkeringsplass, slik at kommunen kunne utvide denne. Kravet var i følget søker at det skulle være mulig å etablere en dobbeltgarasje i enden av trappen opp til huset. Arealet ble ervervet i Søker opplyser om at kjøretøy til eiendommen parkeres i grensen til offentlig parkeringsplass, og garasjen vil derfor frigjøre plasser som vil øke parkeringskapasiteten for besøkende til strand og båthavn. Søker skriver videre at prosjektet er utformet med tanke på en maksimal estetisk og skånsom plassering i terrenget uten store naturinngrep. Det er søkt om dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven Søknaden om dispensasjon, datert , begrunnes med at: - Det er allerede etablert en annen vei til tomten som manglet vei. Søker regner ikke med at kommunen ønsker 2 veier til Wiigs (133/243) eiendom. - Naturinngrep i strandsonen mot sjøsiden og kommunenes friareal Brevigbukta vil bli formidabelt dersom den regulerte atkomsten etableres. - Eiendommen Vister vil selvfølgelig ikke ha en slik løsning (133/79) over sin eiendom - Skal veien etableres og garasje prosjekteres i det nordvestre hjørnet av eiendommen, noe som er eneste alternativ i forhold til omsøkt prosjekt, må denne veien gå helt inntil søkers husvegg mot vest. Lyktestolpe i tomtegrense må flyttes og det må sprenges omfattende sannsynligvis inn på naboeiendom for å kunne etablere kjørbar vei frem til det nordvestre hjørnet av eiendommen. - Plassering av garasje vil måtte være i tomtegrense foran stuevindu til naboeiendom (Tobiasson 133/83) på nordsiden. Nabosamtykke til garasje m/anneks nærmere 4 meter vil ikke være meget urealistisk. Skal det kun settes garasje her blir søker avhengige av å søke anneks i det sydøstre hjørnet av eiendommen. I tillegg mener søker at det omsøkte prosjektet: - Vil gi minimalt naturinngrep Side 6 av 14

7 Sak -39/13 - Er terrengtilpasset. Intet prangende bygg på toppen av fjellknausen bak huset. I tillegg følger taket fjellformasjonen mellom angjeldende plassering og hovedhus. - Ikke påfører kommunen tap av parkeringsplasser eller tapt areal på grunn av atkomst til garasje da søker plasserer 2 biler inn i garasje og eventuelle gjester foran på søkers eiendom. Dette må også sees i lys av at kommunen har fått erverve 300 m2 av søkers tomt til parkeringsformål. Tidligere behandling Det ble gitt avslag på søknaden gjennom delegert vedtak av , vedtaksnummer DS 101/13 med følgende vurdering og begrunnelse: Tidligere eier ga kommunen en opsjon på å erverve 300 m² av tilliggende areal til eksisterende offentlige parkeringsplass, slik at kommunen kunne utvide denne. Kommunen benyttet seg av opsjonen i Kravet var i følget søker at det skulle være mulig å etablere en dobbeltgarasje i enden av trappen opp til huset. Bygningssjefen kan ikke se at det er holdepunkter for at et slikt krav verken ble stilt av selger eller akseptert av kommunen, kun at det var ønskelig med noen meter i tilknytning til trappens inngangsparti. Det ble i 2010 gitt tillatelse til etablering av en privat avkjørsel over gnr 133 bnr 48 for gnr 133 bnr 243, jf. sak 10/849, vedtak DS 229/10. Tiltaket ble omsøkt og nabovarslet som hyttevei. Eiendommen er regulert til bolig og frittliggende småhusbebyggelse, men bygningen er registrert som fritidsbolig, og følgelig er det dette som er den lovlige bruken av bygningen. Det ble i forbindelse med sak 10/849 ikke søkt om andre tiltak, kun en privat adkomst for en hytte. Dersom det søkes om bruksendring fra fritidsbolig til bolig for denne bygningen vil det bli aktuelt å kreve at adkomst skal opparbeides i tråd med reguleringsplanen. I dette aktuelle tilfellet er det også søkt og gitt rammetillatelse til bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig, jf. sak 11/711, vedtak DS 89/13. Alle krav i lov og forskrift må da i utgangspunktet oppfylles. Søker anfører at det vil bli økt kapasitet på den offentlige parkeringsplassen ved at det tillates oppført garasje på tomtens nord-østlige side. Søker legger med dette til grunn at alternativet deres er å parkere på den offentlige parkeringsplassen utenfor egen grunn. Dette er ikke en løsning som er holdbar, parkering til bolig skal etableres på egen grunn. Dersom søker parkerer på egen grunn med adkomst som regulert vil hele parkeringsplassen kunne benyttes uten at det skal tas hensyn til å innpasse en avkjørsel fra parkeringsplassen. Dette vil også være en mer trafikksikker løsning ved at det unngås rygging ut i den offentlige parkeringsplassen. Å opparbeide vegsystemer, herunder felles adkomst for tre eiendommer, vil naturlig nok måtte innebære inngrep i terrenget. Hensynet til natur og terreng er sammen med andre tungtveiende hensyn blitt vurdert gjennom reguleringsarbeidet. For at friområdene og stranda skal kunne brukes etter sin intensjon er det viktig at parkeringsmulighetene i område P1 optimaliseres. Det vil skape en uryddig og uheldig trafikksituasjon på parkeringsplassen om det etableres utkjøring der. Å etablere en adkomst som fordrer trapper og bratt stigning medfører at eiendommen blir lite tilgjengelig for mennesker med nedsatt funksjonsevne, noe som ikke er i tråd med plan- og bygningslovens formål, jf. 1. Det er mulig å etablere adkomst og garasje et annet sted på tomta som både oppfyller krav til tilgjengelighet og som er i tråd med arealplan med bestemmelser. Bygningsmyndigheten skal legge til grunn gjeldende arealplaner i byggesaken. Dersom det skulle være konkrete holdepunkter for at reguleringen ikke er en hensiktsmessig løsning må dette eventuelt endres gjennom en planprosess. Side 7 av 14

8 Sak -39/13 Bygningssjefen mener at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Bygningssjefen mener fordelene ved å gi dispensasjon ikke klart er større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bygningssjefens konklusjon er at søknaden avslås. Klage på vedtaket Bygningsavdelingen mottok klage på avslaget gjennom brev datert , mottatt Det vises til dokumentet som i sin helhet ligger ved saksfremlegget. Søker skriver i klagen at naboen absolutt ikke er positive til kommunens anbefalte plassering, men at de har godkjent en plassering nærmere enn fire meter fra grensen på omsøkt plassering. Som avbøtende tiltak for å bedre atkomst for uttrykningskjøretøy og bevegelseshemmede mener søker det vil kunne være mulig å innhente samtykke fra nabo Vister (gnr 133 bnr 79) for opparbeidelse av en enkel atkomst nesten opp til hovedhus over del av naboens tomt som kan benyttes ved spesielle behov. Søker foreslår å prosjektere garasjen litt lengre inn i fjellet eller endre plasseringen av påkrevet biloppstillingsplass til sydsiden av garasjen. I tillegg kan takvinkel endres til 27 grader eller søke om dispensasjon da denne er tegnet terrengtilpasset. Søker skriver videre at summen av argumentene vil medføre en langt bedre løsning enn kommunene legger opp til og som understøtter å gi en dispensasjon fra opparbeidelse av privat felles avkjørsel i denne omgang uten at planen endres. 2. VURDERING Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2, 2. ledd. Det vises til vedtak med begrunnelse i delegert sak DS 101/13, der det ble gitt avslag på søknad om dispensasjon som følge av at administrasjonen fant at vilkårene for å kunne gi dispensasjon ikke var oppfylt, jf. plan- og bygningsloven Administrasjonen kom til at tiltaket vil være i vesentlig strid med hensynene bak reguleringen og lovens formålsbestemmelse. Administrasjonen kom også til at fordelene med å gi dispensasjon ikke klart var større enn ulempene. Søker foreslår som avbøtende tiltak for å bedre atkomst for uttrykningskjøretøy og bevegelseshemmede at det vil kunne være mulig å innhente samtykke fra nabo Vister (gnr 133 bnr 79) for opparbeidelse av en enkel atkomst nesten opp til hovedhus over del av naboens tomt som kan benyttes ved spesielle behov, men at garasjen med utkjørsel etableres som omsøkt. Søker foreslår dessuten å prosjektere garasjen litt lengre inn i fjellet eller endre plasseringen av påkrevet biloppstillingsplass til sydsiden av garasjen. Det følger av plan- og bygningsloven 1-1 at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Kravet til tilgjengelighet/universell utforming kommer også spesifikt til uttrykk gjennom forskrift om tekniske krav til byggverk 8-6, hvor det blant annet fremgår at det skal være trinnfri atkomst til boliger. Det er andre steder å etablere atkomst som ivaretar lovens formål på en bedre måte og som i tillegg er i tråd med gjeldende regulering. Hensynet til at friområdene og stranda skal kunne brukes etter sin intensjon, og at det derfor er viktig at parkeringsmulighetene i område P1 optimaliseres, gjør at tiltaket også er i strid med hensynene bak reguleringen. Dersom de såkalte avbøtende tiltak iverksettes vil dette innebære en viss forbedring av trafikkforholdene og hensynet til tilgangen til friområdene og stranda. Administrasjonen kan fortsatt Side 8 av 14

9 Sak -39/13 ikke se at vilkårene for å kunne gi dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven 19-2 foreligger. Trafikksikkerhetshensynene gjør seg fortsatt gjeldende med styrke. Det samme gjør hensynet til at parkeringsmulighetene i område P1 optimaliseres slik at friområdene og stranda skal kunne brukes etter sin intensjon. 3. ALTERNATIVER Andre alternativer er ikke vurdert. 4. KONKLUSJON Administrasjonen viser til vurderingen ovenfor og vurderingene som ble gjort ved den administrative behandlingen av saken, der det ble konkludert med at det ikke var grunnlag for å gi dispensasjon. Administrasjonen kan ikke se at det fremkommer momenter i klagen som ikke har blitt vurdert ved behandlingen og som medfører at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Tiltaket er etter administrasjonens vurdering vesentlig i strid med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse og hensynene bak planen. I tillegg er det ikke klart større fordeler enn ulemper ved å gi en dispensasjon. Administrasjonen anbefaler å ikke ta klagen til følge. Saken sendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse RÅDMANNENS INNSTILLING Klagen tas ikke til følge. Vedtak DS 101/13 opprettholdes. Side 9 av 14

10 Sak -40/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget -40/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 41/11 12/1278 Live Eek * -40/13 GNR 41 BNR 11 - RAMMEVEIEN 74 - KLAGE PÅ VILKÅR GITT I VEDTAK 6/13 - ISTANDSETTING, REHABILITERING OG TILBAKEFØRING AV FRITIDSEIENDOM Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Fra SØK Geir Helland AS, Søknad om rammetillatelse med vedlegg Fra Akershus Fylkeskommune, uttalelse Vedtak 6/ Fra Akershus Fylkeskommune, Klage Fra Petter Olsen, Klage med vedlegg Fra Akershus Fylkeskommune, Nærmere redegjørelse for klage Fra SØK Geir Helland AS, Endret søknad med reviderte tegninger Fra Akershus Fylkeskommune, uttalelse til endringssøknad Tillatelse til endring av rammetillatelse Referat fra møte mellom bygningsmyndigheten og tiltakshaver SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Saken gjelder klage på vilkår satt i vedtak 06/13. Rammesøknad om istandsetting, rehabilitering og tilbakeføring av fritidsbolig og anneks på Nedre Ramme, samt til oppføring av en skulptur ble mottatt Tiltakene på hovedhuset var blant annet å rive kjøkkentilbygg mot vest, eksponere hele balkongens 2. etasje og tilbakeføre balkongens 1. etasje som glassveranda/havestue, samt rive eksisterende terrasse og oppføre ny terrasse mot sør. Videre omfattet søknaden diverse innvendige arbeider, herunder å flytte del av vegg på kjøkken, etablere 3 nye bad og nye soverom. I vedtak 06/13, datert ga Plan- og miljøutvalget dispensasjon med vilkår til tiltak i strandsonen og fra LNF-formålet i kommuneplanen. I samme vedtak ga utvalget rammetillatelse som omsøkt. Følgende vedtaket ble fattet i : A. Dispensasjoner Plan- og miljøutvalget finner at vurderingen av om det skal kunne gis dispensasjoner fra henholdsvis arealformål og forbud mot tiltak i strandsonen er tilnærmet identisk for tiltakene på hovedhuset og annekset. Følgende vedtak gjelder derfor for omsøkte tiltak på begge de to bygningene: Fordelene ved dispensasjonene anses klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side ved en dispensasjon. I medhold av planog bygningsloven kap. 19 gis dispensasjon fra arealformålet etter Kommuneplan Vestby s arealdel samt fra plan- og bygningsloven 1-8 for fortsatt bruk til fritidsbolig og for tiltak i strandsonen med følgende begrunnelse og betingelser: Side 10 av 14

11 Sak -40/13 - Omsøkte tiltak endrer ikke utstrekningen av bygningsmassen vesentlig. - Omfanget av de omsøkte utvendige bygningsmessige endringene på bygningene er av en slik størrelse at de kan sies å ikke øke nedbyggingen av strandsonen vesentlig. - Eiendommen blir ikke mindre egnet som friluftsområde med omsøkte endringer. - Fortsatt bruk til fritidsformål vil ikke hindre at området benyttes til friluftsaktiviteter, både for eier og andre, sistnevnte på eiendommens utmark. - En dispensasjon medfører at bygningen, som har kulturhistorisk verdi, kan bli rehabilitert. - Økt privat belastning på eiendommen som følge av tiltakene kompenseres med følgende: 1. Port og gjerde ved innkjøringen til Nedre Ramme fjernes (porten ligger på grensen mellom gbnr 41/2 og gbnr 41/14). 2. Det må etableres en sti fra nord forbi tunet på Nedre Ramme og videre forbi området med brygge. Stien og området merkes tydelig åpen for allmenn bruk. 3. Regulert sti øst for Nedre Ramme merkes tydelig for allmenn bruk. Dispensasjoner for skulptur: Fordelene ved dispensasjoner som omsøkt anses klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side ved en dispensasjon. I medhold av plan- og bygningsloven kap. 19 gis dispensasjon fra arealformålet etter Kommuneplan Vestby s arealdel og fra plan- og bygningsloven 1-8 for plassering av skulptur i strandsonen med følgende begrunnelse: - Eiendommen blir ikke mindre egnet som friluftsområde med plassering av omsøkte skulptur. - Tiltaket medfører ingen vesentlig nedbygging av strandsonen. - Tiltaket kan bidra til å markere eiendommens verdi som kulturminne. B. Bygningsmessige tiltak B.1 Hovedhus Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1, jfr gis rammetillatelse for følgende tiltak på bygningen, som vist på tegninger, tegn.nr. 102 revidert , nr. 109 revidert , nr. 108 revidert , nr. 103 revidert , nr. 104 revidert : - Omsøkte utvidelse av gavlbygget mot nord. - Trapp til terreng på sørfasade. - Riving/fjerning av bygningsmessige arbeider utført etter Balkong over inngang på nordfasade. - Nyere vinduer skiftes ut. - De omsøkte planløsningene. Det forutsettes dog at rominndelingen, bortsett fra flytting av deler av kjøkkenveggen mot nord, er dokumenterbar tilbakeføring. - Den omsøkte terrassen mot sør. Tiltaket skal være reversibelt. - Riving av eksisterende kjøkkentilbygg mot vest. - Oppføring av nytt tilbygg mot vest; glassveranda/havestue. B.2 Anneks Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1, jfr gis rammetillatelse til at liggende panel på yttervegger mot sør og vest skiftes ut med stående perlestaffpanel som opprinnelig var på fasaden og til omsøkte planløsning, med utforming som vist på plan- og fasadetegninger revidert , mottatt , uten smårutete vinduer. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Reviderte fasadetegninger uten smårutete vinduer innsendes. B.3 Skulptur Side 11 av 14

12 Sak -40/13 Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1, jfr gis rammetillatelse til oppføring av skulptur som omsøkt. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Kart med endelig plassering av tiltaket innsendes. Vedtaket ble påklaget av Akershus Fylkeskommune og tiltakshaver Petter Olsen. Fylkesrådmannen vurderte vedtaket til å medføre at nasjonale kulturminneinteresser ble truet, og viste til sin uttalelse av I sin uttalelse frarådet Fylkesrådmannen fire tiltak; flytting av deler av kjøkkenvegg, omsøkte terrasse mot sør, riving av eksisterende kjøkkentilbygg mot vest og oppføring av nytt tilbygg mot vest ble det avholdt en befaring på eiendommen der representanter for tiltakshaver, Akershus FK, Riksantikvaren og Vestby kommune møtte. Som et resultat av befaringen ble det sendt inn endringssøknad og reviderte tegninger. Det ble søkt om å beholde kjøkkentilbygg mot vest med noen mindre endringer, samt bytte av inngangsdør mot vest og noen flere vinduer. På bakgrunn av endringssøknaden trakk fylkesrådmannen sin klage. Administrasjonen ga tillatelse til endring Klage fra Petter Olsen ble mottatt Klagen har innkommet rettidig. Det fremsettes klage på de vilkårene som er fattet i vedtaket. Olsen begrunner klagen med et de kompenserende tiltakene er usaklige og ikke i sammenheng med rehabiliteringen av fritidsboligen. Olsen anfører at han vil bidra til historieformidling av sin eiendom og i den forbindelse invitere publikum til visninger og programfestede arrangementer. Olsen viser til brev av der det fremkommer at han vil kunne velge å utvide reguleringsplanen Ramme gård om man på nytt kan vurdere å inngå utbyggingsavtale som omforhandlet. Det vises til at dette ville bety bl.a fjerning av port, samt skilting. Det bemerkes fra administrasjonen at dette ikke lenger er aktuelt ettersom reguleringsplanen nå er ferdig og vedtatt. 2. VURDERING Plan- og bygningsloven 19-2, 1. ledd gir hjemmel for å sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ligge innenfor rammen av de hensyn loven eller vedkommende lovbestemmelse som det dispenseres fra, kan ivareta, eller ha en saklig sammenheng med at det gis dispensasjon. Det antas at en rehabilitering av fritidseiendommen vil medføre økt bruk. Økt bruk kan igjen oppfattes som en økt privatisering av området. I søkers begrunnelse for søknaden fremkommer det at tiltakshaver ønsker å rehabilitere eiendommen, forbedre standarden for gjester og gjøre den tilgjengelig for tilreisende. I klagen anføres det at tiltakshaver ønsker å bidra til historieformidling og i den forbindelse invitere publikum til visninger og programfestede arrangementer. Administrasjonen mener initiativet bak istandsettingen er god, men at tiltakshaver i sin begrunnelse legger opp til delvis organiserte turer. De bruksområder det er lagt opp til på eiendommen vil kunne medføre at område oppleves som privatisert. Administrasjonen mener at uavhengig av hva som gjennomføres av arrangementer i tilknytning til eiendommen skal allmennheten ha fri tilgang til strandsonen. Veien forbi Nedre Ramme, der porten er plassert, er en aktuell vei for allmennheten ned til Rammestranden. Det ble stilt vilkår om å fjerne en port og et gjerde i et område som etter friluftsloven må anses som utmark. Det er tidligere gitt pålegg om å åpne porten ved fjerning av hengelås og skilt merket privat eiendom. Administrasjonen er bekymret for at porten vil låses når ingen er tilstede på Nedre Ramme og således hindre allmenn ferdsel. Side 12 av 14

13 Sak -40/13 Administrasjonen mener på bakgrunn av dette at vilkårene som er satt i vedtak 6/13 er kompenserende tiltak for å sikre allmennhetens tilgang til strandsonen. Ved å stille vilkår om å fjerne porten og gjerdet ved innkjøringen til Nedre Ramme, etablere sti fra nord forbi tunet til Nedre Ramme og videre forbi området med brygge, samt merke denne stien og stien i øst åpen for allmenn ferdsel vil man kompensere for den økte private belastningen på eiendommen. Administrasjonen mener dette vil medføre at området fortsatt vil bli oppfattet av allmennheten som utmark og dermed åpent for alle. Slik administrasjonen vurderer saken vil hensynene bak bestemmelsen i plan- og bygningsloven 1-8 vesentlig settes til side dersom vilkårene ikke blir stilt, og vilkåret for å kunne gi dispensasjon er således ikke oppfylt. Administrasjonen mener vilkårene som er satt har saklig sammenheng med dispensasjonen og ikke kan anses som tyngende kompenserende tiltak. Vilkår om at sti skal etableres fra nord, rundt bebyggelsen og ned langs tunet og langs sjøen i vest synes heller ikke tyngende. Sti fra nord lang sjøen ned til Rammelabben vil kunne redusere allmennhetens ferdsel i grensen mellom Nedre Ramme og Rammelabben. Dette burde etter administrasjonens vurdering være i eiers interesse. I referat fra møte den hvor tiltakshaver, ansvarlig søker og bygningsmyndigheten var representert, ble søker gjort oppmerksom på at området mellom Nedre Ramme og Rammelabben er vurdert som utmark fra bygningsmyndighetens side, og dermed åpen for allmenn ferdsel. Administrasjonen kan ikke se at oppsetting av henvisningsskilt som viser stier for allmenn ferdsel kan anses som tyngende. Gangveien i øst er regulert i planen for Ramme Gård som Olsen selv står bak. Administrasjonen mener at tiltakene på fritidsboligen må ses i sammenheng med andre omsøkte tiltak på eiendommen, samt utførte tiltak. Ved søknad om rammetillatelse til istandsetting og rehabilitering av fritidsboligen var det ingen andre større tiltak på eiendommen som var omsøkt. Den ble det innsendt rammesøknad for seks nye utvendige tiltak på Nedre Ramme. Det søkes bl.a om å gjerde inn frukthagen, oppføre tribuneanlegg, skulptur, oppføring av utedo og lysthus/atelie. Saken er ikke behandlet da Fylkesrådmannen og Fylkesmannen har hatt merknader til tiltakene i sine uttalelser. Tiltakshaver vil derfor innhente mer opplysninger før saken behandles av kommunen. En eventuell opparbeidelse av frukthage med inngjerding som omsøkt , vil medføre at område mellom Nedre Ramme og Rammelabben endres til innmark. Dette vil medføre at adgangen allmennheten har til å ferdes langs eiendomsgrensen mellom Nedre Ramme og Rammelabben vil bortfalle. Det vises til situasjonsplanen mottatt i forbindelse med søknad om de seks utvendige tiltakene der sti fra nord er vist. 3. ALTERNATIVER Andre alternativer er ikke vurdert. 4. KONKLUSJON Etter en vurdering av saken har administrasjonen kommet frem til at det ikke er innkommet opplysninger i saken som medfører at klagen bør tas til følge. De vilkår som er satt for dispensasjonen i vedtak 6/13 har en saklig sammenheng med de tiltak som er betinget av at det gis dispensasjon. Hensynene bak disse bestemmelsene ville blitt vesentlig tilsidesatt dersom det ikke vil bli gjort kompenserende tiltak for den økte bruken og privatiseringen av eiendommen. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Side 13 av 14

14 RÅDMANNENS INNSTILLING Sak -40/13 Klagen tas ikke til følge. Vedtak 6/13 opprettholdes. Side 14 av 14