SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 201205952-35 Saksbehandler Ragnhild Njå Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 11.06.2014 Bystyret 17.06.2014 Plan 2012134-2. gangs behandling - Detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl. Øvre Hana SAKEN GJELDER Klepp Prosjektering AS legger på vegne av to grunneiere fram forslag til detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl Øvre Hana, plan nr 2012 134. Planen er et fortettingsprosjekt der to store eneboligtomter utvikles med 3 nye eneboliger med parkering, adkomst og uteoppholdsareal, samt ivaretar ny adkomstvei for boliger i området øst for planområdet. Disse boligene vil miste sin nåværende adkomstvei i forbindelse med bygging av ny byssvei i Skippergata. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 18.02.2013 Fullstendig planforslag mottatt 05.11.2013 1. gangsbehandling 15.01.2014 Offentlig ettersyn 30.1.-14.3.2014 2. gangsbehandling i utvalg for 11.06.2014 byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret 17.06.2014 1
2 Utvalg for byutvikling gjorde følgende vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl, Øvre Hana plan nr. 2012134, sist datert 21.11.13, med tilhørende bestemmelser, sist datert 30.10.13, legges ut til offentlig ettersyn. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren Endelig plan ble vedtatt i Fylkestinget 22.10.13 og legger føringer for arealplanleggingen i regionen de neste 23 årene. Det er spesielt nærhet til kollektivtrasè for bussvei 2020 som berører plan 2012 134. Kommuneplan for Sandnes 2011-2025 Skippergata er her regulert til kollektiv trasè, og det er lagt inn en buffersone på 500 meter på begge sider av nåværende vei. Plan 2012 134 forholder seg til gjeldende kommuneplan, men nye føringer og signaler fra høringsutkast til ny kommuneplan 2015-2030 trekkes inn i plansjefens vurdering. Kommunedelplan for kollektivtrase fra Sentrum til Vatnekrossen, plan nr. 2011112 Planen var oppe til 1. gangs behandling i bystyret 29.4.2014 og planen ble vedtatt lagt til offentlig ettersyn med frist 18.6.14 for uttalelse. Plan 2012 134 ligger innenfor kommunedelplan for kollektivtrase sitt influensområde, men vil ikke bli direkte berørt av kollektivtrasèen. Området er i kommunedelplanen regulert til boligbebyggelse og går inn på regulert senterområde i sør. Detaljregulering for gnr 38 bnr 179 Åsveien, Hana plan nr 2010 101 Detaljregulering for gnr 38 bnr 179 Åsveien, Hana ble vedtatt i bystyret 18.12.12 og ligger på motsatt side av plan 2012 134 i Åsveien. Detaljprosjektering av utbygging her pågår. I plan 2010 101 er Åsveien regulert med gang- og sykkelvei langs planområdet for plan 2012134 - gnr 38 bnr 472 m.fl Øvre Hana. Se vedlegg for tilgrensning og overlapping av kommunedelplan for kollektivtrase fra sentrum til Vatnekrossen, detaljregulering for gnr 38 bnr 179 Åsveien, Hana og detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl Øvre Hana. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Konsulentens beskrivelse. Planområdet omfatter eiendommene gnr. 38 bnr. 230, 472 og 1906. Området ligger øst for Åsveien på Hana, like nord for krysset med Skippergata. Det
3 står 2 bolighus innenfor planområdet. Området er ca 3,3 daa og skråner svakt og jevnt mot sør. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Konsulentens beskrivelse. Planområdet ligger innenfor et etablert eneboligområde men gir plass til å fortette med 3 frittliggende eneboliger. Dette er også hensikten med reguleringsarbeidet. Planen legger opp til å samle avkjørslene via en felles vei. Fellesveien føres frem til grensen med 38/323 og 38/1160 slik at disse også kan benytte atkomsten når eksisterende atkomst fra Skippergata blir stengt i forbindelse med opparbeidelse av kollektivfelt i Skippergata. Konsulentens planbeskrivelse er vedlagt saken i sin helhet. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 30.1.- 14.3.2014. Det kom inn 7 uttalelser, hvorav kommuneoverlegens merknad kom etter fristen, noe som antakelig skyldes datatekniske «barnesykdommer» med ny programvare. Merknaden vil likevel bli kommentert. Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Fylkesrådmannen, brev datert 4.3.14 Stiller seg svært kritisk til utnyttelsen som er foreslått i det fremlagte planforslaget, og peker på at Skippergata som høyverdig kollektiv trasé forutsetter en omfattende byomforming i området. Fylkesrådmannen påpeker at kommunen bør ha en overordnet strategisk tilnærming til samordnet arealog transportplanlegging i disse influensområdene, og ser det som lite formålstjenlig at arealene i influens området utvikles stykkevis og delt. Ser likevel behov for en differensiert behandling av områdene som tar hensyn til konteksten, eksisterende verdier og struktur. Det fremmes i høringsbrevet Forslagsstillers Planområdet det gjelder er lite og et naturlig avgrenset område. Ser også behovet for en overordnet plan for fremtidig fortetting men kan ikke forholde seg til dette, da det ikke foreligger slik plan. Plansjefen I utkast til ny kommuneplan som 29.4.14 er lagt ut på høring, er det lagt vekt på byutvikling i kollektivaksene for å bygge videre opp under styrking av kollektivtransporttilbudet og målet om endret reisemiddelfordeling. Videre sikres mulighetene for å utvikle områdene med attraktive planløsninger og høy områdekvalitet gjennom prioritering av helhetlig planlegging i byaksen. Dette er innarbeidet i bestemmelsene i høringsutkastet til ny kommuneplan for Sandnes 2015-2030: Utbyggingsområder i tilknytning til hovedkollektivaksene og øvrig senterstruktur. I nedslagsfelt for øvrige senterområder og innenfor 500 meters influensområde til hovedkollektivakse (jfr. temakart
4 ikke innsigelse til detaljplanen. Statens vegvesen Brev datert 31.1.14 Tidligere merknader er att hensyn til, ingen ytterligere merknader. Brannvesenet Sør- Rogaland, brev datert 30.1.14 Brannvesenets adkomstbehov må sikres mht veibredde, svingradius, oppstillingsplass med mer, noe som virker å være ivaretatt i planforslaget. Påpeker at sjekklisten for ROS og sjekklisten for miljø og helse er utfylt med Nei på alle punkter, noe som fremstår uten riktighet for de faktiske forhold og må ivaretas på best mulig måte videre i prosjektet. Forslagsstillers Ingen Forslagsstillers Viser til brev av 2.4.2014 og kommenterer at de kravene brannvesenet har til atkomst, vannleveranse etc. virker å være ivaretatt i planen. Har pr. telefon også kontaktet kommunen og fått bekreftet at vanntrykk er helt tilfredsstillende mht. vannleveranse i tilfelle brann. Vil videre legge til at planområdet ligger med kort kjøretid fra kollektivakser med influensområder) prioriteres transformasjon, fortetting og ny utbygging. Plansjefen mener derfor at kommunen i utkast til ny kommuneplan har tatt et overordnet grep for fortetting og transformasjon i influensområdene for den høyverdige kollektivtrasèen. Videre vil plansjefen argumentere for at denne detaljreguleringen harmonerer med bebyggelsen i området, samtidig som utbygging på motsatt side av Åsveien har en betydelig høyere tetthet og med dette bidrar til å øke boligtettheten i området. Se for øvrig plansjefens vurdering. Plansjefens Ingen Plansjefens Plansjefen har mottatt tilbakemelding fra utbygger/konsulent i fht vannforsyning, adkomstmuligheter og kjøretid for brannvesenet (som er i hht temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging utgitt av DSB) og mener at tiltak i fht risiko for brann er ivaretatt i planforslaget.
5 brannstasjonen og at det er flere alternative atkomster til området. Hana bydelsutvalg, Forslagsstillers Plansjefens protokoll 13.3.14 Tar saken til etterretning Ingen Ingen Sandnes eldreråd, brev Forslagsstillers Plansjefens datert 4.2.14 Krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg fram Ingen Området planområdet er relativt flatt, og vil derfor få universell utforming av utearealene. 50% av boligene skal utformes som tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på ett plan. Sandnes kommune, bymiljø, brev datert 14.3.14 Felles oppstillingsplass for renovasjon tømmedagen må tas med Overvann håndteres lokalt Planen bør omfatte fortau langs Åsveien GS-vei må være 3 m bred Vurdere sandlekeplass innenfor planen ev opprustning av eksisterende lekeplass Frisikt mangler Utkjørsel for nabotomter i Skippergata Endring av betegnelse på vei Forslagsstillers Renovasjon og overvannshåndteri ng er ivaretatt i bestemmelsene Fortau langs Åsveien er regulert inn i nylig vedtatt plan for utbyggingen i Åsveien GS er 2,5 m for å forlenge i samme bredde som i gjeldende regulering og uten å gå inn i tilgrensende eiendommer Viser til at plan etter har prioritert økonomisk bidrag til opprustning av lekeplass, fremfor etablering av ny sandlekeplass i planområdet Frisiktsoner tegnes Plansjefens Plansjefen slutter seg til forslagsstillers er. Det understrekes at et delmål for planen er at den skal løse adkomstvei for nabotomter etter at deres avkjørsel stenges. Videre er det bymiljø som har foreslått at i fortettingsprosjekter kan økonomisk bidrag til oppgradering av eksisterende lekeplasser fremfor etablering av nye sandlekeplasser være en god ordning. Plansjefen slutter seg til dette.
6 Sandnes kommune, kommuneoverlegen brev datert 24.2.14. Kommenterer grunnforhold, smittevern, støy, utemiljø, sosiale forhold og forurensning på et generelt grunnlag. inn Detaljplanen sikrer adkomstvei for nabotomter etter at deres nåværende adkomstvei blir stengt som følge av bussvei i Skippergata Forslagsstillers Ingen Plansjefens Alle momentene som kan relateres til denne aktuelle planen er ivaretatt i planarbeidet. Fra grunneiere: Det er ikke mottatt merknader fra noen grunneiere. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Transformasjon, fortetting og byutvikling i influensområdet for bussvei trasé. PLANSJEFENS VURDERING Utvikling av influensområdet for kollektiv trasé For mer informasjon om kollektivtrasèen fra Sandnes sentrum til Vatnekrossen vises til bystyresak 53/14 som var til behandling 29.4.14 og som nå er lagt ut på høring. Plansjefen vil videre vise til høringsutkast for ny kommuneplan 2015-2030 der det i planbeskrivelsen under kapittelet byutviklingsstrategi kan lese: «Kommuneplanforslaget legger til rette for en tydelig prioritering av byvekst i influensområdet til høyverdig kollektivtrase for bussvei 2020 og i tilknytning til senter og de øvrige prioriterte kollektivaksene for å sikre effektiv arealbruk i det sentrale byområdet og et mer miljøvennlig arealbruk- og reisemønster gjennom valgt utbyggingsmønster. Tilsvarende vektlegges byog bokvalitet særskilt i revidert kommuneplan for å sikre en attraktiv og balansert byutvikling i tråd med målsetningene i kommuneplanens samfunnsdel.»
7 Plansjefen mener derfor at overordnet strategi for byutviklingen er ivaretatt i ny kommuneplan og at vedtak her vil forplikte kommunen til å arbeide målrettet for å operasjonalisere strategien i underliggende planarbeid. Merknaden fra fylkesrådmannen er dermed foreløpig fulgt opp i overordnet plan. Skolekapasitet Fra skolebyggprogramm 2014-2017 vedtatt 19.11.13 i bystyret kan vi lese følgende om Hana skole: Perioden 2014 2018 fødselstall, boligbygging og skolekapasitet Antallet barn i førskolealder er relativt høyt i nærskoleområdet til Hana skole. Det er godkjent noe boligbygging i perioden fram til 2018. Elev- og klassetallet ved Hana skole vil derfor stige noe fram mot skolestart i 2018. Det er lagt til rette for utvidelse av Hana skole til en B-21 skole med plass til 588 elever. En del av vedtaket i bystyret omhandlet Hana skole og lød slik: Rådmannen bes om å innarbeide følgende nye skoleprosjekter i økonomiplanen for 2014-2017 - Hana skole klar til skolestart i 2017 eller 2018 I rådmannens forslag til økonomiplan for 2014-2018 er følgende innarbeidet: Skolebyggprogrammet for 2014-2017 viser behov for utvidelse av Hana skole med 7 klasserom og 196 elevplasser. Areal for ny gymsal er ikke med i planene. Det er ikke behov for kjøp av mer tomteareal for utbyggingen. Totalkalkyle for prosjektet er beregnet til kr 84 millioner. I denne planperioden er det lagt inn kostnader med kr 5 millioner i 2016 og 40 millioner i 2017. Rest til neste planperiode er 39 millioner. Utbyggingen i Øvre Hana er kun 4 boenheter, og vil nok ikke ha omfattende betydning for skolekapasiteten, men utvidelsen av skolen som er innarbeidet i økonomiplanen vil også komme barn fra disse boligene til gode. Konsekvenser for barn og unge I stedet for å stille krav om sandlekeplass innenfor planområdet, er det lagt inn et rekkefølgekrav om økonomisk bidrag til oppgradering av eksisterende lekeplass i nabolaget, nr 647 i nabolaget (se vedlegg). Plansjefen vil videre peke på at disse boligene får gode solrike hager som også vil fungere som lekeareal utendørs for de minste barna. Bokvalitet Området ligger i etablert boligbebyggelse, med solrike private uteområder og tett på kollektivaksen og har alle forutsetninger for god bokvalitet.
8 Planforslaget legger opp til 4 nye boenheter (3 eneboliger, hvor den ene har utleieleilighet i tillegg) på et område som utgjør 3,09 daa. Med eksisterende bebyggelse får planområdet 6 boenheter, noe som tilsvarer 2 boliger pr daa. Planområdet ligger innenfor en buffersone på 500 meter fra planlagt kollektivtrasè, og i hht Regionalplan for Jæren er anbefalt tetthet punkt 6.1.5. her 4-8 boliger pr daa. Planforslaget har derfor en tetthet som er betydelig i underkant av regionalplanens anbefalinger. Imidlertid heter det i Regionalplanen punkt 6.1.3. at tetthetskravene til arealplaner som omfatter boligformål må vurderes opp mot en større sammenhengende struktur både når det gjelder, transport, møteplasser og rekreasjon. Fylkesrådmannen skriver også i sin uttalelse til denne planen at: «Hovedpoenget må være at kommunen har en bevisst og nyansert strategi som dreier utviklingen i ønsket retning.» Grunneier har siden oktober 2008 vært i dialog med plan for å få fradelt en tomt og utnytte sine eiendommer på en mer rasjonell måte, for å bygge ekstra bolig til nær familie. Det er gjennom dialogen vært en forståelse for ønske om enebolig på tomten for gnr 38/472. Planarbeidet har vært stilt i bero i påvente av avklaringer for kollektivtrasèen i Skippergata og hvilke konsekvenser denne ville ha for adkomstvei til nye boliger i dette planområdet. Statens vegvesen har i brev datert 6.2.2012 påpekt at Sandnes kommune må sikre grunneier ny adkomst fra Åsveien, og byplansjefen har i møte med grunneierne 28.6.2012 anbefalt at adkomstveien trekkes lengst mulig vekk fra Skippergata og blir en felles adkomstvei for eksisterende og nye boliger, samt for 2 bakenforliggende boliger. Da det gjennom hele prosessen har vært en forståelse av at det er eneboliger som skal bygges her ut fra familiens ønske, finner plansjefen det urimelig å stille krav om en betydelig høyere tetthet på dette lille planområdet nå. En vil også peke på at i plan 2010 101 Åsveien, Hana som er det tilgrensende området, har en betydelig høyere tetthet og variasjon i boligtyper. Dersom en ser et større område under ett, så vil tettheten i plan 2012 134 også bli høyere. Eksisterende nabolag består av eneboliger, og slik sett vil denne utbyggingen harmonere bedre med eksisterende bebyggelse enn om en satte opp blokkbebyggelse på tomten. Plansjefen vil også peke på at det vil være behov for ulike boligtyper i befolkningen, og at det kan virke noe unyansert og lite differensiert å satse på en ensidig høy boligtetthet i form av blokkbebyggelse langs hele kollektivtrasèen.
9 Plansjefen anbefaler derfor at det tillates oppføring av eneboliger på planområdet. Arkitektur Illustrasjon viser eneboliger med saltak som harmonerer med omkringliggende bebyggelse. Vurdering etter naturmangfoldloven Utbyggingsområdet er tidligere hageareal, og det er ikke registrert verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Sikkerhet og beredskap Det vises til vedlagte sjekkliste for ROS-analyse, samt forslagsstillers klargjøring av adkomst for brannbiler, vannforsyning og kjøretid ved brann. Universell utforming Uteområdet egner seg svært godt for universell utforming idet det er relativt flatt. 50 % av boenhetene, dvs 2 boliger skal utformes som tilgjengelig boenhet med hovedfunksjonene på ett plan. Trafikale forhold Detaljreguleringen skal løse adkomst til eksisterende og nye boliger på planområdet godt trekt opp fra kollektivtrasèen for bussvei 2020, samt for to bakenforliggende boliger (gnr 38 bnr 323 og gnr 38 bnr 1160) som i dag har adkomstvei direkte ut i Skippergata. Avkjørsel ut i Skippergata vil bli stengt i forbindelse med ny kollektivtrasè. Planforslaget samler adkomstveien for disse 7 (8) boligene og en får en felles utkjørsel til Åsveien. Konsekvenser utenfor planområdet Utbyggingen vil medføre en utvikling og fortetting av et etablert boligområde. Boligene vil være godt egnet for barnefamilier, og på den måten bidra til en variert alderssammensetning i dette området. OPPSUMMERING Detaljplanen løser de utfordringer som har vært i forhold til adkomstvei og gir bedre arealutnyttelse av tomtene. Plansjefen vil derfor anbefale at planen godkjennes. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret.
10 Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl Øvre Hana - plan nr. 2012134, sist datert 28.3.2014, med tilhørende bestemmelser, sist datert 13.5.2014. Rådmannen i Sandnes, 13.05.2014 Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Oversiktskart Plankart datert 28.3.14 Bestemmelser datert 13.5.14 ROS sjekkliste Sjekkliste for vurdering av konsekvenser for miljø og helse Lekeplass Øvre Hana Utsnitt Øvre Hana_kollektivtrase Illustrasjonsplan Illustrasjon, skygge Støyrapport Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.