ARENDAL KOMMUNE Saksframlegg Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Referanse: 2011/1107 / 26 Ordningsverdi: 2417r4 Saksgang: Utvalg Nr. i sakskart Møtedato Planutvalget Bystyret Dyvika, gnr. 41, bnr. 255 og 180, forslag til detaljert reguleringsplan, 2. gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal Bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljert reguleringsplan for Dyvika, gnr. 41, bnr. 255 og 180, med plankart datert 20.01., revidert 07.07.11 og bestemmelser datert 20.01., sist revidert 08.08.11. Vedlegg: 1 V1 Oversiktskart og flyfoto 2 V2 Forslag til plankart 3 V3 Forslag til bestemmelser 4 V4 Planbeskrivelse 5 V5 ROS, risiko- og sårbarhetsanalyse 6 V6 Merknader Sammendrag/problemstilling: Bebyggelse på eiendommen er tidligere vurdert under behandling av søknad om dispensasjon fra kommuneplanens generelle plankrav. Det vises til klagebehandling i Planutvalget, 26.11.2008, saknr. 0227/08, der klage på vedtak ble tatt tilfølge ved at dispensasjon ble innvilget. Vedtaket ble imidlertid påklagd av Fylkesmannens miljøvernavdeling, i brev datert 10.12.2008. Det ble lagt avgjørende vekt på at tiltaket ville vanskeliggjøre allmennhetens ferdselsmuligheter. Etter deres vurdering burde de gjenværende ubebygde arealene i Dyvika reguleres til grønne formål, og de forventer at kommunen følger opp dette i en eventuell fremtidig reguleringsplan for området. 2011/1107/26 Side 1 av 6
Klagen ble tatt tilfølge av settefylkesmannen i Telemark, og kommunens vedtak av 26.11.2008 ble omgjort slik at dispensasjon likevel ikke ble gitt. Grunneieren valgte derfor å fremme reguleringsforslag for behandling. De ulike kryssende interessene har vært vurdert opp mot hverandre, store deler av eiendommen er avsatt til grønt formål, og området der det er mulig å bygge er sterkt innsnevret med en byggegrense. Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av arkitektkontoret Kjell Jensen AS, på vegne av Michael Z. Uchto. Hensikten med forslaget er å legge til rette for å bygge en enebolig m. garasje, og å avklare bruken av strandlinjen nedenfor. Planområdet er ca 4 daa. Forslaget er fremmet som privat detaljreguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven 12-3, noe som innebærer at det ikke kan gis tillatelse til gjennomføring av planen, dersom ikke tiltak er igangsatt innen fem år, uten nytt planvedtak. Planområdet er delt inn i følgende formål: Bebyggelse og anlegg (12-5 nr. 1) Bolig Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12.5, nr.2) Privat kjøreveg Offentlig kjøreveg Annen veigrunn Grønnstruktur ( 12.5, nr.3) Offentlig friområde Bruk og vern av sjø og vassdrag ( 12.5, nr.6) Privat småbåthavn Friluftsområde i sjø og vassdrag Hensynssoner ( 12-6) Frisiktssone BF a_v o_v o_fr a_s o_frs H_140_ frisikt Saksbehandling Saken ble førstegangsbehandlet i Planutvalget 23.02.2011, og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med endringer som følger; friområde utvides langs strandsonen i hele planområde, og ferdselsområdet i sjø skulle kun dekke 1/3 av sundet. Endringene ble foretatt, og saken ble lagt ut til offentlig ettersyn med frist for merknader innen 22.04.2011. Følgende endringer er gjort for å imøtekomme merknadene under; Friområdet er utvidet ytterligere. Som følge av dette er utnyttelsesgrad i byggeområdet økt til 26%. Bestemmelser ang. brygge er satt inn for å begrense størrelsen til 20 m 2. Sti til brygge er tatt ut. Avgrensningen er tilpasset reguleringsplan for Dyviga, 2006. 2011/1107/26 Side 2 av 6
Planforslaget er dermed godt gjennomarbeidet, og Rådmannen kan anbefale Bystyret å godkjenne planen. Innkomne merknader under det offentlige ettersynet m. evt. kommentarer: (vedlegg V6) Kystverket Sørøst, brev datert 17.03.2011: Kystverket Sørøst har ingen merknader til planforslaget. I tråd med endringene finner de det hensiktsmessig med hensyn til ferdsel at leden bare dekker 1/3 av sundet. Kommentar: Tas til orientering Norsk Maritimt Museum, brev datert 15.03.2011: De forstår det slik at forslagsstiller ønsker å etablere en trebrygge, og dersom tiltaket kun innebærer mindre inngrep i sjøbunnen i form av pæling, anser de faren for konflikt med kulturminner som begrenset. De minner imidlertid om meldeplikten jf. kulturminneloven 8. Kommentar: Tas til etterretning. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 14.04.2011: Deres primære vurdering er at neset ikke bør bebygges, men tas vare på som et friområde. Sekundært må planen derfor i størst mulig grad sikre mulighet for ferdsel langs sjøen. Det friområdet som er satt av er etter deres mening for smalt, og bør utvides til å omfatte alt areal mellom byggegrensen og sjøen. Tilslutt bør stien ned til brygga utgå, og størrelsen på brygga bør begrenses til kun å tjene som adkomstbrygge. Kommentar: Friområdet er utvidet, sti er tatt ut og brygge er begrenset til 20 m 2. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert 14.04.2011: Fylkeskommunen har tidligere uttrykt skepsis til planene om bolig i 100-meters beltet, med tanke på allmennhetens interesser. Utbyggingen vil slik de ser det føre til at området i praksis blir privatisert. Fylkeskommunen kan derfor ikke anbefale at forslaget godkjennes slik det foreligger. Det anbefales at brygge ikke tillates, og at friområde utvides. Det minnes videre om presedensvirkningen denne saken kan få for andre saker i 100-meters beltet. Kommentar: Med de endringer som er foretatt ihht Fylkesmannens merknad, mener rådmannen det er forsvarlig å godkjenne planforslaget. Dyvig Brygge AS, brev datert 19.april 2011: Dyvig brygge er grunneiere for deler av planområdet, og forstår det slik at veien til den planlagte boligen går over noe av deres areal. Dette vil de ikke gi tillatelse til uten av de får en god helhetlig veiløsning. Det foreslås at grunneier avstår tilstrekkelig grunn langs 2011/1107/26 Side 3 av 6
adkomstveien mot kystveien til fortau. De ber om at Arendal kommune ivaretar dette slik at det kan opparbeides en best mulig adkomstvei til alle beboerne i Dyviga. Det forutsettes at reguleringsplanen ikke kommer i konflikt med innkjørselen til deres planlagte boliger, eller tekniske anlegg. De ber om at Arendal kommune ivaretar en best mulig veiløsning for adkomstveien til alle i Dyviga, og Dyvig Brygge vil stille seg positive til å avstå grunn for en god veiløsning. Kommentar: I et svar fra undertegnede til utbygger 3. mai 2011, går det fram at Arendal kommune ikke vil påta seg oppgaven med å omregulere adkomstveien. Det er, etter kommunens mening, utbyggers (Dyvig Brygge AS) oppgave å regulere inn fortau langs strekningen, dersom det er ønskelig. Svaret er ikke tilfredsstillende for utbygger, som svarer at det i reguleringsplanen som Uchto har under behandling bør reguleres inn tilstrekkelig veibredde for veien som blir kommunal i sin helhet fra Dyvig Brygge og opp til Kystveien. Gjenværende strekning for kommunal vei bør da reguleres og opparbeides så snart som mulig. Etter dette er planforslaget endret, slik at det er tilpasset reguleringsplanen for Dyviga. Det er gitt muligheter for framtidige veiutvidelser. Statens vegvesen, brev datert 19.04.2011: Deres ansvarsområde er krysset ved Riksveien, derfor berører ikke planen direkte deres ansvarsområde. Kommunen bør følge opp tilkoplingen av den nye avkjørselen til vegen med hensyn til utforming og frisikt. Vegvesenet har ellers ingen vesentlige merknader til planforslaget. Kommentar: Tas til etterretning. Fiskeridirektoratet, Region Sør, brev datert 14.04.2011: Fiskeridirektoratet, Region Sør er kjent med at det er foretatt kartlegging og verdivurdering av naturverdier i sjøen i Arendal kommune. Med de siste bekreftede registreringene fiskerimyndighetene besitter, kan de ikke se at slike verdier i området som blir berørt av planforslaget. Det er imidlertid registrert et lokalt viktig ålegressamfunn ca. 300 m. fra tiltaksstedet. Det er ingen informasjon om at området har verdi med hensyn til utøvelse av yrkesfiske. Arendal fiskarlag har ikke framsatt merknader til planarbeidet. Det er ellers ingen merknader til detaljplanen. Kommentar: Tas til orientering. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til byggeområde for bolig i kommuneplanen for 2011-21. I samfunnsdelen, under Kapitel :15.7, Kyst og sjøområder, står det: Ved fortetting og nybygging i sjønære områder sikres god tilgjengelighet til og langs sjøen. Det tas hensyn til natur, landskap, kulturmiljø og kulturminner. 2011/1107/26 Side 4 av 6
Det står også at en av utfordringene er å unngå ytterligere utbygging i den nære strandsonen, og at der det gis unntak, følges gode planleggingsprinsipper. I dette planforslaget er det avsatt arealer til friområde langs strandsonen i hele planområdet. Innenfor byggeområdet er det satt begrensinger ved hjelp av byggegrenser. Det er avsatt et begrenset område der det er mulig å bygge en brygge, og utover dette, kan det ikke bygges noe langs sjøen. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Barnas representant i kommunen deltok på internt planforum 31.01.2011, og har kommentert at den gamle forbindelsen opp mot riksveien bør opprettholdes ; For barn og ungdom bosatt eller som senere bosettes blant annet ytterst på odden (vedtatte reguleringsplan for Dyviga fra 2006), er det viktig med noen grønne lunger å leke/oppholde seg på. Det er få slike steder på denne odden, så de steder som er igjen, bør bevares. Odden er avgrenset av sjø og av fylkesveien og planen fra 2006 gir lite grønne arealer å oppholde seg på. Barn er mye mer aktive og kreative i sin leik i grønne omgivelser. Denne tomten gir en viss mulighet for dette. I tillegg vil det være naturlig for denne gruppen, som ikke beveger seg med bil, å gå langs sjøen og opp en gammel vei til fylkesveien når de skal til de nærmeste butikker på Krøgenes eller til sentrum. Det er tidligere problematisert trafikksikkerheten opp den smale veien til fylkesveien og kryssinga av denne. Ferdselmuligheten langs sjøen bør ikke ødelegges. Det er gang- og sykkelvei langs riksveien til Stuenes skole og idrettshall, men det er ikke regulert inn fortau opp til riksveien (ca. 150 meter). Dekningen av lekeareal i Dyvika, vil være tilfredsstillende når området er ferdig utbygd med ballbane, strand og små sandlekeplasser. Det er god plass til fri lek innenfor planområdet, da deler av området er avsatt til friområde. Allmennhetens ferdselsmuligheter/ friluftsliv Forslagsstiller opplyser at den gamle veien som går igjennom planområdet stopper mot privat hage og brygge rett nord for planområdet, og at det innenfor planområdet er for bratt ned mot vannet til å bevege seg, og hevder derfor at det er lite hensiktsmessig å sette av arealene til friområde. Med de siste endringene er det muligheter for et sammenhengende gangdrag fra Dyvik brygge opp til riksveien. Selv om det er autovern der veien treffer riksveien, og pr. i dag ingen sikker mulighet for å krysse veibanen over til gang- og sykkelveien, bør planforslag i området ta hensyn til muligheten for å realisere en slik framtidig forbindelse. Det er derfor avsatt grønt formål langs hele strandsonen, innenfor planområdet. Teknisk infrastruktur Representanter fra infrastruktur har deltatt på internt planforum, og påpeker først og fremst den smale veien opp til riksveien. Det er lagt til rette for å bygge ut Dyvika med over 100 boenheter, og det er ikke avsatt areal til fortau. Det skal bygges nytt vann og avløpsanlegg ut til disse boligene, og omsøkte bolig må koples til dette anlegget. Avløpssituasjonen i Dyviga er ikke tilfredsstillende pr. i dag. Biologisk mangfold I kommunens kartgrunnlag er det ikke registrert særlige arter som skal hensyntas ved utbygging. I følge planbeskrivelsen ligger heller ikke planområdet i inngrepsfrie naturområder jf direktoratet for naturforvaltnings database. I følge Fiskeridirektoratet er det 2011/1107/26 Side 5 av 6
registrert et lokalt viktig ålegressamfunn ca. 300 m. fra tiltaksstedet, men det berøres ikke av inngrep i tråd med planforslaget, som kun er pæling til brygge. Landskapsvirkninger/natur Byggeområdet er begrenset til en kolle rett nedenfor eksisterende bolig. Byggeområdet ytterst på odden vil komme foran, dersom en ser boligen fra Tromøysund. I følge planbeskrivelsen vil planlagte bolig tilpasses eksisterende terreng, bygningen vil presses så tett innpå eksisterende mur/ skrent som mulig. Med foreslåtte endring, med grøntformål i et belte langs sjøen, vil dette virke som et sammenhengende grøntdrag rundt hele den indre Dyvika, sett fra riksveien. Boligen vil se ut som en fortetting av eksisterende boliggruppe. Kulturminner Aust-Agder fylkeskommune skriver i sin uttalelse til varsel om oppstart at veien over eiendommen er av kulturhistorisk interesse. Tidlig på 1800-tallet var det skipsbyggeri innerst i Dyviga, og sagbruk ble etablert i 1849. Sagbruket ble flyttet ut på Dyvig- pynten på begynnelsen av 1900-tallet. Eiendommen sagbruket ble drevet fra ligger innerst i Dyviga. Veien utgjorde en forbindelse ut på pynten. Planforslaget tar lite hensyn til dette, men forbindelsen kan gjenopptas i friområdet langs sjøen. Sjøarealene Under internt planforum påpekte havnevesenet v/ Rune Hvass at farleden inn i Dyviga ikke var fremstilt på plankartet. O-FrS er begrenset til 1/3 ut i sundet, slik at åpen farled sikres. Planprogram/ konsekvensutredning- orientering Planforslaget er i tråd med overordna plan, og utløser ikke krav til planprogram eller konsekvensutredning. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av friområdet overtas av kommunen på vanlig måte. Det skal ikke opparbeides. Utbyggingsavtale Igangsetting av forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven 17-4 kunngjøres samtidig med planvedtak. Forhandlingene gjennomføres i samsvar med rammevedtak fastsatt av Arendal bystyre 23.08.07, (endring 19.11.09) Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 9. August 2011. 2011/1107/26 Side 6 av 6
Saksprotokoll - Bystyret 25.08.2011 Vedtak: Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal Bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljert reguleringsplan for Dyvika, gnr. 41, bnr. 255 og 180, med plankart datert 20.01., revidert 07.07.11 og bestemmelser datert 20.01., sist revidert 08.08.11.