VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Gunnar Valla Tlf: 75 10 18 11 Arkiv: GNR 103/741 Arkivsaksnr.: 10/1787-20 KIRKEGATA 48 - SØKNAD OM RIVINGSTILLATELSE FOR 2 BOLIGBYGG. KLAGESAK. Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget opprettholder sitt vedtak i sak 95/10: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 13-1, vedtas midlertidig forbud mot riving av bygningene i Kirkegata 48 A og B. Kommunen anser omsøkte bygning i Kirkegata 48 B å inneha slike kulturhistoriske verdier, at det er ønskelig å verne bygget gjennom plan. Spørsmålet om vern eller ikke vil også omfatte bygget i 48 A. Før et eventuelt vernevedtak kan fattes, må søker gis anledning til å uttale seg. Saken returneres til administrasjonen for videre behandling i henhold til plan- og bygningslovens regler. Bygningen i Kirkegata 48 B innehar slike kulturhistoriske verdier at kommunen anser bygget som et verneverdig bygg og inngår som en del av et viktig småhusområde på Mosjø-flata. Dagens plangrunnlag gir ikke bygget et tilstrekkelig vern. Kulturminnemyndigheten mener eiendommen har en betydning som går ut over de rent lokale verneverdiene som kulturminne. Klagen har ikke tilført saken nye og avgjørende momenter, som tidligere ikke er vurdert i saken. Møter mellom ordfører, administrasjonen, Helgeland Museum, og utbygger har ikke tilført saken nye momenter som endrer på sakens realitet. Saken med vedlegg oversendes fylkesmannen i Nordland til avgjørelse. MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? JA: X NEI: LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? JA: NEI: X PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? JA: X NEI: DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? JA: X NEI: BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? JA: NEI: X Hvis ja klargjør kort: Bygningsmiljøet i Kirkegata Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Trykte vedlegg: Saksframlegget i sak 95/10 Klage på utvalgets vedtak fra Dag Edvardsen, datert 28.11.10. Brev fra Helgeland Museum, datert 15.12.10. Foto fra 1908.
Utsnitt av kart over Mosjøen fra 1905. Det samme fra 1876 Byggesøknad fra 1899 og 1904 Sefrak-registrering Skisseforslag som viser alternativ utbygging på eiendommen mottatt 14.02.2011. Svarbrev på foreslåtte alternative utbygging, datert 25.02.2011. Tilbud fra utbygger til kommunen om kjøp av deler av eiendommen, datert 25.02.2011. Bakgrunn Planutvalget behandlet søknaden om tillatelse til riving av boligene i Kirkegata 48 A og B i sitt møte 26.11.10., med slikt vedtak i sak 95/10: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 13-1, vedtas midlertidig forbud mot riving av bygningene i Kirkegata 48 A og B. Kommunen anser omsøkte bygning i Kirkegata 48 B å inneha slike kulturhistoriske verdier, at det er ønskelig å verne bygget gjennom plan. Spørsmålet om vern eller ikke vil også omfatte bygget i 48 A. Før et eventuelt vernevedtak kan fattes, må søker gis anledning til å uttale seg. Saken returneres til administrasjonen for videre behandling i henhold til plan- og bygningslovens regler. Bygningen i Kirkegata 48 B innehar slike kulturhistoriske verdier at kommunen anser bygget som et verneverdig bygg og inngår som en del av et viktig småhusområde på Mosjø-flata. Dagens plangrunnlag gir ikke bygget et tilstrekkelig vern. Kulturminnemyndigheten mener eiendommen har en betydning som går ut over de rent lokale verneverdiene som kulturminne. Dette er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven og kan påklages til fylkesmannen i Nordland via kommunen. I brev av 28.11.10., påklaget Dag Edvardsen på vegne av Kirkegata 48 AS, dette vedtak, og det vises til brevet som følger som trykt vedlegg. I brev av 15.12.10., har Helgeland Museum gitt tilsvar på klagens innhold. Klagesaken ble forelagt planutvalget i sitt møte 12.01.2011., som sak 6/11, der det ble fattet følgende vedtak: Saken utsettes. Siden den tid har det vært 2 møter mellom utbygger, Helgeland Museum, ordfører og administrasjonen. Som følge av disse møter har utbygger lagt fram skisser som viser forslag til en eventuell alternativ utbygging på eiendommen, der bygget i Kirkegata 48 B består, jfr. vedlegg. I brev av 25.02.2011. fra utbygger til ordføreren, er kommunen tilbudt å kjøpe Kirkegata 48 B med en mindre del av tomta, til en pris av kr. 500.000,-. Videre stilles det en del vilkår som kommunen må innfri i forbindelse med byggesaken. Det går blant annet på en høyere utnyttelsesgrad på den resterende tomta, redusert krav til parkeringsdekning og nærlekeplass. Administrasjonen har i brev av 25.02.2011. kommentert mottatte skisser. På det siste møtet ble det fra utbygger uttalt at det vil bli vurdert å gå til søksmål mot kommunen, dersom vern av eiendommen blir resultatet. Kommunens juridiske vurdering av forholdet er vurdert slik: Det er etterspurt en juridisk vurdering av om Vefsn kommune kan bli erstatningsansvarlig dersom reguleringen for Kirkegata 48 i Mosjøen sentrum endres fra bør vernes til vernes.
Det finnes ingen lovbestemmelse i plan- og bygningsloven eller i naturmangfoldloven som pålegger en kommune å erstatte utbyggers tap som følge av endret reguleringsplan i et slikt tilfelle. Både Fylkesmannen og Riksantikvaren gir uttrykk for at fredning av bygninger som den store hovedregel ikke medfører erstatningsansvar. Rettspraksis og juridisk teori tilsier at det ikke foreligger erstatningsansvar i en slik situasjon. Det er adgang til å hindre uønsket bygging / utvikling uten at dette utløser erstatning utenfor de rene unntakstilfeller. I rettspraksis fremgår at når en kommune rent unntaksvis blir erstatningsansvarlig, så må utbygger ha hatt utgifter i forkant av omreguleringen og kommunen må ha skapt en utbyggingsforventning gjennom sin adferd og uttalelser. Domstolene har da sett det slik at utbygger har pådratt seg kostnader til prosjektering, omregulering mv. i tillit til signalene fra kommunen, som da blir erstatningsansvarlig for prosjekteringskostnadene. Selv i disse unntakstilfellene blir imidlertid ikke kommunen erstatningsansvarlig for selve utbyggingsinteressen/tapt tomteverdi. I vår sak er det imidlertid klart at kommunen ikke på noen måte har gitt utbygger noen utbyggingsforventing eller har gitt utbygger grunnlag for å pådra seg kostnader i tillit til at utbygging kunne skje. Det vises til gjeldende reguleringsplan der det fremgår at bygget bør vernes, tidligere saksfremlegg i saken og referat fra forhåndskonferanse 17.06.2010. At utbygger velger å erverve en tomt som er regulert som bør vernes, må være utbyggers egen risiko. Det fremstod som klart for utbygger at det ikke ville være kurant å få rive denne bygning. Det var heller ikke uventet for utbygger at graderingen av vernet kunne bli strengere som en konsekvens av at utbygger tilkjennegir at utbygger ikke ønsker å hensynta bestemmelsen om at bygningen bør vernes. Konklusjon: Vefsn kommune vil med all sannsynlighet ikke bli erstatningsansvarlig ved en omregulering til vernes for Kirkegata 48. Klagens innhold. Mottatte klage går på følgende forhold: 1. Saksframstillingen er gjort på bakgrunn av feil opplysninger fra Helgeland Museum angående omsøkte bygning sin historie i Kirkegata 48 B. 2. Riksantikvaren har uttalt at bygget ikke er stedstypisk for Mosjøen og passer heller ikke inn i Kirkegata. 3. Bygget er i en meget dårlig forfatning med hensyn til råte og sopp. Bygget kan vanskelig tilpasses til tekniske krav. 4. Ved å avslå riving går kommunen mot bestemmelser i sin egen reguleringsplan. Både når det gjelder reguleringsformål og mål for boligtetthet i Mosjøen sentrum. Bygningen har stått ubebodd i 50 år, og kommunen har hatt god tid på seg til å fremme reguleringsendring. 5. Ved å frede bygningen vil dette skape presedens for øvrige bygg i Mosjøen sentrum med tilsvarende reguleringsstatus. 6. Det er tidligere gitt tillatelse til riving av eiendommer med tilsvarende reguleringsstatus, eks. Skjervgata 10. 7. Kirkegata 48 AS vil se seg nødt til å saksøke kommunen for en evt. omregulering for dekning av tapt fortjeneste ved realisering av planlagt prosjekt. For øvrig vises det til klagen av 15.12.10. Vurdering For punktene 1 og 2 i klagen vises det til vedlagte brev fra Helgeland Museum med vedlegg,
som går på byggets historie og plassering. Ut fra vedlagte kartdokumentasjon og kopier av byggesøknader, er det dokumentert at omsøkte bygning eksisterte i 1876. Det betyr at planutvalgets vedtak i sak 95/10 ble fattet ut fra riktige opplysninger. For pkt 3 vises det til det som er sagt i saksframlegget i sak 95/10, der det klart går fram at bygget er i en dårlig forfatning. Byggets tilstand er likevel vurdert slik at det kan reddes. Det må selvfølgelig gjennom en omfattende restaureringsprosess for å kunne bli beboelig. For pkt. 4 vises det til gjeldende reguleringsplan der bygget i Kirkegata 48 B har status bør bevares. Å fatte et vedtak som går på vern av bygget, kan av den grunn ikke anses å være i strid med gjeldende plangrunnlag. Pkt. 5 går på eventuell presedens for øvrige bygg med samme status, dersom det fattes et vernevedtak. Hvert bygg må imidlertid undergis en særskilt behandling, slik at det eventuelle vernevedtak her, vil ikke danne noen presedens i så måte. Pkt. 6 går på tidligere tillatelse til riving som er gitt på en bygning i Skjervgata 10. Bygget hadde samme status som omsøkte bygg, men ble av daværende det faste utvalg for plansaker i 2002 ikke vurdert som veneverdig, og rivingstillatelse ble gitt. Pkt.7 går på spørsmålet angående et eventuelt søksmål mot kommunen, som følge av planutvalgets vedtak. Administrasjonen kan ikke se at kommunen har håndtert saken på en slik måte at det utløser et erstatningsansvar for kommunen. Som en profesjonell aktør i byggemarkedet, burde tiltakshaver vært kjent med plangrunnlaget før omsøkte eiendom ble kjøpt. Det vises også til referatet fra forhåndskonferansen som ble holdt 17. juni 2010: 1. GENERELL ORIENTERING Hovedhensikten med forhåndskonferansen er å utveksle gjensidig informasjon, og avklare aktuelle rammer - eller forutsetninger for tiltaket slik de fremgår av lov, forskrift, lokale vedtekter og planbestemmelser. Den skal gi søker et godt grunnlag for å utforme en god og komplett søknad og samtidig skape en forutsigbarhet for den etterfølgende saksbehandling i kommunen. Målet er også å oppnå en felles forståelse av rollefordelingen i byggesaken. 2. TILTAKET Tiltaket omfatter riving/flytting av bestående bygningsmasse for oppføring av leilighetsbygg med 10 boenheter. Utbygger anser bygningen som bør bevares for å være i dårlig forfatning og vanskelig kan inngå i den forretningsideen som foreligger. Ønsker derfor vurdert om det som et alternativ til riving foreligger mulighet for flytting av bygget. 3. RAMMEFORUTSETNINGER I følge reguleringsplanen for Mosjøen sentrum Nerbyen, er omsøkte eiendom regulert til boligformål med en u-grad på 50 %. Bygningen 48 B er markert med tykk strek i reguleringsplanen og har da status bør bevares. Foruten reguleringsplanen gjelder også delplan Mosjøen sentrum der det for området F er satt som hensikt å bevare fasader mot gata, bygningsmiljøet og den grønne rammen. Ut fra plangrunnlaget er det derfor et ønske at bygget underlagt vern må søkes bevart. 4. OPPSUMMERING OG FORELØPIG VURDERING Ut fra de forutsetninger som foreligger i saken undersøker utbygger muligheten for at det vernede bygget kan inngå som en del av den fremtidige utnyttelsen av eiendommen. En søknad om rivingstillatelse må vedlegges skisseprosjekt som viser hvordan eiendommen er tenkt utnyttet og vurdert opp mot intensjonen i plangrunnlaget. En søknad om rivingstillatelse vil bli forelagt planutvalget til avgjørelse. I forkant vil uttalelse fra Nordland fylkeskommune, kulturminner i Nordland, bli innhentet.
Utbyggers tilbud til kommunen/alternativ utbygging på eiendommen. Som nevnt over har utbygger kommet med et tilbud til kommunen om å kjøpe deler av eiendommen Kirkegata 48. Hensikten er å bevare Kirkegata 48 B samtidig som resten av eiendommen utnyttes til bygging av et leilighetsbygg. Tilbudet på kr. 500.000,- virker urealistisk høyt. I møte med utbygger 11. mai d.å. er dette poengtert uten at det har kommet noe nytt tilbud. Utbygger anser dette beløp som nødvendig for å dekke det tap den reduserte utnyttelsen av eiendommen og dyrere parkeringsløsning i form av parkeringskjeller kontra parkering på bakkenivå, vil medføre. Helgeland museum deltok også i møtene med utbygger, da museumet ved kommunalt erverv av det gamle huset måtte være den instans som påtok seg restaurering av bygningen. Dette arbeidet var Helgeland museum villig til å ta ansvaret for, men de forutsatte da at Vefsn kommune tok alle kostnader med restaureringen. Denne kostnaden ble av representantene fra Helgeland museum anslått grovt til 6-700.000 kroner. Konklusjonen samlet vil ut fra dette være at et kommunalt erverv av deler Kirkegata 48 B med det formål å ta vare på og restaurere bygningen vil medføre en kostnad for kommunen på ca. 1,2 mill. kroner. Konklusjon Administrasjonen kan ikke se at saken er tilført nye og avgjørende momenter som tidligere ikke er vurdert, som følge av mottatte klage. Den utreding som foreligger fra Helgeland Museum, underbygger de opplysninger som er gitt i saksframlegget i sak 95/10. Vedtaket må av den grunn anses som et gyldig vedtak. De møter som administrasjonen og ordfører har hatt med utbygger siden siste gang saken var til behandling, har ikke ført til noen endringer i det syn administrasjonen har på sakens realitet. Flytting av bygget i Kirkegata 48 B er uaktuelt ut fra antikvarisk myndighets regler for behandling av kulturminner. Alternativet til vern vil være riving eller at kommunen i samarbeid med Helgeland Museum overtar ansvaret for bygningen i Kirkegata 48 B. Den sum som kommunen er tilbudt å få kjøpe bygget og en mindre del av tomta for, anses som lite realistisk. Totale kostnader for kommunen, inkludert restaurering av bygget, vil ikke kunne forsvares sett ut fra et kommunalt økonomisk perspektiv. Det foreslås derfor å opprettholde det vedtak som lå til grunn i sak 6/11. Magne Pettersen Rådmann John Peter Garnes