DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Elise Alfheim Arkiv: PLAID 298 Arkivsaksnr.: 14/4681-12 Dato: 23.04.2015 HELLERISTNINGEN 25 - ÅSKOLLEN GÅRD - REGULERINGSPLAN - 1.GANGSBEHANDLING REGULERINGSPLAN ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET: Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) med reguleringsbestemmelser, sist datert 24.04.2015, for Helleristningen 25 Åskollen gård, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Osmund Kaldheim rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Bertil Horvli Byutviklingsdirektør
... Sett inn saksutredningen under denne linja HELLERISTNINGEN 25 - ÅSKOLLEN GÅRD - REGULERINGSPLAN - 1.GANGSBEHANDLING REGULERINGSPLAN Hensikt med planen Hensikt med planen er å legge til rette for bygging av om lag 60 boenheter fordelt på leilighetsblokker og rekkehusbebyggelse. Det skal opparbeides bydelspark i området hvor Åskollen gård tidligere lå. Hensikten med saken Hensikten med saken er å ta stilling til om forslag til reguleringsplan for Helleristningen 25 Åskollen gård, skal legges ut til offentlig etteryn. Saksutredning Bakgrunn Gjeldene reguleringsplan Reguleringsplan for Helleristningen 25 og 25B (vedtatt 4.2.2010) er utarbeidet med hensikt å bevare kulturmiljøet rundt Åskollen gård. Planen legger til rette for at eksisterende bygg kan benyttes til bolig, og ny boligbebyggelse mot øst. I 2011 ble Åskollen gård (hovedbygningen) totalskadd i brann. Spørsmålet om områdets karakter, bruk, utnyttelse og fremtid ble dermed gjenstand for ny diskusjon. Dialog omkring utarbeidelse av ny reguleringsplan for området ble igangsatt våren 2014. Planforslaget Planområdet er lokalisert ved Åskollen, på folkemunne også kalt Lillekollen, hvor Åskollen gård lå, om lag en halv kilometer nord for Åskollen sentrum og ca.5 kilometer sørøst for Drammen sentrum via Nordbyveien, Svelvikveien og Rundtom. Ved Åskollen bydelssentrum finnes skole, barnehager, idrettspark og butikker med mer. Forslag til ny plan legger til rette for utvikling av rekkehus i opp til 3 etasjer og blokkbebyggelse i opp til 4 etasjer. Det legges til rette for at det opparbeides en bydelspark i forbindelse med utbyggingen. Planbeskrivelsen, plankartet, bestemmelser, illustrasjonsplan og vegetasjonsregistreringer gir en samlet fremstilling av planforslaget (vedlegg 1-11). Kulturminner Åskollen gård bestod opprinnelig av et hovedhus, 2 sidebygninger og et større hage- og landskapsanlegg. (se illustrasjon)
Illustrasjonen er hentet fra DRAMMEN Blott til lyst av Jo Sellæg. Gården har gjennom tiden vært gjenstand for modernisering og fornying. I nyere tid har kun ett av sidebyggene blitt stående, dette bygget ble ikke skadet under brannen i 2011, og står fremdeles. I kommunens kulturminneregistreringer for Tangen og Åskollen datert november 2013 er sidebygningen registrert med høy verneverdi, klasse B. Innspill Buskerud fylkeskommune har kommet med innspill knyttet til kulturminneverdiene ved området ved varsel om oppstart av plan (Vedlegg 9). Her vektlegges spesielt bevaringsverdien ved kulturmiljøet som helhet, og en klar anbefaling om å bevare både sidebygningen og videreføring av bebyggelsesstrukturen, i form av hestesko. Grønnstruktur Eksisterende grøntområde langs Helleristningen, er en del av et helhetlig grøntdrag mellom Nordbykollen og Drammensfjorden. I fremlagt forslag til ny plan er dette erstattet av en større sammenhengende bydelspark på området hvor hovedhuset til Åskollen gård med tilhørende hageanlegg var lokalisert. Her er intensjonen å markere det historiske lystgårdsanlegget og skape en møteplass for bydelens befolkning. I rekkefølgebestemmelsene stilles det krav om opparbeidelse av bydelsparken. Dette forutsetter utarbeidelse av utbyggingsavtale og makeskifte mellom grunneierne (Drammen kommune og Helleristningen AS). Trafikk, gang- og sykkelforbindelser Planforslaget legger til rette for utvikling av ca 60 boenheter. Per i dag er Helleristningen samlevei for om lag 150 boenheter, tilsvarende ca 600 ÅDT. Tiltakshavers beregninger av trafikkøkning tilsier en økning på 213 ÅDT. Totalt gir dette en ÅDT på drøyt 800. Hovedtraseene for gang og sykkel gjennom området går i retning nor-sør langs Åskollen ned mot Svelvikveien, og langs Nordbyveien. Planforslaget viderefører eksisterende gang- og sykkelforbindelser gjennom området i nord-sør retning mot Drammen sentrum og mot Åskollen sentrum. Planens rekkefølgebestemmelser sikrer opparbeidelse av gang- og sykkelvei / fortau langs Hellerisningen. Dette ivaretar hensynet til trafikksikker adkomst mot bussholdeplasser i Nordbyveien og for skolebarn, syklister og fotgjengere i retning øst-vest langs Helleristningen. Eiendomsforhold Grunneiere i planområdet er Drammen kommune (DK) og Helleristningen AS (tiltakshaver). Gjennomføring av planen forutsetter utbyggingsavtale og makeskifte mellom grunneierne (DK og Helleristningen AS). Makeskifte gir Helleristningen AS mulighet til utvikling av boliger på dagens
kommunalt grønt/friområde, og kommunen overtar eierskap arealet der hvor Åskollen gård stod, regulert til parkområde for bydelen og befolkningen. Makeskiftet forutsetter at tiltakshaver opparbeider parkområdet utformet etter avtale med Drammen kommune, samt at felles uteoppholdsareal for boligene som delvis vil etableres innenfor felt BLK, vil være åpen også for brukere av parken (allmennheten). Rådmannens vurdering Kulturminner Etter at hovedhuset på Åskollen gård brant, er det kun den sydlige sidebygningen av det opprinelige gårdsanlegget igjen (se illustrasjon forrige side). Det symmetriske hesteskoanlegget er det nå vanskelig å lese i landskapet, selv om fundamentet på hovedbygget fortsatt er der. Utbyggerens illustrasjonsplan viser at det nye anlegget med rekkehus syd for hovedbygget danner en ny hesteskoform, dog i en annen retning, med åpning mot vest. Dette er ingen direkte gjenskaping av den historiske strukturen, men kan videreføre en historisk tolkning og kvalitet ved området. Et av de viktigste karaktertrekk av det tidligere lystgårdsanlegget er åpenhet mot øst, mot fjorden. Selv om hovedbygget og den opprinnelige hestesko-formen er borte, er denne åpenheten et trekk som fortsatt kan gjenskapes i det nye prosjektet. Siktbeltet mot øst er derfor viktig å beholde som en del av et felles uteanlegg og vil muliggjøre den visuelle kontakten med fjorden helt fra planområdets vestside. Byggelinjer på reguleringskartet i tilstrekkelig bredde skal ivareta dette hensynet. Trafikk, parkering, trafikkanalyse Utbygging av området i tråd med foreslått reguleringsplan medfører en økning på 200 ÅDT i Helleristningen, sammenliknet med dagens situasjon. Trafikksikkerheten anses å være godt ivaretatt ved opparbeidelse av gang- og sykkelvei / fortau langs Helleristningen og med videreføring av eksisterende tverrgående gang- og sykkelvei gjennom området. Planen ivaretar i tillegg ny gangforbindelse gjennom boligområdet fra Helleristningen mot bydelsparken (o_gp) gjennom rekkefølgebestemmelse 1-1 b). Det legges til rette for en relativt lav parkeringsdekning for blokkbebyggelse, med 1.12 parkeringsplasser per boenhet, i parkeringskjeller. Rekkehusene er foreslått med en parkeringsdekning på 2 parkeringsplasser per boenhet, hvorav en i egen carport. Åskollen har god kollektivdekning via Nordbyveien, som ligger ca 200 m fra det planlagte boligområdet. Dette er innenfor gangavstander anbefalt i Statens Vegvesens kollektivhåndbok hvor flatedekning på holdeplasser angis til 400m. I tråd med målsetting om økt kollektivandel, anses parkeringsdekningen i dette området som tilstrekkelig. Bebyggelse og utnyttelse
Planforslaget legger til rette for en utnyttelse på %BYA= 35% for rekkehusbebyggelsen og %BYA = 40% for blokkbebyggelse. Bebyggelsestype rekkehus finnes det mye av på Åskollen i dag, og dette er en attraktiv boligtype i en bydel svært populær blant barnefamilier. Bydelen har svært lav andel leiligheter, og behovet for å sikre mangfold og variasjon i boligsammensetningen for å styrke muligheten for boligkarriere innenfor egen bydel, og for å sikre mangfold i befolkningen, anses utvikling av leiligheter som positivt. Med bakgrunn i den høye utnyttelsen i planområdet, vil det være viktig at bebyggelsen får en god struktur som skaper gode private og felles uteoppholdsarealer. Siktaksen mot fjorden kan bidra til å skape gode solforhold, og et fellesområde som er åpent og tilgjengelig for alle boligene i feltet. Grønnstruktur (park lek, vegetasjon) Eksisterende grøntdrag som strekker seg fra Nordbykollen til fjorden vil bli sterkt redusert ved foreliggende planforslag. Med opparbeidelse og tilgjengeliggjøring av ny bydelspark, vurderer rådmannen at ulempene ved denne arealdisponeringen veies opp og kan bli et positivt tiltak for bydelen. Et gjennomgående siktbelte fra vest mot øst (fjorden) som del av opparbeidet uteanlegg, vil også bidra til områdets åpenhet og luftighet. Bydelsparken vil ha større bruksglede for befolkningen, og styrkes av beliggenheten ved Åskollen (Lillekollen). Området kan bli et attraktivt sted for barnehager eller innbyggere på tur, med mulighet for opphold og lek i parken. Tiltaket styrkes ved at lekeområdet holdes tilgjengelig for brukere av parken. Konklusjon Kulturminner: Rådmannen anser at bevaring av eksisterende sidebygning ville gitt et verdifullt bidrag til opplevelsen av områdets historie. Men tatt i betraktning at hovedbygget gikk tapt i brannen, og at den viktigste bygningen i det opprinnelige hesteskoformede tunet dermed nå er borte, vurderer rådmannen at planforslaget med opparbeidelse av bydelspark med en verdig markering av det historiske lystgårdsanlegget, ivaretar tilstrekkelig bevaringshensyn. Det forutsettes også at den opprinnelige åpenheten mot øst beholdes og ivaretas med et siktbelte. Bebyggelse og utnyttelse: Rådmannen mener boligtyper og tetthet er forsvarlig ved god bebyggelsesstruktur og at det bidrar til ønsket boligvariasjon i bydelen. Grønnstruktur: Ny bydelspark oppveier ulempene ved reduksjon av den sammenhengende grøntkorridoren som i dag strekker seg fra Nordbykollen til fjorden. Parken kan tilføre høyere brukskvalitet for området enn hva det har i dag. Det må stilles krav til god kvalitet ved opparbeidelse av parkarealet. På bakgrunn av overstående vurderinger og prosjektets helhetlig løsning, mener rådmannen forslaget kan anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
Vedlegg: V1 Planbeskrivelse V2 Plankart V3 Reguleringsbestemmelser V4 Illustrasjonsplan V5 VA - situasjonskart V6 Temakart vegetasjonsregistrering V7 Vurdering av verdifull vegetasjon, landskap og kulturmiljø V8 ROS-analyse V9 Innspill til kunngjøring av planarbeid Buskerud fylkeskommune og naboer V10 Innspill til kunngjøring av planarbeid Statens Vegvesen V11 Innspill til kunngjøring av planarbeid Fylkesmannen i Buskerud... Sett inn saksutredningen over denne linja