Sokndal kommune Saksbehandlar -Plan- og miljørådgiver- Greta Benediktsdottir ArkivsakID: 12/1081 Arkivkode: FA - L12 Saksnummer Utvalg Dato 036/15 Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk 17.06.2015 Detaljreguleringsplan - Gamleveien 4 - Ny 1. gangs behandling Rådmannens innstilling 1. Hovedutvalg Landbruk, Miljø og Teknikk fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før sluttbehandling i LMT sørge for at planens innhold og framstilling blir kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve de deler av gjeldende reguleringsplan Sentrumsplan som overlappes av ny plan, ved vedtak av detaljregulering for Gamleveien 4 Plan ID: 2012001. 4. Innen planen legges ut til høring og offentlig ettersyn, skal den oppdateres (planbeskrivelsen og bestemmelser) i henhold til de endringer som har gjorts. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg 121938 Plan2012001_Detaljregulering Gamleveien 4_planbeskrivelse.pdf 121939 Vedlegg 1 - plankart.pdf 121941 Vedlegg 2 - bestemmelser.pdf 77052 Varsel om oppstart av planarbeid Gamleveien 4, gnr. 56 bnr. 34 m.fl. (med vedlegg) 107738 Omgjøring av vedtak om å legge Gamleveien 4 til offentlig ettersyn 105845 Vedr. Gamleveien 4.doc 77378 120000148475.DOC 77991 Innspill til varsel om oppstart av planarbeid - Reguleringsplan for Gamleveien 4 - GBnr 56/34 med flere - PlanID 2012001 - Sokndal kommune 17.06.2015 Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. LMT- 036/15 Vedtak:
1. Hovedutvalg Landbruk, Miljø og Teknikk fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før sluttbehandling i LMT sørge for at planens innhold og framstilling blir kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve de deler av gjeldende reguleringsplan Sentrumsplan som overlappes av ny plan, ved vedtak av detaljregulering for Gamleveien 4 Plan ID: 2012001. 4. Innen planen legges ut til høring og offentlig ettersyn, skal den oppdateres (planbeskrivelsen og bestemmelser) i henhold til de endringer som har gjorts. Klageadgang: Nei. Planforslaget Kristiansen & Selmer-Olsen har på vegne av Bilstad Bygg AS, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Gamleveien 4 gnr 56 bnr 34 mfl i Sokndal kommune. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart i målestokk 1:500, datert 30.09.2013, sist revidert 27.05.2015. - Reguleringsbestemmelser datert 30.09.2013, sist revidert 27.05.2015. - Planbeskrivelse. Hensikt med regulering Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for fortetting av eiendom 56/34, 56/87 og 56/86. Eksisterende bygningsmasse rives og erstattes av et leilighetsbygg med 4 leiligheter. Bebyggelsen på de øvrige eiendommer i planområdet reguleres til dagens formål. Planområdet Planområdet omfatter Gamleveien 4, 6, 8 og 10. Nr. 4, 8 og 10 er i dag rene boligeiendommer. Nr. 6 er bolig i kombinasjon med forretning. Nr. 4 er bebygget med en eldre enebolig med uthus og garasje. Eier ønsker å fjerne eksisterende bebyggelse og i stede føre opp et boligbygg i to etasjer med totalt 4 leiligheter. Dersom det skal føre opp bygg med mer enn 3 leiligheter krever sentrumsplanen at det vedtas en bebyggelsesplan for eiendommen før det kan gis byggetillatelse. Det er begrunnelsen for at tiltaket krever planbehandling. Bebyggelsesplan er i gjeldende plan- og bygningslov (2008) erstattet med detaljreguleringsplan. Nr. 4 har i dag kjøreadkomst til Gamleveien i tillegg til garasje mot eiendomsgrensen til nr. 6. Det er ikke mulig å snu på eiendommen slik at bruk av garasje og adkomst forutsetter rygging over fortauet i Gamleveien. Det er en uheldig løsning, spesielt med tanke på at mange skolebarn bruker fortauet. Nr. 6 har egen avkjørsel mot grensen til nr. 4 med mulighet å snu på egen tomt. Nr. 8 har kun gangadkomst og nr. 10 har avkjørsel over tomten til rutebilstasjonen. Gjeldende reguleringsplan og forhold til overordnete planer Planområdet ligger innenfor sentrumsplanen og er regulert til kombinert formål
bolig/forretning/kontor (område B/F/K 16) og offentlige trafikkområder. Ca. planområde med Sentrumsplanen i bakgrunn. I Kommuneplanen har området formål Sentrumsformål og den delen som utgjør veiareal har i Kommuneplanen formål Kollektivknutepunkt. I området er det ikke koordinatfestede eiendomsgrenser. Før byggetillatelse kan gis, må det foreligge sikre grenser. Innkomne merknader til planoppstart Ved varsel om oppstart har det kommet uttalelser fra fylkesrådmannen og NVE. Uttalelsene anses imøtekommet. Tidligere vedtak i saken Detaljreguleringen for Gamleveien 4 ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av LMT vedtak 031/14, men på grunn av at feil saksopplysninger ble gitt i saksfremstillingen ble det vedtaket opphevet av LMT vedtak 067/14. Nå legges fram en ny saksfremstilling til 1. gangs behandling. Endringer gjorde fra tidligere saksfremstilling: Tidspunkt for stenging av midlertidig adkomst har presiserts og rekkefølgekrav på opparbeidelse av adkomstvei: 7 Rekkefølgebestemmelser 7.1 Felles avkjørsel/privat vei (f_v2) og kommunal vei (o_v1) skal opparbeides før nye bygninger i planområdet gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Alle eiendommene i planområdet skal ha atkomst fra denne veien. Eksisterende avkjørsler fra eiendom 56/34, 56/86, 56/87, 56/33, 56/85, 56/32 og 56/419 i Gamleveien skal da stenges. Felles avkjørsel (f_k) stenges og endres da til BK. Samtidig fjernes frisiktlinjer knyttet til avkjørselen. 7.2 Før nye bygninger i planområdet gis ferdigattest skal det settes opp gjerde på min. 1 meter høyde langs den private veien og ved enden av veien mot nord, for å unngå at skolebarn bruker veien som gangvei.
Felles adkomst får en bredde på 3,5 meter i stedet for 2,5 meter. Av dette blir opp till ca. 2 meter inn på kommunens eiendom. Det legges inn en adkomst til biblioteket, den delen som ligger mot biblioteket skal vare 5 meter brei og offentlig (da det er adkomst til offentlig tjeneste). Fortau lang Gamleveien legges inn i planforslaget og rekkefølgekrav på opparbeidelse: 1. Fortau skal opparbeides i takt med utbyggingen. Før ferdigattest gis på nye boliger, skal fortau langs tomten være opparbeidet. Planforslag nå Tidligere planforslag Saksbehandlers vurderinger og konsekvenser: I tidligere saksfremstilling til 1. gangs behandling ble det opplyst at Statens vegvesen ønsket en sanering av avkjørslene. Der opplystes også om at en egen avkjørsel for nr. 4, til Skoleveien (over fortauet) har vært diskutert. Da mange skolebarn bruker fortauet er det ikke aktuelt. Det foreslås derfor en felles adkomst for alle eiendommene mot sør og videre over tomten til rutebilstasjonen. I tidligere saksfremstilling ble det skrevet at Forbindelsen over rutebilstasjonen vises ikke i denne planen da en egen detaljregulering for rutebilstasjonen er under utarbeidelse. Eier av rutebilstasjonen har i møte 18.2.2014 akseptert opplegget. Dette stemte ikke da eier av rutebilstasjonen ikke har utalt en aksept på opplegget. Anledningen til at adkomsten må reguleres nå er at hvis forbindelsen over rutebilstasjonen ikke reguleres i denne plan (Gamleveien 4), har planområdet ingen adkomst til offentlig vei (kun midlertidig). Planområdet må ha en framtidig adkomst til offentlig vei regulert, så de
har en adkomst til offentlig vei. Denne veien kunne i prinsipp bli regulert i regulerings plan som utarbeides for Rutebilstasjon tomten, men da Gamleveien 4 reguleringsplanen ligger mye lengre fram i prosessen og Rutebilstasjon tomen er et mye mer vanskelig område med tanke på at det ikke er i dagens situasjon regulert til boligområde (det er i dag regulert til offentlige trafikkområder, offentlige områder (skole) og annet kombinert formål i Sentrumsplan, og Kollektivknutepunkt og Offentlig eller privat tjenesteyting i Kommuneplanen. Den blir derfor i motstrid til Kommuneplanen som gjør at den er ikke like kurant som Gamleveien 4 planen. Forslagstiller av Gamleveien 4 har også ventet lenge for å få planen opp til offentlig ettersyn, da problematikken med adkomst til offentlig vei måtte prøves løses og adkomst til offentlig vei måtte legges inn i reguleringsplanen. Det opplystes i tidligere saksfremstilling til 1. gangs behandling at Statens vegvesen aksepterer at nr. 4 og 6 får felles adkomst i Gamleveien som midlertidig løsning inntil det er aktuelt med tiltak på nr. 8 og 10. Videre opplystes at det er foreløpig ingen konkrete planer for nr. 8 og 10. Med tanke på hvor trafikkfarlig adkomsten mot Gamleveien er, anser administrasjonen at dette er altfor utydelig da dette betyder i praksis at adkomsten mot Gamleveien blir permanent. Det er mange skolebarn som går langs Gamleveien og det kan ikke aksepteres at den farlige adkomsten blir ennå farlige med økt trafikk, for ubestemt tid. Med bakgrunn av dette har saksbehandler henvendt seg ved flere tilfellen til Statens vegvesen for en presisering av når den midlertidige adkomsten (mot Gamlevein) skal stenges og for å be om faglige råd når det gjelder trafikksikkerhet i området. Statens vegvesen svarer at I rekkefølgebestemmelse 7.1 står det at eksisterende avkjørsler mot Gamleveien skal stenges ved etablering av ny felles vei. Kommunen har selv beskrevet tidspunkt for omlegging av veien. I planbeskrivelsens pkt. 4.8 står det følgende: «For å løse den trafikale situasjonen på lang sikt, er det regulert inn en fremtidig adkomstvei på baksiden av bebyggelsen med avkjørsel fra Gamleveien ved rutebilstasjonen. Når denne veien er opparbeidet, skal alle eiendommene i planområdet knyttes til denne og alle avkjørsler i Gamleveien stenges. Opparbeidelse av denne veien avhenger av planene for Rutebilstasjons tomta. Frem til dette er avklart, kan bebyggelsen i planområdet benytte avkjørsler ut i Gamleveien som en midlertidig løsning.» Vi anbefaler at kommunen tar med tidspunkt for stenging av avkjørselen mot Gamleveien, som et eget punkt i reguleringsbestemmelsene. Fv. 33 Gamleveien ble i 16.02.2010 vedtatt nedklassifisert til kommunal vei. Vi har ellers ingen kommentarer til planen, og ser derfor ikke behov for et møte. (e-post av 26.03.2015). Adkomstveien over rutebilstasjon tomta mot offentlig vei, må finnes regulert i Gamleveien 4 planen, hvis det skal kunne bli aktuell for å anvendes, uavhengig av Rutebilstasjon tomtens planer. En opparbeidelse av veien kan påvirkes av Rutebilstasjon tomten planer men den må likevel finnes i Gamleveien 4 planen. Hva om det ikke skulle bli av noen planer for rutebilstasjon tomten, eller om dette legges på is og glømmes når den planen for Rutebilstasjon tomta blir ferdig? Dette altfor utydelig, men videre anbefaler SVV at kommunen tar med tidspunkt for stenging av avkjørselen mot Gamleveien, som et eget punkt i reguleringsbestemmelsene. Dette er nå gjort under 7 Rekkefølgebestemmelser: 7.1 Felles avkjørsel/privat vei (f_v2) og kommunal vei (o_v1) skal opparbeides før nye bygninger i planområdet gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Alle eiendommene i planområdet skal ha atkomst fra denne veien. Eksisterende avkjørsler fra eiendom 56/34, 56/86, 56/87, 56/33, 56/85, 56/32 og 56/419 i Gamleveien skal da stenges. Felles avkjørsel (f_k) stenges og endres da til BK. Samtidig fjernes frisiktlinjer knyttet til avkjørselen.
Det er i dagens situasjon ikke noe konkret enighet om utformingen av avkjørselen mellom forslagstiller til rutebilstasjon tomta og Gamleveien 4. Det ble avholdt møte i kommunen den 28.10.2014 der konklusjonen var at: Både [forslagstillere] gjør et forslag på adkomst via Rutebilstasjonen (i denne sammenheng bør adkomsten med vei + fortau legges inn i forslaget mot biblioteket (så langt det ligger innen forslaget) SVV veinormaler skal anvendes (se SVV Håndbok N100). Etter møte (beskrevet i brev sendt til forslagstillere 03.11.2014) ble det konkretisert at Hvis det er stor forskjell og uenighet mellom forslagstillere når disse forslag har blitt sendt, da vil kommunen ta stilling til utformingen... Forslagstiller til Rutebilstasjon tomta anser at adkomstveien/fortau skal ligge nærmere eksisterende bygg (Gamleveien 10). Helt opp til husveggen, så Rutebilstasjon tomten kan anvende sitt areal mer. Forslag fra forslagstiller til Gamleveien 4 tog ikke med adkomst hele veien til offentlig veg. Administrasjonen har sett på begge forslag og bestemt at vegen inntil skoleområdet (bibliotek) skal vare 5 meter brei og at vegen/fortau ikke kan legges helt opp til husvegg av eksisterende bolighus. Vi har også kommet fram til at fortau skal legges på sørside av planområdet, så barn som går/sykler til skole bare krysser veien 1 gang, ikke 2 som de skulle måtte gjøre, hvis fortau ligger som i forslag fra Rutebilstasjon tomta. Forslag til adkomst fra forslagstiller av rutebilstasjon Forslag til adkomst fra forslagstiller av Gamleveien 4 Økonomiske konsekvenser for kommunen: Det offentlige trafikkområdet som skal nå reguleres til offentlig vei, ligger på Rutebilstasjons tomtens eiendom, en del av den private veien og boligområde mot nord ligger på kommunens sin eiendom. Hvem skal opparbeide den offentlige veien? Det er ubesvarte spørsmål om hvordan, hvor delaktig kommunen skal være? Arealet over Rutebilstasjon tomta er i dag asfaltert. Eiere til Rutebilstasjon tomten vill kunne kreve innløsning av grunn (pbl 15-2) til veiareal når denne plan blir vedtatt, men det har de kunnet gjort i lengre tid da arealet i dag er regulert til offentlige trafikkområder. Samlet vurdering: Kommunen står overfor flere utfordringer i dette området. Planområdet ligger tett inntil
skoleområde, derfor er det viktig med trafikksikkerhet i området. Vi har prøvd å løse det så godt vi kan med å tidsbestemme stenging av den midlertidige adkomsten, og rekkefølgekrav på gjerde langs den private veien, så barn ikke anvender den som gangvei. På grunn av manglende adkomst til biblioteket, legges første delen av adkomstveien opp til å være offentlig. Planområdet må ha adkomst til offentlig vei via rutebilstasjon tomten, for å kunne stenge den midlertidige adkomsten. Saksbehandler anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring men innen det gjøres skal den oppdateres (planbeskrivelsen og bestemmelser) i henhold til de endringer som har gjorts. Konsekvenser for folkehelsen: Ingen betydning. Rådmannens merknader: Ingen merknader. Vedtak til: Kristiansen & Selmer-Olsen Bilstad Bygg AS