2.gangs behandling - Detaljregulering Josefinestien gnr. 57 bnr. 3 i Sokndal

Transkript

1 Sokndal kommune Saksbehandler ArkivsakID: 11/783 Arkivkode: FA - L12 Plan- og miljørådgiver Rita Ørsland Saksnummer Utvalg Dato 053/18 Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk /18 Kommunestyret gangs behandling - Detaljregulering Josefinestien gnr. 57 bnr. 3 i Sokndal Sammendrag: Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven vedtas Reguleringsplan detaljregulering for Josefinestien-Frøyland, Plan-ID med plankart datert , revidert , bestemmelser sist revidert og ROS-analyse sist revidert Rådmannen kan gjøre mindre redigeringer i plandokumentene inkludert plankart, dersom dette ikke får betydning for realinnholdet. Med dette menes ajourføring av revisjonsdatoer, rette opp rent tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Avtale mellom Sokndal kommune og Finn Munthe Kaas om areal til fortau langs Josefinestien Kart fortau Josefinestien Kjøpekontrakt - areal til fortau Josefinestien Detaljreguleringsplan for Josefinestien Hørings inspill på - Detaljregulering for Josefinestien Detaljreguleringsplan - Josefinestien - boligtomter - høring og offentlig ettersyn Svar offentlig ettersyn detaljplan Josefinestien gnr. /bnr. 57/ Plankart Reguleringsplan Risiko - og sårbarhetsanalyse plan Vedlegg Reguleringsbestemmelser_PLAN Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk Møtebehandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig tilrådt.

2 LMT- 053/18 Vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven vedtas Reguleringsplan detaljregulering for Josefinestien-Frøyland, Plan-ID med plankart datert , revidert , bestemmelser sist revidert og ROS-analyse sist revidert Rådmannen kan gjøre mindre redigeringer i plandokumentene inkludert plankart, dersom dette ikke får betydning for realinnholdet. Med dette menes ajourføring av revisjonsdatoer, rette opp rent tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende Kommunestyret Møtebehandling: Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk`s innstilling ble enstemmig vedtatt. KS- 060/18 Vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven vedtas Reguleringsplan detaljregulering for Josefinestien-Frøyland, Plan-ID med plankart datert , revidert , bestemmelser sist revidert og ROS-analyse sist revidert Rådmannen kan gjøre mindre redigeringer i plandokumentene inkludert plankart, dersom dette ikke får betydning for realinnholdet. Med dette menes ajourføring av revisjonsdatoer, rette opp rent tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende. Klageadgang: Kommunestyrets endelige vedtak kan påklages, jf. pbl 1-9 Saksgang: Endringer etter 1. gangs behandling: Plankartet: Den delen av planen som berørte Gårdsbarnehagen er tatt ut. Fortau ved gnr. 57 bnr. 252 sin avkjørsel til garasje er tatt ut Formålsgrense mellom o_veg (offentlig veg) og Veg (privat veg) er flyttet ca 17 m sørover. Avkjøringspil til gnr. 57 bnr. 12 lagt til Bestemmelsene: Bestemmelsene er endret i henhold til vedtak LMT-030/18 og de endringene som er gjort i plankartet. Nytt rekkefølgekrav med krav om teknisk plan for håndtering av overvann 4b. som ga åpning for mindre virksomheter tilknyttet boligen er tatt ut.

3 Ny rekkefølgebestemmelse for håndtering av overflatevann. Beskrivelsen og ROS-analysen: Planbeskrivelsen og ROS-analysen er oppdatert til å omfatte endringer i plankart og bestemmelser. Tidligere politisk behandling: LMT-082/10 Vedtak: 1. Omsøkt/planlagt boligfelt på Frøyland kan opparbeides. Feltets adkomst kan være gjennom Josefinestien. 2. Tiltakshaver må legge fram en detaljplan for utbyggingsområdet med adkomst, før opparbeidelse. 3. Tiltakshaver utbedrer Josefinestien iht. reguleringsplan for Gårdsbarnehagen 7. LMT-073/14 Vedtak: Alternativ løsning. Planområdet skal ha adkomst via Josefinestien. Planforslaget sendes i retur til forslagstiller med kommentarer fra saksbehandler, for videre bearbeiding. Viser til sak 082/10 2. Tiltakshaver må legge fram en detaljplan for utbyggingsområdet med adkomst, før opparbeidelse. 3. Tiltakshaver utbedrer Josefinestien ihht reguleringsplan for Gårdsbarnehagen 7. ROS-analyse må følge planforslaget LMT-007/17 saken trukket fra behandling Saken ble trukket med grunnlag i uavklarte forhold. Det ble gjennomført dialog mellom tiltakshaver Kjell Stene og kommunen ved ordfører Trond Arne Pedersen og seniorrådgiver Roger Egeli den hvor de aktuelle forhold ble avklart. Det ble besluttet at ny oppdatert sak skulle fremmes til LMT så snart som mulig etter dette møtet. LMT-022/18 saken sendt tilbake Det ble i forkant av møtet sendt e-post fra tiltakshaver til leder av LMT som administrasjonen ikke var kopiadressat på. Det fremkom her at tiltakshaver fortsatt mente det var uavklarte forhold i saken (e-post er vedlagt). Saken sendes tilbake. Administrasjon og tiltakshaver går i snarlig dialog. LMT-030/18 Planen ble fremmet og lagt ut til offentlig høring. Reguleringsbestemmelser endring For bestemmelser til reguleringsplan 4 bebyggelse og anlegg, erstattes 4.1 Frittliggende småhusbebyggelse, områdene B1, B2 og B3 f. Bygninger med saltak kan maksimalt ha takvinkel på 40 grader, og maksimal mønehøyde er 9.5 meter over gjennomsnittlig terreng for 2-etasjers bygg. g. Bygninger med pulttak skal ikke ha gesimshøyde over 7.5 meter. med 4.1 Frittliggende småhusbebyggelse, områdene B1, B2 og B3 Bygninger med mønet tak kan ha maksimal takvinkel på 40 grader. Gesimshøyde skal ikke overstige 9,0 meter for eneboliger. Bygninger med annen takform skal ikke ha gesimshøyde over 9,0 meter.

4 Plankartet - ekstra avkjørsel til gnr/bnr 57/12 legges inn i kartet. Det legges inn en ekstra avkjørsel i planenkartet til gnr/bnr 57/12 for å sikre mulig etablering av fundament for et sammenhengende fortau og senere fortetting ved deling av privat tomt. Forhandlingsutvalget Kommunen har ikke noe ansvar inn mot boligtomter. 3.1 Forhandlingsutvalget gis i oppdrag å sikre grunnerverv av tilstrekkelig areal til vei og fortau i planen som ikke allerede er i kommunalt eie da det fremkommer at grenselinjene i plangrunnlaget noen steder går inn på privat eiendom. 3.2 Forhandlingsutvalget gis i oppdrag å gå i dialog med tiltakshaver for å sikre Mulig etablering av fortau som beskrevet i reguleringsplanen. Høringsuttalelser etter 1. gangs behandling: Uttalelse fra Frøyland gårdsbarnehage, datert : Det er i høringsforslaget tegnet inn et T/Y kryss ved nedkjørselen til Frøyland gårdsbarnehage. Ut fra kartet ser det ut til at veikrysset er tegnet inn på Frøyland gårdsbarnehage sin private vei. Dette er ikke noe Frøyland gårdsbarnehage på et tidligere tidspunkt er informert om, og det er ikke aktuelt å legge nytt veikryss inn på Frøyland gårdsbarnehage sin private vei. Selv om det er planer om betydelig utbedringer av Josefinestiens veikvalitet og trafikksikkerhet, så vil et nytt veikryss gi ytterligere utfordringer for trafikksikkerheten i Josefinestien. Ønsker også ROS analyse på nytt veikryss opp til nye boliger. Frøyland gårdsbarnehage sitt samarbeidsutvalg og foreldrerepresentanter har flere ganger påpekt bekymring vedrørende trafikksikkerhet i Josefinestien. Barnehagen har godkjenning på 72 plasser og ca. 22 ansatte. Dette bidrar til stor belastning på veien i Josefinestien. I tillegg har Josefinestien allerede flere bolighus med mange barnefamilier. Det innebærer at små barn ferdes i trafikken. Høringsinnspillet er signert av eier, styrer, foreldrerepresentant og verneombud. Vår kommentar: Dette innspillet er tatt til etterretning og den delen av planen som berører gnr. 57 bnr. 7, Gårdsbarnehagen tas ut av planen. Ny planegrense vil dermed gå langs grensa til deres eiendom. Uttalelse fra Jone N. Mysing (gnr. 57 bnr. 252), datert : «- På nordsiden av tomten vår har vi en mur imot Frøyland gårdsbarnehage. Mellom muren vår og barnehagens gjerde er det ca. 5,5 meter med vei. Hvis veien skal oppgraderes med fortau i henhold til reguleringsplan kan jeg ikke se annet enn at dere må ta noe av tomten min, og muren må bygges om. Hvordan er dette planlagt? Og hvordan vil dette kompenseres? - Vi har også innkjørsel til garasje og til huset som vil bli liggende lags der det er tenkt fortau. Hvordan vil fortauet harmonisere med innkjørslene våre? - Generelt ønsker vi å vite så mye som mulig om hvordan utbedringen av veien i Josefinestien vil påvirke eiendommen vår.» Vår kommentar: Den delen av planen som berører gnr. 57 bnr. 252 er i all hovedsak tatt ut av planen. Når det gjelder avkjørsel til garasje ser vi at det ikke vil være naturlig å etablere fortau der og har derfor tatt ut den delen av fortauet som kommer i konflikt med avkjørselen.

5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland, datert : Fylkesmannen har 3 faglige råd: 1. Bestemmelsene Bestemmelsenes 4.1.b der det åpnes for mindre virksomheter i tilknytning til boligen. Ordlyden «nærmere bestemmelser» må som minimum endres til «nærmere vurdering» slik at planutvalget med hjemmel i denne planen, kan gjøre vedtak som tillater og avgrenser mindre næringsaktivitet knyttet til boligen. Det må i større grad beskrives hva kommunen mener med «mindre virksomheter», som for eksempel kan være: Ikke mer enn en ekstern arbeidsplass knyttet til boligen Næringsaktiviteten skal ikke være publikumsrettet, i en slik grad at det øker trafikk eller parkeringsbehov ut over det som er normalt i et boligstrøk Det skal ikke være behov for utendørs lagring, etc. Bestemmelsenes 4.1.b der det åpnes for mindre virksomheter i tilknytning til boligen. Ordlyden «nærmere bestemmelser» må som minimum endres til «nærmere vurdering» slik at planutvalget med hjemmel i denne planen, kan gjøre vedtak som tillater og avgrenser mindre næringsaktivitet knyttet til boligen. Det må i større grad beskrives hva kommunen mener med «mindre virksomheter», som for eksempel kan være: Ikke mer enn en ekstern arbeidsplass knyttet til boligen Næringsaktiviteten skal ikke være publikumsrettet, i en slik grad at det øker trafikk eller parkeringsbehov ut over det som er normalt i et boligstrøk Det skal ikke være behov for utendørs lagring, etc. Planen vil føre til at det oppstår flere tette flater som gir en raskere og kraftigere avrenning enn når overvann får infiltrere og fordøyes i grunnen. Selv om ikke overflateavrenning ikke nødvendigvis vil være en større fare innenfor planområdet savner vi en vurdering knyttet til planens virkning nedstrøms. Planavgrensningen og boligformål justeres slik at eksisterende friområde opprettholdes og området mellom planen for Frøyland barnehage og denne planen blir planavklart i denne planen Det bør reguleres inn en offentlig tilgjengelig passasje fra Josefinestien og inn i friområdet i vest samt at formålsgrensene justeres slik at friområdet kan videreføres i en hensiktsmessig korridor nordover. Vår kommentar: 1. Bestemmelsene 4.1 b tas ut. Bestemmelsens formulering var uklar med formuleringer som «..planutvalgets skjønn ikke medfører ulempe for omgivelsene..» og «..mindre virksomheter». Det er heller ikke ønskelig for administrasjonen å legge til rette for næringsvirksomhet i et boligområde. Det er et uttalt ønske at næringsvirksomhet i Sokndal skal knyttes til sentrum eller områder avsatt til næringsvirksomhet. Som det fremgår både av Gårdsbarnehagens innspill og saksbehandlers kommentar nedenfor er trafikkavvikling en utfordring i dette området. Etablering av næringsvirksomhet i dette område vil kunne bidra til økt trafikkbelastning noe som ikke er ønskelig. 2. Det blir tatt inn en bestemmelse i rekkefølgebestemmelsene, som vil sikre at tiltakshaver har en plan for håndtering av overvannet som kommunen mener ivaretar dette på en tilfredstillende måte. 3. Vår vurdering er at friområdet er tilstrekkelig ivaretatt og har derfor ikke gjort noen endringer i forhold til dette.

6 Uttalelse fra Rogaland fylkeskommune, datert : Opplyser at trafikksituasjonen i/ved planområdet kan skape farlige situasjoner. Det er derfor viktig at trygge trafikale forhold sikres i det videre arbeidet med planen. Ut over dette har fylkesrådmannen ingen vesentlige merknader. Vår kommentar: Det har blitt gjort flere endringer i planen for å ivareta trafikksikkerheten best mulig. Andre opplysninger / fakta i saken: En vesentlig del av denne planen er oppgradering av trafikksituasjonen langs Josefinestien. Veien er ikke tilpasset det trafikkbildet som er der i dag, med periodevis stor trafikkbelastning i forbindelse med kjøring av barn til og fra Gårdsbarnehagen. I tillegg er området bebodd av flere barnefamilier. Dette bidrar til at det ferdes mye barn i området. Området er i dag ikke utstyrt med fortau. Etablering av nye tomter i området vil bidra til enda større belastning på veien med både biltrafikk og fotgjengere. På bakgrunn av dette har det vært viktig for kommunen å sikre at det blir etablert fortau i forbindelse med utbygging av flere tomter. Forhandlingsutvalget ble i LMT-030/18 vedtak gitt i oppdrag å sikre grunnerverv av tilstrekkelig areal til vei og fortau i planen, samt gå i dialog med tiltakshaver for å sikre mulig etablering av fortau som beskrevet i planen. Forhandlingsutvalget har med det mandatet inngått avtale med grunneier av gnr. 57 bnr. 12 om kjøp av grunn til fortau, som merket blått på kartutsnitt nedenfor: Punkt 4 i kjøpekontrakten mellom Sokndal kommune og hjemmelshaver på tomt gnr./bnr. 57/12 forplikter kommunen seg til å sikre avkjøring til tomt 18. Avkjøringpil har nå blitt satt inn i plankartet. I planforslaget som har vært på høring berører planen Gårdsbarnehagen og gnr. 57 bnr. 252 sine eiendommer. Arealene som berører disse eiendommene har ingen praktisk betydning for planområdet. På grunn av avkjøringen til bnr. 252 sin garasjen vil det bli vanskelig å

7 etabler fortau der. Det har derfor blitt besluttet å ta disse ut av planen. Plangrensa går nå i hovedsak langs eiendomsgrensene til disse to eiendommene. Det står igjen en liten bit på bnr. 252 som har fått formål Annen veigrunn privat. For trafikkavviklingen i området vil eksisterende snuhammar ved gnr. 57 bnr. 221 vil være tilstrekkelig. Saksbehandlers vurderinger: Veien som er innregulert på gnr. 57 bnr. 220 ser ut til å komme tett på adkomstveiene til denne eiendommen. Det ser ut til å være en høydeforskjell på opptil 5 meter. Dette betyr at fyllingskantene på den nye veien må sikres tilstrekkelig. Saksbehandlers vurdering er at dette ikke er en god løsning. Tiltakshaver bør derfor, når den nye veien skal etableres, gå i dialog med grunneier på gnr. 57 bnr. 220 for å få til en felles løsning for vei. Det er i planen lagt inn avkjøringspil fra veien SV2 inn på det som er merket med erstatningsareal for gnr./bnr. 57/220. Det vil bli en mer helehetlig løsning dersom dagens vei på bnr. 220 blir erstattet av SV2 med avkjøring der avkjøringspila er markert på plankartet. Fylkesmannen har gitt faglige råd om å oppdatere ROS-analysen om håndtering av overflatevann. Fagleder for vann og avløp Jan Ove Grastveit uttaler: «Utbygger må dokumentere hvordan overvann fra boligfelt og privat vei, skal håndteres. Dette vann kan ikke tas inn i eksisterende kommunalt overvannsnett i Kleivan. Sokndal kommune anbefaler at dette føres i rør nedover terreng i nordlig retning, i overkant av «Kirkestien» Kapasitet for eventuell utbygging av felt i nordlig retning, bør vurderes. Utbygger må undersøke muligheter for dette med grunneiere. Det må sikres at overvann fra privat vei, føres inn på dette nett, og ikke føres nedover kommunal vei til Frøyland gårdsbarnehage eller andre eiendommer.» På bakrgunn av dette har vi valgt å sette inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at tiltakshaver/utbygger har på plass en plan for forsvarlig håndtering av overflatevannet som kommune kan godkjenne. Konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet (herunder konsekvenser for folkehelsen): Det er et betydelig forbedring av trafikksikkerhets inn til gårdsbarnehagen at det etableres vei med tilstrekkelig bredde og fortau som ivaretar myke trafikanter. Det må være et mål at flest mulig aktiviteter i samfunnet, som levering og henting i barnehage, blir tilrettelagt med en fremkommelighet og akseptabel sikkerhet kan utføres

8 uten bruk av privat bil. Planens tilrettelegging av kryss Kleivan/Josefinestien er en forbedring av sikkerheten totalt sett. Konsekvenser for kommunal beredskap: Reguleringsplanen legger tilstrekkelig til rette for effektiv innsats for nødetatene både til bolighus og til barnehagen. Alternativt forslag til vedtak: Planen sendes tilbake til administrasjonen for ytterligere avklaring.