Saksframlegg til 1. gangsbehandling - Industriområde Rekefjord øst 2

Transkript

1 Sokndal kommune Saksbehandlar -Plan- og miljørådgiver- Greta Benediktsdottir ArkivsakID: 14/197 Arkivkode: FA - L12 Saksnummer Utvalg Dato 030/15 Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk Saksframlegg til 1. gangsbehandling - Industriområde Rekefjord øst 2 Rådmannens innstilling 1. Hovedutvalg Landbruk, Miljø og Teknikk fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Rådmannen skal før sluttbehandling i LMT sørge for at planens innhold og framstilling blir kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve de deler av gjeldende reguleringsplan Industriområde rekefjord vedtatt som overlappes av ny plan, ved vedtak av detaljregulering for Industriområde Rekefjord Øst 2 Plan ID: Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal frisikt i avkjørsel til kontorbrakker endres i henhold til gitt tillatelse fra Statens vegvesen: L2 = 4 m inn i avkjørselen, målt fra vegkant, og L1 = 64 m til venstre og til høyre i avkjørselen. Frisiktsone på den andre adkomsten i planområdet skal endres så at den blir i henhold til gjeldende vegnormaler. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Plankart A Planbeskrivelse Bestemmelser Industriområdet Rekefjord Bestemmelser Industriområdet Rekefjord Kart Tillatelse fra Statens Vegvesen Varsel om oppstart av planarbeid - Detaljregulering for industriområde Rekefjord Øst 2 - GBnr 81/13 - Sokndal kommune

2 Kopi av brev: Uttale om varsel om oppstart - Detaljregulering for industriområde Rekefjord Øst Uttalelse til varsel detaljregulering for industriområde Rekefjord Øst 2, Sokndal Midlertidig uttalelse seksjon for kulturarv Kopi av brev: Varsel om oppstart av planarbeid detaljregulering for industriområde Rekefjord Øst Kopi av brev: Uttale til varsel om oppstart av planarbeid - Detaljregulering for industriområde Rekefjord Øst Kopi av brev: Svar på varsel om oppstart av planarbeid med detaljregulering for indusriområdet Rekefjord Øst Svar - detaljregulering for industriområde Rekefjord øst 2, Sokndal kommune - varsel om oppstart SV: Vedr. reguleringsplan for Industriområde Rekefjord øst Målebrev.pdf Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. LMT- 030/15 Vedtak: 1. Hovedutvalg Landbruk, Miljø og Teknikk fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Rådmannen skal før sluttbehandling i LMT sørge for at planens innhold og framstilling blir kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve de deler av gjeldende reguleringsplan Industriområde rekefjord vedtatt som overlappes av ny plan, ved vedtak av detaljregulering for Industriområde Rekefjord Øst 2 Plan ID: Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal frisikt i avkjørsel til kontorbrakker endres i henhold til gitt tillatelse fra Statens vegvesen: L2 = 4 m inn i avkjørselen, målt fra vegkant, og L1 = 64 m til venstre og til høyre i avkjørselen. Frisiktsone på den andre adkomsten i planområdet skal endres så at den blir i henhold til gjeldende vegnormaler. Klageadgang: Nei. Sammendrag: Kristiansen & Selmer-Olsen har utarbeidet et forslag til detaljregulering for å regulere inn en permanent plassering av kontorbrakkene på NCCs eiendom (gnr. 81 bnr. 13), lik dagens situasjon. Planområdet er avsatt til råstoffutvinning i gjeldende kommuneplan, men i gjeldene reguleringsplan som skal gjelde foran kommuneplan ved motstrid, er stor del av arealet regulert til Parkbelte i industriområde det formålet videreføres i ny plan som Grønnstruktur Naturområde. En mindre del av planområdet er vist som LNFR område i kommuneplanen men er i praktikken fradelt og opparbeidet som industriområde, det for formål Råstoffutvinning i ny reguleringsplan, som stadfester dagens situasjon. Hensikten med reguleringsplanen som nå legges til 1. gangs behandling er at stadfeste dagens

3 situasjon i området og med bakgrunn i dette anbefaler rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget Forslag til detaljregulering for Industriområde Rekefjord øst I er mottatt fra Kristiansen & Selmer-Olsen. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: Plankart i målestokk 1:1000 datert , mindre justeringer Reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Planbeskrivelse. Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen er å regulere inn en permanent plassering av kontorbakkene på eiendom gnr 81 bnr 13, lik dagens situasjon. NCC søkte i august 2013 om dispensasjon fra formålet i reguleringsplan for industriområde Rekefjord (1991). For permanent plassering av kontorbrakker, de hadde tidligere fått midlertidig tillatelse om plassering av kontorbrakker. Dispensasjonssøknaden ble avslått i Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk LMT-064/13 Vedtak: På bakgrunn av innsendte opplysninger, og opplysninger som fremkommer i saken, avslår LMT varig dispensasjon fra vedtatt reguleringsplan, formål i plan da det etter en totalvurdering ikke foreligger tungtveiende grunner for å gi varig dispensasjon fra vedtatt plan. Permanent plassering av kontorbrakker må løses gjennom reguleringsendring av gjeldende reguleringsplan. I medhold av pbl 19-3 gis det midlertidig dispensasjon for plassering av kontorbrakker på følgende vilkår: 1. Det stilles krav om at reguleringsendring skal være igangsatt innen 6 mnd fra vedtaksdato 2. Dersom reguleringsendring ikke er igangsatt innen 6 mnd fra vedtaksdato, vil saken bli fulgt opp etter pbl kapittel 32. Ulovlighetsoppfølging med krav om fjerning av kontorbrakker og tilførte masser og tilbakeføring av terreng I vedtaket ovenfor står det at permanent plassering av kontorbrakker må løses gjennom reguleringsendring av gjeldende reguleringsplan. Av praktiske årsaker har administrasjonen godtatt at endringen blir nå en ny reguleringsplan som erstatter en del av den eldre reguleringsplanen for industriområde Rekefjord, da NCCs eiendom nå reguleres i en egen reguleringsplan. Regulering av egen eiendom vil være mer formålstjenelig og hensiktsmessig ut i fra NCC sitt utgangspunkt. Resten av den gjeldende reguleringsplanen regulerer Rekefjord Stone sin virksomhet. Eiendomsforhold Til største del er NCC Roads AS (tiltakshaver) hjemmelshaver i området bnr 81 gnr 13 og 80/23. Planområdet omfatter også deler av veiareal, gårds- og bruksnummer 81/12 (Fylkeskommunen og Statens Vegvesen) Forhold til overordnete planer Planforslaget er ikke helt i tråd med kommuneplanens arealdel. Da kommuneplanen ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan gjelder foran Kommuneplan. Planforslaget er til stor del i tråd med gjeldende reguleringsplan, der største delen er regulert til Parkbelte i industriområde blir nå Naturområde Grønnstruktur. Det er den delen som skal reguleres til kontor og annen veigrunn som avviker fra gjeldende reguleringsplan.

4 En liten del av nordvestre hjørne av planforslaget er ikke i henhold til Kommuneplanen, da det ligger inne som LNFR område i Kommuneplanen men skal nå reguleres til Industri formål. Denne delen er fradelt til industri i 2006 og området er bebygget med industribygg, se bild 4. Det er naturlig at området reguleres til industri, da det er i henhold til dagens situasjon i området. Bild 1. Utsnitt fra kommuneplan Bild 2. Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan Bild 3. Utsnitt fra planforslag som er nå til behandling Bild 4. Område som er fradelt til industri, men ligger fortsatt som LNFR i Kommuneplan. Gjeldende reguleringsplan Planområdet er i dag regulert i reguleringsplan Industriområde Rekefjord. Planområdet er i denne plan regulert til industri, Parkbelte i industriområde og vei. Eventuelle avvik fra gjeldende plan: hensikten med ny plan er at regulere inn kontor brakker som finnes i området, derfor blir avviket fra gjeldende plan at det legges inn formål: Kontor og annen veigrunn, langs offentlig vei, adkomstvei og veigrunn langs adkomstvei. Innkomne merknader til planoppstart Kristiansen og Selmer-Olsen varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev av og kunngjorde det i Dalane Tidende. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Uttalelse fra Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen, : Det er registrert flere automatisk freda kulturminner/kulturminnefelt i nærområdet. Nødvendig å befare planområdet før det kan gis endelig uttale til planen. Etter befaring er området vurdert til ikke å ha potensial for nye funn av automatisk freda kulturminner. Ingen merknader til planarbeidet.

5 Forslagsstillers kommentar: Tatt til etterretning. Generell felles bestemmelse vedr. ev. funn av automatisk fredet kulturminner er lagt inn i 3.1 til planen. Saksbehandlers kommentar: Ingen videre kommentar. Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland, : Reguleringsplanen må utformes i samsvar med ny kommuneplan. Avgrensning av industriområde må følge kommuneplanen. Sikre god landskapstilpasning. Vurdere å regulere inn parkbelter og vegetasjons-belter for å gi området en god estetisk utforming og begrense støy. Fylkesmannen fraråder utfyllinger i sjø av større omfang. Forslagsstillers kommentar: Hensikten med planarbeidet er å stadfeste dagens kontorbrakker på eiendom 81/13. Planens begrensning er definert av kommunen i oppstartsmøte til planen. Tilstøtende eiendommer/ arealer som inngår i planen reguleres til formål angitt i gjeldende reguleringsplan og kommuneplan. Det legges ikke opp til utfylling i sjø. Saksbehandlers kommentar: Som nevnt ovenfor (Forhold til overordnete planer). Ligger et område som er fradelt til industri, men ligger fortsatt som LNFR i Kommuneplan. Det området ligger utenfor gjeldende reguleringsplan fra Kommuneplanen viser det som er regulert i gjeldende reguleringsplan som parkbelte i industriområde som industriområde. Det er den gjeldene reguleringsplan som gjelder foran Kommuneplan (Kommuneplanens bestemmelser 1.1 Forholdet til eldre reguleringsplaner og bebyggelsesplaner, jfr Pbl 1-5, annet ledd). I planforslaget som nå er til behandling blir det område som i dag er regulert til parkbelte i industriområde til Grønnstruktur Naturområde, utenom det som reguleres til Kontor, adkomstvei og veigrunn. Det blir mye større del arealet regulert til grøntområdene enn hva Kommuneplanen (jfr. gjeldende reguleringsplan). Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), : Grunnet stor saksmengde kommer ikke NVE med konkrete innspill i denne fasen av planarbeidet. De vedlegger sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVE s forvaltningsområde som forslagstiller har kommentert: Forslagsstillers kommentar: Tema Relevant for planen Vassdrag i Nei. planområdet? Kan området være Nei. flomutsatt? Kan området være Ja. Se pkt. 3.3 og skredutsatt? Kan klimaendringer påvirke planområdet? Er det vassdragseller energianlegg i området? Nei. Se pkt. 5.9 Ja. Eksisterende HSP-linje. Se pkt Relevante tema er vurdert i planen. I kommuneplanen er det inntegnet ras- og skredutsatte områder, jf skrednett. Utsatte områder er vist i plankartet med hensynssone H310 ras og skredfare. Saksbehandlers kommentar: Forslagstiller ble bedt om å legge inn all skred- og rasfaresone i plankart, som de gjorde.

6 Uttalelse fra Statens Vegvesen Region Vest : Forutsetter at dagens adkomster fra fv. 40 opprettholdes, og at disse reguleres i henhold til gjeldende vegnormal. Det tillates ikke nye adkomster fra fylkesveien. Forslagsstillers kommentar: Planen opprettholder dagens kjøremønster i området. Eksisterende avkjørsel til kontorbrakkene stadfestes i planen, hvor svingradier og frisikt er i tråd med vegnormalen. Saksbehandlers kommentar: SVV har stilt krav til frisikt ved avkjørsel til kontorbrakker når de gav tillatelse til avkjørsel (saksnr. 2012/ ): Innenfor frisiktsoner med sider L2 = 4 m inn i avkjørselen, målt fra vegkant, og L1 = 64 m til venstre og til høyre i avkjørselen Derfor anser saksbehandler at det skal legges inn som frisiktsone. Ellers skal den andre avkjørsel reguleres i henhold til gjeldene vegnormaler Uttalelse fra Direktoratet for mineralforvaltning og Bergmesteren på Svalbard, : Varselet opplyser ikke om det er nødvendig å ta ut steinmasser for å opparbeide industriområdet. Dersom steinuttak er nødvendig, vil uttaket mest sannsynlig komme inn under mineralloven. Det er DMF som avgjør om uttaket faller inn under loven. De ville ha nærmere forklaring på total uttaksvolum i planområde og volum overskuddsmasser som må ut av området. Forslagsstillers kommentar: Hensikten med planarbeidet er å stadfeste dagens kontorbrakker på eiendom 81/13. Varåsen reguleres til grønnstruktur, i tråd med gjeldende reguleringsplan som regulerer området til parkbelte i industriområde. Dagens kaianlegg vest for Varåsen bekreftes i planen som område for råstoffutvinning i tråd med ny kommuneplan. Siden planen ikke legger opp til steinuttak i området, vurderes det som ikke nødvendig å redegjøre for uttaksvolum m.m. Saksbehandlers kommentar: Forslagstiller ble bedt om å ta vekk at det tillates uttak i bestemmelser 4.2 Råstoffutvinning RV1, noe de også gjorde. Uttalelse fra Kystverket vest, : Planområdet følger strandlinjen og går ikke ut i sjø. Kystverket har ingen innvendinger til planoppstart. Forslagsstillers kommentar: Tatt til etterretning. Saksbehandlers kommentar: Ingen videre kommentar. Uttalelse fra Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksjonen, : Reguleringsplanen må utformes i tråd med føringene i ny kommuneplan. Området er disponert til råstuffutvinning i overordnet plan. Det må brukes reguleringsformål Sosi-kode Det skal ikke tillates kontorvirksomhet utover det som er nødvendig for administrasjon i forbindelse med utvinningsvirksomhet. Forslagsstillers kommentar: Kommuneplanen disponerer planområdet til råstoffutvinning, med unntak av mindre område nord på kaien som er regulert til LNF. Dette området er imidlertid fradelt til industri jfr. kart og delingsforretning av juni Se pkt Saksbehandlers kommentar: I gjeldende reguleringsplan, som skal gjelde foran kommuneplanens arealdel ved eventuell motstrid (Kommuneplanens bestemmelser 1.1 Forholdet til eldre reguleringsplaner og bebyggelsesplaner, jfr Pbl 1-5, annet ledd). Er største delen av planområdet regulert til Parkbelte i industriområde, det blir nå videreført i ny reguleringsplan som Grønnstruktur Naturområde, utenom den delen som blir kontor. Kontor som er nødvendig for administrasjon i forbindelse med virksomheten. Vurdering: Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av kommentarer over. Omfanget er

7 beskjedent, og merknadene bør kunne innarbeides i planforslaget uten større problemer. Infrastruktur Planområdet har adkomst fra private avkjørsler fra fylkesvei 40. I planforslag er frisikt satt 4 x 45. I Statens vegvesen gitte tillatelse til å legge avkjørsel fra offentlig veg til kontorbarakker (saksnr. 2012/ ), setter de vilkår at: Innenfor frisiktsoner med sider L2 = 4 m inn i avkjørselen, målt fra vegkant, og L1 = 64 m til venstre og til høyre i avkjørselen Den andre avkjørsel som ligger i planområdet skal også reguleres i henhold til gjeldende vegnormaler. Grønnstruktur Den nye reguleringsplanen legger opp til å opprettholde den grønnstruktur som gjeldende reguleringsplan til en stor del. Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert etter forskrift om konsekvensutredning 2, og ansees ikke å være omfattet av gitte kriterier. Planområdet er totalt ca. 53,7 daa, og bekrefter dagens situasjon. Forslag om kontorformål er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan i området. Arealet som foreslås til kontor er imidlertid allerede bebygd med kontorbrakker og planforslaget bekrefter dagens situasjon. Byggbart areal er begrenset i utstrekning, og er på bakgrunn av omfang og en konkret vurdering av lokale forhold ikke vurdert å gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planarbeidet ble følgelig vurdert ikke å omfattes av forskrift om konsekvensutredning 4, jf. 3 d). Naturmangfoldsloven Forholdet til naturmangfoldloven er omtalt i planbeskrivelsen. Forslagsstiller har gjort undersøkelser i naturbasen, og ikke funnet noen registreringer. Konklusjon: Administrasjonen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn og høring. Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal frisikt i avkjørsel til kontorbrakker endres i henhold til gitt tillatelse fra Statens vegvesen (saksnr. 2012/ ): Frisiktsoner med sider L2 = 4 m inn i avkjørselen, målt fra vegkant, og L1 = 64 m til venstre og til høyre i avkjørselen. Frisiktsone på den andre adkomsten i planområdet skal endres så at den blir i henhold til gjeldende vegnormaler (4 x 60). Videre oppfølging: Plankart sendes til forslagstiller for endring av frisiktsone. Når revidert plankart er mottatt i kommunen sendes reguleringsplanen ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtak til: [NCC Rekefjord Kristiansen & Selmer-Olsen, Flekkefjord

8