Byggesakskonto Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 06.07.2010 38896/2010 2010/5051 43/565 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/64 Planutvalget 31.08.2010 Klage på tillatelse til tilbygg - Bukken Bruse 2, gnr/bnr 43/565 Saksopplysninger Byggeplass: Bukken Bruse 2, 8028 BODØ Eiendom: 43/565 Tiltakshaver: Harald Lars Gletne Bygningsnr: Søker: Byggmester Fritzøe AS Tiltakstype: Enebolig Tiltaksart: Endring av bygg - utvendig tilbygg større enn 50 m² Klager: Benthe C. Larsen og Geir Zakariassen, Bukke Bruse 4, 8028 Bodø Søknaden, datert 19.02.2010, mottatt 22.02.2010, gjelder tilbygg på enebolig. Tilbygget skal inneholde stue i 1. etg. og garasje i underetasjen. BRA for tiltaket samlet er 70 m 2. Av dette er garasjens BRA = 24 m². Tiltaket ønskes plassert 3,0 m fra nabogrense mot kommunal vei og 4 meter fra naboeiendommen gnr. 43 bnr. 566. Det foreligger skriftlig samtykk fra eiendomskontoret for plassering nærmere vei enn 4 meter. Det foreligger naboprotester fra eier av gnr. 43 bnr. 566. Søknaden ble godkjent den 19.05.10 i medhold av plan- og bygningsloven av 1985 93 a og 95. Det er gitt dispensasjon fra bebyggelses- og tomtedelingsplan for Trollmyra B1-B5 (Bukken Bruse) for overskridelse av byggelinje mot vei. Klager begjærte at tillatelsen skulle gis utsatt iverksetting i brev av 21.06.10. Anmodningen ble avslått av kommunen den 25.06.10. Klager her senere i brev av 05.07.10 bedt Fylkesmannen vurdere spørsmålet på nytt. Fylkesmannen vedtok den 08.07.10 at iverksetting av kommunens vedtak av 19. 05.10 utsettes inntil klagen er avgjort. Dette innebærer at byggearbeidene ikke kan settes i gang før klagen er endelig avgjort av Fylkesmannen. Forholdet til plan-/lovverk: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Trollmyra, vedtatt 25.03.1982 og bebyggelses- og tomtedelingsplan for Trollmyra B1-B5, vedtatt 25.09.1985. Området er avsatt til byggeområde for boliger. Det følger av reguleringsbestemmelsenes 2 første ledd at feltene kan utbygges med den utnyttingsgrad og det etasjeantall som er angitt på reguleringsplanen. På plankartet er ikke omsøkte tomt avsatt til boligformål, men det ble vedtatt en mindre vesentlig reguleringsendring av feltene B1 B5 i forbindelse med tomtedelings- og bebyggelsesplanen vedtatt 24.09.85. Reguleringsendringen Side 191
angir at utnyttingsgraden reduseres fra maks U=0,5 til maks U=0,3, maks 2 etg., parkering på egen tomt etc. Tiltaket viser en grad av utnytting på U=0,29. Omsøkte prosjekt viser bygning i 2 etasjer og takvinkel er den samme som på eksisterende bygg Parkeringskravet følger av reguleringsbestemmelsenes 4 som angir at for ordinær familieboliger skal vises minst 1,5 (dvs. 2) parkeringsplass pr. boligenhet. Kommunens parkeringsvedtekt angir samme krav som reguleringsplanen dvs. 2 p-plasser pr. boenhet i sone C. Omsøkte tiltak tilfredsstiller kravene til parkering ved 1 p-plass i garasjen og 1 p-plass foran og/eller ved siden av garasjen. Omsøkte tiltak bryter fastlagt byggelinje i plan i sørøstre hjørne mot vei med ca 1 meter. Det følger av 1.1 i bestemmelsene til kommuneplanen for Bodø at følgende bestemmelser i arealdelen gjelder foran alle vedtatte kommunedel-, regulerings- og bebyggelsesplaner: 1.2-1.12 unntatt 1.8, 2 med underpunkter, 7.8 I 2.2.2 angis krav til leke- og uteoppholdsareal. Alle boliger skal ha tilgang til uteareal egnet for lek og opphold, enten på egen tomt eller fellesareal for flere eiendommer. Dimensjonering, innhold og funksjon er bestemt i kommunens vedtekt til pbl. 69 nr. 3 og skal også være i overensstemmelse med avsnitt 5 i Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. ( ). Definisjon og kvalitetskrav Uteoppholdsareal er de deler av tomta som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering og som er egnet til uteopphold. Arealer avsatt til uteoppholdsareal skal være egnet til formålet, ha sol det vesentligste av dagen, ikke ha støynivå høyere enn anbefalte grenseverdier og ikke ha helning brattere enn 1:5 (unntatt for akebakker). Minimumsbredde skal være 7 m. Kommunens vedtekter til pbl. 85 69 nr. 3 angir at det i bebyggelsesplaner, reguleringsplaner og ved søknad om byggetillatelse skal gjøres rede for plassering av de anlegg som er nevnt i 69 nr. 1. I den grad behovet for slike anlegg er dekket på tilstøtende areal, må dette dokumenteres. Anlegget må vises i sammenheng med kjøreveger, gangveger og friområder. ( ). 1. Krav til leke- og oppholdsareal Til hver leilighet skal det sikres minst 35 m 2 leke- og oppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nærleke- plass og grendelekeplass. Areal brattere enn 1:5 og areal som ikke er tilgjengelig store deler av dagen skal som regel ikke regnes med. Det samme gjelder for areal som er belagt med restriksjoner som hindrer barns frie lek. ( ). Egnet uteareal mot sør før utbygging er ca 8 x 9 m = 72 m 2. Areal til innkjøring/parkeringsplasser på ca 52 m 2 er trukket i fra, jf. definisjon og kvalitetskrav til uteoppholdsareal i kommuneplanens 2.2.2. Omsøkte tiltak viser uteoppholdsareal mot nord og vest på ca 15,8 x 7 m = 110,6 m 2. Areal mot sørøst er beregnet til ca 40 m 2, men arealet har ikke min. 7 meters bredde. Søknad om dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon for bygging utenfor byggelinje mot vei vist på bebyggelsesplankartet. Side 192
Dispensasjonen er begrunnet med at tilsvarende bygg er oppført på andre eiendommer i området. At omsøkte bygg i tillegg har rom oppå for beboelse vil ikke være til hinder for trafikale forhold. Veien har liten trafikk, er blindvei og har fartsgrense 30 km/t. Det er tidligere i planleggingsprosessen skissert alternativer med tilbygg på vestsiden av huset (mot klagende nabo). Tilbyggene ble ikke gitt samtykke til fra klagende nabo grunnet at dette kom innenfor 4,0 m fra grensa. Som følge av dette resulterte prosessen i omsøkte tiltak som overholder minsteavstanden, men som betinger omsøkte dispensasjon. Uttalelser fra annen myndighet: Kommunalteknisk kontor uttaler at tilbygget vil komme ca. 3,0 m fra eiendomsgrensen mot vei. Det vi være plass til biloppstilling for en liten bil foran garasjen, og tilstrekkelig avstand mellom eiendomsgrense mot vest og garasjen for parkering her også. Kontoret har derfor ingen merknader til søknaden. Byplankontoret viser til kravet om tilstrekkelig og egnet areal for utopphold på egen tomt. Det henvises til kommuneplanens arealdel om dette forhold, med bl.a. henvisning til angitt minimumsbredde på 7,0 m for slikt oppholdsareal. Byplan mener arealet på sørsiden av boligen er best egnet for opphold og har nødvendig bredde til dette. Dette bør derfor ikke bygges ned. Ut fra dette mener de tiltaket er i strid med nevnte bestemmelse. Overskridelse av byggegrense mot vei er også anmerket. Protester/bemerkninger: Nabo på gnr. 43/566 har i to brev (10.02.2010 og 08.04.2010) protestert på omsøkte tiltak. Klagen tar utgangspunkt i at eiendommene var lagt ut som tomter for miniboliger. Omsøkte tiltak er beskrevet å gi reduksjon i sol og lysforhold for egen eiendom mot øst. I tillegg er anført at en ikke kjenner konsekvensene dette kan gi for vind og nedbør (snø). Tap av utsikt og frihet fra boligen og utearealet vil få konsekvens for eiendommens verdi og er beskrevet nærmest som en helsemessig belastning. De trafikale forhold er også kommentert å bli forstyrret av tiltaket. I brev nr.2 etter nabovarslinga av dispensasjon er kommentert at tiltakshavers henvisning til to andre garasjer i området ikke har noen negativ innflytelse på verken trafikale forhold og/eller bomessige kvaliteter for naboer med den plassering og utforming disse har. Ellers er forholdet om lys og utsyn gjentatt i dette brev, likeså trafikale forhold. Hva klagen gjelder: Det var med forundring og vantro jeg leste begrunnelsen og tillatelsen min nabo fikk i forbindelse med hans planlagte utbygging (garasjestue) i Bukken Bruse 2. Her er det gitt tillatelse for et utbygd areal stort 46 m 2 på et areal som er knapt 100 m 2 en utnyttelsesgrad på ca 45-50% - i tilegg til at det er gitt dispensasjon mot veg til et bygg i direkte tilknytning til en 90 graders sving inn mot et boligområde. Klager bemerker også at kommunen har lagt til grunn naboens argumentasjon i forhold til 2 garasjer i området til hans fordel. Klager mener disse garasjene på ingen måte kan rettferdiggjøre en dispensasjon og godkjenning da disse overhode ikke kan eller har noe med byggelinje eller avvik fra denne å gjøre. Klager synes også søker har gitt et entydig negativt bilde av dem som naboer. Klager mener det er hentydet at søker har forsøkt flere alternativer men at naboen er vanskelig og ikke vil ha noen form for utbygging. Klager mener en forutsetning for at en slik situasjon ville være aktuell er at det i de forslag som presenteres i noen grad er tatt hensyn til deres situasjon. Klager mener de forslag som er fremkommet er til dels groteske og lite sammenfallende med godt naboskap. De mener kommunen har forsterket dette ved at er satt i skammekroken og utbygger kan triumfere. De mener denne utbyggingen vil få store konsekvenser bomessig, trivselsmessig og trafikalt. Side 193
Klager viser til at det i kontakt med kommunen er presisert at 4 metersgrensen er ufravikelig, og at de skulle forholde seg til det. Klager kan ikke forstå bygningssjefens vedtak når byplankontoret i sin uttalelse løfter en advarende finger og fremsetter en rekke argumenter for at bygging ikke bør tillates. Klager mener en vegg mot vest på ca 50 m 2 mot deres eiendom er et betydelig inngrep i deres forhold til utbygger. De mener saken bør vurderes på nytt. De har forstått det slik at utbygger har behov for å utvide boligen med flere soverom på grunn av familiens størrelse. De presiserer at de ikke på noe tidspunkt er forespurt om hvordan en løsning på utbygging kunne utformes på en måte som er akseptabel for dem. De er kun blitt presentert utbygger løsning. De foreslår en utbygging mot nord og øst på baksiden av huset, alternativt med garasje mot syd. Maksimum byggehøyde settes til altan/terrassenivå og resten av utbygging nordover med begrenset byggehøyde satt til 1 etasje. Klager påpeker også at boligen har en indre løsning med naturlig utgang mot nord. De mener disse alternativene vil gi bedre løsninger for dem som naboer og bør også være en god og akseptabel løsning for deres nabo. Fullstendig klage følger vedlagt. Tiltakshavers kommentar til klagen: Tiltakshaver viser til at det i klagen fremkommer en del faktaopplysninger som han ikke kan se stammer fra noen av hans dokumenter eller tegninger. Han påpeker at garasjetilbygget er garasje på 24,1 m 2 i tillegg til eksisterende bygg. Den er ikke 46 m 2 slik som klager antyder. Arealet på hans tomt er 419 m 2, og ikke ca 100 m 2. Han viser også til at utnyttelsesgraden er satt til U=0,3. Hans utbygg har en total utnytting på U=0,29. Tiltakshaver avviser også at det er snakk om en vegg på 50 m2, som vil gripe inn i sitt forhold til meg som nabo. Han mener veggen vil være nærmere halvparten. Når det gjelder garasjene som er nevnt i klagen kan ha gi eksempel på flere garasjer i Bukken Brukse som er bygd helt eller delvis over byggelinjen. Dette fremgår av situasjonskart for området. Han mener dette er eksempel på at det er normalt å bryte byggelinjen i denne gata. Han viser også til at Lorentzen mener han har gitt et negativt bilde av henne m/flere. Tiltakshaver avviser at han har gitt noen negativt bilde av henne eller andre, han har forholdt seg til fakta. Jeg har fra den første tiden spilt med åpne kort overfor Lorentzen for å kunne prøve de beste løsninger, og mener jeg har strukket meg langt. Da jeg hadde diskutert forrige alternativ (februar 2008) med Lorentzen, og hun ikke ville gi nabosamtykke for å bygge nærmere enn 4m til felles tomtegrense, foreslå Lorentzen selv at vi kunne bygg fremover istedenfor mot henne! Dette så jeg på som vanskelig, men etter mye tenking og samråd med arkitekt kom vi fremt til nåværende alternativ, som i tillegg er mye dyrere enn de forrige alternativene. Vi må, slik planene er nå, flytte på kjøkkenet for å kunne få de tiltrengte soverommene. Nå som jeg endelig har kommet til et alternativ som jeg slipper å involvere Lorentzen i, i og med at jeg er 4 meter fra felles grense, så foreslår Lorentzen at jeg skal bygge nord og øst av eksisterende bygg. Dette vil bryte med både estetikken og byggelinjer, samt at det ville gjøre det vanskeligere å få til noe som blir praktisk beboelig for meg og min familie. Jeg er av den formening at jeg har strukket meg langt i å komme til en omforent løsning for meg og mine naboer. Alle andre naboer har gitt mine planer om å bygge ut en positiv omtale. Tiltakshaver mener utbyggingen vil få store positive konsekvenser for hans familie. Hans fire barn får nå mulighet til egne soverom, istedenfor å måtte dele på to soverom. Han påpeker at Side 194
konsekvenser for trafikken i området ikke vil bli endret. Det er blindveg og 30 sone. Han påpeker for øvrig at parkering i gata, samt uheldig snølagring som innsnevrer veien, er et større problem. Han påpeker også at det er han som skal bygge ut for å bedre hans og hans families livskvalitet. Da kan han ikke forstå at naboen trenger å få utbygget på hans eiendom slik som hun vil. Fullstendig kommentar følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering: Bygningssjefen finner at omsøkte tiltak er i tråd med plan når det gjelder utnyttingsgrad, høyde/etasjeantall og avstand til nabogrense mot protesterende nabo. Det foreligger samtykke fra eier av gnr. 43 bnr. 200, Bodø kommune v. Eiendomskontoret, for plassering 3 meter fra grense mot vei. Parkeringsdekning er i samsvar med planen og kommunens parkeringsvedtekter. Når det gjelder leke- og uteoppholdsarealets størrelse i areal og bredde er dette i tråd med kommuneplanen for Bodø, 2.2.2. Bygningssjefen har kommet til at eiendommen etter utbygging fortsatt vil ha uteareal som er godt egnet for formålet. Areal mot nord og nord/vest vil ha sol på ettermiddagen og på kveldstid. Det er her allerede etablert en uteplass. Et mindre areal på ca 40 m 2 mot sørøst vil ha sol på dagtid. Det samme gjelder for altan mot vest over inngangsparti. I tillegg er det kort avstand fra eiendommen til områder avsatt som felles lekeområder i plan. Omsøkte tiltak vil overskride byggelinjen mot øst med ca 1 meter i byggets sørøstre hjørne. Det er søkt og innvilget dispensasjon for overskridelsen. Bygningssjefen finner ikke at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Byggelinje mot vei er fastsatt av hensyn til trafikksikkerheten. Kommunens veimyndighet (Kommunalteknisk kontor) vurderer at tiltakets plassering mot veien er akseptabel og har ingen merknader til saken. Eiendomskontoret som nabo og eier av veigrunnen har gitt samtykke til plasseringen. Bygningssjefen legger også vekt på at veien er en blindvei med lav fartsgrense og lite trafikk, og at eksisterende bolig også overskrider byggelinjen i strid med opprinnelig byggetillatelse uten at kommunen har reagert på dette i ettertid. Videre fremgår det klart ved sammenstilling av situasjonskart og plankart at det er tillat overskridelser av byggelinjer mot vei for både tilbygg til boliger og for garasjer i dette området. For å kunne dispensere fra plan må fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I gjeldende plan fremgår det ikke av plankartet hvor garasjer på miniboligtomtene skal eller kan plasseres, men det er vist mulige tilbygg på boligene. I vedlegg til tomtedelings- og bebyggelsesplanen fremgår det at man ser for seg at miniboligene skal kunne utvides etter hvert, og skisserer mulige løsninger mot vest og mot sør. Når eksisterende bolig i Bukken Bruse 2 er plassert lengre sør og vest enn forutsatt i planen, og er noe større enn omriss av planlagt bygg, er det ikke mulig å oppføre tilbygg mot sørøst slik som skissert i planen. Et slikt tilbygg vil overskride byggelinjen mot vei i betydelig grad og kan ikke aksepteres av hensyn til frisikten i svingen. I søknaden er det opplyst at alternativ plassering med tilbygg mot vest (mellom eget og naboens hus) er forsøkt som løsning tidligere i prosessen, men ikke gitt samtykke fra nabo for plassering nærmere felles grense enn 4,0 m. Bakgrunnen for nektelse av samtykke mv. er senere utdypet både av nabo og tiltakshaver. Nabo foreslår i klagen at et tilbygg kan plasseres nord og vest for boligen. Tiltakshaver mener en slik løsning ikke vil dekke hans behov for utvidelse av boligen. Mulige løsninger er vurdert av arkitekt som har kommet frem til at omsøkte løsning er den beste for tiltakshaver. Omsøkte tiltak forutsetter heller ikke samtykke for plassering nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Ut fra en helhetsvurdering mener Bygningssjefen fordelen ved å gi dispensasjon for overskridelse av byggelinjen mot vei er klart større enn ulempene. Side 195
Forholdet til pbl. 85 70 og klage fra nabo: Utgangspunktet for vurderingen av tiltakets plassering er at eieren av en eiendom skal kunne utnytte sin tomt til bebyggelse innenfor de grenser som finnes i plan- og bygningsloven og de planer som gjelder for eiendommen og området. I denne saken skal tilbygget plasseres 4 meter fra nabogrensen og er ikke i strid med pbl. 70 nr. 2. Bygningssjefen har i tillatelsen av 19.05.10 uttrykt forståelse for at nabo oppfatter tiltaket som negativt da dette vil berøve dem for noe sol og utsikt mot sørøst, men har ikke hjemmel til å avslå tiltaket selv om nabo mener tiltaket er til ulempe for dem. Det bemerkes for øvrig at naboeiendommen kun vil få reduserte sol- og lysforhold om morgenen/tidlig formiddag. Kommunen kan ha anledning til å anvise alternativ plassering i medhold av pbl. 85 70 nr. 1, men kan ikke se at det er anledning til å gjøre dette i denne saken. Spørsmålet ble vurdert av Bygningssjefen og opprinnelig saksbehandler før tillatelse ble gitt. Det ble konkludert med at flytting av innkjørsel og adkomst til boligen ved evt. utvidelse mot nord ville være mer uheldig enn omsøkte løsning. Byggelinje mot hovedveg/busslomme vil bli betydelig overskredet. Det vil kunne oppstå problemer mht. frisikt mot busslommen og til den trafikkerte veien. Det vil heller ikke være plass for biloppstillingsplass foran en garasje. Det anses også som uheldig dersom en eiendom må ha flere avkjørsler. Det ble lagt avgjørende vekt på at omsøkte tilbygg er godt tilpasset eksisterende boligs utforming og planløsning. Videre er søknaden utformet ut fra tiltakshavers ønsker og behov. Når tiltaket ikke forutsetter samtykke fra nabo, og det heller ikke foreligger noen klar hjemmel for avslag etter andre bestemmelser, ble det konkludert med at tillatelse måtte gis. I forhold til pbl. 74 nr. 2 har Bygningssjefen ikke noe å bemerke når det gjelder form, materialbruk mv. Tilbygget vurderes som godt tilpasset eksisterende bolig på eiendommen, med samme takvinkel og form. Tilbygget har lavere høyde og volum enn eksisterende bolig, og virker ikke dominerende. Etter utbygging vil boligen på eiendommen bli noe større enn klagers bolig, og ikke ha like romslig hage som denne naboeiendommen, men Bygningssjefen kan ikke se at forskjellen gir grunnlag for å avslå søknaden. Området fremtrer som tettbygd og de fleste boligene i området er plasser nært vei. Mange av boligene er tilbygd i diverse retninger, også de nærmeste miniboligene. Bygningssjefen finner ikke at tilbygget kan anses som ruvende slik det vises til i Fylkesmannens beslutning om utsettende virkning av tillatelsen av 08.07.10. Tiltakets volum, dvs. utnyttingsgrad og høyde/etasjeantall ligger innenfor de rammer som planen angir i området. Eiendommens utnyttingsgrad er beregnet ut fra maks. tillatt U=0,3, ikke maks. tillatt % BYA. Det bemerkes for øvrig at utnyttingsgraden er betydelig lavere enn øvrige felt i området. Denne varierer mellom U=0,45 0,6. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen innholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Tillatelse gitt 19.05.10 opprettholdes. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell Selsøvold Tor Åseng bygningssjef Side 196
Trykte vedlegg: Situasjonskart Sammenstilling av plan/sit. kart Tegninger Søknad om dispensasjon Protester Tiltakshavers kommentar til protester Klage m. vedlegg Tiltakshavers kommentar til klagen Fylkesmannens beslutning om utsatt iverksetting Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken med bla. kopi av planer Side 197
Side 198
Side 199
Side 200
Side 201
Side 202
Side 203
Side 204
Side 205
Side 206
Side 207
Side 208
Side 209
Side 210
Side 211
Side 212
Side 213
Side 214
Side 215
Side 216
Side 217
Side 218
Side 219
Side 220