Vedlegg 1 Detaljert reguleringsplan for Strandveien 77, Lade Allé 5 og 9, Ladebekken 11 og 15 og Lade Allé fra Strandveien til Håkon Magnus gate. Gnr/bnr.: 439/7, 439/8, 439/87, 414/328, 414/330, 414/359, 414/362, 414/416, 414/418, 414/419, 414/429, 414/358, 414/366, 414/369, 414/307, 414/308, 414/310, 414/388, 414/303,, 415/64, 415/81, 415/167, 415/472, 415/173 og 415/204. FORELØPIG PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn På vegne av tiltakshaver og eier Heimdal Eiendom AS er pka ARKITEKTER engasjert som forslagsstiller for å utvikle utbyggingsmodeller som legges til grunn for å fremme detaljregulering for dette området. Planarbeidet er varsel i annonse i Adresseavisa 04.06.2015. Det vil bli avholdt informasjonsmøte for naboer og andre interessenter onsdag 24.06 kl 19 I lokalene til Trygg/Lade ved Ringvebanen. Hensikten med planen Formålet med planarbeidet er å omregulere tomtene fra industri til kombinert bolig- og næring/tjenesteyting/bevertningsformål. Planområdet er på ca. 50 daa og utbyggingsområdet er på ca 27 daa. Planlagt utbygging ca 60 000-80 000 kvm BTA sentrumsformål. 2. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet ligger på Lade. Området tilhører Østbyen bydel. Utbyggingsområdet avgrenses av Lade Allé i nord, Ladebekken i sør, Sigmunds vei og Jarlevegen i øst og Strandveien i vest. Lade Allé fram til krysset med Jarleveien er inkludert i området. Planstatus Kommunedelplaner: Kommuneplanens arealdel 2012-2024 viser området regulert til sentrumsformål. Området nord for Fridheimsveien inngår i kommunedelplanen for Lade Leangen K20110088, og er betegnet område SF og regulert til sentrumsformål. Gjeldende reguleringsplaner: Området inngår i reguleringsplan R0550a av 18.11.1969. Ladebekken inngår i områdeplan for Lillebyområdet R20090017. Det er tidligere varslet oppstart av regulering for Lade Allé 9 inklusive Lade Allé fra Fridheimsvegen til Jarlevegen, og for området vest for Fridheimsvegen ned til Strandveien med tilliggende del av Lade Allé og Ladebekken. Eiendomsforhold Planen omfatter eiendommene Strandveien 77, Lade Allé 5 og 9, Ladebekken 11 og 15 og Lade Allé fra Strandveien til Håkon Magnus gate. Gnr/bnr.: 439/7, 439/8, 439/87, 414/328, 414/330, 414/359, 414/362, 414/416, 414/418, 414/419, 414/429, 414/358, 414/366, 414/369, 414/307, 414/308, 414/310, 414/388, 414/303,, 415/64, 415/81, 415/167, 415/472, 415/173 og 415/204. Dagens arealbruk og tilstøtende arealers arealbruk: På tomtene er det pr i dag en blanding av verksted, industri og kontorarealer.
- 2 - I den sørvendte skråningen nord og øst for planområdet ligger boligbebyggelse. Nærområdet for øvrig består i hovedsak av industribygg. Uteområdene benyttes til parkering og lagring eller ligger brakk, og er lite bearbeidet. Følgende firmaer er registeret på området: Lade Alle1: Farmers Produkter AS( matproduksjon), Surface Soulutions AS (verksted), Litek Eiendom AS (eiendomsselskap), Bare Nord AS(engroshandel), Keke AS(eiendomsselskap), Speedkings AS(verksted), Jovo Eiendom AS.(eiendomsselskap) Lade Allé 9: Servi Hydranor AS (hydraulikkbedrift) Ladebekken 11: Norigo AS (arbeidsmarkedsbedrift), Isonor AS (programvareleverandør) Ladebekken 15: Westing AS(skips- og industrimaling), Ladebekken 15 AS (eiendomsselskap) Landskap: Planområdet ligger ved foten av Ladehammeren. Den sørvendte tomta har varierende høydeforskjell mellom Ladebekken og Lade Allé, fra 0 til 9 meter. Det er gode solforhold gjennom store deler av dagen. Grunnforhold: Det er foretatt geotekniske prøvetakninger i planområdet og i skråningen nord for Lade Allé, samt sondering i ett punkt rett ovenfor Sigmunds vei.. Det er ikke påvist kvikkleire i tomtene for Ladebekken 9, 11 og 15, men det er imidlertid påvist både kvikkleire og leire med sprøbruddegenskaper i flere prøvepunkt i vestre del av planområdet. Grunnen består av et topplag av fyllmasser med varierende tykkelse mellom 2 og 6 m. Videre ned til berg består grunnen hovedsakelig av leire/siltig leire. Dybde til sensitive lag varierer over planområdet. I vestre del av planområdet ligger sensitiv leire nærmere terreng, mellom 7 og 8 m, samt mellom 9 og 10 m dybde. Lengre øst er det tegn på sensitiv materiale ved 18 m dybde. Det foreligger stabilitetsberegninger i 3 profiler som dekker midtre del av planområdet, og det er utført orienterende beregninger for skråningen lengst øst ved Lade Alle 15. Med bakgrunn i resultater av disse er det foreslått begrensninger for utgraving på tomta. Tredjepartskontroll for geotekniske beregninger er utført for midtre del. Disse beregningene må imidlertid revideres på grunn av endrede planer. Dette leder til ny tredjepartskontroll. Naturforhold: Planområdet er ikke registrert som spesielt verdifullt i forhold til biologisk mangfold. Rekreasjonsverdi: Dagens virksomhet tilsier ingen bruk av området til rekreasjon. Flom og erosjon: Området er ikke innenfor flomsonekartet. Framtidig havstigning med 5 meter vil berøre den vestligste delen av området. Bebyggelsen: Eksisterende lager og industribygg er i 2-4 etasjer. Boligbebyggelsen i nord er i hovedsak eneboliger i 1½ - 2 etasjer med underetasje og saltak. Nærings- og industribyggene i nærområdet er i 2-4 etasjer. Næringsbygg ut mot Jarleveien er inntil 5 etasjer. Trafikk: Planområdet har bilatkomst i sør fra Jarleveien via Fridheimsveien og Ladebekken, i vest fra Strandveien og i nord fra Lade Allé. Lade Allé er stengt for gjennomkjøring. Fridheimsvegen skal stenges i fremtidig situasjon. Planområdet vil da kun ha adkomst fra Ladebekken. Støy:
- 3 - I videre planarbeid skal det utføres støyvurderinger fra industri og trafikk. Kollektivtilbud: Bussrute 4 har trasé langs Jarleveien. Holdeplassen ligger under 200 meter fra planområdet. Rute 4 har hyppige avganger og passerer 4-6 ganger i timen stort sett gjennom hele dagen. Bussrute 3 har trasé langs Strandveien og holdeplass 2-300 meter fra planområdet. Bussen passerer her 2-4 ganger i timen. Gang-/sykkelveg: Det er i dag fortau på begge sider av Fridheimsvegen. En gang- og sykkelveg knytter sammen Lade Allé og Ladebekken. Ladebekken og Lade Allé har lite eller ingen fortau. Skole og barnehage: Planområdet ligger innenfor Lade skolekrets, på grensen til Lilleby skolekrets. Annen infrastruktur: Bebyggelsen skal tilknyttes fjernvarmeledning. Det skal etableres stasjonært avfallssug for restavfall for de nye boligene. Det skal vurderes om de skal tilknyttes søppelsugsentral på Lilleby. 3. Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Planområdet er på ca. 50 daa og utbyggingsområdet er 26,5 daa. Planforslaget legger opp til at området skal benyttes hovedsakelig til boligformål, men det vil også vurderes å kunne legge til rette for næringsvirksomhet i gateplan mot Ladebekken. I tillegg vil det bli vurdert om det skal avsettes areal for omsorgsboliger, barnehage eller andre fellesfunksjoner. Eksisterende bebyggelse er planlagt revet og det er prosjektert ny utbygging på ca 60 000-80 000 kvm BTA sentrumsformål. Ny bebyggelse planlegges oppført fra 3-6 etasjer + gateetasje i sokkel mot Ladebekken. I den delen av området som møter sentrumsbebyggelsen i Nyhavna vurderes opp mot 8 etasjer. Det avsettes nødvendig bredde til ny kollektivtrasé og treallé i Lade Allé. Konsept- utbyggingskarakter og utearealer Bindeleddet Den nye bydelen Nyhavna Øvre ligger som et bindeledd mellom Nyhavna, Lilleby og Lade. Alle bydelene er i transformasjon fra til dels ustrukturert industri og næringsbygg til urbane bykvartaler med kombinerte formål som næring, forretninger, barnehage og boliger eller rene boligområder med f.eks barnehage. Nyhavna Øvre ligger svært sentralt i forhold til sentrum og inntil den planlagte kollektivsnarvegen i Lade Allé. Tomta er sørvendt med et unikt lokalklima. I vest henvender planområdet seg til Nyhavna og med direkte tilknytning til sjøen og et eventuelt nytt bydelssenter. Det er flott utsikt, mot Kuhaugen i sør og mot sjøen i vest. I planleggingsprosessen er Lilleby kommet lengst. Nyhavna er ennå på kommuneplannivå. Heimdal Eiendom AS ønsker å planlegge og gjennomføre Nyhavna Øvre så snart som mulig og det kan være et pilotprosjekt og bindeledd mellom Nyhavna og Lilleby. Gatekarakter Ladebekken er planlagt som en urban bygate med en bredde som kan gi mulighet for langsgående parkering i noen områder. Uterommene i den nye bebyggelsen vil på enkelte steder henvende seg til gata og det kan dannes små grønne møteplasser.
- 4 - Lade allé er en gammel ferdsel åre og reetableres med trerekker på begge sider som er en historisk forankring. Alléen er planlagt som en kollektivsnarveg og hovedsykkelveg og er bilatkomst for de eksisterende boligene som har atkomst herfra i dag. Lade Allé er tenkt som en grønn overgangssone til den bakenforliggende småhusbebyggelsen. Gårdsrommene-hagerommene Hagerommene er planlagt for allmenn ferdsel om som en sammenhengende urban park fra sjøen i vest til Lilleby i øst. I tillegg planlegges det lett tilgjengelige takterrasser på 3.- og 4.etasje. Det er unikt lokalklima på tomta. I likhet med LadeJarlen vil prosjektet utnytte denne kvaliteten med hagerom med ulik identitet, nytte- og prydvekster til urbant landbruk, skape aktivitet eller bare nytelse. Bebyggelsens karakter Utbyggingsmønster som gir identitet og som synliggjør utfordringene og mulighetene på tomta. Det ligger utfordringer i grunnforholdene, i støy fra trafikken i Ladebekken. Bebyggelsen er planlagt i en urban karakter som trapper seg ned mot Lade Allé. Ulike funksjoner som forretninger, barnehager, boliger, studentboliger og omsorgsboliger vil være med på å gi bebyggelsen egenart og gi liv til bydelen. God boligkvalitet I Nyhavna Øvre skal folk bo tett og godt i gode, varierte bosituasjoner. Det planlegges for lett tilgjengelighet til uterommene med sammenheng mellom ute og inne. Bokvaliteter som sol, utsikt, uteplass og uformelle møteplasser skal sammen med tomtas unike kvaliteter sentrumsnært og sjønært, skal sammen med grønne innbydende hagerom og bebyggelse med identitet danne grunnlaget for det gode liv på Nyhavna Øvre. Trafikk og parkering Boligene vil få bilatkomst fra Ladebekken, med direkte innkjøring til parkeringsanlegg på bakkenivå og eventuelt gatenivå. Felles uteoppholdsareal vil ligge som et lokk over parkeringsarealet. Trondheim, 04.06.2015 pka ARKITEKTER
LADE K IR K E vedlegg 2 414/361 414/331 414/362 414/326 414/329 414/359 414/327 414/319 414/386 414/330 414/325 414/431 414/328 414/316 414/464 414/350 414/315 414/332 414/314 414/311 414/352 414/396 m 414/313 414/312 L A DE A L 414/318 LÉ 15 414/333 414/349 414/310 414/309 414/307 414/306 414/388 49 403,6 m2 414/305 414/304 414/308 414/303 414/397 414/366 10 m LAD 439/8 K EBEK EN 415/173 415/173 415/81 414/358 415/44 414/60 415/167 IE N 439/61 415/170 LE 415/172 439/87 V E 415/64 415/204 415/46 415/59 R 415/182 JA 439/7 415/50 NY HA V NA 439/ 7 Nyhavna Øvre Reguleringskart M: 1:2000 1:2000 (A3) Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgt. 5-7010 Trondheim Tlf. 73 52 91 30 - pka@pka.no 1 5 0 0 5 02.06.15 Regulering