PLANINITIATIV for reguleringssak: Korsgata 42

Transkript

1 PLANINITIATIV for reguleringssak: Korsgata 42 Dette dokumentet skal synliggjøre viktige hensyn som skal ivaretas gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven. Planinitiativet er forslagsstillers vurdering og skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig avklaring og medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. Gårds- og bruksnummer/adresse: 1/1789 Tiltakshaver: Skolt eiendom AS Forslagsstiller: Plankonsulent: Stenseth Grimsrud arkitekter AS Kart hvor Kartgrunnlag skal hentes fra kommunens kartløsning. Oversiktskart (ca. målestokk 1: ): Den aktuelle eiendommen med noe tilgrensende vegareal er vist med lilla markering.

2 Detaljkart som viser planavgrensningen: Utsnitt som viser et mulig planområde, ca. 7 daa, hvorav 1/1789 og 1/2217 omfatter 5 daa. Målestokk ca. 1:1000.

3 Skråfoto eller flyfoto av planområdet: Utsnitt av ortofoto illustrerer godt dagens arealbruk, målestokk ca. 1:1000 Gjeldende plangrunnlag (jf. 1 g 1 ) Kommuneplanens arealdel: Arealet ligger i kommunedelplan for sentrum Eventuell kommunedelplan: Kartutsnittet viser del av sentrumsplan der planforålet er «Nåværende parkering». Planområdet er vist med lilla strek. 1 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.

4 Reguleringsplan og ev. bebyggelsesplan: I gjeldende reguleringsplan er arealet regulert til bensinstasjon I høringsforslag til ny sentrumsplan , er arealet vist med sentrumsformål. Temakart viser at mulig bygningstypologi ved regulering vil kunne være «urban bebyggelse med ytre gesimshøyde 15 meter og indre gesims 18,5 meter.. Planlagt arealbruk (jf. 1 c)

5 For å underlette den kommunale behandlingen, er det viktig å få en tidlig oversikt hvilke arealtyper som ønskes regulert. Sett kryss i nedenstående tabell. Suppler skjemaet dersom arealtyper mangler og fjern gjerne de overflødige! Arealtype Boligareal Veiareal Parkeringsareal Forretningsbebyggelse Friområder, lekeplasser, ol Dyrka mark Annet landbruksareal Sett kryss Beskrivelse hva og hvem FOR : Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet, og redegjøre for: a) formålet med planen b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet Transformere og fortette tidligere trafikkstasjon/bensinstasjon til boligbebyggelse med forretning i underetasjen. Arealet som i dag ligger mer eller mindre brakk, danner inngangsporten til Sarpsborg sentrum. Planområdet ligger sentralt langs Korsgata om lag 750 m fra rådhuset og torget. Eiendommen er planert ut, og er svakt skrånende ned mot Korsgata. Terrenget stiger 2-3 meter mot Ringgata i øst. Videre herfra stiger terrenget jevnt opp mot Kulåsparken som danner det høyeste punktet i området. Tomta er i dag opparbeidet for bensinstasjon, med en stor asfaltert plass som er tilknyttet Korsgata med to avkjørsler. Det er oppført to bygninger på eiendommen. Hensikten med planarbeidet er å føre opp en bygning mot Ringgata. Den nederste etasjen vil innredes som forretning. Over forretningslokalene vil det oppføres leiligheter innenfor rammene av forslag til ny sentrumsplan. Eiendommen ligger eksponert langs innfartsåren til Sarpsborg sentrum, og vil bli den første bymessige bebyggelsen man møter på veg opp Torsbekkdalen. En oppgradering av den aktuelle eiendommen bedre førsteinntrykket man får av bykjernen. Tiltaket ligger svært sentralt, noe som vil bidra til å 2 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.

6 c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak d) utbyggingsvolum og byggehøyder e) funksjonell og miljømessig kvalitet f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid redusere bilbruken. Effektiv arealbruk, kombinert med en sentral lokalisering, vil gi en økt miljøgevinst sammenlignet med om man skulle bygge mer spredt og usentralt. Det planlegges for en bygning i rundt 5 etasjer. Den nederste etasjen vil opparbeides som forretning, og vil sammen med nødvendige parkeringsarealer henvende seg mot Korsgata. De overliggende boligetasjene vil kunne ligge inntrukket over forretningen med deler av utearealene på takflaten. Boligenes inngangspartier vil henvende seg mot Ringgata, men vil kunne få innkjøring til p-kjeller fra Korsgata. Det planlegges for en bygning med ca. 5 etasjer. Et endelig antall boenheter er ikke endelig utredet. Bebyggelsen langs vestsiden av Ringgata består av boliger fra 1950-tallet i halvannen til to etasjer med saltak, som er plassert forholdsvis regelmessig langs Ringgata. Ved utformingen av et nytt boligprosjekt, vil det være naturlig å ta utgangspunkt i denne strukturen, men med en volumoppbygging som er tilpasset et leilighetsbygg. Det legges til rette for sentrumsnære boliger og et forretningslokale i nærheten av en stor boligkonsentrasjon. Tiltaket bygger opp under målsettingen om en effektiv areal- og transportforvaltning. Tiltaket utvider også det lokale boligtilbudet. Med en større andel eldre mennesker i årene som kommer, med behov for mindre og mer lettstelte boliger, vil tiltaket gjøre det mulig for beboere i området å flytte fra en eldre enebolig til en mer lettstelt bolig i sitt eget nærmiljø. Bebyggelse i flere etasjer vil endre forholdene for bebyggelsen som ligger langs østsiden av Ringgata, ved at det bygges i høyden. Siden området ligger lavere og vest-nordvest for eksisterende bebyggelse, vil virkningene være begrenset. De aktuelle eiendommene vil fremdeles ha gode solforhold. Den nederste etasjen vil ha en høyde som er tilpasset forretningsformålet på ca. 4,5 meter. Siden eiendommen ligger i et skrånende terreng, ligger forholdene naturlig til rette for å tilpasse forretningsetasjen til tomta slik at nederste boligetasje innpasses riktig i forhold til Ringgata. Hverken gjeldende reguleringssituasjon eller sentrumsplan er aktuelle for tiltaket eller den ønskede byutviklingen i Sarpsborg. Planoppstart og utarbeidelsen av et planutkast vil tilpasses høringsforslaget til nye sentrumsplan, der det legges til rette for en «høy urban bebyggelse» i det aktuelle området. Et planforslag vil underordne seg sentrumsplanforslagets bestemmelser om f. eks. parkeringsdekning og krav til leke- og uteoppholdsarealer.

7 h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte l) vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Fullstendig vurdering i eget vedlegg til planinitiativet. Byggegrense mot Korsgata vil kunne bli et tema gjennom en planprosess. Området framstår i dag som en «landevei», med romslige byggegrenser. Ved en utvidelse av bysentrum, i retning Torsbekkdalen, bør den nye bebyggelsen sette standarden i området ved å følge samme struktur som lenger opp i Korsgata. Noe av hensikten med vide byggegrenser er å unngå problemer med trafikkstøyavbøting. Ved å flytte bebyggelsen nordover mot Korsgata, vil selve bebyggelsen kunne avbøte støy slik at uteoppholdsarealer i sør vil kunne frigjøres. Planområdet ligger under marin grense, og det er påvist kvikkleire i nærområdet. I forbindelse. Det er også gjort geotekniske undersøkelser i nærområdet. Med rett fundamentering vil det kunne bygges på tomta. I forbindelse med detaljregulering vil det være nødvendig å dokumentere at områdestabiliteten ikke forringes av det planlagte byget. Varsling ihht. kommunal adresseliste. Varsling i tråd med kravene i PBL. Det vil gjøres befaringer og møter med tilstøtende nabolag etter behov. Forutsatt at planen behandles i samsvar med framtidig sentrumsplan, omfattes ikke det ønskede tiltaket av vedlegg I. Det utløses derfor ikke krav om KU med planprogram etter forskriftens 6. Tiltaket inngår etter 8 i vedlegg II, punkt 11, bokstav j). «Næringsbygg.., mm.», og skal dermed vurderes etter forskriftens 10.. Se eget vedlegg.